3600萬套保障房不但開啟了房地產(chǎn)新政，而且可能開啟中國經(jīng)濟新政。2005房地產(chǎn)新政反映了那個時期的宏觀經(jīng)濟政策基本思路，而2011房地產(chǎn)新政也可能預(yù)示下一階段的宏觀經(jīng)濟政策基本思路將發(fā)生改變。宏觀經(jīng)濟政策將重回發(fā)展主題，政府將更多地參與基本建設(shè)，而地方政府則會因此獲得更多發(fā)揮空間。
　　
　　2005新政成效不彰
　　
　　2005年，中央政府出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的新政策。媒體稱之為“房地產(chǎn)新政”。2005年確實是一次新政的開端，對房地產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向可以說由此發(fā)生了根本變化：在此之前，房地產(chǎn)業(yè)是受到支持的支柱產(chǎn)業(yè)；在此之后，房地產(chǎn)業(yè)是遭到限制的“問題產(chǎn)業(yè)”。
　　當(dāng)時房價快速上漲，顯示房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求。面對這種形勢，2005年的“房地產(chǎn)新政”并沒有從加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、大力增加住房供給的角度解決問題。其基本思路是抑制需求。與之相應(yīng)，其主要手段是增加稅費，以限制房地產(chǎn)交易，減少投機和投資需求。2005年之后，幾乎每年都有新的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，但基本上都是2005年思路的延續(xù)，可以一并稱之為2005新政。
　　2005新政著力抑制需求，卻不鼓勵增加供給，這實際上起到了“限制發(fā)展”的作用。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2005年末到2010年末的5年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的竣工面積增長42.3％，而同期GDP實際增長72.0％。顯然，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度慢于國民經(jīng)濟的整體水平。
　　2005年新政還有“調(diào)結(jié)構(gòu)”的目標――提高普通商品住房的比例，“改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”。但這并不意味著要大力發(fā)展普通商品住房，而是要限制高檔住房的發(fā)展，使前者對后者具有優(yōu)先性。2005新政還提出“加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”，但這些政策并不占據(jù)重要地位，沒有具體的目標和措施，當(dāng)然也就沒有什么效果。實際情況是，2005年竣工的經(jīng)濟適用房套數(shù)不增反減，較2004年大幅減少42.2％；2006年恢復(fù)性增長；之后兩三年又是低增長。2009年有39.8萬套經(jīng)濟適用房竣工，而在2004年之前，每年竣工的套數(shù)都超過了40萬套。
　　
　　
　　
　　2005新政以抑制需求而不是增加供給作為基本導(dǎo)向，是基于這樣的判斷：房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面是由投資性和投機性需求造成的。而很多投資者則認為，房地產(chǎn)市場需求的增長是有基本面支撐的，因為中國的城市化率將大幅提高，形成對城市住宅的真實需求。相比之下，決策層還不如投資者那樣重視基本面。不重視基本面的宏觀政策至少是片面的。
　　2005新政的目標――抑制房價上漲――沒有實現(xiàn)。房價基本上一直在走高，只在2008年底2009年初出現(xiàn)過連續(xù)幾月的下降，但進入2009年下半年之后，房價又開始快速上漲。
　　有人認為，2005新政未能抑制房價上漲，是因為2008年下半年放松了調(diào)控――降低首付比例、降低房貸利率等。2008年放松調(diào)控是為了保增長。由此可見，2005新政與經(jīng)濟增長之間存在一定程度的對立，當(dāng)經(jīng)濟增長目標不易實現(xiàn)時，房地產(chǎn)調(diào)控就要放松。這其實是2005新政的根本困境：在發(fā)展中的中國，與增長相悖的政策是難以長期持續(xù)的。2008年下半年房價下跌之后調(diào)控放松，具有一定的必然性。
　　
　　2011新政正在確立
　　
　　既然2005新政效果不彰，那它就應(yīng)該被一種新的政策導(dǎo)向所取代。雖然它在2009年之后回歸，但又一次“新政”也開始醞釀，并在2011年成為主流，我們可以稱之為2011新政。
　　與2005新政抑制需求、限制發(fā)展不同，2011新政的基本思路是大力增加供給、實現(xiàn)跨越式發(fā)展，其主要措施是加大保障房建設(shè)力度。雖然2011年的房地產(chǎn)政策仍然有一些“限”的內(nèi)容，但“建”的措施處于更重要的地位。
