摘 要：房地產(chǎn)作為影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的一部分，房地產(chǎn)的價(jià)格問(wèn)題一直以來(lái)都是研究的熱點(diǎn)問(wèn)題，維持住宅價(jià)格的穩(wěn)定不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題也是社會(huì)問(wèn)題。本文我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)的影響因素進(jìn)行了分析，從貨幣供應(yīng)量，利率以及信貸三個(gè)角度展開(kāi)闡述貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響。
　　 關(guān)鍵詞：貨幣政策;房地產(chǎn)價(jià)格;調(diào)控
　　 房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來(lái)說(shuō)是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱類行業(yè)，并逐漸步入了市場(chǎng)化和規(guī)�；�的時(shí)代。在2000年以前由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的客觀因素在房地產(chǎn)方面的發(fā)展遭遇到了一定的阻礙。20世紀(jì)末國(guó)家進(jìn)行了房地產(chǎn)的相關(guān)改革，使得市場(chǎng)得到了發(fā)展，之后房地產(chǎn)逐漸成為經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。2000年以來(lái)，房地產(chǎn)投資的GDP的比例也在不斷升高。大體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中擁有舉重若輕的地位，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，因此國(guó)家勢(shì)必會(huì)注重對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和控制。貨幣政策作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的重要手段之一，在眾多的研究中均被證明能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要的作用。2014年我國(guó)為了保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使用貨幣政策來(lái)達(dá)到這個(gè)目的。且往前推十年，在調(diào)控金融風(fēng)險(xiǎn)目的的驅(qū)使下，中國(guó)人民銀行就分兩次調(diào)整了貸款利率，一次上調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)，一次調(diào)整了0.20個(gè)百分點(diǎn)。（周京奎，2005）。那么貨幣政策與房地產(chǎn)之間有怎樣的關(guān)系？本文將就這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行敘述和分析。
　　一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素
　　會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因主要分為經(jīng)濟(jì)和非經(jīng)濟(jì)兩個(gè)角度。（安輝，2013）。經(jīng)濟(jì)層面的主要因素包括收入，通貨膨脹，失業(yè)率以及建筑成本等方面。國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)基本都能用經(jīng)濟(jì)層面的原因進(jìn)行很好的解釋。復(fù)雜的是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況較為特殊，該市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)除了經(jīng)濟(jì)方面的原因，非經(jīng)濟(jì)層面的原因更為重要。房子對(duì)于我國(guó)的絕大多數(shù)人民來(lái)說(shuō)屬于必需消費(fèi)，由此無(wú)論國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)生怎樣的波動(dòng)，人民對(duì)于房子消費(fèi)的欲望并不會(huì)減少太多。能夠降低我國(guó)人民購(gòu)房消費(fèi)欲望的主要原因來(lái)自于非經(jīng)濟(jì)層面，例如政府會(huì)出臺(tái)的一些相關(guān)政策。非經(jīng)濟(jì)因素包含有貨幣以及信貸政策、土地以及稅收政策等。下面來(lái)詳細(xì)分析一下經(jīng)濟(jì)層面的因素。
　�。ㄒ唬┙ㄖ�成本
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)上講成本與供給呈現(xiàn)反比例關(guān)系，即成本越高，供給量越少。因此在現(xiàn)實(shí)中，房屋的成本上升，則房屋的供給會(huì)下降。在市場(chǎng)上供不應(yīng)求的情況出現(xiàn)時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上升。由此可見(jiàn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的波動(dòng)原因有一部分來(lái)源于房屋的供給。
　　但是房屋的銷售是需要一個(gè)過(guò)程的。主要是由于以下兩個(gè)原因：第一、房屋這個(gè)商品本身的性質(zhì)決定了房屋的價(jià)格是比較高的，買房對(duì)于大多數(shù)普通人來(lái)說(shuō)都是一筆巨大的消費(fèi)，因此消費(fèi)者會(huì)對(duì)這件事情采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。第二、消費(fèi)者在進(jìn)行買房的消費(fèi)時(shí)，會(huì)出現(xiàn)各種比較和挑選的行為，大家都希望挑到比較符合心意的房屋，這個(gè)過(guò)程也是需要時(shí)間的。
