深圳城市更新情況調(diào)研報告
發(fā)布時間:2020-11-20 來源: 讀后感 點擊:
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中煤南方能源有限公司 王有華
一、深圳城市更新概況
深圳的城市更新最早始于 2004 年,當(dāng)時叫舊村改造,2009 年后稱為城市更新,其實質(zhì)就是土地資源的再利用,通過綜合整治、改變功能、拆除重建等措施,達到改善環(huán)境、完善基礎(chǔ)設(shè)施配套、消除安全隱患之目的,深圳城市發(fā)展已進入到以城市更新為主的發(fā)展階段。
。ㄒ唬
城市更新的必然性
1 1 .土地資源稀缺 據(jù) 2011年相關(guān)統(tǒng)計資料顯示,深圳市國土面積為 1993 平方千米,除去農(nóng)用地面積 906 平方千米外,建設(shè)用地面積已達 934 平方千米,占全部國土面積的 47%,接近城市規(guī)劃要求建設(shè)用地總規(guī)模不能突破50%的紅線。預(yù)計到 2020 年,深圳可新增建設(shè)用地僅為 42 平方千米,既無外擴的空間,也無大幅度增加建設(shè)用地的可能,唯有提高土地利用效率。
2 2 .人口密度大 深圳建市之初,規(guī)劃人口為 600 萬,據(jù)深圳市出租屋綜管辦統(tǒng)計,截止 2011 年 10 月底,深圳登記在冊的非戶籍人口 1280 萬人,戶籍人口 274 萬人,全市實際居住人口已超過 1500 萬,是中國人口密度最大的城市,城市配套滯后,迫切需要通過城市更新,拓展空間,完
善相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施,提升城市質(zhì)量。
3 3 .產(chǎn)業(yè)升級快 深圳過去許多單純的工業(yè)用地或廠房,基本上都是為配套早期的“三來一補”加工制造業(yè)的,經(jīng)過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級,已不適應(yīng)當(dāng)前以金融、高科技、服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過參與城市更新改造,轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展模式,發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng),釋放土地最大價值。
4 4 .歷史遺留問題多
1992 年之后,深圳經(jīng)濟進入高速發(fā)展的軌道,隨著大量移民及務(wù)工人員的涌入,深圳的房屋租賃需求急劇攀升。村級股份公司及村民違規(guī)加建、搶建房屋現(xiàn)象屢禁不止,雖然經(jīng)過 1992 年、2004 年兩次農(nóng)村城市化改造,全市農(nóng)村集體土地均已轉(zhuǎn)為國有土地,但城中村房屋的確權(quán)問題一直是困擾城中村改造的核心問題。截至 2013 年底,深圳歷史遺留違法建筑有 38 萬棟,建筑面積約 4 億平方米,約占深圳市總建筑面積 50%,通過城市更新部分可以理清產(chǎn)權(quán)。
。ǘ┏鞘懈抡咝晕募 2004 年,深圳市頒布《深圳城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》,拉開了舊改序幕;2009 年陸續(xù)頒布《深圳市城市更新辦法》、《實施細(xì)則》以及一系列配套制度,進一步規(guī)范市場秩序,其中一條規(guī)定舊改項目允許原業(yè)主自改或以合作的方式改造,土地可以以協(xié)議的方式出讓,無須招拍掛,這意味著列入舊改的項目無需先完成國家的征收、儲備、招拍掛出讓的程序,直接由權(quán)利人自主協(xié)商一致,申報審批,然后確定開發(fā)主體便可實施,極大縮減了舊改的時間要求;2012 年出臺《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》,進一步促進了城市更新發(fā)展。
