上海新天地是一個具有上海歷史文化風貌的都市旅游景點。它是以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎改造成的集餐飲 商業(yè)娛樂 文化于體的休閑步行街。以中西融合新舊結合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為體。
　　上海新天地這樣的舊城改造，既能討得政府和市民歡心，又能帶米切實的商業(yè)利益。一時之間，全國各地城市紛紛仿照上海新天地進行舊城改造，建設 片新的天地。于足，杭州的西湖邊建起了新天地，重慶建起了新天地，武漢的長江邊也建起了新天地，濟南則出現(xiàn)了泉樂坊。
　　2008年4月，泉樂坊開街。自那剛開始，泉樂坊的廣告鋪天蓋地，占據(jù)了濟南的電視，電臺，報紙以及室外廣告。如今，一年多過去，泉樂坊當真如當年的上海新天地一樣迅速成為當?shù)氐娘@赫地標了嗎?
　　
　　上海新天地：玩味經(jīng)典
　　
　　2001年6月，由香港瑞安集團和上海復興建設發(fā)展有限公司聯(lián)合投資約1.5億美元的“新天地”工程竣工。該工程依照整舊如舊，保護歷史，文化興市的思路，對該地區(qū)進行保護性開發(fā)，保留代表上海市民階層文化的石庫門建筑，并建造具有現(xiàn)代氣息的新建筑。
　　上�！靶绿斓亍蔽挥谑兄行牡幕春Ｖ新纺蟼�(cè)，黃陂南路，馬當路之間3萬平方米的地塊上，建筑面積5.8萬平方米。因其歷史文化的輪廓和內(nèi)部空間的現(xiàn)代化，以及國際性的經(jīng)營內(nèi)容，很快成為滬上休閑文化有品位的消費場所。
　　作家凌志軍在他的《變化》中將新天地作為中國“新人類，新生活的一個例證寫了出來：大多數(shù)上海人都會把這塊地方介紹給從外地來的朋友：去吧，你一定喜歡在那里喝咖啡就像在巴黎街頭一樣。 年輕人毫不掩飾他們心中快樂的消費主義傾向，相信新的生活就在這里……歷史學家說它看上去舊意濃濃，新聞記者說它有，別樣的風華，作家們說它是“上海的一個童話”，經(jīng)濟學家說它提供了2093個就業(yè)崗位。右?guī)扉T博物館是用下面這句是來描述它的：“中老人感到它很懷舊，青年人感到它很時尚，外國人感到它很中國，中國人感到它很洋氣�！�
　　上海新天地表明，舊城改造的另一種可能：文化，歷史和商業(yè)很好地結合，它不是純粹去舊建新的商業(yè)主義，也不是單純的犧牲商業(yè)的保護主義。這正是上海新天地總設計師本杰明，伍德的設計精髓，正如他自己所說的：“保留舊的建筑，改造舊的建筑，在舊圍墻后面建新建筑，讓人看到歷史是怎樣前進的。
　　
　　泉樂坊：本杰明?伍德下的另一個蛋
　　
　　濟南泉樂坊步行商業(yè)街的設計師本杰明?伍德先生正是上海新天地的總設計師。泉樂坊是本杰明?伍德在新天地模式下下的另一個蛋。
　　2004年6月28日，這塊位于縣西巷曲側(cè)的一塊總面積40230平方米的上地，經(jīng)過激烈角逐，最終拍出3.07億元的高價，成為當叫的“濟南地工”。最終勝出的是香港四人房地產(chǎn)商之一的香港匯泉新世界有限公司。拿到地后，香港匯泉提出傳承歷史，建構未來的理念，意欲打造“具有泉城歷史文化與獨特自然景觀特色的，集購物，餐飲旅游，藝術展演創(chuàng)意LOFT于一體的現(xiàn)代城市生活中心”。這便是“泉樂坊”(原名為“匯泉地王廣場”)。
　　泉樂坊位于濟南“市中心的中心”位置，是連接大明湖和泉城路的紐帶商業(yè)街。它全長500多米，占地約4萬平方米，建筑面積近5萬平方米。
　　盡管泉樂坊的最終目標是要成為全面滿足白領階層需要的時尚生活中心，并且按照當初本杰明?伍德的設計理念也是要在濟南再造個“新天地”。然而，從泉樂坊的一期建設中卻看不到上海新天地的影子，從業(yè)態(tài)方面來看，則更像是把人防商場搬到地面。在坐擁黃金地段 有著前衛(wèi)設計風格的條件下，泉樂坊沒有達到當初設定的目標――成為現(xiàn)代城市生活中心，讓人扼腕嘆息。
　　上海新天地已經(jīng)建成8年，它每天都在刷新創(chuàng)造財富的數(shù)據(jù)。人文歷史更豐厚的濟南擁有山，泉、湖、河的地域優(yōu)勢如何把文化和商業(yè)結合把歷史融入時尚，需要每一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商認真思考。今天的泉樂坊經(jīng)營思路距離上海新天地還有很遠的距離，僅僅 個外表設計的模仿是不能成功克隆的。
　　
　　泉樂坊離上海新天地“5米”遠?第一米距離：人氣
　　
