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信息化建設(shè)期刊 [淺議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)]

發(fā)布時(shí)間:2020-02-23 來(lái)源: 短文摘抄 點(diǎn)擊:

  【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)管理信息化      進(jìn)入二十一世紀(jì),房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。隨著《物權(quán)法》的頒布實(shí)施,要求房地產(chǎn)管理部門辦事服務(wù)的效率和質(zhì)量   進(jìn)一步提高。但是,從上世紀(jì)80年代以來(lái),房地產(chǎn)管理一直沿用手工作業(yè)方式,質(zhì)量、效率、透明度、協(xié)調(diào)性都有待提高。手段落后,造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)管理不到位,炒房、倒房、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等不良現(xiàn)象層出不窮,房地產(chǎn)行政投訴、訴訟逐年成倍增加,造成不可估量的經(jīng)濟(jì)和信譽(yù)損失。這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)達(dá)到了非解決不可的地步。
  隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的逐步成熟及房地產(chǎn)軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,適時(shí)采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)手段,建設(shè)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng),是時(shí)代發(fā)展需要,是落實(shí)中央提出的科學(xué)發(fā)展觀,堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)的具體體現(xiàn)。
  筆者認(rèn)為:房地產(chǎn)管理信息化建設(shè),可以從房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)與權(quán)屬登記管理信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)和商品房網(wǎng)上登記備案信息系統(tǒng)四個(gè)部分入手,并從基本作用、運(yùn)行模式和功能、以及當(dāng)前亟待開(kāi)展的工作等方面提出自己的建議和意見(jiàn)。
  
  一、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)基本作用
  
  房地產(chǎn)管理信息化建設(shè),可以建制市為單位,通過(guò)一定的信息平臺(tái),依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統(tǒng),將分散于房
  地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃、評(píng)估、抵押、拆遷、公房管理、房地產(chǎn)測(cè)繪、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記、檔案利用以及稅費(fèi)征繳等管理環(huán)節(jié)的市場(chǎng)信息有機(jī)整合起來(lái),同時(shí)納入與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的土地、規(guī)劃、金融等其他信息,形成全面客觀地反映各地房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的信息系統(tǒng)。
 。ㄒ唬榉康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和市場(chǎng)管理的服務(wù)作用。為房地產(chǎn)管理(包括房地產(chǎn)政策法規(guī)、政務(wù)公開(kāi)、辦事程序、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)交易、權(quán)屬登記、評(píng)估抵押、房地產(chǎn)拆遷等方面)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
  1、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)具有的詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)功能,能夠提供各方面需要的真實(shí)數(shù)據(jù),房地產(chǎn)價(jià)格水平、商品房空置率以及房屋租賃管理,圈定范圍內(nèi)的房屋面積、結(jié)構(gòu)、用途及其土地的面積和利用狀況等,杜絕錯(cuò)誤、重證、假證的出現(xiàn)和干擾。
  2、為加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格監(jiān)管,定期做好房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)信息,建立價(jià)格預(yù)警系統(tǒng),制定相關(guān)政策法規(guī),調(diào)節(jié)商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格,引導(dǎo)市場(chǎng)心理預(yù)期,宣傳引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整戶型結(jié)構(gòu),平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,防止波動(dòng)幅度過(guò)大,并從技術(shù)上杜絕炒樓花的可能,及時(shí)預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中心的潛在風(fēng)險(xiǎn),保證房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
  (二)對(duì)公共管理的社會(huì)服務(wù)作用。
  1、規(guī)范財(cái)政契稅和營(yíng)業(yè)稅等征收。由于產(chǎn)權(quán)管理信息系統(tǒng)的建立,實(shí)行的是微機(jī)操作,預(yù)防段地、段價(jià)格,只要輸入房地產(chǎn)的座落、結(jié)構(gòu)、用途、面積等、計(jì)費(fèi)自動(dòng)生成,杜絕稅費(fèi)流失、公證透明,便于隨時(shí)監(jiān)督檢查。
  2、由于地理信息系統(tǒng)的建立,為清查違法違章建筑以及治安綜合治理、定位犯罪地點(diǎn)和消防準(zhǔn)確確定火災(zāi)點(diǎn)提供快捷服務(wù),為工商管理、計(jì)劃生育清查提供位置、租賃、用途等服務(wù)。
  
