澳最大工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)190億砸向中國(guó) 　　調(diào)控的骰子飛速旋轉(zhuǎn)，曾經(jīng)龍虎紛爭(zhēng)的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎哀鴻一片。而工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻開(kāi)始風(fēng)起云涌，外資與國(guó)內(nèi)投資商掀起了一輪新的投資熱潮。日前，澳大利亞最大工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)上市公司嘉民集團(tuán)大中華區(qū)總經(jīng)理彭菲力接受時(shí)代周報(bào)專訪時(shí)表示，未來(lái)五年將快速擴(kuò)大在中國(guó)的投資，從目前的19億元增加10倍至190億元。
　　未來(lái)5年投資190億
　　自2003年全球第一大工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商普洛斯登陸中國(guó)市場(chǎng)后，短短數(shù)年間，嘉民、騰飛、豐樹(shù)眾多外資工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集中進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)。除了一線城市外，那些經(jīng)濟(jì)前景良好且對(duì)所在區(qū)域有一定經(jīng)濟(jì)輻射作用的二線城市也成為這些外資工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的追逐之地。
　　但是，這種高歌猛進(jìn)的步伐在金融海嘯時(shí)暫時(shí)止步。受金融海嘯影響，多數(shù)外資工業(yè)地產(chǎn)巨頭賴以生存的租金出現(xiàn)疲態(tài)，這也拖累了其拓展的步伐。伴隨著租戶需求的回暖以及租金的回升，情況正在改變。經(jīng)過(guò)大浪淘沙，一些外資工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商黯然離場(chǎng)。而在蟄伏過(guò)后，留在中國(guó)的外資工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商則堅(jiān)定了信心，新增投資逐漸活躍起來(lái)。洗牌過(guò)后的外資工業(yè)地產(chǎn)巨頭仍將物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)作為主要戰(zhàn)場(chǎng)。戴德梁行工業(yè)部華東區(qū)董事蘇智淵表示：“多年來(lái)，包括普洛斯等大型公司由于對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)不甚了解以及自身基金對(duì)于穩(wěn)定最近回報(bào)的要求，所以多選擇通用性比較高的物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)。”
　　雖然華東地區(qū)依然是外資工業(yè)地產(chǎn)商最為關(guān)注的區(qū)域，西部地區(qū)的重慶、成都等也逐漸成為它們未來(lái)投資的重點(diǎn)區(qū)域。
　　這其中，2005年起步于上海及其周邊城市的嘉民集團(tuán)，也加緊了新一輪的布局。目前，嘉民在中國(guó)大陸的投資有19億元，已投入使用的項(xiàng)目有上海的康橋配送中心、奉賢國(guó)際物流園、桃浦工業(yè)園、奉賢配送中心，江蘇的嘉民玉山物流中心第一期、嘉民陸家物流中心及嘉民北京機(jī)場(chǎng)物流中心第一期，可供租賃的面積約35萬(wàn)平方米。
　　彭菲力告訴時(shí)代周報(bào)記者，中國(guó)大陸項(xiàng)目的出租率達(dá)97%，業(yè)務(wù)營(yíng)收目前占全球業(yè)績(jī)不到2%，但未來(lái)3-5年，整個(gè)亞洲市場(chǎng)看好，將要占到全球營(yíng)收的30%，這其中，除了中國(guó)香港、日本外，大陸的業(yè)務(wù)將占到較大比重。
　　此前，嘉民的戰(zhàn)略目標(biāo)是長(zhǎng)三角、珠三角及渤海灣區(qū)域，從2009年開(kāi)始，考慮投資包括成都、重慶、西安、鄭州等的內(nèi)陸城市。
　　嘉民預(yù)計(jì)，在未來(lái)5年內(nèi)，中國(guó)依然是推動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿�，中�?guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率將由2010年的30％上調(diào)至2015年的35％。
　　雖然目前中國(guó)工業(yè)物業(yè)地產(chǎn)需求不斷上升，但供應(yīng)卻嚴(yán)重短缺。據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)目前倉(cāng)庫(kù)總面積為5500萬(wàn)平方米，然而，現(xiàn)代化物流設(shè)施所占的比例不足1%。雖然中國(guó)對(duì)現(xiàn)代化物流倉(cāng)庫(kù)的需求量為17%，但現(xiàn)在國(guó)內(nèi)卻只能提供3%-5%。
