報告說明

　受鼎銘公司的委托，寶資通機(jī)構(gòu)為其位于南寧市秀靈路的房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱“鼎銘公司秀靈路項目”）提供前期開發(fā)投資顧問工作。本報告是該工作的第一份咨詢顧問工作成果—《項目市場調(diào)研報告》。

　本調(diào)研報告目的是為了“鼎銘公司秀靈路項目”的下一步前期開發(fā)定位提供推進(jìn)發(fā)展依據(jù)。

　咨詢顧問方力圖通過對國家宏觀經(jīng)濟(jì)背景的高位研究把控，城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景的中觀剖析，城市房地產(chǎn)業(yè)的微觀研究以及項目所在的城市區(qū)域背景并結(jié)合項目的資源稟賦等多層面多角度的深度透視分析影響本項目開發(fā)定位的各種因素，進(jìn)而為項目提出可能實現(xiàn)市場機(jī)會空間。

　 1 國家宏觀背景

　1.1 現(xiàn)狀描述 1.1.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1.1.1.1 進(jìn)入 2004 年中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長的勢頭，今年第一季度經(jīng)濟(jì)增長 9.7%，與 2003 年第一季度同比下降了 0.2%。

　1.1.1.2 今年以來，中國經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)快速增長主要體現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民收入、企業(yè)利潤和財政收入均有較大幅度提高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向好的方向發(fā)展，對外貿(mào)易增勢強(qiáng)勁，利用外資保持較高水平。

　附圖 1：近幾年中國 GDP 產(chǎn)值增長情況

　單位（億元）

　755538205489404959331023981166940200004000060000800001000001200001400001998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年

　1.1.1.3 中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長的同時也出現(xiàn)了投資需求膨脹過快，煤、電、油、運(yùn)全面緊張，通貨膨脹壓力

　加大等突出特征。

　1.1.1.4 固定資產(chǎn)投資需求增長一直是中國經(jīng)濟(jì)快速增長的主要拉動力，但 2004 年一季度表現(xiàn)出明顯的過熱跡象。表現(xiàn)為投資增長過快、新開工項目過多、在建規(guī)模過大、投資結(jié)構(gòu)不合理上。

　1.1.2 行業(yè)政策環(huán)境 1.1.2.1 在 2003 年，中國政府當(dāng)局針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱結(jié)構(gòu)失衡等態(tài)勢的政策頻出，大力加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。表現(xiàn)為“121 文件”等。

　1.1.2.2 進(jìn)入 2004 年，針對房地產(chǎn)行業(yè)亦然迅速的發(fā)展態(tài)勢，中國政府當(dāng)局采取了“土地市場清查”、“調(diào)高行業(yè)投資資本金”、“強(qiáng)化個人房地產(chǎn)消費(fèi)信貸信用評估”一系列金融工具行政手段等方式對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)供應(yīng)到消費(fèi)各個層面進(jìn)行結(jié)構(gòu)失衡的宏觀政策調(diào)整。

　 1.2 發(fā)展趨勢 1.2.1 新一屆中國政府確定未來中國應(yīng)采取從追求較單純的發(fā)展速度，轉(zhuǎn)變?yōu)楦�注重穩(wěn)定的協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌發(fā)展策略，這意味著中國經(jīng)濟(jì)將在近、中期（項目周期內(nèi)）整個發(fā)展

　速度有所下降，項目運(yùn)作周期對應(yīng)的可能是中國經(jīng)濟(jì)的新一輪溫和調(diào)控期而不是高速發(fā)展期。

　1.2.2 固定資產(chǎn)的投資過熱已引起了國家有關(guān)部門的關(guān)注并制定了相應(yīng)的調(diào)控政策，可以預(yù)見的是在未來幾年內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)的增長將從追求較高的增長速度回復(fù)到較為合理和平穩(wěn)的發(fā)展中來。

　1.2.3 近期，國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策仍層出不窮�？傮w上看，今后國家所出臺的相關(guān)市場調(diào)控政策在今后項目的運(yùn)作周期中主要是針對三個層面而制定：

