浙江商品城

　市調(diào)報告 一、

　調(diào)查目的

　通過對位于南京市江寧科學園內(nèi)的浙江商品城的市場調(diào)研，進一步掌握江寧地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的基礎現(xiàn)狀及未來有可能的發(fā)展方向，以利于我公司中南汽車港項目開發(fā)中借鑒及參考。

　二、

　調(diào)查方式

　主要調(diào)查方式為現(xiàn)場訪談及周邊地區(qū)實際考察。

　三、

　調(diào)查結果

　被調(diào)查項目位置：

　浙江商品城坐落于南京市江寧科學園內(nèi),天元路以南,城東路以西,科苑路以北,興苑路以東,毗鄰江寧大學城. 占地 220 畝，總建筑面積約 20 萬平方米，總投資 6 個億，包括浙江品牌批發(fā)市場、特色主題商業(yè)街、浙商大廈商務寫字樓、酒店公寓、中心廣場景觀帶、及休閑娛樂區(qū)。

　被調(diào)查項目交通：

　陸路交通：江蘇省高速公路密度居全國第一。滬寧高速、寧杭高速、312 國道、南京繞城公路、104 國道與浙江商品城相接；公交時雨線、南金線、101 總站、規(guī)劃中的輕軌、地鐵遠景等市內(nèi)交通便利迅捷。

　鐵路交通：距南京中華門火車站僅 11 公里，貨運可直達全國各大城市。

　水路交通：距長江流域最大的集裝箱一萬噸新生圩港僅 26 公里 。

　空中運輸：距華東地區(qū)最大的客貨兩用機場——南京祿口國際機場僅 24 公里 。

　被凋查項目基本信息：

　裝修狀況 裝修狀況 開 發(fā) 商 南京浙商投資有限公司 均

　價 6500 元/平方米 付款方式 一次性或按揭 占地面積 136092 平方米 建筑面積 200000 平方米 容 積 率 1.50 入住時間 2005 年 6 月 銷售率 銷售 50％左右 銷售方式 3 年售后返租或自營 經(jīng)營方式 自營與返租相結合 售樓電話：

　52168666、52168777

　 浙江商品城ＳＷＯＴ分析

　優(yōu)勢：

　① 南京的消費者具有從商的傳統(tǒng)和投資觀念，渴望通過經(jīng)營投資獲取收益。

　② 屬于相對開放的商旅城市，有流動人口。

�、� 政府相關單位招商引資工作做得不錯，外埠投資者愿意來南京進行適當規(guī)模的經(jīng)營和投資。

�、� 消費者心理相對不成熟，容易對眼前利益產(chǎn)生羊群效應，投資有一定的盲目性。

　⑤ 浙江商品城項目在規(guī)劃中設施屬于一流，相對其它項目來說可能擁有較大的優(yōu)勢。

�、� 浙江商品城受江寧原中心區(qū)域、江寧大學城、江寧科技園三地的輻射，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，是江寧的核心區(qū)域。

�、� 京滬高速鐵路、公路、水路、民航俱全的外部交通條件，為浙江商品城帶來豐富的異地客源。

　⑧ 規(guī)模大，經(jīng)營范圍廣，具有規(guī)模優(yōu)勢。

　劣勢：

�、� 江寧雖然撤縣變區(qū)，納入南京市區(qū)，江寧的房地產(chǎn)市場獲得空前的發(fā)展。但江寧整體經(jīng)濟發(fā)展及生活配套設施仍于南京市區(qū)差距較大。

�、� 目前與南京市區(qū)的交通情況尚無法得到解決，交通線路的單一將有可能會影響到項目的升值潛力。

�、� 目前，江寧地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況不均衡，做為新興商業(yè)地段的繁華程度不夠。

�、� 項目周邊人氣不旺，其客流量無法支撐一個如浙江商品城那樣規(guī)模的大型商業(yè)項目。

�、� 就浙江商品城所在的區(qū)域而言，目前屬不成熟地段，就其地段來說，浙江商品城售價過高，有些急于求成，高昂的價格將影響到其以后的發(fā)展。

　風險：

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　經(jīng)營壓力很大：作為商業(yè)地產(chǎn)，投資者是要賺錢的，因此每年一定比例的返租金額就成了開發(fā)商或者經(jīng)營者必須要面對的壓力。商業(yè)地產(chǎn)的高利潤帶來的經(jīng)營管理風險要遠高于其它類型物業(yè)。

