中共十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出，要在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅�！拔飿I(yè)稅”這個名稱來自于香港，但在香港，物業(yè)稅特指對房屋出租收入所得的課稅；
而我國欲開征的這個稅，實際上是一種針對不動產(chǎn)征收的財產(chǎn)稅。為了以示區(qū)別和更為準確，一些學(xué)者已經(jīng)建議將“物業(yè)稅”稱為“不動產(chǎn)稅”。

　　據(jù)有關(guān)信息，我國將在“十一五”規(guī)劃的后三年開征不動產(chǎn)稅，具體說，明年以后的兩三年，將首先對工商企業(yè)及城市高檔住宅開征不動產(chǎn)稅，2010年后逐漸將其它居民住房、政府及事業(yè)單位、中介機構(gòu)所屬的不動產(chǎn)納入征稅范圍。不動產(chǎn)稅，正在不可阻擋地向我們走來。

　　我國現(xiàn)行稅制的主體框架是1994年建立的，那次稅制改革沒有觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的六種稅，即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅，所以，目前實行的房地產(chǎn)稅制仍帶有相當(dāng)濃厚的計劃經(jīng)濟色彩——稅種不合理，城鄉(xiāng)雙軌，內(nèi)外雙軌，企業(yè)與個人雙軌等，在實踐中越來越暴露出制度上的缺陷。比如，針對城鎮(zhèn)土地保有環(huán)節(jié)征收的城鎮(zhèn)土地使用稅，其最高稅額僅為每平方米10元/年，針對住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅對所有非營業(yè)用房一律免稅，而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的土地增值稅的稅率卻高達30—60%，企業(yè)還同時必須交納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，重復(fù)課稅不說，平均稅負水平更達到40%以上，高于世界上幾乎所有國家的水平。一不小心，我們倒是在這方面弄了個“世界第一”。

　　其實，這還沒有把與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的收費的因素考慮進去，各地方收費五花八門，說得上名目的，如市政配套費、商業(yè)網(wǎng)點費、立項管理費、規(guī)劃審核費、規(guī)劃許可證工本費、建筑許可證工本費、征地拆遷補償費、舊城改造費等等，少的幾十種，多的達數(shù)百種。真的需要收這么多費嗎？根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的統(tǒng)計資料，在商品住宅成本中，稅收約占10%，各種收費所占20%。

　　此外，內(nèi)外稅制不統(tǒng)一的問題也很嚴重，不得不改。比如，房產(chǎn)稅僅針對內(nèi)資企業(yè)而城市房地產(chǎn)稅又僅針對外資企業(yè)；
耕地占用稅僅針對內(nèi)資企業(yè)，外資企業(yè)不必交納；
內(nèi)資企業(yè)交納城鎮(zhèn)土地使用稅而外資企業(yè)繳納土地使用費，等等，真夠亂乎。

　　毫無疑問，對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅執(zhí)進行改革，絕對是必需的和明智的。但是在所有的問題中，房地產(chǎn)的問題最為復(fù)雜。對咱老百姓日常生活的重要性不必說，衣食住行它排第三，衡量政府的政績，民眾們看得就是這個。說改革千好萬好，國民福利特別是中低收入階層居民的福利增加、改善得不夠，就算不上真好。這就對不動產(chǎn)稅制的設(shè)計者提出了較高的要求。房地產(chǎn)業(yè)還被政府視為經(jīng)濟的“增長點”，因為它的確對一些原材料工業(yè)，如水泥、鋼鐵、裝飾裝修行業(yè)具有很強的“拉動”作用，對一些地方政府，特別是城市政府的財政收入、預(yù)算外收入的影響相當(dāng)大。同時，房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型行業(yè)，與金融業(yè)也有密切的聯(lián)系。所以，對房地產(chǎn)稅制進行改革、推出新的不動產(chǎn)稅，肯定是牽一發(fā)而動全身，自然也就成為整個社會上上下下都極為關(guān)注的焦點、熱點問題。

