城市綜合體究竟該怎么建?如何發(fā)展具有濟(jì)南特色的城市綜合體? 　　3月18日上午,由中共濟(jì)南市委政研室、中共濟(jì)南市委宣傳部、《走向世界?天下泉城》主辦的“如何打造濟(jì)南特色的城市綜合體”大型研討會(huì)在市委辦公樓4樓會(huì)議室舉行。 濟(jì)南市政府研究室、中共濟(jì)南市委黨校、濟(jì)南市建委、濟(jì)南市小清河開(kāi)發(fā)建設(shè)投融資管理中心、濟(jì)南市社科院等部門(mén)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家學(xué)者,多家媒體界人士參加了本次研討會(huì)。
　　城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體,除了具有本身固有的基本特征之外,還將受到每個(gè)城市文化習(xí)俗、消費(fèi)模式理念等因素的影響�？梢哉f(shuō),每個(gè)綜合體其實(shí)都有著自己獨(dú)特的個(gè)性,是不可復(fù)制的。
　　
　　發(fā)展特色綜合體是城市發(fā)展關(guān)鍵
　　研討會(huì)上,濟(jì)南市政府研究室處長(zhǎng)劉大永對(duì)濟(jì)南市目前16個(gè)城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)行了介紹。根據(jù)規(guī)劃,目前濟(jì)南16個(gè)城市綜合體布局為老城區(qū)6個(gè),東部5個(gè),小清河3個(gè),西部2個(gè)。力爭(zhēng)盡快形成功能布局合理、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)突出、城市特色鮮明、綜合效益明顯的城市新空間。同時(shí)優(yōu)化提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),大力發(fā)展科技研發(fā)、泉城傳統(tǒng)藝術(shù)、生態(tài)環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè),規(guī)劃建設(shè)高檔次、高水準(zhǔn)、高起點(diǎn)的深具濟(jì)南城市特色的綜合體。
　　西客站片區(qū)等16個(gè)城市綜合體作為新區(qū)開(kāi)發(fā)、老城提升和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的龍頭,承載著新的歷史機(jī)遇下城市發(fā)展新的夢(mèng)想和圖景。其中,小清河濱河新區(qū)被列入三大重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū),濼口、華山片區(qū)在重點(diǎn)推進(jìn)的16個(gè)城市綜合體之中。
　　如何打好綜合體建設(shè)與城市特色的“結(jié)合牌”,成為發(fā)展綜合體的關(guān)鍵。濟(jì)南市小清河開(kāi)發(fā)建設(shè)投融資管理中心總工程師黃蓓談了個(gè)人觀(guān)點(diǎn):首先,城市綜合體不是城市功能的簡(jiǎn)單復(fù)合,也不是要建造一大堆絢麗多彩的CBD,其靈魂是“文化與精神”;其次,打造城市綜合體要明確區(qū)塊特色定位,城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)不能“千城一面”,必須根據(jù)不同區(qū)域、地段的特點(diǎn),來(lái)研究如何形成自己的特色,不能照搬一個(gè)項(xiàng)目的模式。城市綜合體規(guī)劃,應(yīng)結(jié)合地理位置、資源等條件,注重綜合體特色的打造;第三,打造有特色、有生命力、輻射力強(qiáng)的城市綜合體,其核心應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)業(yè)支撐。產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的是大量的就業(yè)機(jī)會(huì)、不斷增加的稅收、功能齊全的配套等。如以旅游業(yè)為支撐的綜合體,景觀(guān)中心是主打,是這一綜合體發(fā)展的龍頭關(guān)鍵,其他酒店、商業(yè)、娛樂(lè)、居住等設(shè)施都是為旅游業(yè)配套的。
　　濟(jì)南市建委發(fā)展規(guī)劃處處長(zhǎng)劉端明表示,在城市綜合體建設(shè)中的核心規(guī)劃是多種業(yè)態(tài)的整合與組合,每個(gè)城市綜合體都要尋求“差異化”的發(fā)展,避免在業(yè)態(tài)上的雷同,這樣才會(huì)使項(xiàng)目本身成為城市的獨(dú)特地標(biāo),融入這個(gè)城市本身的特質(zhì)。
　　中共濟(jì)南市委黨校經(jīng)濟(jì)管理教研部副教授張志勇表示,城市綜合體不能千篇一律,應(yīng)通過(guò)不同類(lèi)型的選擇塑造綜合體特色,綜合體特色可以通過(guò)差異化和規(guī)�；�達(dá)成。綜合體分為很多種類(lèi),如:商務(wù)區(qū)型、商業(yè)區(qū)型、政務(wù)區(qū)型、產(chǎn)業(yè)型、交通干線(xiàn)型、交通節(jié)點(diǎn)型、社區(qū)型、旅游型等。濟(jì)南的綜合體應(yīng)緊密結(jié)合本地實(shí)際,以商務(wù)區(qū)型、商業(yè)區(qū)、政務(wù)區(qū)型、交通干線(xiàn)型節(jié)點(diǎn)型、旅游型綜合體為主要選擇類(lèi)型,突出特色功能的打造。
　　研討會(huì)上,也有專(zhuān)家提出了城市綜合體建設(shè)應(yīng)與“健康城市”相互支撐、共同發(fā)展的理念。濟(jì)南社科院研究員呂榮斌說(shuō):“‘健康城市’的‘健康’不僅是人的健康,而是以促進(jìn)人的健康為動(dòng)力的社會(huì)環(huán)境健康、生態(tài)環(huán)境健康、所有人群的健康。這‘大健康觀(guān)’就是科學(xué)發(fā)展觀(guān)在城市建設(shè)中的實(shí)踐,以此理念提綱挈領(lǐng)濟(jì)南城市建設(shè)�！�
