為揭開房地產(chǎn)業(yè)腐敗易發(fā)、高發(fā)的迷局，新華社記者曾到山東省監(jiān)獄，與2005年震驚全國(guó)的青島房地產(chǎn)腐敗大案主角之一 ――青島市原市長(zhǎng)助理、原嶗山區(qū)委書記王雁進(jìn)行了對(duì)話。 　　王雁反思說(shuō)：“開發(fā)商以影響政府的行政行為為特點(diǎn)尋租牟利。從那些道貌岸然的不法商人可疑的謙恭后面，我看到了他們從牙縫里發(fā)出的冷笑！”
　　
　　36歲就是廳級(jí)干部的王雁，在青島一度被譽(yù)為“政治明星”，擁有“青島市十大杰出青年”“青島市有突出貢獻(xiàn)的領(lǐng)導(dǎo)干部”等光環(huán)。經(jīng)查明，他收受的490多萬(wàn)元賄賂中，大部分為開發(fā)商所送。山東省高級(jí)法院在2005年2月28日核準(zhǔn)濟(jì)南市中級(jí)法院的刑事判決，以受賄罪判處王雁死刑、緩期二年執(zhí)行。
　　除王雁之外，青島市規(guī)劃局原局長(zhǎng)張志光和嶗山區(qū)國(guó)土資源局原局長(zhǎng)于志軍也因涉案而獲重刑。兩人分別收受了860多萬(wàn)元和539萬(wàn)元的賄賂。因?yàn)樯婕巴恋嘏�租、�?guī)劃審批、建設(shè)許可等房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，此案堪稱洞察房地產(chǎn)市場(chǎng)腐敗的樣本。
　　
　　“腐敗公關(guān)”讓人防不勝防
　　
　　回顧青島房地產(chǎn)開發(fā)的盛景，王雁感觸良多。他說(shuō)，上世紀(jì)90年代以后，各種冠名為“某某海岸”“某某世紀(jì)”的高檔住宅在青島拔地而起，一批開發(fā)商靠吃國(guó)有土地成為億萬(wàn)富翁。很自然，掌握土地批租權(quán)的地方官員首先成為開發(fā)商“公關(guān)”的對(duì)象。
　　“從表面上看，土地開發(fā)程序極為復(fù)雜，先由開發(fā)商給區(qū)長(zhǎng)寫用地申請(qǐng)，區(qū)長(zhǎng)把用地申請(qǐng)通過(guò)分管副區(qū)長(zhǎng)批到國(guó)土局，局長(zhǎng)再安排土地科填寫審批表，經(jīng)科長(zhǎng)、局長(zhǎng)層層簽名再報(bào)到區(qū)里，缺少一個(gè)環(huán)節(jié)都不行。但實(shí)際上都是各個(gè)環(huán)節(jié)的一把手說(shuō)了算。”王雁說(shuō)，“我是全區(qū)的一把手，自然說(shuō)一不二。”
　　房地產(chǎn)開發(fā)的審批環(huán)節(jié)看似很多，但同時(shí)意味著權(quán)力尋租的環(huán)節(jié)也多。
　　青島有家房地產(chǎn)公司實(shí)力不強(qiáng)，看中了嶗山區(qū)一塊土地�？偨�(jīng)理李某多次找王雁“做工作”。結(jié)果在辦理土地出讓手續(xù)過(guò)程中，王雁明知違背土地法相關(guān)規(guī)定，仍在對(duì)方?jīng)]繳納土地出讓金的情況下，利用區(qū)委書記職權(quán)，安排國(guó)土資源局為其辦理土地使用權(quán)證，并大筆一揮減免了1．6億元費(fèi)用。這個(gè)開發(fā)商空手套白狼，獲取了巨額利益。而他付出的“公關(guān)成本”，只不過(guò)分別給王雁和于志軍送了12萬(wàn)元和2萬(wàn)元的“小費(fèi)”。
　　王雁先后為10多個(gè)開發(fā)商謀利，并收受其賄賂。為開發(fā)商謀利的事由主要包括：謀取盡快取得國(guó)有土地使用權(quán)、參與城市舊村改造、協(xié)調(diào)解決開發(fā)小區(qū)市政配套設(shè)施問(wèn)題、及時(shí)結(jié)算工程款等。