。ㄈ┏鞘懈逻M展情況 截止 2013 年底,全市已列入計劃項目 407 個,總用地面積 35 平方公里;完成規(guī)劃審批 229 項,用地面積約 20 平方公里;已簽用地合同項目達 102 個,涉及拆遷用地面積 6.3 平方公里,出讓用地面積4.4 平方公里,涉及建筑面積 1800 多萬平方米;建設(shè)實施完成并上市銷售項目 27 個,涉及建筑面積 600 多萬平方米,對當(dāng)前房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大影響。
二、城市更新問題 存在 分析
城市更新是一項系統(tǒng)的綜合工程,涉及諸多要素與諸多利益的平衡,必然是一個歷時漫長、不確定性較大的復(fù)雜過程,有開發(fā)商形象地總結(jié)為“拆不動,賠不起,玩不轉(zhuǎn)”。
。ㄒ唬┡f改拆遷難度大 按照《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》規(guī)定:
“住宅類小區(qū),100%業(yè)主同意并簽署《拆遷補償安置協(xié)議》方能進行下一步工作”,這是舊改的最大難點。2010 年最先試點的木頭龍、南苑新村等 8 個老舊住宅小區(qū)改造,因達不到 100%業(yè)主的同意,至今無一成功推動;2013 年 3 月,鑒于老舊住宅小區(qū)舊改易造成諸多利益糾紛,進而引發(fā)社會問題,政府決定除非有嚴(yán)重的質(zhì)量問題或重大公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要,原則上暫不進行拆除重建。
(二)拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)高 城市更新拆遷補償,涉及到各方利益的博弈,從蔡屋圍改造,到崗廈、大沖村改造,拆遷補償糾紛如影隨行,大多數(shù)是以開發(fā)商最終
開出較高的補償條件為代價。補償標(biāo)準(zhǔn)高,還體現(xiàn)在開發(fā)商要對違法建筑進行埋單補償,加大了舊改成本,提高了舊改的門檻,同時也加劇了村民非法搶建加建行為,布吉三聯(lián)村竟然有村民把占地 100 平米的宅基地,通過鉆洞、爬山等方式加建到 3000 多平米,堪稱全國之最。
(三)審批流程存爭議
深圳更新項目審批要經(jīng)過 40 多個部門,約需蓋 200 個公章,操作過程尋租點多,容易滋生腐敗。更新項目不實行招拍掛,而采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式,拿地主要取決于開發(fā)商的政商關(guān)系,這成為官商勾結(jié)的根源,并為大家所詬病。但問題是開發(fā)商負(fù)責(zé)前期征地拆遷,某種程度上承擔(dān)了官方在土地開發(fā)中的角色,如果拆遷平整后的土地重新進入招拍掛程序,顯然同樣有失公平。
。ㄋ模┦袌鲋鲗(dǎo)隱憂重 深圳城市更新由開發(fā)商主導(dǎo),美其名曰“市場化”,但市場化引發(fā)了許多“并發(fā)癥”。一是補償標(biāo)準(zhǔn)完全市場化,如果開發(fā)商支付了過高的補償成本,必然會提高容積率,間接提高整個城市地方密度,讓城市的可持續(xù)發(fā)展難以為繼;二是拆遷完全市場化,開發(fā)商通常會對違章建筑進行適當(dāng)補償,否則就可能拆不動,這無疑是助長了違建、搶建的氣焰,從而會導(dǎo)致新的社會問題。
(五)開發(fā)商惡性 競爭 城市更新項目前期投入資金大,投資回報期較長,但由于改造地段升值、政策優(yōu)惠等因素,其毛利率依然高于通過招拍掛流程獲得的開發(fā)項目。故開發(fā)商對城市更新項目趨之若鶩,往往為爭奪一個舊改
項目,通過互相抬升拆賠比,進行惡性競爭。眾所周知,萬科和佳兆業(yè)對于南園新村舊改項目,將拆賠比提升至驚人的 1:1.4,最后被政府叫停。
三、城市更新 發(fā)展 新趨勢
2015 年 1 月 5 日,廣東省委巡視組,點名批評深圳房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)城市更新引發(fā)的“并發(fā)癥”比較嚴(yán)重。同時,佳兆業(yè)事件的爆發(fā),暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益輸送等問題,深圳城市更新面臨新形勢與新選擇。
