當(dāng)一個(gè)政策失靈之后，我們總以為下一項(xiàng)政策將扭轉(zhuǎn)乾坤，當(dāng)一個(gè)英雄讓我們失望后，我們期盼出現(xiàn)另一個(gè)英雄創(chuàng)造奇跡。 　　 　　一個(gè)官員的就任引起公眾極大的關(guān)注，只能說明官員所處的行業(yè)是社會(huì)熱點(diǎn)行業(yè)，且矛盾叢生，不易解決。房地產(chǎn)調(diào)控市場(chǎng)就是如此，這個(gè)行業(yè)集中了如此之多的社會(huì)矛盾、經(jīng)濟(jì)矛盾與各方情緒，并且在各個(gè)階層、各個(gè)不同群體的人之間進(jìn)行了大規(guī)模的財(cái)富重新分配，劃出鴻溝。
　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控未見成效，處在浪尖之上的建設(shè)部日子不會(huì)好過。讓我們用倒推法，從8月23日新華社發(fā)布履新消息的建設(shè)部黨組書記、副部長(zhǎng)姜偉新開始說起。
　　
　　姜偉新　房?jī)r(jià)下降新的期待對(duì)象
　　
　　這位以前發(fā)改委副主任調(diào)任建設(shè)部第一副部長(zhǎng)，就立刻面臨民意的期待。他會(huì)為高燒的房?jī)r(jià)帶來什么變化嗎?那得看國(guó)務(wù)院新近出臺(tái)的24號(hào)文在住房保障方面的執(zhí)行力度究竟如何。
　　雖然公眾已經(jīng)進(jìn)入口水疲勞期，但政府內(nèi)部以堵為主的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍在進(jìn)行調(diào)整，最突出的標(biāo)志是出臺(tái)24號(hào)文，該文件強(qiáng)調(diào)了保障性住房，至此，中國(guó)房地產(chǎn)的四個(gè)階梯廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、商品房已經(jīng)齊備，在經(jīng)歷了將近十年的輪回之后，24號(hào)文與1998年的保障中低收入階層的23號(hào)文找到了精神上的血脈契合之處。
　　8月30日，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上證實(shí)，中央已批準(zhǔn)建設(shè)部新成立住房保障與公積金監(jiān)管司，這可以證明住房保障的重要性提到了前所未有的社會(huì)和諧的高度。
　　在這一背景下，出身于發(fā)改委對(duì)于宏觀調(diào)控諳熟的姜偉新調(diào)任建設(shè)部黨組書記兼第一副部長(zhǎng)，顯然被寄予了厚望。
　　現(xiàn)在就對(duì)姜在房地產(chǎn)調(diào)控方面將有的作為進(jìn)行判斷是不嚴(yán)肅的，我們能夠知道的，只是他在以前任職期間行事果斷、在作為牽頭人之一清查地方政府超標(biāo)準(zhǔn)建辦公樓時(shí)力主信息公開、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)尤其是節(jié)能建筑較為內(nèi)行，帶領(lǐng)中央各相關(guān)部委的檢查團(tuán)赴深圳檢查上半年高到讓人吃驚的房?jī)r(jià)。
　　
　　既然他能壓縮企業(yè)的固定資產(chǎn)投資，為什么不能壓縮房地產(chǎn)投資呢?也許，困難之處在于，壓縮房地產(chǎn)幾乎可以肯定會(huì)抬高房?jī)r(jià)。除非房?jī)r(jià)急挫讓大多數(shù)人對(duì)投資房地產(chǎn)徹底喪失興趣，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資自然降溫，否則，我們只能靜等房?jī)r(jià)的下一輪上漲。
　　房地產(chǎn)改革現(xiàn)在需要的是最大的決心，在土地等方面進(jìn)行允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的根本性改革，提高房貸首付額的比例等仍然延用壓抑需求的傳統(tǒng)方式，只能是隔靴搔癢，除了減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)之外，對(duì)于降低房?jī)r(jià)不會(huì)有任何用處。
　　24號(hào)文埋下的最大定時(shí)炸彈就是在保障性住房未覆蓋多數(shù)低收入群體之前，商品房市場(chǎng)開始狂漲，此時(shí)政府究竟是讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，而后以稅收手段將商品房收益部分用于廉租房?還是在建立廉租房的同時(shí)兩處作戰(zhàn)，抑制商品房的價(jià)格?
