在我國商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)在全國引起來開發(fā)的高潮，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展帶動著整個中國的GDP的快速增長，但是不少房地產(chǎn)開發(fā)商為了短期的利潤回報，為了能夠?qū)⒎孔涌焖俚匿N售，他們總是通過各種途徑如商業(yè)地產(chǎn)像住宅銷售方式一樣進行銷售，通過賣樓花，分期付款等形式，獲得資金的快速回籠，投資商從而在短期內(nèi)獲得暴利。因此不少商業(yè)房地產(chǎn)項目，在樓房依然未竣工的環(huán)境下，廣告已經(jīng)鋪天蓋地的進行宣傳與推廣，這樣的現(xiàn)象造成商業(yè)地產(chǎn)的表面繁華，而房屋的內(nèi)在質(zhì)量卻不如人意。因此，本文通過分析商業(yè)地產(chǎn)成功的設計方法，來表達作者對投資方要勤練內(nèi)功的期望。
　　所謂商業(yè)地產(chǎn)（Business Real Estate），是指在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的過程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和營運管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營�！暗禺a(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種新型的經(jīng)營模式，它指大型房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并與其相適應的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關系，在開發(fā)過程中，讓這些零售企業(yè)參與相關的規(guī)劃工作，最終使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。
　　
　　1.商業(yè)地產(chǎn)成功的秘訣
　　1.1投資方規(guī)避風險，資本運作
　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與銷售都是一個從直接虧損到逐步盈利的階段過程，如果商業(yè)地產(chǎn)對于自身的定位方法不準，培養(yǎng)商業(yè)氛圍很差，人氣管理很淡的情況下，就會造成投資環(huán)境惡劣，風險加劇。因此在商業(yè)地產(chǎn)投資初期，需要商業(yè)地產(chǎn)與物業(yè)在開發(fā)初期通過聯(lián)合開發(fā)，吸引大型商業(yè)企業(yè)進駐的形式，引起眾多的企業(yè)與消費者的注意。只有通過商業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)之間的緊密結(jié)合，才能夠讓商業(yè)地產(chǎn)形成了良性循環(huán)的渠道，并在渠道當中循環(huán)發(fā)展，獲得更多的資金來源，以便自身通過資金的流通獲得更大的發(fā)展壯大。當前期規(guī)劃業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)成功操作的基礎，只有良好的規(guī)劃才能保證日后不會出現(xiàn)同質(zhì)化經(jīng)營。要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣；但又強調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預防風險。
　　1.2建立復合型商業(yè)運作模式
　　由于當前的企業(yè)經(jīng)營模式已經(jīng)從但一定批發(fā)經(jīng)營，轉(zhuǎn)向綜合批發(fā)、綜合銷售的經(jīng)營模式。大量的綜合發(fā)展企業(yè)在不斷的擴大與銷售，沃爾瑪、華聯(lián)、國美等大型商業(yè)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展至各大中小城市，他們帶動著是附近、甚至整個城市的經(jīng)濟發(fā)展。因此投資方引入此類綜合經(jīng)營模式的企業(yè)，不但能夠給商業(yè)地產(chǎn)帶來更多的活力，而且能夠通過商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，帶動周邊房價、物價的上漲，形成新的商業(yè)購物中心，迎合市場的發(fā)展需求，創(chuàng)造出更多的商業(yè)發(fā)展體制。
　　1.3實現(xiàn)建筑風格的良好設計
　　如今中國的建筑設計大多數(shù)模仿西方發(fā)達國家的建筑模式，歐式、美式等建筑風格，但是在建筑建設設計期間，大多數(shù)的開放商在產(chǎn)品規(guī)劃過程中，缺乏與零售商的前期溝通與合作，各種大型的商業(yè)物業(yè)在硬件設計上處于真空的地位，例如：商業(yè)樓層偏低，樓面負荷重量不夠，貨梯承重能力過低，電梯安裝位少等，以致于在商業(yè)地產(chǎn)在銷售過程中，各大零售商進駐前需要大量的資金投入設計更改和改善裝修，當投入的資金遠遠超出零售商愿意承擔的金額，商業(yè)地產(chǎn)很難吸引眾多銷售商的進駐。
　　因此建筑規(guī)劃方一開始就需要對商業(yè)地產(chǎn)所在的位置、銷售的大致內(nèi)容進行良好的規(guī)劃與分析，例如：臨街一側(cè)盡可能布置有廣場如旱噴泉廣場及停車場，注意提供優(yōu)美購物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡潔，明快，標識性強。注重豎向交通的易達性，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設室外電動扶梯，將人流動線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設人行天橋，在具有景觀價值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設置面積適可的中庭，因為中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動,又宜做休閑、促銷場地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設施應較為完整，中央空調(diào)、電動扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應規(guī)劃建設到位，以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。
　　1.4完整的產(chǎn)權(quán)和良好的物業(yè)管理
　　統(tǒng)一物業(yè)管理是項目有效運作的必要工作。商業(yè)項目由于其人流量大，其物業(yè)管理所受的壓力也遠大于住宅。所以，大型商業(yè)地產(chǎn)項目由于業(yè)態(tài)的多元性和分割性，更難實現(xiàn)統(tǒng)一的物業(yè)管理。但是，這個時候，統(tǒng)一的物業(yè)管理也顯得更加重要。大量的公共服務設施和公共服務空間，必須有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理公司來實現(xiàn)公共領域的合理化配置和有效運行。為解決環(huán)保、治安、運營等各項問題，建立市場統(tǒng)一的整體VI形象，包括統(tǒng)一市場整體經(jīng)營理念，市場內(nèi)外導示系統(tǒng)及場內(nèi)外宣傳等；統(tǒng)一的經(jīng)營布局如市場各樓層及平層不同區(qū)域，由物管根據(jù)不同業(yè)態(tài)業(yè)種特性加以有機規(guī)劃組合。
　　
　　2.結(jié)語
　　房地產(chǎn)商和商業(yè)企業(yè)在操作銷售模式過程中，需注意了解項目所在城市中長期規(guī)劃，并分析在建工程和可能的改造工程，要慎重選擇合作伙伴，建立儲備合作伙伴的資源庫和危機處理方案，也要隨時了解市場各種商業(yè)業(yè)態(tài)的變化及其發(fā)展趨勢，使在模式的運用上揚長避短，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。
　　
　　參考文獻
　　[1] 徐靜. 南昌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為熱潮[N]. 信息日報，2008，11（19）.
　　[2] 羊衛(wèi)輝，彭曉華. 我國商業(yè)地產(chǎn)的運營模式評析[J]. 中國房地產(chǎn)，2006（02）.
　　
　　（作者單位：深圳市富通地產(chǎn)集團有限公司廣東深圳518031）

相關熱詞搜索：商業(yè)地產(chǎn) 密碼 成功 商業(yè)地產(chǎn)成功的設計密碼 萬達商業(yè)地產(chǎn)案例分析 萬達商業(yè)模式案例分析