摘 要：改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了一、二十年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也大大改善著國民的生活水平。單從住宅上講，從1980年開始到2006年，全國共增加住宅88.6億平方米，讓將近5億城市居民的居住面積，增加了將近十平方米，可謂功勞不小。但是，近幾年來，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，越來越顯現(xiàn)出一些問題，探究這些問題，尋找合理的對策，將對我國房地產(chǎn)業(yè)今后的健康發(fā)展有些重要的意義。?
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；問題；對策；直接融資 ?
　　中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）05-0014-03??
　　
　　住房是廣大人民的生活必需品，有人說“小康不小康，關(guān)鍵看住房�！笨梢姡�住房問題直接關(guān)系到千家萬戶的生活水平，關(guān)系到老百姓的安居樂業(yè)，關(guān)系到社會公平和諧的實現(xiàn)。如今，雖然我國住房已經(jīng)實現(xiàn)市場化,但是因為房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，在很多方面還存在著不同程度的問題，阻礙著這個行業(yè)的健康發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且探討出有效地解決途徑，以促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。?
　　
　　1 當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)存在問題?
　　
　　1.1 土地供應(yīng)環(huán)節(jié)不夠規(guī)范?
　�。保梗福改�，國務(wù)院決定在全國城鎮(zhèn)試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。同年１２月通過《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。從此，土地使用權(quán)由無償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓，供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府操作。雖然土地出讓實現(xiàn)公開拍賣、招標(biāo)或者掛牌的方式，是為了避免暗箱操作，實現(xiàn)公平、公開，透明操作，但是隨著成交土地價格不斷攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本大大提高，房價大幅度上漲，我們不禁擔(dān)心，這樣下去如果土地價格不能得到合理的控制，對整個房地產(chǎn)業(yè)的影響將是非常大的。?
　　有一組數(shù)據(jù)：“2007年全國土地出讓收入近13000億，”； “自04年河南省鄭州市農(nóng)科路400余畝地塊以173萬每畝天價被思達(dá)金基投資組合拍得以后，歷經(jīng)兩年醞釀，藍(lán)堡灣誕生，目前均價8500/m2，昔日 ‘地王’催生了今日‘房王’”；“鄭州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每畝約合633.2萬元，榮膺‘新地王’”;“2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點�！薄�…從這些數(shù)據(jù)中，我們不難看出隨著土地成交價格的不斷刷新，房價不斷攀高。如今的房地產(chǎn)業(yè)與“經(jīng)濟(jì)增長”密切相關(guān)，大多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)增長很大程度靠房地產(chǎn)拉動。經(jīng)濟(jì)增長就是政績，決定地方官員烏紗帽大小。在中國，凡是與烏紗帽緊密相關(guān)的事情特別容易“火”，有些地區(qū)，政府賣地收入已經(jīng)占到財政收入一半左右。1998年，中國各地方政府賣地收入為97億元，到2007年，這個數(shù)字魔術(shù)般地變成了13000億元。通過計算我們發(fā)現(xiàn)，土地費(fèi)用占房地產(chǎn)價格20%～40%，政府稅費(fèi)收入占30%～40%�？傆嬈饋�，地方政府在房地產(chǎn)上的收入占整個房地產(chǎn)價格的50%～80%。這個數(shù)字可謂是驚人的，換句話說，老百姓買房子掏的錢很大一部分成了政府的經(jīng)濟(jì)收入，成為了當(dāng)?shù)卣�府的GDP值中一個重要的組成部分，那么中國GDP總額在2007年增長了11.3%就不足為奇了。?
　　1.2 房地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，資金來源結(jié)構(gòu)單一?
　　《2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.4》中指出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。其中預(yù)收款也間接地來自銀行貸款。不少購房者除首付房款20%外，其余80%可能都來自銀行。?
　　據(jù)統(tǒng)計，目前銀行貸給房產(chǎn)行業(yè)的資金比例過大，而貸款比值在整個房地產(chǎn)總值中比例也過重，兩者均超過60%。這個數(shù)值是偏危險的。銀行給房地產(chǎn)行業(yè)的資金過大，會影響到其他行業(yè)的正常發(fā)展，而房地產(chǎn)商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)熱度消退，銀行的虧空就會加速經(jīng)濟(jì)泡沫的形成。?
　　1.3 房地產(chǎn)投資偏熱，行外資金比重增加?