  二、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)運(yùn)行模式及功能
  
  (一)數(shù)字化測(cè)繪系統(tǒng)。它是房地產(chǎn)管理的源頭,屬于精確測(cè)量。采用全站儀、GPS、測(cè)距儀等工具,利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和專業(yè)的測(cè)繪軟件,完成房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量和測(cè)繪成果資料的檢查驗(yàn)收,取得真實(shí)科學(xué)的第一手資料,形成房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集等房產(chǎn)測(cè)繪成果,建立數(shù)據(jù)庫(kù)。
  主要功能:以房屋面積分?jǐn)傆?jì)算為功能核心。集房產(chǎn)信息采集、圖形繪制、圖形報(bào)表輸出等功能于一體。所有數(shù)據(jù)直接存入數(shù)據(jù)庫(kù),實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪信息的數(shù)字化,與房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)無(wú)縫鏈接。以項(xiàng)目測(cè)繪為管理單位,按照業(yè)務(wù)流程,設(shè)置收件、派發(fā)、測(cè)繪等環(huán)節(jié)并通過(guò)檢查審核、審批三級(jí)質(zhì)量管理制度,最終形成有效測(cè)繪成果歸檔進(jìn)入數(shù)據(jù)庫(kù)。
  1、自動(dòng)面積分?jǐn)偅鹤杂啥x分?jǐn)偨Y(jié)構(gòu),可設(shè)置比例分?jǐn)、協(xié)議分?jǐn)偟雀鞣N分?jǐn)偰J,輕松實(shí)現(xiàn)各類多級(jí)、復(fù)雜分?jǐn)傆?jì)算,有詳細(xì)的面積計(jì)算公式積分?jǐn)傔^(guò)程。
  2、安全的審核功能:層層審核、層層把關(guān),保證數(shù)據(jù)的安全和準(zhǔn)確。
  3、齊全的報(bào)表成果輸出:報(bào)表生成采用國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的CELL報(bào)表組件。軟件內(nèi)置各種報(bào)表模板,報(bào)表格式完整齊全,并可按用戶單位實(shí)際需求定制專用報(bào)表模板。
  4、強(qiáng)大的圖形成果輸出:自動(dòng)生成分戶圖、分層圖、分幢圖等各種成圖模式,可實(shí)惠高效率地批量打印,并可按用戶單位實(shí)際需求定制專用成圖模板。
  5、測(cè)繪報(bào)告自動(dòng)生成:報(bào)告完全符合安徽省測(cè)繪報(bào)告規(guī)范,可以反報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行自定義,只需定制好測(cè)繪報(bào)告模型,按客戶需求自動(dòng)生成測(cè)繪報(bào)告。
  6、靈活的用戶自定義:房屋編號(hào)自由定制,圖形名稱按需定制,繪圖模式自由設(shè)置。
  7、提供多種公共數(shù)據(jù)接口:能與產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)、商品房網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)等多個(gè)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。
 。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)與權(quán)屬登記管理系統(tǒng)。它包括產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)發(fā)證、稅費(fèi)征繳和檔案管理四個(gè)子模塊,設(shè)置合理機(jī)構(gòu),簡(jiǎn)化程序,運(yùn)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和軟件技術(shù),提高辦事效率,為群眾提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記業(yè)務(wù)詳細(xì)分類,制定了種類登記業(yè)務(wù)的申請(qǐng)要件,實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、流水化作業(yè)。
