[摘要]文章論述了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的過程及房?jī)r(jià)的變化，介紹了供需模型和均衡價(jià)格的概念，分析了影響房地產(chǎn)行業(yè)的供給和需求的因素，并在此基礎(chǔ)上分析了房?jī)r(jià)上漲的原因，最后，探討了房地產(chǎn)泡沫成因及炒房炒股的投資思想。
　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)；供需模型
　　[作者簡(jiǎn)介]高巨，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理、財(cái)務(wù)管理，湖北武漢，430073
　　一、中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展和價(jià)格變化
　　自1998年我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革以來，福利分房逐步的取消，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房的觀念有了巨大的改變。人們開始購(gòu)買商品住房，與此同時(shí)房地產(chǎn)的投資也不斷地增長(zhǎng)，自此以住宅為主的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一。表1是2009-2013年五年來房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)，從表中可以得到房地產(chǎn)的投資額在近五年來保持高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，特別是2010年的年漲幅達(dá)33.2%；以住宅投資為主的房地產(chǎn)投資也同樣保持了高增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2010年和2011年的年漲幅分別達(dá)32.9%和30.2%。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額也不容小覷，其年漲幅均保持了高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，且在房地產(chǎn)的投資中的比重越來越大。
　　在消費(fèi)和投資的雙重刺激下，近年來我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，直至2014年房?jī)r(jià)在部分地區(qū)才出現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)或停滯甚至下降的狀態(tài)。表2是2013年11月以北上廣為一線城市，武漢、揚(yáng)州為二三線城市代表的住房?jī)r(jià)格銷售指數(shù)數(shù)據(jù)。從表中可以得到以北上廣為代表的一線城市其新建住宅包括商品住房在內(nèi)的價(jià)格環(huán)比和同比指數(shù)都有了程度相差不大的增長(zhǎng)，其中北上廣的新建住宅價(jià)格同比指數(shù)分別是116.3、118.2和120.7，同時(shí)其二手住宅價(jià)格指數(shù)也有一定的增長(zhǎng)。分別作為二線和三線城市代表的武漢和揚(yáng)州的住房?jī)r(jià)格指數(shù)雖然較一線城市代表的北上廣相比增幅相對(duì)次之，然而其增長(zhǎng)的幅度也不容忽視，其新建住宅價(jià)格同比指數(shù)分別是110.8和107.4。由此可以得出由地域的不同而導(dǎo)致的需求量和供求量不同而最終反映在具有差異性的住房?jī)r(jià)格上。下面以供需模型來分析住房?jī)r(jià)格的形成機(jī)制。
　　二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制——供需模型
　　圖1的供給曲線說明市場(chǎng)上的價(jià)格和廠商的供給量之間存在著正相關(guān)關(guān)系，供給曲線向上傾斜。在縱軸所表示的每一個(gè)價(jià)格上，供給曲線相對(duì)應(yīng)的橫軸的值是每個(gè)廠商所愿意出售的商品數(shù)量。需求曲線表明消費(fèi)者消費(fèi)的某種商品的價(jià)格及其消費(fèi)量是負(fù)相關(guān)的關(guān)系，該曲線向下傾斜。需求曲線給出了每一個(gè)價(jià)格水平上的需求量，或者消費(fèi)者在這一價(jià)格上所愿意購(gòu)買的數(shù)量。供給曲線和需求曲線的交點(diǎn)為均衡點(diǎn)，其所對(duì)應(yīng)的價(jià)格為均衡價(jià)格，在均衡價(jià)格上所需求或者供應(yīng)的數(shù)量相等，稱為均衡數(shù)量。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了自1998年始至今的高速發(fā)展階段，在這個(gè)階段中，需求量擴(kuò)增，供應(yīng)量與此同時(shí)也不斷地增加，然而需求量的短期增加卻大于供應(yīng)量的增加，即供不應(yīng)求。從圖2中看到，在供需模型所表現(xiàn)出的是需求和供應(yīng)曲線均向右移動(dòng)，而需求曲線移動(dòng)的幅度大于供給曲線的移動(dòng)幅度，而最終表現(xiàn)為均衡價(jià)格的上漲（P2>P1）。而影響供應(yīng)和需求量的因素有多種，下面分析有哪些因素影響了房地產(chǎn)的供應(yīng)量和需求量。
　　三、影響房地產(chǎn)供需的因素
　　引起供給曲線移動(dòng)的因素也有許多。這些因素中的大部分都可以按照引起供給變化的原因進(jìn)行分類：供給商品的市場(chǎng)價(jià)格，技術(shù)，生產(chǎn)所需的投入品價(jià)格，市場(chǎng)上的廠商數(shù)量，對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期，以及政府的稅收、補(bǔ)貼和法規(guī)等。同時(shí)導(dǎo)致需求曲線發(fā)生移動(dòng)的因素有很多，大部分因素可以歸因于下列中的某一種或幾種：需求商品的市場(chǎng)價(jià)格，消費(fèi)者的偏好，消費(fèi)者的信息，消費(fèi)者的收入，市場(chǎng)上的消費(fèi)者數(shù)量，消費(fèi)者對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期，以及相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格。
