中央如果不想再次看到幾輪調(diào)控房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”的噩夢(mèng),改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢(shì)在必行,而加大保障房建設(shè)則為必經(jīng)之路。 　　 　　“開(kāi)發(fā)商還是‘從了’吧,有什么可搏的?”日前,向來(lái)以“看漲論”論調(diào)著稱的北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)勸開(kāi)發(fā)商認(rèn)清形勢(shì),以降價(jià)換取銷售。
　　一時(shí)間,“任大炮”的一反常態(tài)猶如重炮炸彈再次攪動(dòng)了“生命不息、折騰不止”的中國(guó)樓市。歷經(jīng)號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控四個(gè)月后,樓市正值何去何從的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。在這一節(jié)點(diǎn)上,包括任志強(qiáng)在內(nèi)的不同層面的聲音則交錯(cuò)集中出現(xiàn)在紛繁的樓市大戲之中,甚是熱鬧。
　　然而,值得注意的是,在任志強(qiáng)等開(kāi)發(fā)商發(fā)出主動(dòng)降價(jià)言論的背后,則暗藏著樓市力量的博弈,而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止“開(kāi)發(fā)商”與“政府”兩者之間。與樓市多次調(diào)控一樣,樓市未來(lái)何去何從,則依然取決于多方“角力”結(jié)果。
　　
　　市場(chǎng)層面博弈依舊熱鬧
　　
　　本輪樓市調(diào)控,歷時(shí)已四個(gè)月。而市場(chǎng)層面的博弈早在一個(gè)月以前就已經(jīng)顯山露水。自7月中旬以來(lái),樓市曾經(jīng)濃重的觀望情緒逐漸減弱,從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看,相比6月份,7月份北京、上海、深圳等地樓市成交量“回暖”,成都、南京等地出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象,各地開(kāi)發(fā)商“試探性降價(jià)”,購(gòu)房者“小跌就出手”的局面讓調(diào)控前途變得撲朔迷離。
　　就在市場(chǎng)交易出現(xiàn)變動(dòng)的同時(shí),房地產(chǎn)調(diào)控也陷入了“可能松動(dòng)”的傳言漩渦之中。自7月中旬以后,“第三套房貸松動(dòng)”、“臨時(shí)性政策可能取消”、“國(guó)資委授意央企取地”等輿論滿天飛;住建部、銀監(jiān)會(huì)、中房協(xié)等官方部門出面表態(tài),更讓人們對(duì)后市政策充滿疑問(wèn)。而在眾多疑問(wèn)之中,市場(chǎng)也呈現(xiàn)了比較復(fù)雜的“價(jià)量大戰(zhàn)”。
　　比如說(shuō),在北京,8月第一周,北京新房二手房成交量就出現(xiàn)了環(huán)比繼續(xù)回升。其中新房住宅的成交面積環(huán)比上漲31%;期房商品住宅(剔除保障房)日均成交198套,連續(xù)第五周上升�？墒鄯吭戳口叿�(wěn)略增,有效供給增加并不明顯;二手房市場(chǎng)連續(xù)九周日均成交量保持在350套左右,企穩(wěn)跡象明顯。
　　但是,值得一提的是,雖然二手房成交量開(kāi)始企穩(wěn),但房?jī)r(jià)依然在持續(xù)走低。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)的成交監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,7月份,北京二手房成交均價(jià)環(huán)比微降2%,8月以來(lái),二手房報(bào)價(jià)繼續(xù)走低。
　　 “受新盤低價(jià)入市影響,周邊二手房?jī)r(jià)也聯(lián)動(dòng)下滑。隨著9、10月份市場(chǎng)放量潮的到來(lái),新房均價(jià)仍將繼續(xù)走低。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾預(yù)計(jì),在新盤放量增加和年底資金回籠壓力的影響下,新房降價(jià)潮將在未來(lái)兩個(gè)月里達(dá)到最大,從而可能拉動(dòng)二手房?jī)r(jià)再次下探。
　　可以說(shuō),對(duì)于一些調(diào)控執(zhí)行力度較大的一線城市,在政策的強(qiáng)壓下,“降”似乎成為一種必然,然而,在另外一邊,在這種必然的過(guò)程中,許多二三線城市則呈現(xiàn)相反的狀況,部分城市價(jià)量齊升態(tài)勢(shì)明顯。
　　比如在長(zhǎng)期房?jī)r(jià)并無(wú)多少起色的長(zhǎng)沙,8月中旬,其新房?jī)r(jià)格上升幅度明顯。長(zhǎng)沙新建商品房銷售網(wǎng)簽價(jià)格在中心區(qū)房源的拉動(dòng)下,均價(jià)達(dá)5546元/平方米,開(kāi)福區(qū)和芙蓉區(qū)更沖高過(guò)6000元大關(guān)。
　　而在這些二線城市樓市價(jià)格攀升的背后,則孕育著許多樓市需求的萌發(fā),這與嚴(yán)厲的調(diào)控不無(wú)關(guān)系。
　　 “剛開(kāi)始的時(shí)候,長(zhǎng)沙的樓市還是交易量下滑了一段時(shí)間,可到了8月,就似乎變了個(gè)樣子。許多人哭著喊著要買房。”一位長(zhǎng)沙地產(chǎn)界人士告訴記者,“有的是想結(jié)婚的,實(shí)在等不起了!”