　1.2.3.1 房地產(chǎn)市場體制的完善：通過相關(guān)政策的出臺，限制期房轉(zhuǎn)讓，壓制炒房行為，最終減緩房價上漲速度。

　1.2.3.2 房地產(chǎn)金融信貸管理加強(qiáng)：一是通過提高銀行存款準(zhǔn)備金率，從而降低房地產(chǎn)業(yè)信貨規(guī)模，控制銀行信貨的盲目擴(kuò)張速度。二是對個人購買第二套以上住宅、購買商業(yè)物業(yè)或高檔住宅等行為在貨款首付比例、貨款年限、貨款利率等方面做出調(diào)整及限制，以壓制投資性購房行為。三是提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金貨款比例，提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻，抑制房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張速度。

　1.2.3.3 土地供應(yīng)嚴(yán)控：減少開發(fā)區(qū)數(shù)量及建設(shè)用地規(guī)模、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式在

　土地交易市場公開進(jìn)行等，目的是進(jìn)一步規(guī)范土地交易方式并加強(qiáng)耕地保護(hù)，減少一級市場的土地供應(yīng)量，規(guī)范二級市場買賣行為，最終降低房地產(chǎn)業(yè)的投資擴(kuò)張速度。

　 1.3 對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀影響要素闡述 1.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)貨款金融通道的縮緊，使得房地產(chǎn)開發(fā)的門檻提高，企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰已成定局，資源將向?qū)嵙π烷_發(fā)企業(yè)集結(jié)，未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的增長速度將會由高速擴(kuò)張過渡到平穩(wěn)增長。

　1.3.2 對個人房貨政策的調(diào)整，將壓制個人炒房行為及投機(jī)購買力的釋放，降低房價的過快上漲。整體上看，市場購買力對房地產(chǎn)業(yè)的支持將減少，但對面向中低收入者的經(jīng)濟(jì)型住宅的支持力將保持不變。

　1.3.3 限制高檔住宅、別墅用地的審批，扶植經(jīng)濟(jì)型住宅項目的開發(fā)，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理。

　1.3.4 在土地政策上，土地的供應(yīng)量減少，房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張速度降低。國家對土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)控主要體現(xiàn)在減少一級土地市場供應(yīng)量、規(guī)范二級市場買賣制度。從國家對土地的宏觀調(diào)控來看，目前土地價格應(yīng)該呈上升趨勢，但近幾個月以來，由于國家多方調(diào)控政策的不斷實施，

　土地價格有下降的趨勢。

　1.4 綜合判斷 1.4.1 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個穩(wěn)定的發(fā)展平臺，在項目發(fā)展運(yùn)作周期內(nèi)，國家相關(guān)調(diào)控政策將引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)從目前過熱增長過渡到正常發(fā)展上的軌道上。

　1.4.2 鑒于近來全社會固定資產(chǎn)投資過快，國家要對房地產(chǎn)行業(yè)降溫，故采取了一系列剎車的限制措施，估計項目周期內(nèi)行業(yè)結(jié)構(gòu)中的商業(yè)物業(yè)等投資物業(yè)品類支持購買力將會受到抑制，該類型項目將會有銷售周期延長的政策可能性。

　寶資通對宏觀經(jīng)濟(jì)層面的綜合判斷是：

　項目的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與前三年相比，對房地產(chǎn)的總體支持力是處于下降通道之中，國家已經(jīng)對產(chǎn)業(yè)支柱之一的房地產(chǎn)行業(yè)，做出了一系列的措施，對房地產(chǎn) 行業(yè)進(jìn)行點剎，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展；同時，近年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，競爭比較激烈，各開發(fā)商和發(fā)展商應(yīng)當(dāng)十分重視并謹(jǐn)慎應(yīng)對，不宜太樂觀。

　（本章相關(guān)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)資料詳見：附件 1 《國家宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)狀況的專項調(diào)查》）

　 2 城市中觀背景調(diào)研分析

　2.1 現(xiàn)狀描述 2.1.1 南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持快速發(fā)展，2004 年一季度南寧市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 117.10 億元，同比增長 11.3%；實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 58 億元，同比增長 14.12%。

　2.1.2 目前南寧城市轄區(qū)目前人均GDP水平約1500美元左右，城市居民人均年收入約 1000 美元左右。

　2.1.3 人口方面，截止 2003 年末南寧市區(qū)常駐人口約為 120萬，流動人口約為 30 萬人，根據(jù)政府規(guī)劃在未來數(shù)年內(nèi)市區(qū)人口增長到約 200 萬左右。