　　青島有個(gè)環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)公司，其董事長(zhǎng)首先在土地批租上對(duì)王雁發(fā)動(dòng)“腐敗公關(guān)”。為“盡快取得國(guó)有土地使用權(quán)”和“參與舊村改造”等項(xiàng)目，他給王雁送了3次“重禮”，共折合人民幣334萬(wàn)多元！
　　“土地關(guān)”過(guò)了，接著就是過(guò)“規(guī)劃關(guān)”。在青島“世紀(jì)華庭”“福潤(rùn)山莊”“茗古屋”等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、規(guī)劃手續(xù)審批上，這個(gè)董事長(zhǎng)又先后3次給青島市規(guī)劃局原局長(zhǎng)張志光送去6萬(wàn)美元。
　　因?yàn)閺堉竟庖欢日莆涨鄭u房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃大權(quán)，先后有30多家開發(fā)商為其送禮。其中既有國(guó)有大型企業(yè)，也有外商或民營(yíng)企業(yè)。他開“權(quán)力綠燈”為開發(fā)商謀取的利益以“十億”計(jì)，他自己也從中謀利近900萬(wàn)元。在開發(fā)商多達(dá)96次的送禮清單上，既有巨額錢款，也有高級(jí)轎車、高檔房產(chǎn)，還有銀行卡、購(gòu)物卡、筆記本電腦、高檔照相機(jī)等。
　　從張志光身上看，開發(fā)商在規(guī)劃審批環(huán)節(jié)的“腐敗攻關(guān)”，試圖打通的主要“關(guān)節(jié)”有：商品房項(xiàng)目的建設(shè)及規(guī)劃手續(xù)審批、違規(guī)提高容積率、酒店改建商務(wù)會(huì)所和高檔公寓、舊村改造工程、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程驗(yàn)收、單位宿舍樓項(xiàng)目、以規(guī)劃審批權(quán)幫助承攬工程項(xiàng)目等等。
　　王雁向記者坦言，“政府供應(yīng)土地、審批建設(shè)項(xiàng)目，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要想從批地、規(guī)劃、驗(yàn)收中撈錢很簡(jiǎn)單。先批塊地，跑下手續(xù)來(lái)，轉(zhuǎn)讓給別人開發(fā)，想撈1個(gè)億都不是難事�！�
　　“行賄受賄有時(shí)候防不勝防�！蓖跹阏f(shuō)，“2002年前后，大批開發(fā)商看到了城市舊村改造的制度缺陷和暴利空間，在嶗山區(qū)，短短兩個(gè)月的時(shí)間竟有28個(gè)村與開發(fā)商簽訂了開發(fā)改造協(xié)議。此間，各種投機(jī)行為紛紛登場(chǎng)，尋租創(chuàng)租應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)時(shí)區(qū)土地部門成摞的呈批件送到我的辦公桌上，讓我難以分辨和判斷，鑒于均是預(yù)約書，加上又有各級(jí)審查意見，我一一簽名，讓人利用�！�
　　
　　不法商人謙恭背后藏冷箭
　　
　　在任時(shí)，被一些開發(fā)商利用，為其謀取了不當(dāng)暴利。但具有諷刺意味的是，他的倒臺(tái)卻是因?yàn)榕c開發(fā)商叫板�？杀�的是，他最終沒有斗過(guò)開發(fā)商。
