面對持續(xù)暴漲的房地產(chǎn)價(jià)格，管理層不斷出臺政策，試圖遏制房地產(chǎn)價(jià)格狂飆的勢頭。其中，征收物業(yè)稅引起的爭議最大。 　　所謂物業(yè)稅，是對擁有不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人在持有環(huán)節(jié)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。與現(xiàn)有房產(chǎn)稅和土地使用稅比較，物業(yè)稅具有四大不同特征：一是課稅對象由房產(chǎn)和土地分別征稅改為合并征稅；二是征稅范圍由企業(yè)擴(kuò)大到個(gè)人；三是計(jì)稅依據(jù)由賬面價(jià)格轉(zhuǎn)為評估價(jià)格；四是稅率由賬面價(jià)格1.2％(年)或租金12％調(diào)整為房產(chǎn)評估價(jià)格0.5％～1％(年)之間。其中最為核心的問題是第二和第四，前者決定物業(yè)稅對誰征收；后者與稅率一起決定物業(yè)征多少稅。
　　事實(shí)上，物業(yè)稅的征收對象主要是擁有房產(chǎn)的個(gè)人，而個(gè)人持有房屋的動(dòng)機(jī)基本可分為三類：一是投機(jī)性購房，以短期持有賺取差價(jià)為主要?jiǎng)訖C(jī)；二是投資性購房，以長期持有保值增值為主要?jiǎng)訖C(jī)；三是居住性購房，以永久持有居住生存為主要?jiǎng)訖C(jī)。
　　在上述三類房產(chǎn)持有者中，誰又是物業(yè)稅的調(diào)控對象呢?無疑，物業(yè)稅對于投機(jī)性購房者會(huì)增加持有成本，減少投機(jī)利益。但由于其以短期持有、賺取差價(jià)為目的，所以影響是短暫而微小的。對于投資性購房者來說，由于其以長期持有、保值增值為目的，征收物業(yè)稅會(huì)增加其持有成本，減少投資利益，影響之大是顯而易見的。征稅對于居住性購房者是否會(huì)產(chǎn)生調(diào)控影響，取決于物業(yè)稅政策。如果物業(yè)稅能夠區(qū)分居住性購房和投機(jī)、投資性購房，把居住性購房排除在征稅范圍以外，那么物業(yè)稅對居住性購房就沒有影響。反之，如果無法區(qū)分或不加區(qū)分，一視同仁地將居住性購房與投資、投機(jī)性購房同等納稅，由此對居住性購房者的影響將是長遠(yuǎn)而巨大的。
　　既然物業(yè)稅對投機(jī)性購房影響較小，那就理應(yīng)將投資性購房作為調(diào)控重點(diǎn)。但是，投資性的房屋要么空置，要么出租，否則自用就成為居住性用房了。如果空置稅收自然由投資者承擔(dān)。如果用于出租，投資者就會(huì)想辦法要求提高租金，將全部或部分物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給租賃者承擔(dān)，與調(diào)控的目的適得其反。
　　接下來的問題是居住性購房者是否承擔(dān)物業(yè)稅，成為物業(yè)稅調(diào)控對象?結(jié)論是肯定的。物業(yè)稅在國際上是作為財(cái)產(chǎn)稅而存在，作為地方性稅源，其主要功能是為地方政府籌集財(cái)政收入，并起到調(diào)節(jié)財(cái)富促進(jìn)公平分配的作用，與打擊投機(jī)無關(guān)。與打擊投機(jī)有關(guān)的是對不動(dòng)產(chǎn)購買后在較短時(shí)期內(nèi)轉(zhuǎn)讓取得的投機(jī)性差價(jià)征收高于一般所得稅的利得稅。正兇為是財(cái)產(chǎn)稅，所以大多數(shù)國家物業(yè)稅的征收對象是所有不動(dòng)產(chǎn)，而不是少數(shù)擁有較多不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人。物業(yè)稅并不區(qū)分投機(jī)、投資、居住。
　　如果要開征有中國特色的物業(yè)稅，就必須區(qū)分居住性房產(chǎn)和投機(jī)、投資性房產(chǎn)，這在實(shí)際操作中困難重重。綜合來看，有兩種觀點(diǎn)：一是主張超標(biāo)準(zhǔn)面積征稅。但是，在郊區(qū)100平方米的房子，未必有城區(qū)50平方米的房子價(jià)格高，以面積作為征稅與否的依據(jù)也是不公平的；另一種觀點(diǎn)主張對第二套房征稅但現(xiàn)實(shí)問題是，由非投資性因素而擁有第二套房產(chǎn)者，總面積或許不如一套房面積大，對兩套面積不大的非投資性房產(chǎn)征稅同樣有失公平。
　　如果不區(qū)分投機(jī)、投資和居住性房產(chǎn)，對居住性房產(chǎn)征稅將會(huì)帶來更大問題，由于絕大多數(shù)工薪階層用多年的積蓄購房后，房產(chǎn)幾乎成為唯一的大宗財(cái)產(chǎn)，甚至還要承受逐月償還銀行貸款的壓力，再繳納物業(yè)稅將不堪重荷。將漲得離譜的房價(jià)作為評估依據(jù)，對普通居住性房產(chǎn)征稅的理論也很難成立――實(shí)際上，房價(jià)上漲增值與居住無關(guān)，只與轉(zhuǎn)讓有關(guān)，因居住者的使用價(jià)值并沒有變。在這種情況下，對普通工薪階層的居住性房產(chǎn)征稅無異于竭澤而漁
　　通過上述分析我們不難得出這樣的結(jié)論：物業(yè)稅打擊投機(jī)看來只是給征稅一個(gè)正當(dāng)?shù)睦沓隽T了，真正的意圖是在地方政府能夠出賣的土地越來越少，房地產(chǎn)一級市場開發(fā)銷售日趨萎縮，來自房地產(chǎn)開發(fā)的政府收入將大為減少的情況下，為地方政府開辟出一個(gè)新的稅收渠道。因此，當(dāng)我們寄希望于物業(yè)稅能擔(dān)當(dāng)起既有利于增加稅收，又有利于打擊投機(jī)，并能促使房價(jià)下跌，不增加普通居住者稅收負(fù)擔(dān)，讓普通老百姓能買得起房、住得起房的重任時(shí)，可能的結(jié)果是，不分用途開征物業(yè)稅，雖然政府稅收增加了，但“地王”還是前赴后繼，房價(jià)依然我行我素。如此一來，居住成本不斷攀升，普通的購房者不但要考慮是否買得起房，更要面對買來的房子怎么能夠住得起的問題。

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