。ㄒ唬┏鞘懈氯允侵髁 2011 年,深圳土地供應(yīng)出現(xiàn)存量土地供應(yīng)首次超過新增土地供應(yīng)的拐點,2012 年存量用地供應(yīng)規(guī)模達到高峰,占供地總量近 75%,2013年及 2014 年存量用地供應(yīng)比例均在 60%以上。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,若深圳已批準(zhǔn)的 400 余個城市更新項目全部消化,供應(yīng)土地可支撐深圳未來 20-30 年的需求,這意味著,面對住宅用地供應(yīng)捉襟見肘的局面,城市更新仍是深圳未來城市發(fā)展的主流,也是推動城市發(fā)展的大戰(zhàn)略。
。ǘ└履J矫媾R變革 深圳此輪地產(chǎn)風(fēng)暴,或?qū)Ω履J疆a(chǎn)生重要影響,項目審批將會更加嚴(yán)格透明,同時,政府可能會調(diào)整舊改流程,比如參照香港模式,政府主導(dǎo)拆遷,按周邊樓價賠償拆遷戶,解決好動遷等前期問題,然后出讓凈地讓房企進行開發(fā);政府亦可將成片的舊改項目用地進行
拆分,切割成多個小地塊,交由不同的房企進行開發(fā),以此割斷官員和單獨某一家房企之間的利益輸送鏈條。
。ㄈ└滤俣瓤赡芊啪
2014 年可能成為深圳舊改的轉(zhuǎn)折年,城市更新向著持續(xù)、秩序、質(zhì)量的方向發(fā)展。預(yù)計今后每年供應(yīng)土地量穩(wěn)定在 2 平方公里左右,每年供應(yīng)建筑面積保持在 700 萬平方米左右,進一步放緩立項速度。同時,考慮到拆除重建所面臨時間、人力及物力成本的高昂,今后政府將會鼓勵原權(quán)利人加大綜合整治力度,減少拆除重建規(guī)模,完善相關(guān)配套,推動產(chǎn)業(yè)升級與城市發(fā)展。
。ㄋ模╅_發(fā)模式趨向精細(xì)化
佳兆業(yè)事件,可能成為深圳舊改開發(fā)模式從粗放型轉(zhuǎn)為精細(xì)化運營的一個轉(zhuǎn)折點。隨著利潤空間的降低,以及不確定性因素和風(fēng)險的相對增加,開發(fā)商介入城市更新項目的態(tài)度會更加謹(jǐn)慎,過去開發(fā)商只要拿到項目,就能賺大錢的日子一去不復(fù)返了,開發(fā)商必須通過專業(yè)化與精細(xì)化運作,控制成本,創(chuàng)造收益。
。ㄎ澹┊a(chǎn)業(yè)用地比重攀升 2015 年 3 月 9 日,深圳市規(guī)土委公布了《2015 年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》,商住項目大幅縮減,新型產(chǎn)業(yè)用地占比升至七成,這是深圳調(diào)整土地市場格局、收縮住宅供地、提高產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)、推動產(chǎn)業(yè)升級的重要新舉措,還是城市更新處于風(fēng)口浪尖特殊時期的權(quán)宜之計,有待于深入持續(xù)的觀察。
四、城市更新案例分析
據(jù)統(tǒng)計,目前參與深圳城市更新項目的地產(chǎn)商有 30 多家,其中,
央企包括華潤、招商、中航、中信、中糧和遠洋;深圳本土起家的民企有佳兆業(yè)、京基、卓越與星河。華潤置地、佳兆業(yè)、招商地產(chǎn)、京基、卓越 5 家房企為舊改一線梯隊,在深圳獲取舊改土地總面積超1000 萬平方米。(重點項目見表一)
表一
深圳市舊改重點項目統(tǒng)計表
項目名稱
面積(m m2 2 )
開發(fā)商
狀態(tài)
預(yù)期業(yè)態(tài)
備注
蔡屋圍舊改
36.8 萬
京基集團
規(guī)劃中
商業(yè)、住宅
黃貝嶺舊改
40 萬
深業(yè)集團
建設(shè)中
商業(yè)、辦公
鹿丹村改造
4.71 萬
中海地產(chǎn)
啟動
住宅、商業(yè)
木頭龍舊改
7.7 萬
益田集團
停滯
住宅、商業(yè)
銀湖三九片區(qū)更新
12.7 萬
華潤集團
建設(shè)中
住宅、商業(yè)
大沖村
280 萬
華潤集團
售賣中
住宅、商業(yè)
建筑面積
崗廈村舊改
20.5 萬
金地集團
建設(shè)中
商業(yè)、居住
建筑面積
坂田城市廣場
180 萬
佳兆業(yè)集團
封盤
商業(yè)、住宅
建筑面積
( ( 一) ) 蔡屋圍金融中心項目