　　王雁到嶗山區(qū)擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作時(shí)，當(dāng)?shù)赝恋嘏�租和建設(shè)秩序已很混亂。最突出的表現(xiàn)是多主體批租土地。當(dāng)時(shí)有權(quán)在嶗山區(qū)批租土地的主體有很多；批租方式也五花八門，如行政劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、土地作價(jià)投入、長(zhǎng)期租賃、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)租、造地開發(fā)、先用后批和項(xiàng)目帶地轉(zhuǎn)讓等等，多達(dá)十幾種。這種局面使當(dāng)時(shí)嶗山區(qū)沿海一帶視野所及、有開發(fā)價(jià)值的土地被批租一空。由于多頭批地，一些地塊甚至出現(xiàn)“一地多主”現(xiàn)象，土地開發(fā)市場(chǎng)秩序之亂可見一斑。好地被搞了房地產(chǎn)開發(fā)，舊村卻無(wú)人問(wèn)津。現(xiàn)代化的小區(qū)、別墅和破敗的村落相間，顯得極不協(xié)調(diào)。
　　在這種情況下，他開始試圖清理地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)果得罪了一些開發(fā)商�！爱�(dāng)然，正是因自己本身不廉潔，才授人以柄，最終自取其辱�！蓖跹阏f(shuō)。
　　告倒王雁的這家房地產(chǎn)開發(fā)商1993年低價(jià)拿到大量土地，多年來(lái)圈地、曬地并以貸款和拖欠為主，形成大量的合同糾紛和爛尾工程。有一次王雁去臺(tái)灣開會(huì)，該開發(fā)商跟到臺(tái)灣，硬塞給王雁1萬(wàn)美元，說(shuō)是在外購(gòu)物的零花錢，王雁推辭，開發(fā)商又說(shuō)暫借，在這種情況下王雁收下了。
　　“回來(lái)后，該開發(fā)商找到我，說(shuō)要對(duì)原地塊進(jìn)行重新啟動(dòng)或評(píng)估后由政府回購(gòu)，并承諾如果我審批就將利潤(rùn)分給我10％�！蓖跹憬忉屨f(shuō)，“所謂重新啟動(dòng)，是指變相將地轉(zhuǎn)賣給其他開發(fā)商；所謂政府回購(gòu)，是指將未開發(fā)的土地評(píng)估作價(jià)16億元，再反賣給政府。我當(dāng)時(shí)拒絕了他的要求�！�
　　惱羞成怒的開發(fā)商，到北京請(qǐng)了兩個(gè)律師，以合作伙伴身份找王雁，提出威脅，要么答應(yīng)條件可能因此獲得幾千萬(wàn)元的好處費(fèi)，要么身敗名裂。當(dāng)王雁把對(duì)方在臺(tái)灣給他的1萬(wàn)美元退還時(shí)，開發(fā)商第二天即以此為罪證告到青島市檢察院，同時(shí)找到王雁威脅說(shuō)，答應(yīng)“合作”就撤案，否則將置王雁于死地。
　　之后，開發(fā)商把被省市區(qū)三級(jí)法院查封的爛尾工程，與其他開發(fā)商暗中簽訂新的開發(fā)合同，并收取巨額保證金，同時(shí)對(duì)外預(yù)售。
　　這一商業(yè)欺詐行為被舉報(bào)后，嶗山區(qū)政法委請(qǐng)示王雁如何處理，王雁表示依法查處，法院立即到場(chǎng)制止拆除作業(yè)，防其違法處置被查封的標(biāo)的物，建設(shè)局則吊銷其原有的施工許可證，公安局立案?jìng)刹椴⒉榉馄滢D(zhuǎn)移資金的賬戶。氣急敗壞的開發(fā)商帶著律師到王雁辦公室興師問(wèn)罪，當(dāng)王雁安排政府、政法委、法院、公安、建設(shè)等有關(guān)方面與之講法攤牌時(shí)，王雁意識(shí)到，對(duì)于個(gè)人而言，已經(jīng)無(wú)路可退了。果然，開發(fā)商很快就以土地違法批租為主要罪狀舉報(bào)了王雁。
　　王雁反思說(shuō)：“開發(fā)商以影響政府的行政行為為特點(diǎn)尋租牟利。從那些道貌岸然的不法商人可疑的謙恭后面，我看到了他們從牙縫里發(fā)出的冷笑！”
　　
　　三種心態(tài)驅(qū)使官員被“俘獲”