　 2.2 城市發(fā)展機(jī)遇與政府導(dǎo)向 2.2.1 城市化進(jìn)程的加快是中國城市發(fā)展的普遍性階段性機(jī)遇，南寧作為廣西的首府及西南地區(qū)出海大通道，其城市可以在約 3000 萬人口的范疇內(nèi)集聚資源與財富，并作用于城市的發(fā)展提升。

　2.2.2 作為約 3000 萬人口的中心城市，從城市首位度的規(guī)模規(guī)律而言，10%以上的人口集聚將會在較短的期限完成，這意味著南寧城區(qū)發(fā)展到 300 萬人口，已是城市進(jìn)程加

　快過程中的現(xiàn)實空間，預(yù)計項目周期內(nèi)，南寧市的城市人口集聚進(jìn)一步加快。

　2.2.3 南寧作為中國－東盟博覽會的舉辦城市是城市發(fā)展的另一方面機(jī)遇，泛珠江三角核心經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以及廣西圍繞東盟——中國（10+1）自由貿(mào)易區(qū)的戰(zhàn)略格局對接，南寧也具備區(qū)域交通樞紐城市的優(yōu)勢，這些方面的要素會以南寧為平臺進(jìn)行整合，對南寧的發(fā)展起到積極的促進(jìn)，隨著國家加強(qiáng)西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更明顯。

　2.2.4 在中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)框架及中國—東盟博覽會落戶南寧的形勢下，應(yīng)對經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化趨勢需做出的重大戰(zhàn)略抉擇，確立南寧將建設(shè)為輻射和影響中國中南、西南及東盟各國特別是印度支那地區(qū)的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)文化綜合型的國際化城市。

　2.3 城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展預(yù)期 2.3.1 隨著南寧市“東進(jìn)、南拓、北展、西推”城市擴(kuò)張規(guī)劃導(dǎo)向，大南寧都市圈已初具雛形，各種資源將在大南寧這一平臺上進(jìn)行整合優(yōu)化提升。

　2.3.2 未來幾年內(nèi)，城市交通網(wǎng)絡(luò)隨著快速內(nèi)外環(huán)道投入使用，三橫五縱交通干道的擴(kuò)建貫通、大量城市立交及橋梁的竣工，城市立體交通網(wǎng)絡(luò)逐漸成熟，城市各個區(qū)域間的

　通達(dá)性將更加完善。

　2.3.3 政府 136 工程的深入開展，舊城改造力度的加強(qiáng)，城市面貌煥然一新，各種市政基礎(chǔ)配套進(jìn)一步完善，城市居民居住環(huán)境將得到很大改觀。

　總體上看，南寧市城市 規(guī)劃主導(dǎo)以邕江為主軸，東進(jìn)南擴(kuò)的一個局面，在大力發(fā)展建設(shè)原有的城市中心區(qū)的同時，有組織地對部分區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，從而由一個中心區(qū)域向外輻射轉(zhuǎn)換為多個中心區(qū)域向外輻射；同時，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)體系的建設(shè)，更優(yōu)質(zhì)地共同組建大南寧。

　 2.4 城市人口發(fā)展預(yù)期 2.4.1 從近幾年南寧市人口的增長來看，城市人口的增長呈現(xiàn)了跨躍式的增長，目前城市人口的增長速度已經(jīng)超過原有的城市人口總體規(guī)劃速度――截至 2003 年底南寧城市接近 150 萬的常住人口，比規(guī)劃中預(yù)計 2005 年才達(dá)到這一水平提早了兩年。

　2.4.2 隨著城市化進(jìn)程的加快，南寧做為廣西區(qū)域人口核心增長極，將以更快的速度向城市的大量聚集。

　 總體上看， 通過上面的分析，寶資通地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，南寧市城市近年發(fā)展完全能達(dá)到并大大超過原有的《南寧市城市總體規(guī)劃》中的規(guī)劃發(fā)展和預(yù)測；同時城市正處于一個發(fā)展的良好時機(jī)之中，從這點上看，南寧城市的發(fā)展前景比較樂觀。

　 2.5 對城市房地產(chǎn)行業(yè)的影響發(fā)展要素分析 2.5.1 城市社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入的日漸提高，使得城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依然有一定的發(fā)展空間； 2.5.2 城市的規(guī)劃導(dǎo)向和發(fā)展機(jī)遇、人口的聚集發(fā)展等因素使得城市房地產(chǎn)行業(yè)有著持續(xù)的增長需求量。