　　在2010年的房地產(chǎn)政策中，就已經(jīng)提出“增加住房有效供給”、全年建設(shè)580萬套保障房(含棚戶區(qū)改造住房)等任務(wù)。但一年580萬套還不足以讓人震撼，對以限為主的政策思路難以形成強烈的沖擊。
　　而2011年建設(shè)1000萬套保障房、“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障房，則是一個不折不扣的跨越式發(fā)展戰(zhàn)略。1000萬套比2010年的580萬套幾乎增長了1倍，而2008年底提出的計劃是3年建設(shè)700萬套。而且，這不是權(quán)宜之計，而是一個至少會堅持5年的中長期戰(zhàn)略。
　　2010年銷售商品住宅的面積約為9.3億平方米，以每套住宅90平米計算，全年銷售了1034萬套住宅，這與2011年保障房建設(shè)計劃的數(shù)量相當(dāng)�！笆�二五”的保障房供應(yīng)計劃意味著，保障房不再只是商品房的補充，而是具有同等的重要性。
　　媒體和一些地方政府對2011年建設(shè)1000萬套保障房一度持觀望和疑慮的態(tài)度。國務(wù)院副總理李克強一周之內(nèi)三次考察保障房建設(shè)情況，表明中央對此非常重視。保障房逐漸成為房地產(chǎn)政策的頭等大事。這意味著堅持發(fā)展、增加供給成了房地產(chǎn)政策的主要導(dǎo)向，2011新政正在確立。
　　
　　重回發(fā)展主題
　　
　　1000萬套保障房不但開啟了房地產(chǎn)新政，而且可能開啟中國經(jīng)濟新政。2005房地產(chǎn)新政反映了那個時期的宏觀經(jīng)濟政策基本思路，而2011房地產(chǎn)新政也可能預(yù)示下一階段的宏觀經(jīng)濟政策基本思路將發(fā)生改變。
　　1998年亞洲金融危機之后，中國GDP增長率跌到了8％以下，保增長、再就業(yè)是宏觀經(jīng)濟政策的突出目標。到2003年，GDP增長率超過10％，國企改革帶來的再就業(yè)壓力也被逐漸消化，保增長壓力基本消失，增長目標不再處于突出重要的地位。而經(jīng)濟增長帶來的負面影響則更加令人關(guān)注，首先是煤電油運緊張，然后是通貨膨脹，還有房價上漲。
　　因此，在2005年前后，輿論開始形成“厭棄增長”的風(fēng)氣。而決策層也意圖放緩增長，以減輕各方面壓力，地方政府的投資熱情受到壓制。體現(xiàn)在房地產(chǎn)政策中，就是強調(diào)抑制需求、不積極擴大供給。
　　但這種政策導(dǎo)向未能使壓力減輕：煤電油運依然緊張，通貨膨脹愈演愈烈，房價上漲的勢頭仍在。實踐證明，試圖放緩增長是不能促進供需平衡的。實際上，經(jīng)濟增長并沒有顯著放緩。
　　2008年，經(jīng)濟增長才真正面臨減速風(fēng)險，既是因為受到全球金融危機的沖擊，也是因為國內(nèi)調(diào)控力度太大。經(jīng)濟減速使農(nóng)民工就業(yè)變得困難。中央馬上采取一系列措施維持經(jīng)濟穩(wěn)定增長，其中包括4萬億的大手筆。決策層曾有意使經(jīng)濟增長放緩，但他們不會真的忍受經(jīng)濟減速，因為那會帶來更多難以解決的問題，例如就業(yè)壓力。
　　增長對于中國來說是很重要的。不管人們是否意識到，增長都實際存在著，很多方面的需求都在增長。試圖放緩增長只會使供不應(yīng)求的局面更加嚴重。解決需求增長帶來的各方面壓力，只能靠加速供給增長。大建保障房正是體現(xiàn)了這樣的思路。
　　目前，有人批評，一年1000萬套、五年3600萬套的保障房計劃是“大躍進”；還有人指責(zé)，這是市場化進程的倒退。這其實是用固化的思維方式考慮問題。而保障房啟動的經(jīng)濟新政是一次思想的大解放，當(dāng)然是固化的思維難以理解的。
　　保障房的跨越式發(fā)展是否有必要，要根據(jù)實際情況評定。
　　實際情況是，住宅建設(shè)存在大量的歷史欠賬。從2003年開始，城鎮(zhèn)新建住宅面積的增長就滯后于GDP的增長，結(jié)果當(dāng)然是城鎮(zhèn)住宅供不應(yīng)求的狀況越來越嚴重。不但有歷史欠賬，而且未來的住宅需求很可能呈現(xiàn)井噴式地增長，因為中國的城市化進程會加速，一部分農(nóng)民工會成為市民，一大批棚戶區(qū)需要改造。如果住宅建設(shè)不經(jīng)歷一次跨越式發(fā)展，歷史欠賬和新增需求的雙重壓力將是房地產(chǎn)業(yè)和政策所不能承受的。需求增長往往是非線性的，那么，在一些時期、一些地區(qū)、一些產(chǎn)業(yè)，跨越式發(fā)展是有必要的。
　　跨越式發(fā)展的任務(wù)不是單靠企業(yè)就能完成的。企業(yè)只會根據(jù)眼前的市場狀況常規(guī)地增長，政府的參與才能帶來跨越式發(fā)展。這并不是市場化的倒退，政府真金白銀地投入，本身就是一種市場行為。政府按照市場規(guī)則進行建設(shè)，將給企業(yè)等市場主體帶來機會。
　　3600萬套保障房表明，宏觀經(jīng)濟政策將重回發(fā)展主題，政府將更多地參與基本建設(shè)，而地方政府則會因此獲得更多發(fā)揮空間。

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