　　這位建設(shè)部的新晉第一副部長(zhǎng)面對(duì)的敵人包括：保障性住房狹窄的融資渠道，以往在經(jīng)濟(jì)適用房分配過程中的令人厭惡的尋租泛濫，地方政府拍賣天價(jià)地的熱情，以及由高地價(jià)而倒逼出高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。但更難的難題顯然是建設(shè)部如何在房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府與中低收入階層購(gòu)房者之間取得平衡，以洗刷建設(shè)部與開發(fā)商穿一條褲子的難堪指責(zé)。
　　他們必須證明，做出某一決策，如對(duì)于90平米是套內(nèi)面積還是建設(shè)面積的定義，是秉承專業(yè)素質(zhì)與主管機(jī)構(gòu)的社會(huì)責(zé)任感而來，而不是因?yàn)槭艿搅碎_發(fā)商的游說。
　　
　　汪光燾　斥責(zé)還是保護(hù)地產(chǎn)商?
　　
　　建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾2003年上任之后，房?jī)r(jià)大多數(shù)時(shí)間在火箭般躥升。面對(duì)這一形勢(shì)，這位部長(zhǎng)的話左右游移，令人費(fèi)解。作為建設(shè)部的主政者，他要維護(hù)建設(shè)部的地位；作為重要部門的政府官員，他必須無條件接受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。
　　在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，汪光燾對(duì)于房地產(chǎn)商的斥責(zé)不算少。他在2005年令人印象深刻的名言就是針對(duì)開發(fā)商的：調(diào)控政策實(shí)施以來，也有一些不負(fù)責(zé)任的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人制造了不當(dāng)輿論，不負(fù)責(zé)任地散布房地產(chǎn)冬天等言論，甚至公開曲解中央調(diào)控政策，借助個(gè)別媒體誤導(dǎo)消費(fèi)者。
　　依此說來，房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)控政策不會(huì)帶來房地產(chǎn)冬天。與任志強(qiáng)這些房地產(chǎn)大炮相比，這些話倒著實(shí)有些先見之明。另外，汪光燾還直斥房地產(chǎn)市場(chǎng)官商勾結(jié)、權(quán)錢交易的情況相當(dāng)嚴(yán)重。
　　隨著房?jī)r(jià)成為中低階層生活中的噩夢(mèng)，房地產(chǎn)是否屬于支柱產(chǎn)業(yè)，此后漸漸語焉不詳，主流意見變成房地產(chǎn)不該成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，所以對(duì)于房地產(chǎn)是中國(guó)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最力的行業(yè)這一事實(shí)本身，也就避諱起來。
　　2005年8月15日，央行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，建議“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。根據(jù)制訂與擁護(hù)者的立場(chǎng)，人們又一次自動(dòng)分成兩派，多數(shù)民眾支持，開發(fā)商等反對(duì)。這些反對(duì)未必?zé)o理，如果取消期房銷售，在融資渠道不暢通資本市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，其實(shí)是對(duì)所有開發(fā)商進(jìn)行集體懲罰。
　　就在10天之后，建設(shè)部新聞發(fā)言人明確指出，商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)制度。這一制度與我國(guó)國(guó)情是適應(yīng)的，目前還不能取消。這一表態(tài)盡管符合事實(shí)，卻把自己放到了緊縮政策派的對(duì)立面。
　　此前的2003年6月5日，央行發(fā)布121號(hào)文，要求嚴(yán)格審批空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)企業(yè)，這一政策有損銀行的贏利機(jī)會(huì)，會(huì)遭到銀行內(nèi)部的抵制，就像我們現(xiàn)在所看到的一樣。兩個(gè)多月后的8月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布18號(hào)文，其中第14條規(guī)定：對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。這個(gè)建設(shè)部主要參與的文件，引入了大量房地產(chǎn)商人的意志。
　　最受爭(zhēng)議的是國(guó)八條中“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。連這種辦法都上陣，說明從技術(shù)角度而言，有關(guān)方面對(duì)于調(diào)整房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)確實(shí)無計(jì)可施。
　　建設(shè)部隨后的表現(xiàn)顯示出被挾持的一面。先是建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠表示，套型建筑面積和建筑面積大約相差10到15平方米，也就是說90平方米的套型建筑面積約等于100到105平方米的建筑面積。又表示，70％的比例是一個(gè)地區(qū)的總量概念，即各地區(qū)90平方米的中小戶型在開發(fā)建設(shè)面積總量上必須達(dá)到70％要求，具體到各個(gè)樓盤套型建筑面積90平方米以下的戶型占多少，要看各地區(qū)的實(shí)施細(xì)則。這就打開了房地產(chǎn)的廣闊空間，讓憤憤不平的房地產(chǎn)商找到了些許安慰。更離奇的是，建設(shè)部網(wǎng)站宣布《關(guān)于征求90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見稿)意見的函》不到24小時(shí)便予以廢止，輿論大嘩，顯然建設(shè)部的做法已經(jīng)引起了憤怒，人們猜測(cè)，是什么樣的動(dòng)力讓汪光燾頂風(fēng)而上? 　　是專業(yè)意見，還是主管單位被利益挾持的昧心之語；是對(duì)于守法商人應(yīng)有的保護(hù)，還是不顧大局擔(dān)當(dāng)房地產(chǎn)跑馬圈地的贊許者，這些疑問也許會(huì)伴隨現(xiàn)在的所有建設(shè)部高官。作為政府中對(duì)房地產(chǎn)最專業(yè)的一個(gè)群體，他們對(duì)房地產(chǎn)有自己的意見，作為跟房地產(chǎn)商人最接近的部門之一，他們必須經(jīng)受誠(chéng)信方面的嚴(yán)格考驗(yàn)。很清楚的一點(diǎn)是，隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)業(yè)高調(diào)者越來越少，兩年前理直氣壯聲援房地產(chǎn)行業(yè)的人，雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)高企證明了他們的正確性，卻因?yàn)橥瑫r(shí)印證了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，而顯得不合時(shí)宜。
　　
　　陳淮　開發(fā)商的代言人?