　 2.6 綜合判斷 2.6.1 城市的快速發(fā)展，帶來的不僅僅城市規(guī)模的擴(kuò)大、人口的增加，更主要的是使得人們居住環(huán)境得到改善、城市的通達(dá)性進(jìn)一步提高，與周邊城市群的關(guān)聯(lián)性得到加強(qiáng)，城市自身的影響力的輻射半徑得以延伸，最終導(dǎo)致城市的房地產(chǎn)項目的影響力范圍成倍的擴(kuò)大，使得客戶群體范圍在城市級別的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)張和輻射。

　2.6.2 城市化進(jìn)程的加快，大量人口進(jìn)入城市，一方面，人口的大量聚集，龐大的消費(fèi)人群的產(chǎn)生，給商業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。另一方面，商業(yè)的發(fā)展也給區(qū)域帶來了興旺的人氣，反過來又帶動了人口的遷入，兩者相輔相成，互相促進(jìn)。

　2.6.3 通過了解分析，城市總體支持力是持續(xù)往上的，但是目前城市還處于發(fā)展的初級階段，城市總體經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、城市化水平均不高，這就使得城市處于一個較為緩慢的持續(xù)發(fā)展階段。

　2.6.4 受國家宏觀調(diào)控政策的影響，城市房地產(chǎn)等部分經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的發(fā)展速度必將減慢，這就有可能導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩。

　（本章相關(guān)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)資料詳見：附件 2《城市中觀和行業(yè)微觀相關(guān)概況的專項調(diào)查》中相關(guān)章節(jié)）

　 3 城市房地產(chǎn)微觀背景調(diào)研分析

　3.1 總體現(xiàn)狀描述 3.1.1 自 2000 年以來南寧房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，產(chǎn)品供應(yīng)量及銷售額逐年增加，2003 年商品房銷售額突破 50億元，成交面積達(dá)到約 220 萬平方米。

　3.1.2 在 2003 年，南寧市人均商品房銷售面積達(dá)到 1.47 平方米左右，略高于行業(yè)合理經(jīng)驗值人均銷售面積 0.8~1.2平方米。

　3.1.3 政府開發(fā)引導(dǎo)的影響，瑯東鳳嶺、城北快環(huán)沿線及江南片區(qū)成為了房地產(chǎn)業(yè)的主流開發(fā)區(qū)域。并且形成了高中低不同檔次的供應(yīng)區(qū)域。

　3.1.4 南寧市房地產(chǎn)行業(yè)總體布局呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡格局，局部市場呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。

　 3.2 發(fā)展趨勢 3.2.1 受國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控，南寧市房地產(chǎn)業(yè)也受到了一定的影響，根據(jù)調(diào)控的力度和措施，可以預(yù)見未來幾年內(nèi)南寧市房地產(chǎn)業(yè)將由目前的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的溫和期，房地產(chǎn)業(yè)溫度將適當(dāng)降溫。

　3.2.2 在 2003 年南寧市人均收入達(dá) 1000 美元，按國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速轉(zhuǎn)型發(fā)展時期，同時也是市場激烈競爭階段。

　3.2.3 近年南寧市房地產(chǎn)銷售額對比城市 GDP 比例約為7.4％，低于中國平均指標(biāo) 8％，市場總供應(yīng)量略低于市場有效需求。（ 特別注意：這僅僅是總市場供應(yīng)量，不代表某個物業(yè)類型市場總量供應(yīng)低于市場需求量）

　 3.3 細(xì)分類型物業(yè)市場闡述 3.3.1 住宅物業(yè)市場 3.3.1.1 隨著住宅物業(yè)開發(fā)項目的增多，市場上產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益突出，加上近兩年消費(fèi)市場基本完成了“買方市場”的轉(zhuǎn)型，市場上各項目都感到了銷售上的壓力，市場競爭日益激烈，這在高檔住宅市場尤為突出。

　3.3.1.2 目前高檔住宅市場開發(fā)量過大，各項目開發(fā)水平相差不是很明顯，加之經(jīng)過早兩年的消化，市場上對高檔住宅的有效需求基本上趨于飽和，新生消費(fèi)需求沒有得到及時足量的補(bǔ)充，高檔住宅之間的競爭空前激烈，瑯東、鳳嶺各大高檔住宅項目銷售進(jìn)度普便放緩。