　　從福布斯100名排行榜上，近兩年，有50%以上的人與房地產(chǎn)有直接或間接的關(guān)系，可見房產(chǎn)業(yè)的利潤比較“可觀”。因此很多其他行業(yè)，比如聯(lián)想、深圳賽格、惠州TCL、創(chuàng)維、中谷糧油、廣東萬家樂、重汽集團(tuán)、廣州日化龍頭企業(yè)立白集團(tuán)、中國東方航空等企業(yè)都在涉足房地產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊帆教授曾在2004年提醒房地產(chǎn)業(yè)：一直被各界認(rèn)為是利潤率較高的房地產(chǎn)業(yè)，2002年以來成為各種資金涌入的焦點，外來資金搞房地產(chǎn)、外行搞房地產(chǎn)的現(xiàn)象，應(yīng)十分值得注意。大量的資金涌入地產(chǎn)市場，拉動了土地價格的飛速上漲。然而，大量熱錢集中于土地并沒有創(chuàng)造出應(yīng)有的財富增值，反而限制了其它行業(yè)的金融支持。有些城市，超過50%的其他行業(yè)都轉(zhuǎn)而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)投資。?
　　1.4 房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出?
　　2006年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部過熱。而結(jié)構(gòu)性矛盾成為房地產(chǎn)過熱的重要原因。一是商業(yè)用房投資大大高于住宅投資；二是高檔住宅供應(yīng)過多,而中低價位住宅供應(yīng)數(shù)量則大幅下降。這種錯位直接導(dǎo)致了商品房空置規(guī)�？焖偕仙�，從而加劇了總量的矛盾；三是社會保障型住宅數(shù)量有限，多數(shù)低收入家庭不能受益；四是投資者大量囤積新房，使得二手房源不能充分釋放，有效供給不足；五是城市改造過程中帶來的被動需求過多，也加劇了需求的增長帶來的房價上漲。?
　　1.5 消費(fèi)者的理念有待更新?
　　受中國傳統(tǒng)思想的影響，“居者有其屋”在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋”變成了自有產(chǎn)權(quán)房，只有產(chǎn)權(quán)屬于自己的才算“有房”。其實，“居者有其屋”不等于“居者購其屋”。即使在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個人事業(yè)的發(fā)展和生活水平的提高。另外， 租房有利于人口的流通，符合未來發(fā)展的趨勢。?
　　
　　2 面對以上問題，我們應(yīng)該采取舉措，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?
　　
　　2.1 完善土地供應(yīng)制度，嚴(yán)格監(jiān)控土地增量供應(yīng)環(huán)節(jié)?
　　依法出讓土地是政府的職能之一，這個環(huán)節(jié)對整個房地產(chǎn)業(yè)影響巨大。?
　　（1）合理控制土地價格。近幾年，出讓土地給政府帶來巨大的財政收入，有些城市出讓土地所帶來的收入占到總收入的一半以上。于是，有些缺乏長遠(yuǎn)眼光的政府，急于得到眼前的利益，實現(xiàn)自己任期的政績，用高價拍賣土地來拉動GDP的巨大增長，促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偏熱。為了避免投資過熱，政府應(yīng)該合理的控制土地價格，引導(dǎo)房價，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，讓多數(shù)百姓能夠買得起住房。?
　�。�2）減少住房開發(fā)過程中政府收費(fèi)(稅)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮時期，土地供不應(yīng)求。政府為了得到更多的收入，設(shè)置了名目繁多的收費(fèi)項目，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗費(fèi)、防震檢測費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、人防費(fèi)、文物勘測費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、工程造價咨詢審核費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、土壤氡氣檢測費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測費(fèi)、政府價格調(diào)整基金、勞務(wù)咨詢費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、安全施工措施費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房價審查服務(wù)費(fèi)、管線只能隔閡竣工圖設(shè)計費(fèi)、電力委托費(fèi)等多達(dá)50余項，涉及25個部門，總計占房價的30～40%。數(shù)據(jù)顯示：“重慶市2007年房地產(chǎn)建筑兩項稅費(fèi)收入400億，占到地稅收入的50.8%”；“四川省2007年房地產(chǎn)建筑稅費(fèi)收入上升67%”； “北京東區(qū)國際公寓項目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，稅費(fèi)大約在8000元左右，售價在2萬左右”……因此減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，是勢在必行的。?

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