摘 要：已經(jīng)建成的小區(qū)，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定非常明確，小區(qū)內(nèi)道路、空地屬于業(yè)主共有。如果要打開封閉小區(qū)，只能走征收、然后補償?shù)耐緩剑瑥亩鴮崿F(xiàn)使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，這在《物權(quán)法》上幾乎是唯一的途徑。本文簡單討論了打開封閉小區(qū)受阻的原因以及解決措施。
　　關(guān)鍵詞：物權(quán)法；封閉小區(qū)；可行性
　　中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2016）35-0237-01
　　作者簡介：陳文閣（1991-），女，漢族，河南商丘人，天津師范大學法學院，民商法學專業(yè)碩士研究生。
　　一、封閉小區(qū)的界定及問題的提出
　　所謂封閉式小區(qū)，是指小區(qū)通過采取一定的方式人為地阻斷小區(qū)與外界的聯(lián)系。且不論封閉的程度如何，封閉小區(qū)大都處于一個圍合的狀態(tài)且有明確邊界，封閉小區(qū)的形成與中國自古以來強調(diào)安全、私密、歸屬感的居住習慣密切相關(guān)。
　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第四條、第七十條、第七十三條，小區(qū)業(yè)主對小區(qū)建筑物的共有部分的共有權(quán)無疑是正當?shù)�，任何人都不得隨意侵犯，在無正當理由的情況下，國家當然也應該受此法律的約束。而中央下發(fā)的《中共中央國務院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》（下簡稱《意見》）指出：新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)；已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。這一政策似乎與《物權(quán)法》平等保護物權(quán)的基本精神相悖離的。一部分人據(jù)此認為打開封閉小區(qū)必然損害小區(qū)業(yè)主利益，是對公眾私權(quán)的踐踏。
　　二、不同情形下封閉小區(qū)的打開方式
　�。ㄒ唬�強制性打開封閉小區(qū)。包括：1.因占用公共道路而打開。《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。該道路用地分為兩種，即專用道路用地和非專用的城市規(guī)劃道路用地。前者小區(qū)業(yè)主已經(jīng)分攤了土地費用，屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，其存在是正當?shù)�、應受法律保護的。但后者因小區(qū)業(yè)主在購買房屋時并沒有分攤，其性質(zhì)仍是城鎮(zhèn)公共道路，不屬于業(yè)主共有。因此對于后者，政府有權(quán)隨時要求打開且無任何法律上的障礙。2.依公共利益而打開。依據(jù)《物權(quán)法》第四十二條的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主的利益應當讓步于社會公共利益。當社區(qū)的封閉牽涉或者影響到到社會公共利益時，國家有權(quán)依照法律規(guī)定強制打開封閉社區(qū)。對于打開封閉社區(qū)的原因，《意見》關(guān)于打開封閉小區(qū)的主要原因是通過改變交通路網(wǎng)布局進而緩解城市交通壓力。出于此目標而打開封閉小區(qū)明顯符合公共利益的要求，是正當?shù)�、必要的�?br>　�。ǘ�）自主打開封閉小區(qū)，即小區(qū)業(yè)主依據(jù)《物權(quán)法》第七十條、第七十六條通過決議自愿拆除小區(qū)圍墻，實現(xiàn)資源社會共享。小區(qū)業(yè)主有處置建筑物區(qū)分所有權(quán)的自由，有權(quán)自主決定打開封閉小區(qū)，這是值得倡導和鼓勵的。
　　三、打開封閉小區(qū)可行性受阻的原因及處理
　�。ㄒ唬┐蜷_封閉小區(qū)可行性受阻的原因
　　第一，安全及環(huán)境問題。一旦破墻，整個舊有的安防體系就全面崩潰，再造安防體系的費用也是非常巨大的。封閉小區(qū)一旦打開，社區(qū)管理體系勢必發(fā)生改變，小區(qū)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全難以得到切實保障。沒了圍墻和門禁，小區(qū)內(nèi)部道路上自由穿行的車輛、行人將會增多，從而導致噪音擾民問題。
　　第二，補償措施不到位。據(jù)《物權(quán)法》第四十二條，國家征收、征用他人不動產(chǎn)的要給予權(quán)利人相應的補償，而且補償必須依照法定程序和數(shù)額進行。即公民為了社會公益作出了特別犧牲，國家應當予以公正補償，以恢復社會正義和公平。但是，在實踐中已經(jīng)出現(xiàn)了不少征收補償方面的糾紛使得權(quán)利人對政府的信任感大打折扣。業(yè)主們對政府在打開封閉小區(qū)過程中依法補償?shù)男判慕抵恋凸�，因而不愿配合�?br>　　第三，綠地和道路的產(chǎn)權(quán)問題。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條、第七十一條，小區(qū)業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的道路、綠地享有排他使用權(quán)。而打開封閉社區(qū)會損害這一權(quán)利其實質(zhì)是對原使用權(quán)的一種限制和負擔。業(yè)主在購房時對社區(qū)內(nèi)道路、綠地或其他公共資源已經(jīng)進行了分攤的，若該封閉小區(qū)被國家通過征收、征用等手段強行打開，這無疑是對業(yè)主產(chǎn)權(quán)的踐踏。
　�。ǘ�）打開封閉社區(qū)的促進措施
　　1.建立健全社區(qū)安全保障機制。打開封閉小區(qū)之后，小區(qū)的在安保方面有
　　以下兩種方式可供考慮：其一是小區(qū)物業(yè)公司派專人負責各棟樓的安全巡視工作。其二是借鑒外國開放小區(qū)管理模式，實現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)全方位覆蓋，將安保工作交由轄區(qū)警察負責。上述建議僅為初步構(gòu)想，是否可行仍待進一步驗證且需要在制度和法律上出臺相應的配套措施。
　　2.切實依法補償。明確打開封閉社區(qū)要堅持以保護公共利益為前提，同時尊重小區(qū)業(yè)主自治權(quán)。在封閉小區(qū)內(nèi)的道路被國家征收、征用時，國家必須嚴格依照現(xiàn)有法律規(guī)定給予其足額補償，以切實保障小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。
　　3.轉(zhuǎn)變業(yè)主固有觀念。對于小區(qū)共有部分，各業(yè)主不可能單獨地而是與其他業(yè)主共同“使用”小區(qū)道路等公用設施。打開封閉小區(qū)是對封閉小區(qū)內(nèi)公用部分使用權(quán)的開放而非剝奪產(chǎn)權(quán)，業(yè)主并不因此喪失對道路、綠地的使用權(quán)、支配權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第72條第一款，業(yè)主共有權(quán)這一權(quán)利本身伴隨著不得拋棄的義務。面對日益高漲的物業(yè)管理費，政府打開封閉小區(qū)反而給予業(yè)主是否放棄義務的選擇權(quán)。政府因打開封閉小區(qū)而給業(yè)主造成損失的當然也會給予其相應的賠償或者補償，因此，業(yè)主的經(jīng)濟利益也并未因“拆圍墻”而受到實質(zhì)損害。從這個角度看，“拆圍墻”利人利己。
　　[ 參 考 文 獻 ]
　　[1]吳限.大連率先叫�！胺忾]小區(qū)”[N].遼寧日報，2004-4-2.
　　[2]季懷才.行政補償構(gòu)成要件研究[M].北京：法律出版社，2006：40.

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