　　
　　陳淮是建設(shè)部的人，但他是研究人員，政策研究中心主任，性喜放言，因此名言四處傳播。
　　2004年，他反對(duì)地產(chǎn)泡沫論，與謝國(guó)忠等人激辯，當(dāng)時(shí)謝預(yù)言泡沫數(shù)月內(nèi)將破，事實(shí)證明，預(yù)言家確實(shí)是個(gè)毀人的行當(dāng)。陳淮課題組發(fā)表《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》一文，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫論危言聳聽，房地產(chǎn)金融危機(jī)在可控范圍內(nèi)。
　　
　　2005年3月，在“奧運(yùn)與北京發(fā)展高峰論壇”上，陳淮提出“房?jī)r(jià)上漲不到7％，投資房產(chǎn)還不如投資國(guó)庫(kù)券”。陳淮提醒消費(fèi)者，“別把買房當(dāng)存款”。他認(rèn)為，以現(xiàn)在的利率水平，房?jī)r(jià)每年不漲7％，買房人實(shí)際是吃虧的，還不如去買國(guó)庫(kù)券更能保值，因?yàn)橐荒甑奈飿I(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等成本在1.5％左右，此外交易稅收在1.5％左右，如果再算上未來可能征收的稅收等相關(guān)成本，7％都不止。房?jī)r(jià)每年漲7％是不可能的，老百姓一定要注意購(gòu)房持有成本的風(fēng)險(xiǎn)。
　　這位房地產(chǎn)專家與宏觀經(jīng)濟(jì)論者對(duì)于數(shù)據(jù)的選擇顯然過于保守，如果投資者信其言，結(jié)果就是吃大虧。
　　毫不意外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)中心議題的切換，近兩年陳淮對(duì)于宏觀調(diào)控與住房保障舉措極表贊成，反對(duì)資源向富人手里聚集，大力主張收取物業(yè)稅。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)一直作為工具，在1998年經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)以各種貸款優(yōu)惠等使其拉動(dòng)消費(fèi)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)成為過街之鼠，究其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)何辜，政策的左右搖擺使我們到現(xiàn)在為止，沒有建立起階梯消費(fèi)，也沒有建立各種融資渠道，而任由投資房產(chǎn)現(xiàn)象四處蔓延之后，以高價(jià)土地或稅收的方法收割。
　　不論是汪光燾、姜偉新、還是陳淮，或被寄予厚望，或成民意之?dāng)常�但作為體制內(nèi)的專業(yè)人士，他們?nèi)栽诠餐�制訂住房保障的配套政策。�?dāng)一個(gè)政策失靈之后，我們總以為下一項(xiàng)政策將扭轉(zhuǎn)乾坤，當(dāng)一個(gè)英雄讓我們失望，我們期盼出現(xiàn)另一個(gè)英雄創(chuàng)造奇跡。但這樣的英雄或者只是個(gè)夢(mèng)想，一時(shí)的英雄往往是實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)如拉動(dòng)內(nèi)需的工具。當(dāng)以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、對(duì)消費(fèi)者與生產(chǎn)者的尊重、對(duì)產(chǎn)權(quán)的法律界定，這些因素疊加在一起時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能形成正向合力。

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