口述?國世平 整理?楊 江（記者） 　　 　　我建議后年隆冬時再買房。2010年隆冬會結(jié)束，2011年房價會大幅上升，但是，別再指望股市、樓市能再像幾年前那樣漲幾倍。
　　
　　深圳的房價自去年11月開始下跌，至今年8月尚未見底，特區(qū)外大幅下挫，幅度可能已有40％，但我們一般觀察深圳樓市，主要看特區(qū)內(nèi)的房價，我們把它視為指標性價格。這樣看好像沒怎么跌，我認為，下一步跌的應該是指標性價格。
　　大家有一個普遍的誤區(qū)，連專門研究房地產(chǎn)的人都認為因為剛性需求的存在，房價不會跌。其實對房地產(chǎn)的需求有兩種，一是生理性需求，一是支付性需求。經(jīng)濟學不研究生理性需求，經(jīng)濟學研究有沒有支付力的需求。如果房價超過人們的支付力需求，我們便認為不屬于需求。
　　造成深圳房價高漲與暴跌主要有兩個因素，我一直認為2008年是中國經(jīng)濟發(fā)展的低點；其次是支付力需求，原來3000元每平方米，大家都買得起，供給就會有限，價格就會漲，到8000元每平方米，25％的支付人群就會退出，上升至14000元，有支付力的需求又會退出25％，再到20000元，又有25％退出。
　　但是供給還在不斷增加，鏈條肯定要斷，房價必降。深圳房價去年到18000元每平方米時，實際只有25％的支付性需求的人能承擔，其余主要是炒客。
　　我認為，房產(chǎn)商要收縮戰(zhàn)場，減少投資，現(xiàn)金為王，準備過冬。今年是房地產(chǎn)的秋天，明年是冬天，后年就是隆冬。如果房產(chǎn)商現(xiàn)在不把籌碼交出來，到2010年就要把帶血的籌碼交出來。
　　房產(chǎn)商說我句句話兒都帶血。當然我不希望跌得太猛。所以，我對萬人團購是不肯定的，因為房價不能像鄒濤期望的那樣一步跌到位，那樣對房地產(chǎn)市場是有害的，再說，買房也不能搞群眾運動。
　　斷供潮是不可能出現(xiàn)的，斷供逼宮政府救市，肯定有，樹大了什么鳥都有。我覺得政府沒必要救市，股市跌這么厲害都沒救，樓市真正的跌還沒開始，你救干嗎？ 盡管由市場調(diào)整吧，每一次調(diào)整都是優(yōu)勝劣汰，對房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展有好處。
　　房產(chǎn)商要自救，原來是從農(nóng)村走向城市，現(xiàn)在應該是從城市走向農(nóng)村，一線城市的房價會大幅下挫，二線省會城市會微微下調(diào)，三線城市房價還會上升。
　　深圳樓市的底在哪里，我認為關內(nèi)是8000元到11000元左右的單價，關外是4000元到6000元左右，現(xiàn)在還遠遠沒有到。但是現(xiàn)在房產(chǎn)商不愿意降價，盡管我們也在勸，實際上他們送裝修，甚至還有送寶馬，還是等于降價，怕說降，可能是怕面臨更大的壓力。
　　這兩天萬科在長三角地區(qū)帶頭降價，引發(fā)退房潮。我認為萬科是比較明智的，去年房價到達高點時，萬科就在珠三角帶頭降價。王石現(xiàn)在的做法和以前一樣，他也不希望到后年把帶血的籌碼交出來。
　　我一直說，奧運后，北京的房價可能會像雪崩一樣掉下來，很觸目驚心。必須認識到這個現(xiàn)實。2007年9月，深圳房價漲到最高時，我說要跌，我的學生還勸我：老師，你是有名的經(jīng)濟學家，萬一沒有跌你怎么收場。我說你怎么這么不信任你的老師？
　　當時，我像孤雁一樣，很多人覺得我神經(jīng)不正常，現(xiàn)在大家恍然大悟�，F(xiàn)在我又提出“帶血的代價”，“隆冬論”，有些人很惱火。
　　我認為要有正確的思考，我們不是對哪個人有意見，我們搞經(jīng)濟學研究的，要冷靜思考。
　　我建議后年隆冬時再買房。2010年隆冬會結(jié)束，2011年房價會大幅上升，但是，別再指望股市、樓市能再像幾年前那樣漲幾倍。（國世平，深圳大學國際金融研究所所長）

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