　　新天地是上海人氣最旺的地塊，它如同上海的會客廳，主人和客人來往其間， 樣感受著它的魅力。夜晚的新天地更是熱鬧，大大小小的數(shù)十個酒吧里，來自世界各地的人們在這里揮灑著自己的熱情。
　　泉樂坊又如何?筆者日前來到這里發(fā)現(xiàn)，位于濟南縣西巷的泉樂坊步行商業(yè)街典雅的建筑風格如新天地，流淌的泉水文化優(yōu)美的環(huán)境格調(diào)讓人仿佛進入“世外桃源”。商業(yè)街中各店鋪個性的店名、時尚的裝飾和特色的商品，形成了道道亮麗的風景線。但令人不解的是：這里的街道格外冷清，只有些過路的居民在欣賞街景。
　　一個在泉樂坊二樓經(jīng)營著一家服裝店的業(yè)主說，每天都“閑得發(fā)慌”，“現(xiàn)在店里的生意主要靠老顧客或親戚照顧著”，專門來泉樂坊購物的顧客并不多見。
　　筆者從泉樂坊租售中心了解到，這里已建成的143套店鋪中，有4套既未出租也未出售，有40多家商鋪待租。不得不承認的是，泉樂坊從開始招商到現(xiàn)在，人氣一直沒有聚積起來，一位業(yè)內(nèi)人士表示，
　　
　　?第二米距離：定位
　　
　　上海是一個國際化大都市，擁有本地國內(nèi)和國際訪客。因此，新天地不是單純的購物中心，而是時尚中心。當初的設計要求盡可能保留該地區(qū)的歷史特色，同時又讓它對大公司和奢侈品品牌具備商業(yè)上的吸引力。
　　筆者在泉樂坊看到，這里以泉畔水巷九曲廊橋、陽光天街組成了獨特的建筑體系，開發(fā)商原本希望通過錯落有致的街區(qū)道路給顧客以“曲徑通幽”，“柳暗花明”的驚喜。但是，由于主營項目缺乏分區(qū)，商戶的分布沒有規(guī)律，讓不熟悉地形的顧客感到“暈頭轉(zhuǎn)向”。以一樓為例，散布著經(jīng)營女裝、男裝、化妝品，餐飲配飾茶葉等項目的各種店鋪，入駐的品牌似乎離 白領階層需要的時尚生活中心”這一泉樂坊追求的目標尚遠。
　　泉樂坊相關人員介紹說，在泉樂坊商業(yè)街安家落戶的商戶中，服飾和家具類零售業(yè)占70％，知名企業(yè)進駐店占5％，休閑娛樂業(yè)占15％，數(shù)碼產(chǎn)品及相關產(chǎn)業(yè)占10％。
　　筆者還了解到，泉樂坊起初的定位是針對白領階層的休閑購物場所，但由于部分店鋪產(chǎn)權已對外售出，其經(jīng)營何類商品無法無涉，而許多深受白領青睞的大品牌卻由于泉樂坊商氣不旺不愿逃駐。因此理發(fā)店 美容店服裝店，音像店混雜于此，使得泉樂坊的定位也變得模糊不清。
　　
　　?第三米距離：控制力
　　
　　上海新天地房屋只出租不出售，“賣給這些商戶就沒法擰制。”上海新天地的投資者說。雖然這會讓投資回收非常緩慢，但會推動新天地穩(wěn)定發(fā)展。
　　據(jù)了解，泉東坊采取的是以出售產(chǎn)權來回籠資令�！罢�常情況下，一個新生的商業(yè)區(qū)需要3到5年時間來聚秋商氣。在這段叫間內(nèi)，商業(yè)項目開發(fā)商只有控制好入駐業(yè)態(tài)和相金漲幅，才能逐漸培養(yǎng)商業(yè)區(qū)一旦起來。一位業(yè)內(nèi)人上表示。泉樂坊山售產(chǎn)杈賣商鋪的纖營方式使商鋪頻頻轉(zhuǎn)手，相金高昂，讓投資者小敢貿(mào)然投入。
　　筆者從信樓中心了解到，泉樂坊相價般為每天每平方8～10元，按此計算，65個平方的店面一天租金就要510～650元，一個月需要15300～19500元，一年下來要150000元。商戶紛紛表示，如果沒有其他產(chǎn)業(yè)支撐，泉樂坊的高租價根本就承受不。商戶們呼吁降低房租和物業(yè)費用，如此才能留們已進入的商戶，把商圈進步盤活。
　　
　　?第四米與第五米距離：交通與需求
　　
　　是什么原因?qū)е铝巳獦贩蝗藲獠煌?受訪商戶幾乎都提到了停車困難，交通不便帶來的影響。
　　泉樂坊商戶說，目前泉樂坊面臨著嚴重的交通問題。開車來買東西的顧客來了沒有停車位，坐公交車又沒自通行的線路�？h西巷本身是縱貫南北的道路，卻找不到一個公交車站牌，極大影響了顧客出行時的選擇。如糶能在泉樂坊入口建一個車站，就能解決客人進不來的問題。
　　有關專家認為，與上海卡目比，濟南米自世界各地的旅游者商業(yè)家和投資者較少，酒吧高檔服飾店等需求量小大，也是泉樂坊人氣不旺的原因所在。
　　當然，隨著城市的發(fā)展，需要更多的商業(yè)地產(chǎn)把城市特色文化潛入商業(yè)開發(fā)，更能體現(xiàn)城市品位和符合州代趨勢如果不把快速回籠資金作為終極目標，也許我們能期待史多真正意義上的文化商業(yè)地產(chǎn)，而富自濟南特色文化的新人地則能指日可待。

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