1 1 .項目介紹 該項目位于深圳市羅湖區(qū)蔡屋圍金融中心區(qū),由京基 100 大廈及7 棟回遷樓構(gòu)成,是集金融辦公、酒店、公寓、商業(yè)設(shè)施及回遷安置住宅于一體的大型綜合項目,總投資近 50 億元。項目建設(shè)用地約 3.6萬平方米,總建筑面積 60 萬平方米,容積率 12.33, 賠償拆遷面積約 16 萬平方米,項目于 2003 年由羅湖區(qū)組織規(guī)劃,歷經(jīng) 8 年于 2011年竣工。
2 2 .項目分析 2005 年 10 月,京基地產(chǎn)與蔡屋圍股份公司被確定為實施主體,直到 2007 年 4 月深圳市國土房管局作出書面裁決,仍有 6 戶村民未能與拆遷單位就補償方案達成一致。項目得以成功推進,一是京基不惜血本。2007 年 9 月 21 日, 京基與最后一位,即蔡屋圍老街坊 12號小樓的蔡姓業(yè)主簽署補償協(xié)議,780 平方米的建筑面積共支付 1700萬元貨幣補償,在當(dāng)時堪稱為天價;二是京基讓渡了巨額利益,京基100 項目的所有住宅部分,全部補償給蔡屋圍村村民;三是住宅項目的戶型設(shè)計也充分考慮了蔡屋圍村原村民的生活特點。
。ǘ⿳弿B村舊改
1 1 .項目 介紹
該項目位于深圳中心區(qū)東南側(cè),緊臨深南大道,占地面積約 22萬平方米,總建筑面積達到 140 萬平方米,其中包括 50 萬平方米的住宅及公寓、30 萬平方米的 Shopping-mall 及 20 萬平方米的甲級寫
字樓,是深圳市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求最高和難度最大的重大改造項目。
2 2 . 項目 分析
2006 年 7 月,福田區(qū)政府與崗廈股份公司、金地大百匯房地產(chǎn)開發(fā)公司簽署《崗廈河園片區(qū)改造項目合作協(xié)議》,至 2009 年 7 月底前,舊村被拆遷房屋的拆除工作基本完成。項目成功推進,主要是崗廈拆遷補償方案相對成熟,共有“兩個標(biāo)準(zhǔn)、三種模式、六種選擇” ,業(yè)主選擇余地大。兩個標(biāo)準(zhǔn):一種是按面積劃分:480 平方米以內(nèi)按1∶1 補住宅,超過 480 平方米按 1∶0.88 補公寓;二是按層數(shù)劃分:首層按 1∶0.9 補集中商業(yè)物業(yè),2 層以上按 1∶0.9 補住宅或公寓。三種模式:即一是選全部實物補償,二是選全部貨幣補償,三是可選實物和貨幣補償相結(jié)合。另外,崗廈村舊改造就了近 10 個億萬富翁及 20 個億萬家族。
。 三 )
大沖村舊改項目
1 1 .項目 介紹
該項目位于深圳南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園,占地面積 68.4 萬平方米,涉及 931 戶原居民、280 多戶小產(chǎn)權(quán)業(yè)主,約 7 萬多租住人口的搬遷,拆除 1500 多棟建筑物,總建筑面積達 280 萬平方米,包括創(chuàng)新商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓及住宅等,總投資約 300 億元。其中,約 110 萬平方米的回遷物業(yè)已分期分批竣工交付。
2 2 . 項目 分析
2008 年,華潤置地和大沖股份公司簽署了合作開發(fā)框架協(xié)議,兩者將利益捆綁在一起;2011 年 4 月,大沖村民簽約率達到 98.9%,但仍有 10 戶村民拒不簽約,涉及物業(yè) 31 處,面積約 1.3 萬平方米。拒
絕簽約理由包括咬住股權(quán)問題不退讓、提出必須解決家人的工作問題、提出拆一賠二的物業(yè)補償或每平方米 4 萬—5 萬元的貨幣補償?shù)纫蟆?/p>
項目順利推進,主要得益于開發(fā)商將利益與村辦企業(yè)捆綁在一起,大沖股份公司算了一筆賬,如拖延改造,村集體和村民每天的損失達 106.7 萬元,拖延一年給村集體和村民帶來的損失達 3.896 億元。4 月 15 日,大沖股份公司召開全體股東代表大會,64 名股東代表以舉手表決的方式全票通過《關(guān)于采取有效措施加快推進大沖舊改的決議》,決定在近期提請采取司法強拆措施,依法解決大沖 10 戶拒簽約戶的問題。
。ㄋ模┠绢^龍舊改項目
1 1 . 項目介紹