　　
　　博弈背后的暗中角力
　　
　　正如之前所述,雖然樓市調(diào)控瞄向的是部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,讓房?jī)r(jià)“降”下來(lái)是核心目標(biāo),然而,在這一過(guò)程中,由于牽扯利益鏈條過(guò)多而且往往非常敏感,在市場(chǎng)博弈背后,多種力量角力成為必然,而房?jī)r(jià)降多降少如何降則完全是各方一場(chǎng)心理、資金以及戰(zhàn)略的博弈,而與之前的幾輪調(diào)控相比,此次角力的雙方并沒(méi)有太多的變化。
　　首先,沖到臺(tái)前最為明顯的是開(kāi)發(fā)商、銀行等市場(chǎng)主體與監(jiān)管層政府的角力。
　　8月中旬,一條“中房協(xié)建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策”的消息,再次挑動(dòng)市場(chǎng)的神經(jīng)。這個(gè)有著官方背景,匯聚遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科等知名房企的行業(yè)協(xié)會(huì),在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥著膠著與敏感神經(jīng)的狀況下,它的聲音無(wú)疑成為博弈升級(jí)的導(dǎo)火索。雖然,事后這一報(bào)道被中房協(xié)證實(shí)為媒體的誤讀,但是,這不免讓人想起2008年底,一系列“買房就是愛(ài)國(guó)”的力捧開(kāi)發(fā)商的論調(diào)。
　　“開(kāi)發(fā)商有自己的算盤,樓市打得太狠,政府自己就害怕。但是,如果漲得太快,政府失去民心,又要拿開(kāi)發(fā)商下手。”一位北京的某開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示,“因此,怎么降、降與不降都是需要博弈的�！�
　　而受房?jī)r(jià)影響,一直受惠于房貸業(yè)務(wù)的銀行,也是有著自己的小算盤。
　　有數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)3個(gè)月后,北京市的個(gè)人住房貸款連續(xù)3個(gè)月環(huán)比降幅超過(guò)40%。央行營(yíng)業(yè)管理部公布的7月份北京市金融運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月個(gè)人住房貸款環(huán)比大降93%。北京市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房本外幣貸款增加1.6億元,而在6月份此數(shù)據(jù)約為24億元。無(wú)疑,在大幅度降比之后,銀行自身必然有著“上有政策,下有對(duì)策”的行動(dòng)。更何況,在像上海這樣至今沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控細(xì)則的城市,銀行更有自己的操作空間。
　　而在開(kāi)發(fā)貸方面,雖然8月底,農(nóng)行宣布暫停房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸,但是,值得注意的是,這只是起到一個(gè)信號(hào)作用。
　　 “首先農(nóng)行表示只是已暫停房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、土地開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等約一周的時(shí)間,9月初重啟發(fā)放開(kāi)發(fā)貸;第二,從建行對(duì)于外界暫停發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的傳聞也馬上做出了澄清。”某商業(yè)銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部負(fù)責(zé)人為本刊記者分析,“這更可以證明,銀行可以在調(diào)控的空當(dāng)領(lǐng)域,選擇自己認(rèn)定房?jī)r(jià)并非上漲的城市,自主確定發(fā)放貸款比例�！�
　　第二,樓市資本的內(nèi)外力量格局未變。不難看到,在人民幣升值以及資產(chǎn)價(jià)格升值的長(zhǎng)期利導(dǎo)因素下,央行在滅火,外資卻在添柴。在各大國(guó)有銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的同時(shí),各大外資金融機(jī)構(gòu)卻紛紛加快了進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。
　　8月底,美國(guó)私募股權(quán)投資巨頭黑石集團(tuán)同香港大型地產(chǎn)商鷹君集團(tuán)達(dá)成協(xié)議,黑石集團(tuán)同意向香港鷹君提供資金支持以合作開(kāi)發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地,來(lái)建造豪華酒店和高檔公寓。
　　而且,黑石的進(jìn)入并不是外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)別行為。包括摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、新加坡豐樹(shù)集團(tuán)、華平投資、軟銀亞洲等眾多國(guó)際投資公司在最近均以不同形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。
　　而據(jù)統(tǒng)計(jì),2010年1-7月,外商直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資累計(jì)總額為248億元,同比上漲10%,而前6個(gè)月的累計(jì)總額為203.92億元,同比上漲4%。前7個(gè)月利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資累計(jì)總額為302億元,同比上漲近11%,其中,前6個(gè)月累計(jì)總額為249.88億元,同比上漲近3%。
　　而且,值得注意的是,在宏觀調(diào)控逐漸深入的時(shí)候,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的外資比例反而在不斷增強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2009年5月起,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的外資資金同比增幅一直是負(fù)數(shù);但是從2010年6月開(kāi)始,外資資金的同比增幅開(kāi)始轉(zhuǎn)正。2010年6月份一個(gè)月利用外資的資金額就達(dá)到80.91億元,超過(guò)了4、5月份的總和。
　　不管是想抄底還是想投機(jī),這些與樓市唱反調(diào)的外資,都無(wú)疑會(huì)大大對(duì)沖宏觀調(diào)控的效果。而且,人們擔(dān)心的是,隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商被外資“綁架”,相較2005年那一波“熱錢”的涌入,此輪投資熱潮之后,內(nèi)外資本力量的角力情況將更為復(fù)雜。
