一、問(wèn)題提出
　　近幾年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格逐年上漲，同時(shí)鄂爾多斯市從2004年以來(lái)對(duì)小煤礦的關(guān)停整合力度的加大，一些小煤礦主在賣(mài)煤礦中得到了巨額資金；又由于土地拆遷的作用，土地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用增加，從土地拆遷補(bǔ)償中也出現(xiàn)了很多富翁。在鄂爾多斯市，人們的投資渠道狹窄，很多居民把投資房地產(chǎn)作為增值保值的良好投資產(chǎn)品。人們根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲，他們的投資會(huì)不斷增值，這樣他們心理賬戶(hù)中的資金便多了，雖然現(xiàn)實(shí)銀行賬戶(hù)中的資金并未增加。人們對(duì)房地產(chǎn)的大量投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的飛速上漲，最終形成房地產(chǎn)泡沫。雖然在這期間房地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展，但與此同時(shí)，卻忽略了其他行業(yè)的發(fā)展，如文化、教育等。
　　二、文獻(xiàn)回顧
　　國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究主要集中在心理賬戶(hù)對(duì)投資、消費(fèi)等人們經(jīng)濟(jì)行為的影響。
　　Tversky（2004）認(rèn)為，心理賬戶(hù)是一種認(rèn)知幻覺(jué)，這種認(rèn)知幻覺(jué)影響金融市場(chǎng)的投資者，使其失去對(duì)價(jià)格的理性關(guān)注，從而產(chǎn)生非理性投資行為。Cara Okleshen等人認(rèn)為聚焦組織準(zhǔn)則可能會(huì)影響到消費(fèi)者的心理記賬過(guò)程，從而研究了消費(fèi)者在做出決定時(shí)社會(huì)因素的影響作用。Wong（1998）以泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫為背景發(fā)展了一個(gè)動(dòng)態(tài)模型，展示了在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、國(guó)際資本大量流入的情況下，地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)過(guò)度樂(lè)觀的預(yù)期以及人們預(yù)期間的相互作用所產(chǎn)生的“羊群效應(yīng)”在地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹過(guò)程中的作用機(jī)制。
　　擠出效應(yīng)是指政府支出增加所引起的私人投資或消費(fèi)下降的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫的擠出效應(yīng)是指由于人們對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)熱投資，導(dǎo)致在其他行業(yè)的投資減少，其他行業(yè)發(fā)展緩慢的現(xiàn)象。袁冬梅、劉建江（2009在《房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)研究》）中曾指出，房?jī)r(jià)在一定區(qū)間內(nèi)波動(dòng)時(shí)與消費(fèi)正相關(guān)，超出某一水平時(shí)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)抑制居民消費(fèi)。董興邦、盧吉明（2011）指出了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)生產(chǎn)制造業(yè)、居民消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”，指出在資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，引起流入制造業(yè)的資金減少，制造業(yè)利潤(rùn)降低，增長(zhǎng)緩慢。Chen Tao等（2008）利用SD模型對(duì)北京的房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)進(jìn)行了分析，并對(duì)北京未來(lái)的投資增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了預(yù)測(cè)。他們認(rèn)為北京的房地產(chǎn)投資對(duì)其他投資有著較大的擠出效應(yīng)，房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)問(wèn)題將成為阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的問(wèn)題之一。
　　以上研究均是心理賬戶(hù)對(duì)投資、消費(fèi)的作用，以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)和消費(fèi)的擠出效應(yīng)，人們對(duì)房地產(chǎn)的投資是基于心理方面的，但很少涉及房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)創(chuàng)新、人才及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的“擠出效應(yīng)”。
　　三、研究假設(shè)提出
　　在鄂爾多斯市，由于房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、固定性和區(qū)域局限性的特點(diǎn)，人們對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度投資，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，人們將大量資金投資于固定資產(chǎn)，較少地投資于其他領(lǐng)域，會(huì)產(chǎn)生對(duì)其他領(lǐng)域的擠出效應(yīng)。投資講求多樣化，應(yīng)該多對(duì)創(chuàng)新領(lǐng)域進(jìn)行投資，以促進(jìn)創(chuàng)新領(lǐng)域的發(fā)展。由此提出本文的假設(shè)1：
　　假設(shè)1：在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展會(huì)對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。