  1、公共管理功能:信息查詢、綜合統(tǒng)計(jì)、地圖顯示、窗口幫助,其中地圖顯示就是地理信息系統(tǒng)與產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)的無(wú)縫鏈接。
  2、產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù):業(yè)務(wù)流程設(shè)置了受理、初審、復(fù)審、審批和繕證歸檔等環(huán)節(jié),是整個(gè)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記的主要內(nèi)容。
  3、與登記業(yè)務(wù)相關(guān)的管理:有抵押登記、租賃合同備案、司法協(xié)助(查封)、二手房交易金托管、商品房合同備案、檔案管理和房地產(chǎn)企業(yè)管理等方面。
 。ㄈ┓康禺a(chǎn)地理信息系統(tǒng)。它是房地產(chǎn)管理的GIS,屬于控制測(cè)量,是房產(chǎn)測(cè)繪和房屋登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與圖形相結(jié)合,實(shí)現(xiàn)“以圖管房、以圖管檔”的主要工具。
  1、以圖定位:圖形定位方式快捷易用,不但能實(shí)現(xiàn)以大圖到小圖的逐步定位,還能根據(jù)圖形信息很快地定位到圖幅、房屋,更能用產(chǎn)權(quán)證或備案號(hào)(受理號(hào))等業(yè)務(wù)信息,直接定位到房和戶室,形象直觀、快捷易用。
  2、建立房屋數(shù)字編碼:按照國(guó)家規(guī)范,在六安市整個(gè)規(guī)劃區(qū),逐級(jí)劃分房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、房產(chǎn)丘、房屋幢、最后到房屋。
  房產(chǎn)區(qū)是以市建制區(qū)的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政轄區(qū),或者根據(jù)房地產(chǎn)管理劃分區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)劃定,在60平方公里劃分11個(gè)房產(chǎn)區(qū),根據(jù)實(shí)際情況和需要,可以將房產(chǎn)區(qū)再劃分為若干個(gè)房產(chǎn)分區(qū)。房產(chǎn)區(qū)和房產(chǎn)分區(qū)均以兩位自然數(shù)從01至99依序編列。
  丘的編號(hào)以房產(chǎn)分區(qū)為編號(hào)區(qū),采用4位自然數(shù)字從0001至9999編列,以后新增丘接原丘號(hào)順序連續(xù)編立。丘的編號(hào)從北至南,從西至東,以反“S”形順序編列。幢號(hào)以丘為單位,自進(jìn)大門起,從左到右,從前到后,用數(shù)字1、2……順序按“S”形編號(hào)。
  以房測(cè)圖、以圖管房、以圖管檔,把房屋作為管理目標(biāo),按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)編制房屋的22位數(shù)字編碼,它就像居民身分證一樣,是房屋的終身編碼,具體格式如下:
  行政代碼+房產(chǎn)區(qū)代碼+房產(chǎn)分區(qū)代碼+丘號(hào)+ 幢號(hào)+房號(hào)
 。6位)+(2位)+(2位)+(4位)+(4位)+(4位)
  34240108 120018 0016 010
  3、具有強(qiáng)大的圖上統(tǒng)計(jì)功能:在圖上圈定范圍,可以按照結(jié)構(gòu)、用途等自動(dòng)統(tǒng)計(jì)出范圍內(nèi)的房屋面積和土地面積。
 。ㄋ模┥唐贩烤W(wǎng)上登記備案信息系統(tǒng)?蛇M(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)摟盤的查詢,了解房屋的區(qū)位、戶型、面積、價(jià)格、銷售等市場(chǎng)真實(shí)信息,可以更好地規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)行為,有效地限制開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤惜售,以及炒樓花等現(xiàn)象。其功能:通過(guò)網(wǎng)上備案系統(tǒng)中的樓盤表可以清楚了解每個(gè)房屋的相關(guān)情況,在樓盤表里,黃色代表是可售的房屋,藍(lán)色是已簽約的,綠色是已備案的,紅色代表限制銷售的,灰色是開(kāi)發(fā)商自留房等情況。
  