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　國家的干預：早在２００１年國家建設部就已經(jīng)有明文規(guī)定，不許進行任何形式的返租或售后包租的房地產(chǎn)操作方式，但是雷聲大雨點小，這一方針政策并沒有真正的落實下來。可我們決不能忽視國家對地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場進行整頓的決心，估計今明兩年會有相關的針對商業(yè)地產(chǎn)銷售的具體政策出臺。

�、�

　返租期結束之后何去何從：在我們的市場調(diào)研中，返租期結束之后，投資者投資的商業(yè)地產(chǎn)的何去何從，是投資者拿回來自己經(jīng)營，還是繼續(xù)委托開發(fā)商進行經(jīng)營，很多銷售人員根本就沒有底，這種現(xiàn)象說明大部分開發(fā)商根本就沒有對返租期限結束后的產(chǎn)權、經(jīng)營權之間的關系做一個明確的規(guī)劃，這使我們不得不對南京商業(yè)地產(chǎn)進行更深的關注。

�、� 目前，南京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍然以成熟區(qū)域為主。

　機會：

�、� 無替代形式：目前沒有別的投資渠道可以替代商業(yè)地產(chǎn)這一高

　 回報的投資領域，而包括南京在內(nèi)的長三角地區(qū)的民間資本又不可能閑置。

�、� 政府支持：南京市政府對南京的房地產(chǎn)開發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是持支持和關懷態(tài)度的，投資大環(huán)境不錯。

�、� 尚無重大事件發(fā)生：目前沒有上述特別的惡性事件出現(xiàn)，在一個不短的時間內(nèi)南京的商業(yè)地產(chǎn)投資者的信心還是很足的。

�、� 地區(qū)欠缺大型商業(yè)項目。

�、� 南京部分市民投資產(chǎn)權商鋪的熱情仍然高漲。產(chǎn)權商鋪作為一種

　新型的投資對象，受到南京市民的青睞。盡管多數(shù)已售出產(chǎn)權的商鋪遲遲不能進入正常經(jīng)營狀態(tài)，一定程度地打擊了市民的投資熱情，但是，由于這些商鋪產(chǎn)權售出后的時間并不算久，還不能算是經(jīng)營失敗，所以，部分投資人的投資熱情依然較高。

　四、被調(diào)查項目情況分析

　 1、目前南京商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入上行信道 在 2002、2003 年南京的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)房地產(chǎn)是一朵鮮艷奪目的奇葩。從大型商業(yè)物業(yè)，到特色商業(yè)街區(qū)，再到散布在各個新建小區(qū)的社區(qū)超市、店鋪的大量涌現(xiàn)，而商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤也讓眾多的開發(fā)商樂于投身其中。

　2、南京目前對商業(yè)地產(chǎn)的需求情況 隨著南京經(jīng)濟發(fā)展水平的強勁增長，人民生活水平日漸提高，也決定了對商業(yè)地產(chǎn)需求的加大,而且由于城市建設步伐的不斷加快，大量的城市改造和拆遷又造成了消費者市場的重新組合。因此，南京市商業(yè)地產(chǎn)的需求量一直處在供不應求的局面，目前，該局面雖然有所緩解，但是供求矛盾仍然未得到根本的解決。

　3、目前南京商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀：

　A、消費心理 南京作為中國有著悠久商業(yè)傳統(tǒng)的城市，其商業(yè)發(fā)展水平一直較超前。南京人民具有相當出眾的投資意識，樂于投資于經(jīng)營性的業(yè)態(tài)，并從中獲得收益。但從我們進行的市場調(diào)研情況來看，目前南京人民的投資心理并不成熟，投資具有一定的盲目性，對某些眼前利益非常好的項目容易形成羊群效應。因此，通過適當?shù)某醋骺梢赃_到 1+1＞2 的效果。

　B、消費人群構成和所占比例 經(jīng)過我的調(diào)研，我認為南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費者主要由以下三類構成：

�。�1）

　希望擴大經(jīng)營的人群 目前已經(jīng)在經(jīng)營商業(yè)的部分人群，出于擴大經(jīng)營的考慮，希望獲得更大的經(jīng)營空間。他們的要求一般是目前已基本形成商業(yè)范圍內(nèi)的可經(jīng)營鋪面，但目前他們在南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費者中所占的比例并不大。而且隨著南京市商業(yè)地產(chǎn)的進一步發(fā)展，由分散向集中的趨勢進一步增強，這些消費人群的數(shù)量在南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費者中所占的比例會進一步減小。