　　
　　對(duì)于房?jī)r(jià)和地價(jià)，地方領(lǐng)導(dǎo)的真實(shí)心態(tài)到底是什么？王雁坦言：高房?jī)r(jià)意味著地價(jià)更高，同時(shí)又意味著地方財(cái)政收入高增長(zhǎng)，還意味著作為官員政績(jī)的城市建設(shè)加速。
　　王雁剛到嶗山區(qū)工作時(shí)，感到地價(jià)過(guò)低，急需通過(guò)清理土地市場(chǎng)調(diào)高地價(jià)，凝聚人氣和財(cái)氣，拉動(dòng)城區(qū)建設(shè)。于是就通過(guò)凍結(jié)土地批租、實(shí)施整村改造異地安置或分散自主購(gòu)房等方案，不到三個(gè)月，嶗山區(qū)的土地價(jià)格就大幅上漲，城鄉(xiāng)接合部沿海一線的地價(jià)漲幅達(dá)到100％至150％。
　　嶗山區(qū)有一個(gè)占地1100多畝的麥島片開發(fā)項(xiàng)目，涉及三個(gè)沿海漁村，因地理位置好，前后竟吸引了58個(gè)開發(fā)商，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。在這場(chǎng)博弈中，作為決策者的嶗山區(qū)領(lǐng)導(dǎo)自然成為重點(diǎn)“公關(guān)”對(duì)象，一時(shí)間，各種不同身份的游說(shuō)者絡(luò)繹不絕，種種開發(fā)建議方案不斷涌現(xiàn)，嶗山區(qū)的地價(jià)被托起來(lái)了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，同期嶗山商品房銷售價(jià)比青島市中心區(qū)高出11％。
　　王雁坦言，自己插手批租土地除了經(jīng)濟(jì)原因之外，追求政績(jī)也是一個(gè)原因。作為地方領(lǐng)導(dǎo)，要想在任期內(nèi)干出“看得見”的業(yè)績(jī)，抓城市改造、房地產(chǎn)開發(fā)是最快捷的。政府稱之為“經(jīng)營(yíng)城市”，以地生財(cái)，城市美了，個(gè)人也能在政治和經(jīng)濟(jì)上得到雙重實(shí)惠。
　　而一些地方領(lǐng)導(dǎo)在政績(jī)、人情和謀利心態(tài)的驅(qū)動(dòng)下，很容易被開發(fā)商“俘獲”，與開發(fā)商結(jié)成利益集團(tuán)。
　　王雁說(shuō)，“開發(fā)商向官員‘公關(guān)’有一個(gè)突出特點(diǎn)，即先是托人牽線，請(qǐng)你吃飯，交朋友，鋪路子，與官員結(jié)成利益同盟。很少有領(lǐng)導(dǎo)干部不熟悉就與開發(fā)商直接進(jìn)行權(quán)錢交易的�！�
　　曾有個(gè)開發(fā)商，聽說(shuō)王雁的孩子考上中學(xué)后，要就近送一套房子給他，他拒絕了，最終是將自己的“房改房”與其作了置換。接著，開發(fā)商又要送給他幾十萬(wàn)元“裝修費(fèi)”，遭拒絕后，又送來(lái)液晶電視等家居用品，并稱“再推辭就做不了朋友了”，他最終半推半就收下。王雁說(shuō)：“這是一種漸進(jìn)式的‘公關(guān)’軌跡：由陌生變熟人，最后成為過(guò)從甚密、失去原則辦事的朋友�；仡^看，作為領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)有清醒的政治和法律頭腦。因?yàn)橐猿杀竞怂銥樘煨缘拈_發(fā)商，即使是朋友，也決不會(huì)把錢往水里扔。如果我不是手握審批大權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)，相信最親近的朋友也不會(huì)送錢送物�！�

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