　　鄂爾多斯的發(fā)展離不開(kāi)煤炭經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)。然而，在房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展中，人們忽視了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。鄂爾多斯要實(shí)現(xiàn)將“資源依賴(lài)型”經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式改為“資源依托型”經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，就需要?jiǎng)?chuàng)新，需要提高效益，需要節(jié)能環(huán)保。同時(shí)，鄂爾多斯第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，我們需要提高自主創(chuàng)新能力，發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、物流業(yè)、文化旅游業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)等。要?jiǎng)?chuàng)新，就需要具有創(chuàng)新的人才。由此提出本文的假設(shè)2：
　　假設(shè)2：在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，投資者對(duì)房地產(chǎn)的大量投入會(huì)對(duì)人才產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。
　　資金在房地產(chǎn)行業(yè)的大量注入使得很少資金流入教育方面。鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，得益于分布在不同旗（區(qū)）、不同產(chǎn)業(yè)、不同行業(yè)、不同崗位上的不同人才。由于現(xiàn)在人才缺乏，同時(shí)又存在著人才流失、提前退休、退養(yǎng)問(wèn)題，使得人才更加缺乏。所以鄂爾多斯要發(fā)展教育事業(yè)，培養(yǎng)、引進(jìn)人才，特別是高技術(shù)人才。而高技術(shù)人才的引進(jìn)，會(huì)對(duì)高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起推動(dòng)作用。由此提出本文的假設(shè)3：
　　假設(shè)3：人們對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)多投資，導(dǎo)致對(duì)高新產(chǎn)業(yè)的投資減少，對(duì)高新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。
　　房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)使得很多企業(yè)將大量資本投入其中，從而延緩了企業(yè)的技術(shù)更新和研發(fā)，降低了鄂爾多斯市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并對(duì)其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)產(chǎn)生影響。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)能否能夠領(lǐng)先發(fā)展，關(guān)鍵取決于某一技術(shù)領(lǐng)域的領(lǐng)先和突破。其可以促進(jìn)地方技術(shù)進(jìn)步、增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力。鄂爾多斯是一個(gè)資源型地區(qū)，其可以在創(chuàng)新和人才的結(jié)合下，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，如電子信息產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
　　四、典型案例分析
　�。ㄒ唬﹥�(nèi)蒙古凱創(chuàng)投資集團(tuán)
　　1.公司發(fā)展歷程
　　內(nèi)蒙古凱創(chuàng)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司成立于2003年10月，總部位于內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)，是集煤炭生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建材、文化、旅游、酒店、商貿(mào)和金融投資為一體的多元化企業(yè)。經(jīng)過(guò)凱創(chuàng)人十年的奮力拼搏，公司迅速發(fā)展成為一個(gè)擁有65億元資產(chǎn)和10家子公司的大型集團(tuán)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)遍布內(nèi)蒙古呼、包、鄂及北京、深圳等發(fā)達(dá)城市，創(chuàng)造了振奮人心的“凱創(chuàng)速度”和“凱創(chuàng)業(yè)績(jī)”。特別是2005年進(jìn)入北京市場(chǎng)后，集團(tuán)確立了“立足鄂爾多斯，走向全國(guó)”的遠(yuǎn)大目標(biāo)。
　　2.房地產(chǎn)業(yè)
　　當(dāng)鄂爾多斯房地產(chǎn)越發(fā)升溫的時(shí)候，像很多鄂爾多斯的企業(yè)一樣，凱創(chuàng)集團(tuán)也大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域。2005年果斷投資2000多萬(wàn)元，在東勝鐵西新區(qū)儲(chǔ)備了40多畝建筑用地，在北京黃金地段王府井買(mǎi)下了一座面積6800平方米的大酒樓，成立了北京凱創(chuàng)金街商務(wù)酒店。2006年，為了更好地推進(jìn)“走向全國(guó)”的發(fā)展目標(biāo)，凱創(chuàng)集團(tuán)在位于北京黃金地段——金融街1號(hào)購(gòu)置了整層面積為2000多平米的辦公區(qū)，成立了內(nèi)蒙古凱創(chuàng)集團(tuán)北京分公司，同時(shí)成立了北京凱創(chuàng)金峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，在懷柔區(qū)開(kāi)發(fā)占地2000畝的“凱創(chuàng)牡丹園”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。2009年10月31日，凱創(chuàng)集團(tuán)公司又在極具發(fā)展?jié)摿Φ囊两鸹袈迤煺�府所在地阿拉騰席熱鎮(zhèn)的黃金地段成功競(jìng)拍400余畝土地，全力打造高品質(zhì)商住小區(qū)。2011年，凱創(chuàng)集團(tuán)在東勝鐵西新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)鄂爾多斯標(biāo)志性的城市綜合一體“凱創(chuàng).城市之巔”，凱創(chuàng)·城市之巔坐落于鄂爾多斯鐵西區(qū)，未來(lái)CBD的黃金地段是以鄂爾多斯城市地標(biāo)為目標(biāo)，占地面積14.1萬(wàn)m2、總建筑面積52萬(wàn)m2的都會(huì)地標(biāo)綜合體。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積53萬(wàn)平方米。就在凱創(chuàng)集團(tuán)忙于房地產(chǎn)業(yè)的暴力追逐時(shí)，煤炭被拋置在一邊，文化旅游商貿(mào)產(chǎn)業(yè)更是涉足較少，其擁有資產(chǎn)63億元，可是，大多是房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)。

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