　（2）

　以擴大經(jīng)營為目的的經(jīng)營者 這類經(jīng)營者目前已經(jīng)在經(jīng)營中，目前沒有精力，但是希望在以后擴大自己的經(jīng)營。因此這部分人群會選擇短時間內(nèi)可以進行返租經(jīng)營，但返租期結束后，又可以用來自己經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)。這類人群在南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費者中占有一定的比例，但也不是目前南京市商業(yè)地產(chǎn)消費者的主力。

�。�3）投資獲利為主要目的的消費者 這類人群中目前是南京市商業(yè)地產(chǎn)消費者的主力軍。他們并不過分關心目前自己所投資的商業(yè)地產(chǎn)是否已經(jīng)成型，或者是否在成熟的商圈內(nèi)，甚至對商業(yè)經(jīng)營也干脆是門外漢，他們所關注的是所投資的商業(yè)地產(chǎn)的遠期經(jīng)營前景和目前可以切實提供的返租的獲利大小。這類消費者

　的構成十分復雜，來源也不止于南京本地，其資本構成和獲利目標也不盡相同。因此有人戲稱這類消費客群的構成涵蓋了從百萬富翁到下崗職工的社會各階層。從目前南京其它幾個項目的銷售情況來看，也不乏有整層整棟購買商業(yè)地產(chǎn)的投資大鱷。

　C、目前南京商業(yè)地產(chǎn)的主要操作模式 目前南京的商業(yè)地產(chǎn)的模式和國內(nèi)其它地方的基本相同，主要有以下兩種方式：

　一是采用產(chǎn)權和經(jīng)營權統(tǒng)一銷售的形式。這類商業(yè)地產(chǎn)由于經(jīng)營者的自主性大，管理困難，開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營風險很大，出現(xiàn)了許多失敗案例。因此這種方式越來越不為開發(fā)商和消費者看好，同時，也阻礙了部分不懂經(jīng)營的投資者跟進投資的興趣.目前,南京的商業(yè)地產(chǎn)運用這種模式的越來越少。

　二是采用產(chǎn)權與經(jīng)營權相對分離的銷售、管理形式。即產(chǎn)權所有者至少在一定的年限內(nèi)不能自已進行經(jīng)營，在這期間由商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方或經(jīng)營方按一定的比例以返租的形式回報給購房者，這是目前南京商業(yè)地產(chǎn)的主流操作模式。這種模式實質(zhì)上把有形的商業(yè)地產(chǎn)延伸成了一種投資工具，它的廣泛運用雖然可以降低投資者進入壁壘，增強投資者的信心，但同時，這也使開發(fā)商的風險增加，帶來了風險，使開發(fā)商的經(jīng)營管理能力面臨更大的考驗。

　浙江商品城采用了以上兩者相結合的方式，我本人幾乎可以認定其在管理上有相當大的難度，很難解決返租經(jīng)營者與自營者之間的協(xié)調(diào)問題。

　五、結論

　隨著南京發(fā)展大城市戰(zhàn)略，把江寧撤縣變區(qū)，納入南京市區(qū)，江寧的房地產(chǎn)市場必將獲得空前的發(fā)展。其中，商業(yè)地產(chǎn)也將借此東風，獲得新生。就浙江商品城項目而言，雖然在營銷、規(guī)劃、開發(fā)、市場培育等各個環(huán)節(jié)有相對的不足，但是就主體南京商業(yè)房地產(chǎn)市場來說，浙江商品城仍然是一個可以作為江寧商業(yè)地產(chǎn)旗手的項目，其開發(fā)回報與開發(fā)前景是非常不錯的。由此，可以從側面證

　明，目前南京商業(yè)地產(chǎn)市場的前景是十分美好的。

　通過對浙江商品城的調(diào)研，進一步證明了公司東南汽車港項目的營銷定位與開發(fā)規(guī)劃的前瞻性與切實性。由此我認為，東南汽車港項目如果能夠沿著目前的主體規(guī)劃思路堅定不移的向前循序漸進的話，其前景是十分樂觀的！

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