　3.3.1.3 城市舊城改造力度的加強(qiáng)，產(chǎn)生了大量的中低收入者住房需求，據(jù)不完全統(tǒng)計，2002~2003 年兩年間，南寧市舊城改造拆遷面積達(dá)到了 180 萬 m 2 以上；另一方面政府近兩年對經(jīng)濟(jì)型住房開發(fā)的引導(dǎo)，導(dǎo)致了自 2003 年來南寧市經(jīng)濟(jì)型住房開發(fā)量迅速提高，在商品房住宅市場中所占比例逐漸加大，并得到了市場的熱烈追捧，銷售行情看好。

　 3.3.2 公寓物業(yè)市場 3.3.2.1 公寓物業(yè)由于其功能的多樣性，可商可住，從而在市場上對應(yīng)著較為廣泛的客戶群體，能適應(yīng)不同層次消費(fèi)者需求，這使得公寓物業(yè)相對于其它物業(yè)來說是一種競爭壓力較小的物業(yè)類別。

　3.3.2.2 公寓物業(yè)的平均價格都較同區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)價格高，但由于戶型面積較小的關(guān)系，高單價、低總價成為大多數(shù)公寓項目的特點，這也使得公寓物業(yè)成為一種投資型物業(yè)得到市場的認(rèn)可，銷售行情較好。

　3.3.2.3 從近幾年來看，南寧市公寓物業(yè)的推出量是逐年遞增的，尤其是 2003 年的市場供應(yīng)量更是增長顯著，市場供應(yīng)量約 45 萬平米，新城區(qū)及瑯東是公寓物業(yè)主要的供應(yīng)市場，競爭也最為激烈，興寧及城北區(qū)

　也有少量公寓物業(yè)分布。

　3.3.2.4 受各區(qū)域發(fā)展的定位、現(xiàn)狀和歷史背景的影響，整個城市的公寓物業(yè)市場呈現(xiàn)區(qū)域發(fā)展不平衡，新城區(qū)等區(qū)域涌現(xiàn)出大量的公寓項目，其它城區(qū)如江南、城北區(qū)等公寓類項目較少。

　 3.3.3 商業(yè)物業(yè)市場 3.3.3.1 目前南寧市商業(yè)物業(yè)競爭局面嚴(yán)峻，城市消費(fèi)支持力與城市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量之間存在著不協(xié)調(diào)的發(fā)展關(guān)系，據(jù)統(tǒng)計近幾年內(nèi)南寧市推出市場銷售和即將推出市場的商業(yè)物業(yè)面積接近 150 萬平米，這一供應(yīng)量必將超出城市容量所能支撐的范圍，南寧市商業(yè)物業(yè)市場供大于求的局面已成事實！

　3.3.3.2 國家對商業(yè)物業(yè)開發(fā)信貸、按揭貸款的停止發(fā)放，也勢必很大程度上影響到城市商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、銷售和運(yùn)營。

　 （本章相關(guān)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)資料詳見：附件 2《城市中觀和行業(yè)微觀相關(guān)概況的專項調(diào)查》中相關(guān)章節(jié)）

　 4 項目所在城市區(qū)域背景

　4.1 區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)概述 4.1.1 城北區(qū)位于南寧市區(qū)西北部，總面積 546 平方公里，其中市區(qū)面積 35 平方公里，總?cè)丝诩s 30 萬人。

　4.1.2 城北轄區(qū)內(nèi)有國家級南寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占廣西高�？蒲性核�總數(shù)的 70%左右，是廣西人才、教育、科技、文化、信息的密集區(qū)，科技與智力資源的儲備區(qū)，高新技術(shù)企業(yè)孵化區(qū)，物流中心區(qū)。

　4.2 城區(qū)規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向 4.2.1 城北區(qū)政府發(fā)展目標(biāo) 4.2.1.1 未來城北區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是依托于南寧市整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之上，城區(qū)內(nèi)的相思湖新區(qū)（含高新區(qū)在內(nèi)）全面推進(jìn)開發(fā)促使區(qū)域形成新的政治經(jīng)濟(jì)中心，帶動區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　4.2.1.2 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，高新技術(shù)企業(yè)的引近，各大專項市場、工業(yè)園建設(shè)的完工，將使城區(qū)的工業(yè)，商貿(mào)業(yè)得到長足發(fā)展。