　�。ǘ�）消費(fèi)者的收入
　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論購(gòu)買力由人均可支配收入決定。人均可支配收入與消費(fèi)者購(gòu)買是呈正相關(guān)的關(guān)系，即人均可支配收入越高，消費(fèi)者的購(gòu)買力越高，買得起房的人也就會(huì)越多。在這種情況下，房屋的需求量也會(huì)增大，市場(chǎng)上同樣會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。在需求理論的基礎(chǔ)上，房屋的價(jià)格會(huì)在消費(fèi)者可支配收入的影響下出現(xiàn)波動(dòng)。消費(fèi)者會(huì)出于各種不同的目的去進(jìn)行房屋的購(gòu)買，既可能做自用，也有可能作為投資的工具。特別是在現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，越來(lái)越多的人選擇房地產(chǎn)作為自己的投資手段。失業(yè)率與消費(fèi)者的收入情況類似。當(dāng)社會(huì)的失業(yè)率較高時(shí)，人們的可支配收入比較少，那么這個(gè)時(shí)候消費(fèi)者的購(gòu)買力就會(huì)下降，消費(fèi)需求就會(huì)下跌。
　�。ㄈ�）通貨膨脹
　　通貨膨脹對(duì)房?jī)r(jià)造成的波動(dòng)不如前兩種關(guān)系直接，對(duì)于房屋價(jià)格造成的影響更多的是通過(guò)中間因素繼而導(dǎo)致房屋的供需發(fā)生變化。在分析通貨膨脹對(duì)于房?jī)r(jià)的影響前，我們必須引入實(shí)際利率的概念，實(shí)際利率指的是名義利率減去通貨膨脹率之后的差值。我們可以分析出，當(dāng)通貨膨脹率升高的時(shí)候，實(shí)際利率會(huì)減少，利率變低后消費(fèi)者會(huì)感受到利潤(rùn)受損，將錢從銀行取出，尋找更高利潤(rùn)的理財(cái)方式。這樣的結(jié)果是市場(chǎng)上會(huì)多出更多的流動(dòng)資金，房地產(chǎn)作為利潤(rùn)較高的投資方式，自然會(huì)吸引一大批消費(fèi)者的目標(biāo)，需求上漲的情況下繼而造成價(jià)格波動(dòng)。而房?jī)r(jià)也會(huì)影響其他行業(yè)的需求，房?jī)r(jià)越漲的情況下，其他行業(yè)的消費(fèi)受到限制，大多數(shù)消費(fèi)者看到投資房地產(chǎn)有利可圖，只會(huì)一窩蜂地集中在房地產(chǎn)投資上，形成惡性的供不應(yīng)求的局面，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。
　　二、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
　　關(guān)于分析貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響，主要考慮的貨幣政策因素有貨幣的供應(yīng)量。利率以及銀行的信貸量。
　　（一）貨幣的供應(yīng)量對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響
　　貨幣供應(yīng)量指的是一個(gè)國(guó)家在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上為了經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行所存儲(chǔ)的貨幣量，包括存款和現(xiàn)金貨幣兩部分。當(dāng)處于通貨緊縮階段時(shí)，國(guó)家采用擴(kuò)張性的貨幣政策，增加貨幣供給，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得消費(fèi)者利用手中的貨幣資金進(jìn)行投資和消費(fèi)，刺激包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。當(dāng)社會(huì)處在通貨膨脹時(shí)期，政府實(shí)行緊縮性的貨幣政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮減。通過(guò)以上分析可得治，貨幣供應(yīng)量越多，房地產(chǎn)價(jià)格越高，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)。
　�。ǘ�）利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
　　利率是討論貨幣政策時(shí)不可忽視的一點(diǎn)，會(huì)造成房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要原因是對(duì)于房貸成本的作用。本文主要從供需兩方面展開(kāi)分析。
　　在供給方面，利率直接影響開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)時(shí)會(huì)付出的成本。利率變高時(shí)，開(kāi)發(fā)商的融資成本就會(huì)變高。為了避免付出過(guò)多的成本，開(kāi)發(fā)商會(huì)相應(yīng)降低投資的幅度，減少房屋供應(yīng)，供需不平衡的情況下，房屋價(jià)格上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。在需求方面，利率變高同樣會(huì)導(dǎo)致投資者的成本上升，手中可利用的資金變少，投資需求也會(huì)變少，房屋需求縮減，供需再次不平衡。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人均可支配收入，因此替代效應(yīng)的所產(chǎn)生的作用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入效應(yīng)的。我們可以得出結(jié)論，利率越低，消費(fèi)需求越高。

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