上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的開發(fā)建設(shè)與管理實(shí)踐
發(fā)布時(shí)間:2018-06-25 來源: 感恩親情 點(diǎn)擊:
摘要:上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的開發(fā)建設(shè)在較短時(shí)間內(nèi)取得了階段性成果,并保證了較高的品質(zhì)。上海市政府設(shè)立派出機(jī)構(gòu)直接主導(dǎo)商務(wù)區(qū)開發(fā)的機(jī)制,確保了區(qū)域開發(fā)工作的推進(jìn)效率。商務(wù)區(qū)核心區(qū)開發(fā)建設(shè)過程中,在嚴(yán)格篩選開發(fā)企業(yè)、積極促進(jìn)項(xiàng)目開工和連續(xù)施工、推動(dòng)綠色建筑發(fā)展、高強(qiáng)度開發(fā)地下空間、同步建設(shè)地上步廊系統(tǒng)和街坊內(nèi)部公共通道、建設(shè)三聯(lián)供集中供能系統(tǒng)、土地收支平衡等多個(gè)方面的城市建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)及特點(diǎn),可為國(guó)內(nèi)類似大型中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)管理提供有益的借鑒和參考。
關(guān)鍵詞:土地出讓;中央商務(wù)區(qū);虹橋樞紐;開發(fā)建設(shè);管理實(shí)踐
DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2018.02.016
引言
虹橋商務(wù)區(qū)位于上海市中心城西側(cè),處于滬寧、滬杭發(fā)展軸線的交匯處,區(qū)域面積約86平方公里,具體范圍為上海外環(huán)線高速公路S20,沈海高速公路G15,京滬高速公路G2,滬渝高速公路G50圍合區(qū)域(圖1)。根據(jù)不同的城市功能、開發(fā)進(jìn)度安排及開發(fā)管理模式,區(qū)域分為約59平方公里的拓展區(qū)及約27平方公里的主功能區(qū)。其中,主功能區(qū)內(nèi)除虹橋綜合交通樞紐于2010年建成投運(yùn)外,近年開發(fā)建設(shè)的主要范圍為國(guó)家會(huì)展中心區(qū)域和商務(wù)區(qū)核心區(qū)(一期及二期)區(qū)域。自2010年10月首批2個(gè)地塊完成土地出讓,2011年一季度首批基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開工和地塊開發(fā)項(xiàng)目奠基以來,截至2017年底,虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)31個(gè)地塊352棟樓宇中,已有344棟結(jié)構(gòu)封頂,封頂率達(dá)97.7%;已竣工驗(yàn)收備案的建筑面積達(dá)到350萬平方米,占核心區(qū)總建筑面積的60%左右!昂鐦蛱斓亍薄ⅰ褒埡旖帧、“萬科中心”、“萬科時(shí)一區(qū)”等一大批項(xiàng)目陸續(xù)投運(yùn),羅氏、殼牌等1 000多家企業(yè)入駐核心區(qū)。依托上海虹橋綜合交通樞紐和國(guó)家會(huì)展中心,上海西部一個(gè)新的世界級(jí)中央商務(wù)區(qū)正在逐步形成。
一、虹橋商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃構(gòu)想及規(guī)劃概況
虹橋綜合交通樞紐的建設(shè)是上海發(fā)展的一個(gè)重要戰(zhàn)略機(jī)遇,除了承擔(dān)上海重要的對(duì)外交通功能以及對(duì)內(nèi)對(duì)外的交通換乘功能以外,還為上海在西部建成一個(gè)新的現(xiàn)代化服務(wù)集聚區(qū)帶來了機(jī)會(huì)。2008年4月,上海市委、市政府結(jié)合虹橋樞紐的規(guī)劃建設(shè),提出開發(fā)虹橋商務(wù)區(qū)的總體構(gòu)想,虹橋商務(wù)區(qū)自此應(yīng)運(yùn)而生。在后續(xù)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和功能定位研究過程中,2010年1月發(fā)布的上海市人民政府第25號(hào)令《上海市虹橋商務(wù)區(qū)管理辦法》,逐步明確了“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū),上海國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的新平臺(tái),面向國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機(jī)構(gòu)的匯集地,服務(wù)長(zhǎng)三角地區(qū)、服務(wù)長(zhǎng)江流域、服務(wù)全國(guó)額度高端商務(wù)中心”的功能定位及發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H開發(fā)建設(shè)工作需要,《虹橋商務(wù)區(qū)(主功能區(qū))控制性詳細(xì)規(guī)劃》(2009年虹橋商務(wù)區(qū)主功能區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃土地利用規(guī)劃圖詳見圖2)、《虹橋商務(wù)區(qū)其他區(qū)域(拓展區(qū))結(jié)構(gòu)規(guī)劃》《虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃——核心區(qū)一期暨城市設(shè)計(jì)》《上海市虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)南北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》等一系列規(guī)劃相繼獲批。