該項目位于羅湖區(qū)愛國路,始建于上世紀(jì) 80 年代,涉及多層住宅 61 棟樓,居民 1341 戶。該項目占地面積大約 7.7 萬平方米,總建筑面積約 65 萬平方米,是羅湖區(qū)最大的城市更新改造項目。早在 2007年,木頭龍小區(qū)部分業(yè)主自發(fā)組團考察,并決定邀請益田集團進駐木頭龍,承擔(dān)改造的市場主體; 2010 年被納入深圳市第一批老舊住宅區(qū)類城市更新計劃,但該項目經(jīng)過 5 年的曠日持久的拉鋸戰(zhàn),令政府、開發(fā)商和業(yè)主陷入了“多輸”的困局。
2 2 . 項目 分析
目前超過 1100 戶業(yè)主已簽簽拆遷補償協(xié)議并搬離小區(qū),但仍有200 余戶堅守陣地,致使開發(fā)商不能獲得實施主體資格。項目停滯原因一是未簽約業(yè)主,提出的理由包括年事已高不便搬家,子女需要就
近上學(xué),質(zhì)疑開發(fā)商實力及程序合法性等,但其核心訴求還是對開發(fā)商開出的 1:1.3 拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的不滿意;二是開發(fā)商在與大部分業(yè)主簽署拆遷補償協(xié)議后,對尚有住戶的建筑物拆除門窗,激怒了未簽約業(yè)主,導(dǎo)致談判關(guān)系惡化;三是開發(fā)商主導(dǎo)舊改項目,政府缺乏成熟的協(xié)商機制,政府和開發(fā)商的各項規(guī)范程序申報時未能與業(yè)主保持及時溝通,缺乏透明度和公眾參與度不足。
。ㄎ澹┞沟ご甯脑 項目
1 1 .項目介紹 該項目位于深圳濱河大道邊,作為深圳的大型福利住宅小區(qū),涉及房產(chǎn) 24 棟,居民 1280 戶,其中處級以上官員 250 人,離退休干部150 人。鹿丹村建造時使用了大量海砂,建成不久,由于海沙腐蝕,大量鋼筋裸露生銹,一些住戶家中的樓板出現(xiàn)斷裂。
2000 年 6 月,不堪“滲水危樓”之苦的 60 多位鹿丹村村民聯(lián)名致信深圳市代市長,市長考察后,拍板 10 天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民討論,3 年內(nèi)徹底改造完畢;2001 年,深圳市政府常務(wù)會議通過了鹿丹村的拆除重建方案。但由于在拆遷補償問題上一直有分歧,改造遲遲未能推進,鹿丹村改造被擱置下來。
2 2 .項目分析 該項目能順利推進,主要得益于舊改模式的創(chuàng)新。一是以政府為主導(dǎo),經(jīng)市編辦批復(fù),由市住建局成立項目改造辦公室,負(fù)責(zé)項目改造工作的具體實施,此舉確保了項目改造區(qū)別于其一般商業(yè)化城市更新項目以營利為目的動機;二是在項目后期重建土地掛牌出讓方面,在我國率先嘗試采用定地價和回遷物業(yè)建筑面積、向下競爭可售商品
住房建筑面積的辦法;三是補償方案最大程度保障業(yè)主權(quán)益,在補償、回遷等關(guān)鍵問題上,綜合運用市場和政策手段,制定了“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”(就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換、異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換)和“貨幣補償”兩種補償方式,由業(yè)主自主選擇。
。┷嗵锍鞘袕V場 項目
1 1 .項目介紹 佳兆業(yè)被稱為深圳舊改專業(yè)戶,擁有舊城改造項目 60 個,截至2013 年 3 月,其城市更新項目總占地面積超過 580 萬平方米,項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區(qū)域,其中超過 200 萬平方米已完成政府立項.。深圳坂田佳兆業(yè)城市廣場位于龍崗坂雪崗大道與布瀾大道交匯處,占地約 30 萬平方米,建筑面積約 180 萬平米,依托周邊高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園,集住宅、五星級酒店、超甲級寫字樓、商務(wù)公寓、超大型商業(yè) MALL 于一身的大型都市綜合體。
2 2 . 項目 分析