　4.2.1.3 城北區(qū)人口近兩年以年均 5.1%的速度增長，增長幅度較明顯，照此速度，到 2005 年，城北區(qū)人口將

　達(dá)到 36 萬人左右。

　4.2.1.4 城區(qū)人口的增加對房地產(chǎn)業(yè)最為直接的影響是導(dǎo)致住房需求的上升。另外，區(qū)域人口的增加帶動了社會消費(fèi)力的上漲，給商業(yè)物業(yè)未來的市場運(yùn)營提供了較大的發(fā)展空間。

　4.2.2 相思湖新區(qū)規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向 4.2.2.1 相思湖是未來幾年內(nèi)城北區(qū)重點開發(fā)的區(qū)域，想思湖的開發(fā)是高起點，高定位、高規(guī)劃的，相思湖新區(qū)的開發(fā)將帶動臨近周邊區(qū)域的快速發(fā)展，區(qū)域價值也將隨之提升。

　4.2.2.2 未來城北區(qū)將圍繞相思湖區(qū)域、幾大工業(yè)園及一批專業(yè)市場的建設(shè)發(fā)展來構(gòu)筑整個城市新區(qū)，將形成區(qū)域行政中心、工業(yè)中心、居住中心、物流運(yùn)輸中心等功能分區(qū)明確、協(xié)調(diào)發(fā)展的城市新區(qū)。

　城北區(qū)由于相思湖的開發(fā)，加速了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，給區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的發(fā)展提供了一個 相對較大 的空間，在項目開發(fā)周期內(nèi)給項目自身的發(fā)展提供了 較大 的推動力。

　4.3 區(qū)域房地產(chǎn)市場背景 4.3.1 區(qū)域市場現(xiàn)狀

　4.3.1.1 城北區(qū)房地產(chǎn)市場較城市其它區(qū)域市場而言發(fā)展較慢，開發(fā)項目不多，基本上集中于北湖路、唐山路、衡陽路、明秀路、秀廂大道、北大路、大學(xué)路一帶。尤其是秀廂大道及明秀路，目前城北區(qū)新生項目多出于此。

　4.3.1.2 城北區(qū)房地產(chǎn)項目以中檔商品住宅為主，其它物業(yè)形式的開發(fā)比例較少，基本以住宅項目為主。近兩年城北區(qū)市場出現(xiàn)少量的公寓住宅項目，現(xiàn)已銷售完畢。商業(yè)物業(yè)直到近期“城市碧園”項目的開發(fā)才得以少量供應(yīng)市場，寫字樓、別墅等物業(yè)開發(fā)量趨于零。

　4.3.1.3 城北區(qū)住宅物業(yè)銷售均價處于中等水平，與城市平均銷售價格較為接近，約為2300~2400元/ m 2 左右，個別項目銷售均價更是達(dá)到了 2600 元/ m 2 以上，如城市碧園及高新苑這兩個項目，目前銷售均價高達(dá)2600~2700 元/ m 2 。

　 4.3.2 區(qū)域細(xì)分物業(yè)市場概述 4.3.2.1 城北區(qū)住宅物業(yè)市場概述 ? 住宅物業(yè)為目前城北區(qū)房地產(chǎn)主流開發(fā)物業(yè)，所占份額極大，集中于城區(qū)內(nèi)幾個主要區(qū)域進(jìn)行開發(fā)。

　? 城北區(qū)住宅項目的開發(fā)規(guī)模普遍較大，多層為主，小高層為輔是目前城北區(qū)住宅項目開發(fā)的主要產(chǎn)品開發(fā)形式。

　? 城市碧園、恒大新城、城寧翠峰、高新苑是目前城北區(qū)建筑規(guī)模比較大的項目，也是城北區(qū)各個主要供應(yīng)區(qū)的代表樓盤。

　4.3.2.2 城北區(qū)公寓物業(yè)市場概述 ? 城北區(qū)公寓物業(yè)市場相對其它區(qū)域而言發(fā)展緩慢，近年來只有碧園數(shù)碼文化廣場、又一居、嘉土天驕三個純公寓住宅項目供應(yīng)市場，文華園及城市碧園也有少數(shù)青年公寓，到目前為止，這幾個項目的公寓物業(yè)基本市場消化完畢，目前可以看到的可銷售項目只有明秀路的檸檬宿項目。

　? 城北區(qū)的公寓物業(yè)除了嘉士天驕及部分小區(qū)順帶物業(yè)外，其余公寓物業(yè)都是經(jīng)爛尾樓演變而來，有著產(chǎn)品上的先天缺陷。為其它客戶細(xì)分市場量身打造的公寓物業(yè)較少。

