摘要：文章分析了房地產(chǎn)行業(yè)有別于不同其他行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從各個(gè)角度提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)措施。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；投資決策階段；控制措施
　　0 引言
　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必不可免的潛在隱患，房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不同于其他行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)參與各方信用風(fēng)險(xiǎn)等對(duì)房地產(chǎn)的沖擊力十分巨大。我們應(yīng)當(dāng)正視這些風(fēng)險(xiǎn)，利用市場(chǎng)性，把握市場(chǎng)需求和變化，進(jìn)行預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，合理采取投資手段，采取適應(yīng)市場(chǎng)需求的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化。
　　1 房地產(chǎn)行業(yè)特有的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
　　房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指不同房地產(chǎn)企業(yè)所處的不同地域、在市場(chǎng)中的不同地位以及企業(yè)自身不同特點(diǎn)，使得企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中必須面對(duì)的種種不確定性。房地產(chǎn)產(chǎn)品的這些獨(dú)特特征，是房地產(chǎn)行業(yè)有著不同其他行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　⑴市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，在建設(shè)初期和產(chǎn)品最終建成后推向市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)上的供需關(guān)系、市場(chǎng)偏好都可能產(chǎn)生足以影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的變化，無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)估產(chǎn)品建成后市場(chǎng)能接受的銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)在建設(shè)過(guò)程中各種原材料、人工成本甚至是建設(shè)工藝、規(guī)范的變動(dòng)都可能影響到房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品成本，這種成本的變化可能會(huì)達(dá)到預(yù)算造價(jià)的2至3 成。
　�、苹I資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要大量資金，一般來(lái)說(shuō)這些資金不會(huì)全部來(lái)自企業(yè)的權(quán)益資本，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行可行性研究時(shí)，往往會(huì)對(duì)融資計(jì)劃做出相應(yīng)安排，劃出一部分預(yù)算用作融資費(fèi)用及利息。事實(shí)上，很多小型房地產(chǎn)企業(yè)都曾遇到向銀行貸不到款，不得不支付幾倍的利息轉(zhuǎn)向民間融資，給企業(yè)帶來(lái)巨大的損失。
　�、橇鲃�(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值巨大，使得房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)資金高度密集的行業(yè)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中如果不能有效保障資金及時(shí)充足，不但項(xiàng)目建設(shè)難以為繼，企業(yè)甚至可能陷入財(cái)務(wù)困境而引發(fā)破產(chǎn)危機(jī)。
　　2 房地產(chǎn)企業(yè)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施
　　2.1 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)投資費(fèi)用與收益
　　一項(xiàng)房地產(chǎn)投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現(xiàn)實(shí)能得到什么。要解決這兩個(gè)問(wèn)題，關(guān)鍵是要進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在已經(jīng)確定了投資對(duì)象的前提下，要運(yùn)用一切可能得到的信息資料，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬投資項(xiàng)目的費(fèi)用和收益。
　　2.2 采取獎(jiǎng)懲措施，縮短投資開(kāi)發(fā)周期
　　投資開(kāi)發(fā)周期愈長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化，勢(shì)必引起市場(chǎng)的波動(dòng)，投資商的費(fèi)用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎(jiǎng)罰措施，盡量縮短開(kāi)發(fā)周期，這是減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施之一。
　　2.3 事先簽訂合約，減少不確定性因素
　　為了防止因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)而引起的某些因素的變化，可以事先簽訂合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。如與銀行達(dá)成借貸利率固定合同，與建筑商簽訂固定概預(yù)算合同等。當(dāng)然，簽訂這些合同，就某一方面來(lái)說(shuō)可以減少投資商的風(fēng)險(xiǎn)，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價(jià)以求得合約的簽訂，因此，必須權(quán)衡利弊。
　　3 房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制措施
　　3.1 通過(guò)多樣化投資，提高投資安全性