　　開征不動產(chǎn)稅，決策者會遇到、實際上已經(jīng)遇到了社會公眾的質(zhì)疑：征了這個稅，你給我們減什么稅？你不能無緣無故給我們增加一塊稅收負擔(dān)；
開征不動產(chǎn)稅以后，人們的整體稅負水平會不會有所提高？提高多少？是實行比例稅率，還是累進稅率？稅率是多少？免征額是多少？不同用途的房地產(chǎn)，是不是都征收這個稅？不動產(chǎn)的價值應(yīng)該由誰來評估？評估的結(jié)果我們不認可怎么辦？找誰投訴？投訴結(jié)果仍不滿意又怎么辦？現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費哪些保留、哪些廢止？還有更大的問題：應(yīng)該由誰來決定征收或不征收這個稅以及怎樣征、征多少？等等。對愈行愈近的不動產(chǎn)稅，人們的腦子里有著太多的疑問和疑慮，近兩年來，“有關(guān)部門”因為這個問題沒少“挨罵”，卻一直沒給出個令社會各界滿意的答復(fù)來。

　　這也難怪，房地產(chǎn)稅費改革在我國具有開創(chuàng)性，加上各地具體情況千差萬別，不確定因素頗多，規(guī)律一時難尋是可以理解的�？赡苷�是考慮這個因素，政府相關(guān)部門在這件事表現(xiàn)得“小心翼翼”，召開多次專題研討會，廣泛聽取意見，不斷修改方案，應(yīng)該說，這種審慎的態(tài)度值得贊許。

　　納稅人之所以需要交納不動產(chǎn)稅，是因為人們享受了政府所生產(chǎn)和提供的城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市服務(wù)設(shè)施，如道路、學(xué)校、消防、安全等，而這些設(shè)施和服務(wù)的質(zhì)量取決于政府的財政收入。房地產(chǎn)稅收一方面增加了納稅主體的負擔(dān)，另一方面又意味著政府財政開支的增加，這就需要財政收入來源。這個來源應(yīng)該主要就是財產(chǎn)稅收。像不動產(chǎn)這樣的財產(chǎn)稅，有利于增強地方政府財政決策的透明度，也有助于鼓勵社區(qū)居民參與地方公共事務(wù)。因為居民主動參與公共事務(wù)的動機來自于保護他們自己的最重要的財富——房地產(chǎn)，因而人們會有極大的興趣和利益沖動通過公共參與（如投票等）來影響地方政府公共開支的決策，如學(xué)校建設(shè)、污水處理、道路的維修新建等等，因為這些事情有利于房地產(chǎn)價值的提升；
反之，對那些不利于財產(chǎn)增值的公共決策，社區(qū)居民也可以通過投票或其他合法渠道來維護自己的利益。

　　應(yīng)當(dāng)明確 ，推行不動產(chǎn)稅，不是簡單地增加某個新稅種的問題，而是要對于房地產(chǎn)相關(guān)的稅制作重新設(shè)計，應(yīng)貫徹“寬稅基、簡稅制、低稅率”的原則，稅種有增、有減、有并，總體上不增加居民的稅收負擔(dān)，建立符合我國市場經(jīng)濟需要的現(xiàn)代不動產(chǎn)稅制�！皩挾惢�”，就是普遍納稅，盡可能地將不同性質(zhì)的不動產(chǎn)都納入征收范圍；
“簡稅制”，顧名思義，就是稅制盡量做到簡單易行，不同用途的房地產(chǎn)適用相同的稅率，便于居民了解掌握，也便于稅務(wù)機關(guān)征收管理，同時要大力清理政府部門的個中行政性收費；
“低稅率”就是綜合考慮居民的承受能力和國外的經(jīng)驗，采用固定稅率，從低設(shè)計稅率標準。此外，新的不動產(chǎn)稅還應(yīng)當(dāng)具有提高土地資源利用效率、調(diào)節(jié)社會貧富差距的效用，也應(yīng)當(dāng)讓它成為較低級政府的較為穩(wěn)定的收入來源。

　　據(jù)有關(guān)研究，未來的不動產(chǎn)稅將由保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和流轉(zhuǎn)（交易）環(huán)節(jié)的契稅兩個稅種組成。國際上的經(jīng)驗是，對保有稅采取較低的稅率，而對流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)采用較高的稅率。特別是對居民住宅的保有課稅，一般都實行低稅政策。新加坡財產(chǎn)稅的一半稅率是12%，但居民住宅的稅率只有4%。英國的居民住宅稅率劃分為8個檔次，最低檔次的稅率只有0．67%，最高檔次的稅率也只有2%。而不動產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓的稅率就一般比較高，且大多采用超額累進征收的方式，目的是實現(xiàn)財富的再分配和抑制投機。