　4.3.2.3 城北區(qū)商業(yè)物業(yè)市場概述 ? 城北區(qū)商業(yè)物業(yè)項目較其它區(qū)域來說數(shù)量明顯較少，主要以街鋪形式為主，物業(yè)形態(tài)包括小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套。

　? 區(qū)域內(nèi)基本無大型購物中心，較大型的購物場所只有北湖路上經(jīng)營面積為 12000 m 2 的南城百貨，目前整個區(qū)域只有“城市碧園”3.8 萬 m 2 的商業(yè)街及“檸檬宿”約 8500 m 2 直接供應(yīng)市場。

　? 未來兩年內(nèi)潛在供應(yīng)量較少，大學(xué)路的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及相思湖區(qū)域一帶的商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量更是微乎其微，只有一些零星小區(qū)內(nèi)配套商鋪供應(yīng)市場，一級市場供應(yīng)量基本接近于零。

　4.3.2.4 純商務(wù)公寓和寫字樓 ? 本區(qū)域內(nèi)目前沒有出售型的純商務(wù)公寓和寫字樓，只有少量定位不明確的可居住型公寓樓； ? 本區(qū)域內(nèi)只有火炬大廈、高新大廈等少量的幾棟樓為較專業(yè)的寫字樓，但檔次很低，大廈內(nèi)仍然有其他非辦公、商務(wù)的業(yè)態(tài)存在（如飯店、歌舞廳等）； ? 據(jù)了解，區(qū)域辦公基本上為廠區(qū)內(nèi)單位自建房；

　 4.3.3 發(fā)展趨勢剖析 4.3.3.1 未來城北區(qū)物業(yè)開發(fā)仍舊以純住宅物業(yè)為主，其它物業(yè)為輔。

　4.3.3.2 相思湖新區(qū)、城北快環(huán)沿線將成為城北區(qū)主要開發(fā)

　熱土，新生項目多出于此。

　4.3.3.3 隨著市場供應(yīng)量的增大，樓市價格的上漲，各項目銷售壓力增大，銷售周期延長。

　4.4 區(qū)域商貿(mào)零售業(yè)調(diào)研（詳見附件三相關(guān)章節(jié)內(nèi)容）

　 4.5 區(qū)域熱銷物業(yè)概述

　4.5.1 熱銷項目類別 城北區(qū)目前以純居住物業(yè)及居住公寓物業(yè)最為好銷，寫字樓、商務(wù)公寓市場供應(yīng)量極少。

　4.5.2 熱銷項目產(chǎn)品特點 4.5.2.1 熱銷項目戶型以 2 房或 3 房為主，面積在 70~130m 2之間，總價在 20 萬/套～30 萬/套，較易為市場接受。

　4.5.2.2 熱銷項目客戶群體基本以這個區(qū)域工作的人群和原住人群為主。

　4.5.2.3 熱銷項目規(guī)模較大，配套較好，有一定園林設(shè)計，多數(shù)地處區(qū)域成熟地段，周邊配套較為完善。

　4.5.3 熱銷項目熱銷原因

　4.5.3.1 總的來看，城北區(qū)熱銷物業(yè)價格處于中低檔水平，戶型面積適中，以安居樂業(yè)型為主，很好的適應(yīng)了市場的需求，與區(qū)域內(nèi)居民的收入水平相符。

　4.5.3.2 另外，生活便利成熟地段的項目也是造成熱銷的原因。

　4.6 區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢 4.6.1 目前為止，城北區(qū)各大房地產(chǎn)項目銷售情況較好，約 1/2的項目已進(jìn)入尾盤階段或已撤盤，一些在售的項目也已消化了大半，市場新生項目較少，以住宅物業(yè)為主，也有少量商業(yè)物業(yè)及公寓物業(yè)供應(yīng)，整體市場競爭壓力不大，除住宅物業(yè)競爭較大外，商業(yè)物業(yè)及小戶型公寓物業(yè)競爭壓力不大，尚存一定的市場發(fā)展空間。

　4.6.2 在本項目未來運(yùn)作期間內(nèi)，市場競爭給本項目帶來的壓力不大，但由于宏觀政策帶來的影響，我們對項目的判斷是對未來的項目投資回報應(yīng)該持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　本章相關(guān)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)資料詳見附件 3《區(qū)域相關(guān)概況的專項調(diào)查》中相關(guān)章節(jié)