　　組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，從而減少未來(lái)收益的不確定性。如在當(dāng)前實(shí)施“安居工程”的形勢(shì)下，把多數(shù)資金投放入住宅建設(shè)，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據(jù)所投項(xiàng)目資金的流動(dòng)性和收益性，將資金按一定比例投放在現(xiàn)金和銀行存款、股票債券等有價(jià)證券以及房地產(chǎn)上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資意圖和具體投資項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)決定。如現(xiàn)金具有好的流動(dòng)性，銀行存款安全性高，而房地產(chǎn)投資可獲得好的收益等。
　　3.2 終止重大風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，避免更大的損失
　　在房地產(chǎn)投資決策階段，開(kāi)發(fā)商常常通過(guò)可行性研究來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別衡量，放棄在風(fēng)險(xiǎn)較大的某個(gè)時(shí)間、某一開(kāi)發(fā)位置，或以某種物業(yè)類(lèi)型和投資方式乃至整個(gè)開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。在前期階段，基于對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)員性或有關(guān)部門(mén)對(duì)地塊使用的規(guī)劃要求深入調(diào)查，放棄購(gòu)買(mǎi)不合格土地，終止開(kāi)發(fā)話動(dòng)。當(dāng)然，在建設(shè)階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)生存面臨重大考驗(yàn)，同時(shí)亦不可能采取其他有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施來(lái)轉(zhuǎn)移、分散時(shí)，如預(yù)測(cè)到市場(chǎng)的大蕭條，也不排除暫時(shí)中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風(fēng)險(xiǎn)回避措施，從而避免造成更大的風(fēng)險(xiǎn)損失。
　　3.3 靈活轉(zhuǎn)化經(jīng)驗(yàn)形式，加快資金周轉(zhuǎn)
　　為了防范投資項(xiàng)目完工后空置、租金下降或售價(jià)下跌等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，可以按規(guī)定預(yù)租或預(yù)售樓花，還可以采用按揭貸款使購(gòu)房者從欠開(kāi)發(fā)商的錢(qián)變成欠銀行的錢(qián)。在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、維修、保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收，就能將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移結(jié)承租人。在長(zhǎng)期租約中規(guī)定租金隨著物價(jià)指數(shù)上升而相應(yīng)變動(dòng)，就能把購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租者。在開(kāi)發(fā)商與建筑商施工合同中、規(guī)定建筑材料由建筑商采購(gòu)，也起到類(lèi)似的作用。這些措施都可以起到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低成本，加快資金周轉(zhuǎn)的作用。
　　3.4 優(yōu)化資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，合理確定負(fù)債經(jīng)營(yíng)規(guī)模
　　無(wú)論以何種方式籌措資金都要付出代價(jià)，因此，要優(yōu)化資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，必須考慮投資的收益率和資金成本率時(shí)，所籌措和使用的資金才能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益；因此，在實(shí)際的投資經(jīng)營(yíng)中，首先要求取不同方案下各種來(lái)源資金的成本率，再計(jì)算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。
　　3.5 增強(qiáng)全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資決策階段應(yīng)把握國(guó)際、國(guó)內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開(kāi)發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等，理性研究和判斷該類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評(píng)價(jià)和選擇開(kāi)發(fā)投資方案；其次，要樹(shù)立全公司員工正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料的搜集、整理和比較。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理；最后，要建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。
　　4 結(jié)語(yǔ)
　　綜上，只有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，才能有效預(yù)測(cè)投資費(fèi)用與收益；通過(guò)采取獎(jiǎng)懲措施，才能縮短投資開(kāi)發(fā)周期；在事先簽訂合約，減少不確定性因素等措施，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。通過(guò)多樣化投資，才能提高投資安全性；及時(shí)終止重大風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，避免更大的損失；通過(guò)可行性研究，回避既定開(kāi)發(fā)方法的風(fēng)險(xiǎn)；靈活轉(zhuǎn)化經(jīng)驗(yàn)形式，加快資金周轉(zhuǎn)；優(yōu)化資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，合理確定負(fù)債經(jīng)營(yíng)規(guī)模；增強(qiáng)全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)的最低化，獲得最大化的投資效益。
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