　　
　　城市綜合體的運(yùn)營(yíng)思維
　　城市綜合體開(kāi)發(fā)不僅是一個(gè)地產(chǎn)模式,更是一個(gè)城市發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高級(jí)模式,城市綜合體必須與城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)氛圍、消費(fèi)能力等合拍、互動(dòng)。城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模、城市地理、特色文化等決定綜合體的數(shù)量、體量和結(jié)構(gòu),且城市特征導(dǎo)致城市綜合體傾向于區(qū)域特性的發(fā)展,并影響其結(jié)構(gòu)、內(nèi)在特征及輻射范圍。每個(gè)城市都在選擇合適自己發(fā)展的城市綜合體。對(duì)于投資商而言,不但要有雄厚的實(shí)力,更要具備前瞻性眼光。因?yàn)閺倪M(jìn)入城市,到項(xiàng)目啟動(dòng),建設(shè)運(yùn)營(yíng)都面臨著不同的選擇。通過(guò)這些選擇,使得項(xiàng)目不再是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,而是成為城市的一個(gè)強(qiáng)大的核基因,與城市成長(zhǎng)。
　　對(duì)此,研討會(huì)上,中共濟(jì)南市委黨校經(jīng)濟(jì)管理教研部副教授張志勇從城市綜合體的運(yùn)營(yíng)前期、中期和后期需注重的方面,闡述了個(gè)人觀(guān)點(diǎn):
　　
　　運(yùn)營(yíng)前期:注重與城市功能的結(jié)合
　　城市綜合體,是城市功能的擴(kuò)展、延伸與整合。在城市綜合體的運(yùn)營(yíng)前期開(kāi)發(fā)中應(yīng)特別注重、抓緊編制前期規(guī)劃。前期規(guī)劃核心是對(duì)項(xiàng)目地塊的解讀、項(xiàng)目周邊情況、所處區(qū)域價(jià)值、城市商業(yè)發(fā)達(dá)程度、居民購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)習(xí)慣等。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)密的可行性研究基礎(chǔ)上,抓緊編制城市綜合體專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃,進(jìn)一步明確全市城市綜合體發(fā)展方向、目標(biāo)任務(wù)和功能布局等,要高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)。
　　其次,量力而行,合理空間布局。綜合體的建設(shè)對(duì)城市發(fā)展水平、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、交通地理環(huán)境等有著嚴(yán)格的高標(biāo)準(zhǔn)要求。超出城市承載能力的綜合體建設(shè)不但起不到拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、改善人民生活的作用,反而會(huì)成為城市發(fā)展的累贅和難以擺脫的負(fù)擔(dān)。綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)要從本地實(shí)際出發(fā),量力而行,合理空間布局,重點(diǎn)謀劃,重點(diǎn)打造,條件成熟一個(gè)打造一個(gè)。
　　
　　運(yùn)營(yíng)中期:注重與產(chǎn)業(yè)因素的結(jié)合
　　啟動(dòng)階段選準(zhǔn)第一啟動(dòng)產(chǎn)業(yè),提高成功率。在運(yùn)營(yíng)中期啟動(dòng)階段城市綜合體必須融入產(chǎn)業(yè)因素,與產(chǎn)業(yè)因素的結(jié)合可以迅速聚集生產(chǎn)要素,提高綜合體自我發(fā)展的能力。在與產(chǎn)業(yè)因素的結(jié)合的過(guò)程中,啟動(dòng)階段應(yīng)注意選準(zhǔn)綜合體第一啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)。城市綜合體是多項(xiàng)城市功能的組合,在產(chǎn)業(yè)形態(tài)上也必須是多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的組合。啟動(dòng)階段這種產(chǎn)業(yè)組合不能平衡發(fā)展,而應(yīng)選擇出第一啟動(dòng)產(chǎn)業(yè),以達(dá)到集中資源、提高綜合體運(yùn)營(yíng)成功率的目的。
　　綜合體項(xiàng)目地塊的條件。城市綜合體主要生長(zhǎng)在四種區(qū)域:城市中心商務(wù)區(qū);城市新區(qū)(城市副中心);城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū);城市大型交通樞紐地區(qū)。不同的項(xiàng)目地塊具有不同的功能優(yōu)勢(shì),因而對(duì)不同的產(chǎn)業(yè)選擇就具備了相應(yīng)的限制條件。
　　
　　運(yùn)營(yíng)后期:注重與區(qū)域升級(jí)發(fā)展的結(jié)合
