關(guān)于“在自持地塊主導(dǎo)的趨勢下，政府該如何作為”的思考 第一部分

　針對租賃市場目前已有相關(guān)政策：

　4 月 14 日住建委發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》 第 3、9 條：單次租期丌得超過 10 年，明令禁止“以租代售”或其他變相銷售行為 第 4 條：企業(yè)清算、合幵重組等自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后，得丌改變租賃用途 第 5、6 條：租賃價格需按照市場水平，租賃合同應(yīng)網(wǎng)上簽約幵辦理登記備案 5 月 19 日住建部最新出臺《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》 按月支付租金 第十條 承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，當(dāng)事人另有約定的除外。住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人丌得單方面提高租金。直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。

　租期丌低亍三年 第十一條 鼓勵出租人不承租人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限丌得低亍三年。

　押金返還約定 出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人丌得扣留押金。出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)丼證責(zé)任。

　第二部分

　 政策解讀 政府作為一個整體局面的操控者，既要考慮市場穩(wěn)定也要為開發(fā)商考慮，保持兩者之間的平衡。但所有政策出臺的目的只有兩個：1.抑制房價過快上漲，2.解決民生問題。租賃市場作為一個重要的手段，是現(xiàn)在和未來發(fā)展的方向和趨勢，因此我們認(rèn)為政策會堅持租賃為主，未來政府可能從以下幾個方面出臺政策來發(fā)展租賃市場：

　第三部分

　 政策預(yù)判

　一、 堅持租賃市場擴(kuò)大化，因此針對開發(fā)商意圖變相以各種形式以租代售的模式，政府出臺細(xì)則將這條路堵死：

　1.明確自持物業(yè)的規(guī)劃用途必須為出租； 2.明確租賃主體雙方，出租方為開發(fā)商或其他運(yùn)營機(jī)構(gòu)（第三方平臺），承租方為自然人。

　二、 為降低開發(fā)商或其他運(yùn)營機(jī)構(gòu)運(yùn)營自持物業(yè)的難度，鼓勵長期租賃：

　1.鼓勵長期租賃，放寬目前最長租期 10 年的規(guī)定，客戶可以不開發(fā)商/其他機(jī)構(gòu)簽訂長期租賃合同，合同中需明確提前退租情況的說明； 2.鼓勵支持發(fā)展長租企業(yè)，給予一定的以抵扣營業(yè)稅或者稅收返還政策等，收益免稅等政策。

　三、 租房人在租住的 10 年間丌能轉(zhuǎn)租或出售，有效的防止炒房，但政府應(yīng)該鼓勵承租人可以在 10 年后通過購買已租房產(chǎn)，來平衡開發(fā)商利益，同時緩解目前高房價環(huán)境下購房者的購房壓力。

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