　　（一）影響房地產(chǎn)供應(yīng)的主要因素
　　1.房地產(chǎn)的價(jià)格
　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控下，根據(jù)供給法則，市場(chǎng)上的價(jià)格越高，供給量越多；反之，市場(chǎng)上的價(jià)格越低，供給量越少。在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)的供給量大幅增加。
　　2.開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期
　　在房地產(chǎn)逐漸成為我國(guó)的支柱型行業(yè)之一時(shí)，越來越多投資家們看好房地產(chǎn)行業(yè)的前景，房地產(chǎn)將對(duì)我國(guó)的各行各業(yè)的發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。確實(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)下，相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也得到了極大地促進(jìn)，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)得到了高速發(fā)展，同時(shí)也解決了許多人的就業(yè)問題。開發(fā)商們的大力支持房地產(chǎn)的發(fā)展與投資也是房地產(chǎn)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)的重要原因之一。
　　3.政府的支持
　　自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革后，各地政府均把房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。在政府的鼓勵(lì)和支持下，越來越多的開發(fā)商挺進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
　�。ǘ�）影響房地產(chǎn)需求的因素
　　1.房地產(chǎn)的價(jià)格
　　同理，根據(jù)需求法則，價(jià)格越高，需求越少，反之則越多。
　　2.消費(fèi)者的收入
　　在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展的狀態(tài)下，國(guó)民的工資水平有了顯著性的提高。在工資水平的提高的前提下，人們的消費(fèi)水平自然而然得到了提高，對(duì)住房的需求也隨之增加，反之則下降。
　　3.消費(fèi)者的偏好
　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下，越來越多的年輕人把擁有一套房子作為成功的標(biāo)志。年輕人對(duì)物質(zhì)的需求欲望的膨脹成為了他們購(gòu)房的巨大動(dòng)力之一。同時(shí)，擁有一套住房也解決了許多現(xiàn)實(shí)問題。很多年輕人因?yàn)樽》繂栴}而遲遲沒有結(jié)婚，很多男性因?yàn)闆]有房子而找不到女朋友等等。消費(fèi)者對(duì)住房的需求的增加刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)供給量的增加，間接地刺激了房?jī)r(jià)的上升。
　　4.地域的差異
　　在北上廣等一線發(fā)達(dá)城市，由于人口多及越來越多的年輕人去發(fā)達(dá)城市發(fā)展意愿的增強(qiáng)，擴(kuò)大了該城市的房地產(chǎn)行業(yè)的需求容量，需求容量的擴(kuò)大會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期越來越樂觀，無(wú)形中刺激了房?jī)r(jià)的上漲。
　　四、結(jié)語(yǔ)
　　2014年作為房地產(chǎn)行業(yè)變化的一個(gè)關(guān)鍵年，部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)由高速發(fā)展到緩慢平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)甚至有下降的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)下降的地區(qū)取消限購(gòu)以刺激銷售，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)的庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}，或者可以說現(xiàn)在某些地方出現(xiàn)的房地產(chǎn)庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}是過去房地產(chǎn)大佬對(duì)該行業(yè)過于樂觀預(yù)期而導(dǎo)致的后果，而其當(dāng)時(shí)的樂觀估計(jì)對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生了刺激，同時(shí)人們對(duì)房地產(chǎn)的樂觀估計(jì)也使價(jià)格上漲，進(jìn)一步地刺激了房地產(chǎn)的價(jià)格，最終形成房地產(chǎn)泡沫。住房庫(kù)存量的積壓，需求量的下降，從圖3中看到，在供需模型上會(huì)形成新的均衡點(diǎn)，而原先的均衡價(jià)格在供需曲線上反映的是在高價(jià)格的水平上出現(xiàn)過剩的商品存量，而過剩的商品存量最終會(huì)迫使價(jià)格下降達(dá)到新的均衡價(jià)格（P3相關(guān)熱詞搜索：機(jī)理 供需 房地產(chǎn)價(jià)格 模型 分析