  三、房地產(chǎn)管理部門在信息化建設(shè)中亟待開(kāi)展的工作
  
  房地產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)與權(quán)屬登記信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)和商品房網(wǎng)上登記備案信息系統(tǒng),是數(shù)據(jù)共享,互動(dòng)管理的一個(gè)信息平臺(tái),對(duì)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序發(fā)展具有重要的輔助作用,需要政府協(xié)調(diào),各有關(guān)部門相互配合。如土地和規(guī)劃部門提供地籍圖、坐標(biāo)點(diǎn)等,由于時(shí)間跨度較大,需要較長(zhǎng)時(shí)間建設(shè),是一個(gè)較大工程,需要較大的資金投入,建設(shè)過(guò)程可以分步實(shí)施,如測(cè)繪系統(tǒng)、權(quán)屬管理系統(tǒng)以及地理信息系統(tǒng),而商品房網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)則可以獨(dú)立完成,電腦軟件和網(wǎng)絡(luò)建設(shè),則向社會(huì)公開(kāi)招投標(biāo),達(dá)到花小錢辦好事的目的。作為房地產(chǎn)管理部門主要工作是:
  1、對(duì)城區(qū)范圍內(nèi)的各類房屋完成修補(bǔ)測(cè)工作。房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中的數(shù)字圖和每幢房屋的精確位置,是地理信息系統(tǒng)的成果,是控制測(cè)量,它確定城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)每幢房屋的具體位置,以及房產(chǎn)要素(包括每一幢房屋的結(jié)構(gòu)、面積、建筑年代、用途等),還有道路、河流以及土地的面積和利用狀況;碎部測(cè)量是由數(shù)字化測(cè)繪系統(tǒng)完成,是精確測(cè)量,工作量大,精確度要求高,它是以戶(或套)為單位,確定每戶房屋的面積、用途、結(jié)構(gòu)等要素;每戶(套)房屋的產(chǎn)權(quán)信息是由正常權(quán)屬登記業(yè)務(wù)受理,通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)取得。
  2、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和人才培訓(xùn)。它包括網(wǎng)站、局域網(wǎng)、場(chǎng)地建設(shè)和技術(shù)人才培訓(xùn)、儲(chǔ)備。較大規(guī)模的局域網(wǎng),能夠提供高速的INTERNET接入服務(wù),建立官方的房地產(chǎn)網(wǎng)站,依靠房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的豐富的網(wǎng)站信息資源,對(duì)外宣傳房地產(chǎn)政策法規(guī)和發(fā)布信息,提供房地產(chǎn)管理部門的服務(wù)內(nèi)容,例如:政策法規(guī)、辦事程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)證查詢、新聞發(fā)布、網(wǎng)絡(luò)教育等,房地產(chǎn)權(quán)利人只要在網(wǎng)上輸入房產(chǎn)證號(hào)和姓名,即可查詢本人的房地產(chǎn)基本情況及稅費(fèi)情況等。完成房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè),并且能熟練運(yùn)用,需要盡快完成全員培訓(xùn),達(dá)到熟練操作,準(zhǔn)確使用。
  3、完成產(chǎn)權(quán)檔案的中文錄入等基礎(chǔ)性工作。由于種種原因,各地現(xiàn)存房地產(chǎn)檔案存在資料不全、記載不清、變動(dòng)較大、沒(méi)有并檔、以及各時(shí)期所發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證版本不盡相同,給準(zhǔn)確及時(shí)錄入帶來(lái)一定的困難。而完成現(xiàn)存檔案錄入,關(guān)系到房地產(chǎn)管理的信息系統(tǒng)的完整,從而建立電子檔案庫(kù),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理紙質(zhì)檔案與電子檔案并存,因此,產(chǎn)權(quán)檔案的中文錄入作為信息化管理最為基礎(chǔ)性的工作應(yīng)盡早開(kāi)展。
  4、多方籌措資金。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)建設(shè),是一項(xiàng)功在當(dāng)前、利在千秋的德政工程,各地在積極爭(zhēng)取政府財(cái)政支持的同時(shí),還必須積極爭(zhēng)取各聯(lián)網(wǎng)單位多方支持,確保房地產(chǎn)管理信息化盡早建成和運(yùn)行!
 。ㄗ髡邌挝唬毫彩蟹康禺a(chǎn)管理局)

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