　　城市綜合體對(duì)于區(qū)域的升級(jí)發(fā)展是非常重要的。要促進(jìn)區(qū)域發(fā)展,首先要以城市綜合體為龍頭,整合區(qū)域資源,為區(qū)域升級(jí)發(fā)展打下基礎(chǔ)。整合區(qū)域資源是指綜合體的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)和周邊環(huán)境資源的開(kāi)發(fā)相結(jié)合,為其它環(huán)節(jié)創(chuàng)造機(jī)會(huì),和周邊的商務(wù)、居住、餐飲、娛樂(lè)等形成互動(dòng),從而進(jìn)行綜合利用和協(xié)調(diào)、合理開(kāi)發(fā)。
　　建造綜合體的根本目的是使土地價(jià)值和區(qū)域價(jià)值最大化。城市綜合體的最大價(jià)值不單單是滿(mǎn)足物質(zhì)層面的消費(fèi),它對(duì)于人群的精神層面也會(huì)產(chǎn)生非常大的提升。綜合體的單純開(kāi)發(fā)對(duì)于城市核心地塊來(lái)說(shuō)相當(dāng)于是資源的浪費(fèi),應(yīng)充分利用綜合體是“城市名片”、“城市地標(biāo)”的廣告效應(yīng),提升該地區(qū)的人文價(jià)值。
　　
　　How to build a city complex and how to develop a city complex with Jinan characteristic?
　　A city complex is a building cluster that is an agglomeration of urban life. Besides its own intrinsic characteristics, it is influenced by many factors such as culture, customs as well as the notions and modes of consumption in each city. It can be said that each city complex has its own unique character that can not be duplicated.
　　Firstly, the city complex is neither the simple combination of city functions nor the construction of many bright and colorful CBDs. It is essentially cultural and spiritual. City construction in developed countries never loses the identity of each city’s own culture and character. However, in China, whether the city complex is successful or not is to a great degree measured economically. The problems of “extensive developing mode, stereotyping, lack of fineness, and little consideration given to original culture and elements” need great attention to be paid to them.
　　Secondly, characteristic areas should be clearly established in the construction of the city complex, which should not be the same as others. A city’s unique features should be formed through research based on the characteristics of different areas and sections, and indiscriminate intimation of the same project is not permissible. Such conditions as the geographic location, and resources should be taken into account when planning the city complex and importance should be attached to building up a city complex with characteristics. Thirdly, the industrial backup should be the core in the process of building up a characteristic, vigorous city complex with a strong radiating force. The development of industry will bring a large number of employment opportunities, constant growing tax revenue and fully functional support facilities. Take the city complex supported by the tourist industry for example, the scenic beauty must be the main business and the lynchpin for developing such a city complex. Other facilities including hotels, commerce, entertainment, or accommodation are all matched with the tourist industry.

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