　　第三,則是政府自身的角力尚未逃脫既往藩籬。這其中,既包括“老生常談”必然提到的中央政府與地方政府之間的角力,還包括中央政府對(duì)于樓市調(diào)控之后的擔(dān)憂與樓市決心的博弈,而后者則更多的與中央對(duì)于目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不容樂(lè)觀有關(guān)。
　　 “一位國(guó)家發(fā)改委的人就跟我們講,有一次,溫總理就把好多人叫去,問(wèn)樓市是不是調(diào)控調(diào)大發(fā)了,要不要繼續(xù)?”一位地產(chǎn)央企的投資部負(fù)責(zé)人告訴記者。雖然這僅可被看做業(yè)內(nèi)廣為流傳的段子,但是,其流行,無(wú)疑也與目前中央對(duì)調(diào)控難度的認(rèn)識(shí)有關(guān)。
　　因此,在調(diào)控是否放松言論甚囂塵上之時(shí),中央連續(xù)表態(tài)調(diào)控不放松:國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)就在8天內(nèi)兩次要求堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作;國(guó)土資源部對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)閑置土地整治情況進(jìn)行通報(bào);銀監(jiān)會(huì)則建議對(duì)四城市“三套房停貸”;住建部強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松;北京市有關(guān)商品房預(yù)售款“專戶管理”政策的研究……
　　《人民日?qǐng)?bào)》還發(fā)表評(píng)論表示,目前房?jī)r(jià)整體上基本處于盤整回落態(tài)勢(shì),但仍處于不合理的高位;從地區(qū)看,“少數(shù)重點(diǎn)城市”的房?jī)r(jià)仍在高位徘徊,部分二三線城市仍在上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民收入水平�？梢哉f(shuō),政策的預(yù)期效果還遠(yuǎn)未達(dá)到。房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)反彈,則未來(lái)市場(chǎng)的泡沫化程度無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步加劇。
　　但是,這一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策還是存在變數(shù)。
　　 “由于外貿(mào)以及內(nèi)需拉動(dòng)發(fā)力,下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)力顯而易見(jiàn),與此同時(shí),中央還要面對(duì)眾多海外經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響,這往往都會(huì)影響中央調(diào)控的決心。”某經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析,“在保增長(zhǎng)和為民生之間,有的時(shí)候,似乎只能顧上一頭�！�
　　
　　博弈出口在于保障房
　　
　　綜合上述分析,也許可以得出如下結(jié)論:當(dāng)前中央政府已經(jīng)初步達(dá)到了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的預(yù)期目標(biāo),在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)暫時(shí)沒(méi)有大的風(fēng)險(xiǎn)、尚不需要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的時(shí)候,沒(méi)有理由放松調(diào)控;與此同時(shí),經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然尚存變數(shù),樓市暴跌、土地價(jià)格下降,無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)都會(huì)造成較大的沖擊。政府沒(méi)有理由痛下殺手,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)趕盡殺絕。
　　但是,值得注意的是,博弈的主角與先前幾次調(diào)控時(shí)的幾乎一致,而且歷經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾輪發(fā)展,眾多角色參與的博弈格局更為復(fù)雜。
　　雖然包括任志強(qiáng)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)決定降價(jià),但是由于力量的交織,這一些松動(dòng)在一定時(shí)期內(nèi)并不能帶來(lái)實(shí)質(zhì)性作用,而結(jié)果雖然不至于同上幾輪調(diào)控一樣出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性反彈”,但往往僅停留于“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”,而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“供應(yīng)結(jié)構(gòu)”基本痼疾并不會(huì)改變。
　　因此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,中央如果不想再次看到幾輪調(diào)控房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”的噩夢(mèng),改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢(shì)在必行,而加大保障房建設(shè)則為必經(jīng)之路。
　　可喜的是,中央政府已經(jīng)意識(shí)到了這一點(diǎn)。8月21日,中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在江蘇省常州市主持召開(kāi)加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)并講話。他強(qiáng)調(diào),要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署,以更大的決心更有力的措施,加快把保障性住房重大民生工程建設(shè)好,使人民群眾住有所居、安居樂(lè)業(yè)。
　　而且,據(jù)記者了解,多年籌備中的REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)也很有可能在上述力量之下,首單定位為保障房,而且很有可能以受惠面大的公租房資產(chǎn)形式出現(xiàn)。
　　 “保障房主要解決的是中低收入人群的住房需求。隨著保障房建設(shè)力度的不斷加大,這在一定程度上也將會(huì)緩解商品房的市場(chǎng)供求矛盾,并有助于緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力,對(duì)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)和供求都有一定的作用�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。

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