　　彭菲力表示，城鎮(zhèn)化擴(kuò)大和中產(chǎn)階級(jí)購(gòu)買力增加，是他們看好中國(guó)市場(chǎng)的兩大原因。隨著中國(guó)消費(fèi)者需求的上升，國(guó)內(nèi)高素質(zhì)的倉(cāng)庫(kù)及物流設(shè)施供應(yīng)不足，而嘉民有信心填補(bǔ)缺口。
　　中投入股助其在華擴(kuò)張
　　事實(shí)上，嘉民從去年開(kāi)始，在大陸市場(chǎng)就已加速了擴(kuò)張步伐。2010年5月，嘉民與河北廊坊市政府簽署了合作備忘錄，建立一個(gè)華北大京津地區(qū)具有樞紐地位的國(guó)際級(jí)商務(wù)物流園區(qū)，占地10平方公里，預(yù)計(jì)未來(lái)7年內(nèi)落成。在上海，嘉民有多個(gè)在建開(kāi)發(fā)的工程，其中浦東機(jī)場(chǎng)空港物流中心是嘉民在中國(guó)最大的項(xiàng)目，第一期將于明年竣工。
　　今年2月，嘉民收購(gòu)了一幢位于北京的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施及可供開(kāi)發(fā)的土地，該用地用于嘉民北京機(jī)場(chǎng)物流中心第二期建設(shè)。10月前后，嘉民在江蘇昆山的錦溪鎮(zhèn)和玉山鎮(zhèn)分別購(gòu)買了12萬(wàn)平方米和9.75萬(wàn)平方米的兩幅土地，其中錦溪鎮(zhèn)的項(xiàng)目第一期尚未建設(shè)，就已租予一家國(guó)際第三方物流服務(wù)供應(yīng)商并為其量身定制。
　　“由于物流業(yè)占地較大，產(chǎn)生稅收較少，地方政府尤其是一線城市的政府對(duì)物流用地的規(guī)劃及批復(fù)比較排斥。物流用地的稀缺一直困擾著外資工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資選擇。”世邦魏理仕工業(yè)與物流服務(wù)部副董事胡曉睿表示。
　　雖然如此，彭菲力表示，嘉民目前擁有開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目總面積超過(guò)26萬(wàn)平方米，規(guī)劃中的項(xiàng)目和土地已超過(guò)200萬(wàn)平方米�！澳壳昂芏囗�(xiàng)目都在跟政府談，北京、上海及周邊一些項(xiàng)目土地已拿到手。天津的一個(gè)項(xiàng)目土地也快掛牌了，成都明年上半年也有2個(gè)項(xiàng)目土地將掛牌，廣州、西安等地已簽訂了投資協(xié)議書，明年年底前，大量土地可以拿到手。”
　　而這與中國(guó)投資有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“中投”）的合作是分不開(kāi)的。早在2009年，嘉民與中投建立戰(zhàn)略合作，目前中投持有嘉民18.2％的股權(quán)，是其第一大股東。
　　彭菲力說(shuō)，中投入股嘉民，主要參與嘉民在海外市場(chǎng)的投資，并不會(huì)直接參與嘉民在中國(guó)項(xiàng)目的投資，但中投擁有的廣泛政府關(guān)系，對(duì)嘉民在中國(guó)的發(fā)展有相當(dāng)大的幫助，有助于嘉民洽談土地租賃和開(kāi)發(fā)更加順暢。
　　對(duì)中國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好
　　目前，嘉民在全球的資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到180億澳元，管理的第三方資產(chǎn)為144億澳元。據(jù)悉，嘉民在全球成立了多只基金，主要用投資者的錢進(jìn)行項(xiàng)目投資，一方面，嘉民也可以賺開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，另一方面，享受物業(yè)增值及賺取基金管理服務(wù)費(fèi)用。
　　嘉民與加拿大養(yǎng)老基金計(jì)劃投資委員會(huì)在2009年成立合資公司，嘉民持股20%，后者持股80%，共同投資于中國(guó)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。彭菲力稱：“目前在中國(guó)投資的19億元，其中16億元已注入與加拿大養(yǎng)老基金成立的基金里，預(yù)計(jì)未來(lái)3-4年之內(nèi)，這個(gè)基金規(guī)模達(dá)到100億元人民幣，這是包括在中國(guó)總投資190億元里的。其他90億元資金部分來(lái)源于公司自有資本，部分優(yōu)先考慮和加拿大養(yǎng)老基金再成立另外一個(gè)基金，同時(shí)，也會(huì)與其他財(cái)務(wù)投資人建立合資基金�！�
　　對(duì)于在中國(guó)設(shè)立的基金是否有退出機(jī)制，彭菲力說(shuō)：“我們和投資商是長(zhǎng)期投資，不一定非要考慮退出機(jī)制，大家可以從資產(chǎn)增值中享有長(zhǎng)期收益回報(bào)。一定考慮退出的話，REITs是一種方式，或者尋找新的財(cái)務(wù)投資人把基金買過(guò)去，原來(lái)投資人就可以獲利退出。我們?cè)谌�球的基金有成立了七八年或者十幾年了，除了更換投資人，基本上沒(méi)有考慮賣給別人自己不管了。我們對(duì)中國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，因此會(huì)長(zhǎng)期持有項(xiàng)目，目前并沒(méi)有考慮為投資尋找退出渠道�！�
　　
　　
　　

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