2014 年 12 月,佳兆業(yè) 4 個樓盤被鎖盤,除掉已簽預(yù)售合同和已備案的房源之外,共有超過 2000 套房源顯示為“管理局鎖定”,其中住宅 1930 套,商鋪 267 套,這無異于一枚重磅炸彈,在深圳地產(chǎn)界引起了軒然大波。外界普遍認(rèn)為,佳兆業(yè)能夠迅速擴張并成為深圳當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)龍頭,得益于其與深圳政府官員間的關(guān)系紐帶,但這如同一把雙刃劍,隨著深圳市多名官員遭紀(jì)委調(diào)查,把佳兆業(yè)推到了風(fēng)頭浪尖,引發(fā)了公司債務(wù)違約風(fēng)暴,城市廣場項目遭遇了鎖盤。
五、南方公司更新項目建議
(一)統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)項目
在深圳舊城改造的大背景下,南方公司所屬房產(chǎn)作為集團公司不可多得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),必須抓住機遇,通過更新改造提升資產(chǎn)價值,使之成為新的經(jīng)濟增長點。南方公司要全面了解所屬房產(chǎn)片區(qū)政府方面的規(guī)劃設(shè)計,將公司開發(fā)計劃與城市更新規(guī)劃相結(jié)合,統(tǒng)籌規(guī)劃、調(diào)整與完善房地產(chǎn)開發(fā)改造規(guī)劃,針對自有房產(chǎn)實際情況,采取“委托開發(fā)、參股開發(fā)與自主開發(fā)”等不同的策略,實現(xiàn)公司房地產(chǎn)開發(fā)的利益最大化。
。ǘ┲(jǐn)慎進行自主開發(fā)項目 經(jīng)過 30 的發(fā)展,南方公司培養(yǎng)了一批房產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富,能夠規(guī)避市場風(fēng)險的管理隊伍,但房產(chǎn)改造工作涉及政策層面及技術(shù)因素較多,項目前期論證和可行性研究相對專業(yè),項目申報就要經(jīng)過 40多個部門,約需蓋 200 個公章,專業(yè)性極強,同時還可能涉及“暗箱操作”,所以說南方公司目前還不具備自主開發(fā)的條件,對于所屬房產(chǎn)地塊舊改項目應(yīng)謹(jǐn)慎進行自主開發(fā)。
(三)穩(wěn)妥推進工業(yè)區(qū)改造項目 為了提高產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)、盤活現(xiàn)有資源、推動產(chǎn)業(yè)升級,新型產(chǎn)業(yè)用地改造可能成為未來深圳舊改的主流。梅林越華工業(yè)區(qū)改造項目,在專業(yè)地產(chǎn)公司的主導(dǎo)下,南方公司擬按照參股比例投資項目公司合作開發(fā),八卦嶺工業(yè)區(qū)國展項目,南方公司擬采用委托模式參與改造,但目前深圳房地產(chǎn)行業(yè)積累了一定風(fēng)險,同時不確定因素增加,所以南方公司要控制好風(fēng)險,穩(wěn)步推進工業(yè)區(qū)改造項目。
。ㄋ模┓啪徸≌^(qū)改造項目 相對于舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)和城中村改造,住宅小區(qū)因涉及利益
主體分散,利益訴求多樣化,改造更為困難與復(fù)雜,2010 年深圳試點的 8 個老舊住宅小區(qū)至今無一成功實施,木頭龍小區(qū)改造造成的尷尬局面與社會負(fù)面效應(yīng)仍將持續(xù)發(fā)酵。2013 年 3 月,政府決定除非有嚴(yán)重的質(zhì)量問題或重大公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要,原則上暫不進行老舊住宅的拆除重建。鑒于以上情況,南方公司應(yīng)適當(dāng)放緩啟動住宅小區(qū)的改造項目。
(五)加大地方協(xié)調(diào)力度 深圳作為改革開放的前沿城市,城市發(fā)展規(guī)劃理念先進,同時政府根據(jù)片區(qū)的實際情況,靈活進行相關(guān)的區(qū)域功能定位。公司要加強與地方政府相關(guān)部門的對接,重點協(xié)調(diào)國土、規(guī)劃、地鐵、舊改辦等部門,最大限度地保留公司房地產(chǎn)的合理功能,充分利用地鐵、公交等公共設(shè)施,妥善利用“高層會晤”,爭取地方政府的大力支持。
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