　　房地產(chǎn)稅是對每個納稅主體是以其擁有的全部房地產(chǎn)價值為征稅對象，對“自用”還是“出租”不作區(qū)分，以解決出租收入難以掌握控制，易于偷漏稅的問題；
稅率大致在0．3—0．8 %之間，體現(xiàn)的正是“從低”，將規(guī)定一定額度的免征額，以滿足居民的基本居住需求。要讓財富多的家庭多交稅，而貧弱者少交稅，符合“二八”原則，即80%的稅收來自于20%的高收入者，發(fā)揮稅收對居民個人收入“二次調(diào)節(jié)”的作用，才能有效地縮小社會貧富差距。農(nóng)村地區(qū)將暫不征收不動產(chǎn)稅，至于以后征不征，將放在2020年以后再考慮。這應(yīng)該是一種比較周全穩(wěn)妥的選擇。

　　不動產(chǎn)新稅制將以房地產(chǎn)的市場評估價值為計稅依據(jù)，這是發(fā)達國家通行的做法。它的好處，一是具有隨經(jīng)濟增長而提升的彈性特征，即隨著土地房產(chǎn)價格的升值而相應(yīng)增加稅收，使稅制具有“自動穩(wěn)定器”的功能，有利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定；
二是能夠比較準確地反映真實的稅基，因為它是以價值為核心的，因而能夠比較好地市實現(xiàn)稅收的公平合理。它的缺點也在這里，以定期評估的市場價值作為財產(chǎn)課稅的依據(jù)比較繁瑣麻煩，對評估者的要求也比較高，但這是隨著政府行政能力的加強和不動產(chǎn)價值評估體系的建立而必須面對和解決的問題，大勢所趨，無法回避。反過來說，如果不以房地產(chǎn)市場評估價值作為計稅依據(jù)，才是沒有出路的選擇。因為發(fā)展中國家一般是以土地面積或財產(chǎn)的賬面價值為財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，雖然有計算、管理簡便的好處，稅收成本也低，但稅收缺乏彈性，無法反映不動產(chǎn)的市場價值，也不利于實現(xiàn)稅的公平征收。房地產(chǎn)的市場價值評估，應(yīng)建立嚴格的不動產(chǎn)稅的評估機構(gòu)，今后，只有政府所屬的專職評估機構(gòu)，才有權(quán)對每單元物業(yè)的市場價進行評估。現(xiàn)在有的城市已經(jīng)建立了類似的機構(gòu)，需要對這些機構(gòu)進行進一步的整頓規(guī)范。從各國的經(jīng)驗看，不動產(chǎn)評估工作都不是由商業(yè)性的評估機構(gòu)承擔(dān)的，我們也只能這樣做。另外，還應(yīng)當(dāng)建立對不動產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)督檢查機制、完善的業(yè)主申訴機制以及嚴格的公布與反饋機制。其中的道理很簡單，因為它是征稅的前提條件，評估的結(jié)果必須得到業(yè)主的認可，才能保證稅款的順利征收。

　　由于不動產(chǎn)稅收入主要用于本地區(qū)的公共服務(wù)，好處是負擔(dān)與受益的對應(yīng)關(guān)系比較明確，比較易于為居民所理解和接受，同時也可在一定程度上解決地方政府“事權(quán)”與“財權(quán)”不匹配的老問題。由于不動產(chǎn)稅的課稅對象比較穩(wěn)定，各地方政府易于監(jiān)控，未來的不動產(chǎn)稅將作為級次較低（省以下）的政府稅收體系中的主體稅種。在國外，不動產(chǎn)稅一般也是地方稅，而且大都規(guī)定有地方政府一定的自主裁量權(quán)，如美國的財產(chǎn)稅就是由各地方政府自行規(guī)定的，稅率一般依據(jù)地方的財政支出規(guī)模、可征稅財產(chǎn)的估價而定，各州的稅率很不一致。英國住房財產(chǎn)稅的最高稅率是最低稅率的25倍。這個經(jīng)驗可供我們思考借鑒。

　　不動產(chǎn)稅屬于直接稅，從法理意義上說，是對公民一部分財產(chǎn)權(quán)的“剝奪”，因此，一定要把民主機制引入該領(lǐng)域，稅權(quán)歸屬一定要明確，政府應(yīng)取得全國人民代表大會的明確授權(quán)，并給予地方政府以一定的開征、免征的權(quán)力，中央政府與地方政府的稅收權(quán)限“邊界”應(yīng)當(dāng)清晰，并立法固定下來。立法程序一定要公開、透明，保證社會公眾在相關(guān)法律的制定過程中擁有有效的參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。這也許是不動產(chǎn)稅制制定和推出過程中最需要關(guān)注也最重要的問題。

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