二、虹橋商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)管理模式
虹橋商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)采取設(shè)立功能區(qū)的模式,即上海市政府派出管委會(huì)直接主導(dǎo)商務(wù)區(qū)主功能區(qū)的開發(fā)。建設(shè)行政管理、規(guī)劃審批管理以及部分投資行政管理工作由市相關(guān)行政管理部門委托管委會(huì)具體負(fù)責(zé),其他審批事項(xiàng)仍由市、區(qū)各管理單位負(fù)責(zé)。稅務(wù)、工商、公安、市政設(shè)施管理等其他行政管理工作由屬地政府負(fù)責(zé)。為做好區(qū)域“七通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作,由原虹橋綜合交通樞紐建設(shè)單位作為主功能區(qū)內(nèi)政府投資項(xiàng)目的建設(shè)主體,繼續(xù)承擔(dān)工程建設(shè)任務(wù)。市政府設(shè)立指揮部,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、推進(jìn)管委會(huì)及作為開發(fā)公司的建設(shè)單位之間的工作。市政府通過直接設(shè)立派出機(jī)構(gòu)并授權(quán)主導(dǎo)區(qū)域開發(fā)的模式,使區(qū)域開發(fā)的主體責(zé)任十分明晰,有效地保證了區(qū)域開發(fā)工作的高效推進(jìn)。
三、虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)開發(fā)建設(shè)主要特點(diǎn)
(一)嚴(yán)格篩選開發(fā)企業(yè)
為深入貫徹規(guī)劃理念,確保區(qū)域開發(fā)品質(zhì),以及促進(jìn)商務(wù)區(qū)核心區(qū)早日建成,形成功能,商務(wù)區(qū)對(duì)土地受讓方的開發(fā)能力和運(yùn)營(yíng)能力提出較高要求。商務(wù)區(qū)核心區(qū)通過控制出讓地塊規(guī)模,在土地出讓文件中設(shè)置嚴(yán)格的開竣工時(shí)間要求、綠色建筑建設(shè)要求等內(nèi)容,以及部分地塊采取招標(biāo)出讓方式等,確保了由優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)獲得土地開發(fā)權(quán)。事實(shí)也證明,卓越的開發(fā)企業(yè)作為市場(chǎng)主體,對(duì)整個(gè)區(qū)域形成較高的建筑品質(zhì)、招商品質(zhì)是極為至關(guān)重要的。
(二)積極促進(jìn)項(xiàng)目開工
商辦項(xiàng)目不同于住宅,其功能定位、業(yè)態(tài)分布均較為復(fù)雜,酒店項(xiàng)目還涉及專業(yè)酒店管理公司的選擇和介入,項(xiàng)目研究和設(shè)計(jì)均需要花費(fèi)較多的時(shí)間。部分開發(fā)企業(yè)因?yàn)橘Y金、管理、團(tuán)隊(duì)等因素影響,也會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目推進(jìn)放緩的可能。此外,一個(gè)商圈的形成,往往需要辦公、商業(yè)物業(yè)達(dá)到一定規(guī)模,周邊設(shè)施成熟后,人氣才會(huì)逐步興旺,因此,部分開發(fā)企業(yè)還會(huì)持有觀望、拖延的態(tài)度。為促進(jìn)商務(wù)區(qū)早出功能、早出形象,盡快形成“店多成市”的商業(yè)氛圍,商務(wù)區(qū)核心區(qū)的開發(fā)采取了各種措施,督促、推進(jìn)開發(fā)企業(yè)盡早實(shí)現(xiàn)開工。具體措施包括:通過土地合同約定項(xiàng)目開竣工時(shí)間并設(shè)置違約罰則;管委會(huì)與開發(fā)企業(yè)簽署年度目標(biāo)責(zé)任書;管委會(huì)定期召開促開工例會(huì)和各類協(xié)調(diào)會(huì);積極對(duì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào),幫助加快各部門行政審批效率(比如召開“軌道交通專項(xiàng)審查協(xié)調(diào)會(huì)”、建立“交通影響評(píng)估會(huì)審”機(jī)制等);管委會(huì)內(nèi)部在依法合規(guī)的前提下,優(yōu)化行政審批流程,采取“預(yù)受理”、“樁基先行”等措施,高效完成各項(xiàng)建設(shè)行政審批管理程序;適時(shí)對(duì)進(jìn)度緩慢的企業(yè)開展約談甚至發(fā)函警示等。
(三)積極推進(jìn)項(xiàng)目連續(xù)施工
各項(xiàng)目開工后,為保證能夠連續(xù)施工,按期竣工,以及確保近百個(gè)基坑群施工的安全和有序開挖,管委會(huì)牽頭制定了區(qū)域施工總控計(jì)劃和項(xiàng)目群風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃,建立月度工程施工進(jìn)度例會(huì)制度,并強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)檢查,督促進(jìn)度;對(duì)進(jìn)度緩慢的開發(fā)企業(yè)采取約談等措施;同時(shí)也根據(jù)開發(fā)企業(yè)需要,積極協(xié)調(diào)各類投資界面、施工界面、管線搬遷等問題,確保了各項(xiàng)目平穩(wěn)連續(xù)施工。
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