據(jù)說(shuō)建設(shè)部草擬、多個(gè)部委參與制定的為現(xiàn)行房地產(chǎn)政策松綁的方案，已經(jīng)上報(bào)到國(guó)務(wù)院，可能很快下發(fā)。民間稱(chēng)之為房地產(chǎn)救市方案。

　　據(jù)新華社報(bào)道，10月17日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房。似乎透露了這方面的信息，文件出臺(tái)或是指日可待。

　　人們猜測(cè)的所謂救市方案內(nèi)容，與此前一些專(zhuān)家呼吁救市的內(nèi)容大致相仿：無(wú)非是放松第二套房貸限制、降低第一套房貸利率、降低購(gòu)房契稅、取消商品房轉(zhuǎn)讓的年限規(guī)定及營(yíng)業(yè)稅、放寬房地產(chǎn)融資限制等。

　　此前，西安、南京、杭州的地方救市，已經(jīng)先行。只是，有些房地產(chǎn)政策的松綁只有中央政府部門(mén)才能做到，譬如利率和契稅的調(diào)整。

　　房地產(chǎn)的救市方案，并不出乎我的意料。事實(shí)上，我在此前的專(zhuān)欄和博客里多次堅(jiān)持相同的觀點(diǎn)：房?jī)r(jià)應(yīng)該調(diào)整，但不會(huì)也不允許暴跌；
如果房?jī)r(jià)暴跌，成交量過(guò)度低迷，到達(dá)地量水平，則國(guó)家一定會(huì)救市。這絕不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)自身的原因，甚至不完全是經(jīng)濟(jì)的原因。此話不宜展開(kāi)闡述。

　　但是，2008年10月，也就是此輪房地產(chǎn)調(diào)整剛好一年之后，中央政府部門(mén)層面就調(diào)整現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，或曰為房地產(chǎn)政策松綁，或曰為房地產(chǎn)救市，為時(shí)過(guò)早。

　　沒(méi)錯(cuò)，全國(guó)性的樓市觀望，造成了商品房交易量連續(xù)數(shù)月負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資下滑，新開(kāi)工面積負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)由暗折暗降轉(zhuǎn)為明折暗降，尤以深圳、廣州、上海、北京等一線城市為甚。部分地產(chǎn)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的危機(jī)。

　　地方政府急不可耐地出臺(tái)救市政策，主要是因?yàn)闃鞘械牡兔杂绊懥送恋氐某鲎專(zhuān)�致使許多以土地財(cái)政為依靠的城市，財(cái)政收入陷入了入不敷出的尷尬境地。

　　中央政府部門(mén)的救市，主要是出于GDP的考慮。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，影響到了上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，從投資和消費(fèi)兩個(gè)層面對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成“負(fù)拉動(dòng)”效應(yīng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于下滑通道之中，從當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)金融和經(jīng)濟(jì)環(huán)境出發(fā)，為了不使其下滑速度過(guò)快，就必須立即找到起支撐作用的產(chǎn)業(yè)（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)），以拉動(dòng)內(nèi)需尤其是消費(fèi)需求，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)然之選。

　　但我為什么說(shuō)中央政府部門(mén)現(xiàn)在出臺(tái)救市政策，為時(shí)過(guò)早？第一，到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，是正常的調(diào)整，遠(yuǎn)未出現(xiàn)像股市那樣的過(guò)度調(diào)整。第二，有屈從于地方利益壓力之嫌，頑守土地財(cái)政，實(shí)不利于地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。第三，房?jī)r(jià)泡沫仍未完成擠出效應(yīng)。第四，成交量存在過(guò)度低迷的現(xiàn)象，但這并非受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整單一因素的影響，而是與整個(gè)金融和經(jīng)濟(jì)景氣度的下行、購(gòu)房者不確定的心理預(yù)期有很大關(guān)系。第五，地產(chǎn)商雖然叫苦連天，但仍在可承受范圍。前兩年獲取暴利的多數(shù)地產(chǎn)商甚至可以再經(jīng)受未來(lái)一至兩年的調(diào)整；
部分在2006、2007年拿地的地產(chǎn)商（尤其是少數(shù)賭2008年上市未成的地產(chǎn)商），最為痛苦，但這是在市場(chǎng)化環(huán)境下投資經(jīng)營(yíng)應(yīng)有的代價(jià)。我們總不能說(shuō)2006-2007年那樣的樓市才是正常的吧？

　　以房?jī)r(jià)為例。專(zhuān)家普遍認(rèn)為，2007年10月之前的房?jī)r(jià)，北京、上海、廣州平均被高估約20%-30%，深圳被高估30%以上。而一年來(lái)的調(diào)整，深圳、廣州下調(diào)幅度較大（它們的泡沫度也稍大），但北京房?jī)r(jià)平均只下調(diào)了約10%-15%，還有5%-10%的調(diào)整空間。還需要一段時(shí)間的調(diào)整才可以消減余下的泡沫。這段時(shí)間大概需要多長(zhǎng)？我個(gè)人估計(jì)，還需要5-6個(gè)月。

　　從確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乃至于非經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度考慮，中央政府部門(mén)層面為房地產(chǎn)政策松綁，是可以理解的。但是，時(shí)間應(yīng)該延后5-6個(gè)月。也就是說(shuō)，到2009年全國(guó)“兩會(huì)”召開(kāi)以后的4月份，再出臺(tái)對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整的文件，是適宜的。

　　如果現(xiàn)在就立即出臺(tái)救市政策，會(huì)怎么樣？未消減的泡沫再度被吹大，潛在的風(fēng)險(xiǎn)再度被成倍放大，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，這將給未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融、經(jīng)濟(jì)埋下更多更大的危機(jī)，以后解決和消除這些風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，需要付出比現(xiàn)在長(zhǎng)得多的時(shí)間、大得多的財(cái)力。而本來(lái)可望借此次樓市調(diào)整實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想的普通工薪階層，美好愿望將不得不無(wú)限期延后。

　　順便提一句，倘若非得立即出臺(tái)救市政策，個(gè)人的緊急建議是：第一套住房和第二套住房的首付均不得低于二成，包括經(jīng)濟(jì)適用住房在內(nèi)，都要堅(jiān)決杜絕零首付；
第一套住房的按揭利率可以大幅降低，但每月還款額絕對(duì)不得高于購(gòu)房者家庭收入的50%（最好是40%）。此為美國(guó)次貸危機(jī)誘因之鑒。

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