　 5 項目市場空間的提出

　5.1 區(qū)域經(jīng)濟(jì)消費(fèi)支持綜述 項目周邊聚集了大量的在校大學(xué)生及居民，共同構(gòu)成了“特色大學(xué)人文經(jīng)濟(jì)區(qū)”的消費(fèi)支持。

　5.1.1 教育產(chǎn)業(yè)消費(fèi)支持力概述（詳見附件三相關(guān)章節(jié)內(nèi)容）

　5.1.1.1 項目周邊聚集了大量的大中院校，據(jù)不完全統(tǒng)計，約有 80000 在校學(xué)生。

　5.1.1.2 按每平方米商業(yè)面積實現(xiàn) 7000 元的年銷售額來算，初步預(yù)測項目周邊在校大學(xué)生可支持的商業(yè)物業(yè)面積為 5.8 萬 m 2 左右。

　5.1.2 教育產(chǎn)業(yè)區(qū)域居民消費(fèi)支持力概述 5.1.2.1 資料顯示項目周邊區(qū)域約有 51903 戶家庭，按 3.5人/戶來計，共有常住人口約為 18 萬人。

　5.1.2.2 按每平方米商業(yè)面積實現(xiàn) 7000 元的年銷售額來算，初步預(yù)測項目周邊居民可支持的商業(yè)物業(yè)面積約為18.5 萬 m 2 左右。

　 5.2 項目市場空間的提出 5.2.1 城北區(qū)在城市規(guī)劃中定位為以發(fā)展高新技術(shù)、科研文教為主的城區(qū)，相思湖新區(qū)的開發(fā)，政府機(jī)關(guān)的大量遷入，相思湖區(qū)域勢必成為南寧市又一區(qū)域性質(zhì)的政治經(jīng)濟(jì)中心，按國內(nèi)經(jīng)驗，行政中心周邊必然要求有與之配套的商業(yè)中心存在，以滿足商務(wù)辦公、休閑娛樂等消費(fèi)需求。

　5.2.2 項目地處相思湖開發(fā)區(qū)邊緣位置，相思湖新區(qū)的發(fā)展定位將會給本項目的發(fā)展方向帶來豐富的構(gòu)想。

　5.2.3 項目區(qū)域交通設(shè)施成熟完善，區(qū)域的通達(dá)性性較好，并且周邊生活配套設(shè)施齊全完善，仍城北區(qū)成熟居住區(qū)域，發(fā)展居住型物業(yè)有著得天獨厚的基礎(chǔ)優(yōu)勢。

　5.2.4 項目所在區(qū)域已然存在一個具有相當(dāng)消費(fèi)力支持的潛在商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，勢必會催生出一個區(qū)域性的核心商業(yè)中心，而目前區(qū)域內(nèi)缺乏能夠輻射并帶動周邊商業(yè)的發(fā)展的核心商業(yè)物業(yè)。

　5.2.5 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要以街鋪、超市、酒吧迪廳、美容按摩等商業(yè)服務(wù)為主，經(jīng)營品類范圍以滿足日常生活消費(fèi)為主，不能滿足周邊為數(shù)眾多年輕新生代的個性化消費(fèi)需求。

　5.2.6 項目所處地段為外來人口聚集地，周邊高等院校在校學(xué)生眾多，區(qū)域住宅租賃市場活躍。按政府規(guī)劃，兩年內(nèi)

　萬秀村、友愛村即將改建，勢必將會產(chǎn)生大量的無房外來租客，對小戶型住宅市場需求量大。

　 從以上的幾個因素結(jié)合市場調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)：

　? 目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃郁，但缺乏核心商業(yè)物業(yè)，而從城區(qū)的發(fā)展前景來看又存在市場需求。

　? 另一方面城北區(qū)目前公寓物業(yè)銷售情況理想，市場供應(yīng)量不大。

　? 外來人口眾多，住宅租賃市場活躍。結(jié)合自身資源來看，這些有利條件都為本項目提供了較大的發(fā)展空間，給項目物業(yè)提供了較大的產(chǎn)品組合彈性空間。

　根據(jù)本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合本項目的自身資源條件，項目發(fā)展導(dǎo)向可以考慮商業(yè)+ 公寓的 物業(yè)市場推進(jìn)。

　。

　寶資通地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu) 2004 年 5 月

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