国产第页,国产精品视频一区二区三区,国产精品网站夜色,久久艹影院,精品国产第一页,欧美影视一区二区三区,国产在线欧美日韩精品一区二区

論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何做好成本控制|房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

發(fā)布時(shí)間:2020-02-16 來(lái)源: 感悟愛(ài)情 點(diǎn)擊:

  我國(guó)自上世紀(jì)90年代發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展然而,由于近五年來(lái)在土地價(jià)格飛速上漲、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形式出現(xiàn)危機(jī)的嚴(yán)峻形勢(shì)下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存有了壓力,如何控制控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本是企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存并長(zhǎng)足發(fā)展的重要武器。
  1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制概述
  房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是開(kāi)發(fā)商對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制,時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理階段的重要組成部分。無(wú)論是在投資決策階段、方案設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段、都應(yīng)該把項(xiàng)目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi),隨時(shí)糾正偏差,保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施,力求開(kāi)發(fā)中使用的人力、物力、財(cái)力獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益,以達(dá)到利潤(rùn)最大化。
  2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期決策階段成本控制
  在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),要想對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析并做出正確決策,必須做好以下4件事情:1)市場(chǎng)預(yù)測(cè);2)選擇定價(jià)目標(biāo);3)土地價(jià)格及獲取方式;4)可行性研究。
  3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)階段成本控制
  合理科學(xué)的設(shè)計(jì),可降低10%的工程造價(jià)。但在工程設(shè)計(jì)中,不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì),任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)經(jīng)濟(jì) 合理性考慮得較少,從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。以下是投資控制的2大策略:1)實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo),優(yōu)化設(shè)計(jì);2)實(shí)行限額設(shè)計(jì),有效控制造價(jià)。
  4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程建造階段成本控制
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程建造階段的成本控制點(diǎn)主要在于項(xiàng)目發(fā)包階段的成本控制以及施工階段的成本控制。
  4.1項(xiàng)目發(fā)包階段的成本控制
  項(xiàng)目發(fā)包階段控制成本可以采取以下幾項(xiàng)措施:1)選擇合適的承包模式以及招標(biāo)方式;2)選擇合理的承包模式;3)合理使用合同價(jià)格方式。
  4.2項(xiàng)目施工階段的成本控制
  5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售階段成本控制
  營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中成本控制應(yīng)注意以下幾點(diǎn):1)合理有效的推廣計(jì)劃;2)切實(shí)可行的銷(xiāo)售通路;3)高效的資源整合;4)及時(shí)的效果評(píng)估;5)廣告費(fèi)用預(yù)算的制定。
  房地產(chǎn)企業(yè)制定廣告預(yù)算最常用的方法往往來(lái)自時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)。
  6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保修服務(wù)階段成本控制
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修服務(wù)階段成本控制主要有2大策略。
  6.1編制相關(guān)文件內(nèi)容,分清責(zé)任權(quán)益
  編制商品房的使用說(shuō)明和保修書(shū),分清開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用,杜絕非開(kāi)發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。
  6.2加強(qiáng)物業(yè)管理部門(mén)職能
  選擇業(yè)務(wù)水平和管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的管理工作,加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng),從而達(dá)到減少保修量、提升開(kāi)發(fā)商信譽(yù)的目的。
  為了確保施工質(zhì)量,控制建設(shè)成本,物業(yè)管理公司應(yīng)在基礎(chǔ)建設(shè)開(kāi)始就提前介入,理由如下:1)有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),降低工程成本;2)有利于提高物業(yè)管理公司的管理水平;3)有利于開(kāi)發(fā)商的售后服務(wù);4)有利于促進(jìn)房屋銷(xiāo)售;5)有利于資金的運(yùn)用。
  7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理
  往往風(fēng)險(xiǎn)越大的項(xiàng)目,受益也越大,這事成正比的,所以投資者不能回避風(fēng)險(xiǎn)而失去機(jī)會(huì)性投資。風(fēng)險(xiǎn)與效益共生,挑戰(zhàn)與機(jī)遇共存。應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)看成是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
  7.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)
  1)自然風(fēng)險(xiǎn);2)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn);3)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
  財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指財(cái)務(wù)成本的變化給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的各種損失,根據(jù)其原因分述如下:1)通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn);2)資金變化的風(fēng)險(xiǎn);3)開(kāi)發(fā)費(fèi)用變化的風(fēng)險(xiǎn);4)利率變化的風(fēng)險(xiǎn)。
  7.1.1政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)主要包括產(chǎn)業(yè)政策的風(fēng)險(xiǎn)、土地政策的風(fēng)險(xiǎn)以及城市規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)。
  7.1.2施工風(fēng)險(xiǎn) 在房地產(chǎn)的施工過(guò)程中,會(huì)遇到這樣那樣許多技術(shù)難題,這些不確定因素都給經(jīng)營(yíng)者增加了建設(shè)成本,帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)和損失。
  7.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制
  風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生之前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后,采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率,縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。風(fēng)險(xiǎn)事件所造成的經(jīng)濟(jì)損失,同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本有直接的關(guān)系。
  7.2.1風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)別 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制的目的,風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)的抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率為目的,后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。
  根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制的執(zhí)行時(shí)間,可分為風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生中和風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后的風(fēng)險(xiǎn)控制。
  7.2.2風(fēng)險(xiǎn)的回避 風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、評(píng)估、反復(fù)思考、權(quán)衡利弊。以避免風(fēng)險(xiǎn)的起源,消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。
  7.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
  風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或者不愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。
  7.3.1合同 合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指合同的一方通過(guò)合同條款,將開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給合同對(duì)方承擔(dān),在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,常見(jiàn)的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的合同有工程承包合同、材料設(shè)備供銷(xiāo)合同、房屋預(yù)售合同、房屋出售合同等。
  7.3.2擔(dān)保 擔(dān)保是當(dāng)事雙方為避免對(duì)方違約而給自己造成損失,要求對(duì)方提供可靠的保證,以轉(zhuǎn)移對(duì)方不履行合約可能給自己帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。方地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中常見(jiàn)的保證形式有定金,第三者保證和銀行保函。
  7.3.3保險(xiǎn) 保險(xiǎn)是保險(xiǎn)人通過(guò)集中保險(xiǎn)費(fèi)以建立風(fēng)險(xiǎn)基金,用以補(bǔ)償被保險(xiǎn)人可能遭受的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),也是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的一種形式。
  8.結(jié)語(yǔ)
  總之,當(dāng)前的形式是房地產(chǎn)市場(chǎng)由繁榮走向穩(wěn)定的階段,在此階段,絕不等于開(kāi)發(fā)商永謀暴利,那些無(wú)序管理的企業(yè)必然淘汰出局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在當(dāng)前形勢(shì)下唯一的出路,就是從諸多方面控制成本,降低房?jī)r(jià),才能立于不敗之地。
  
  參考文獻(xiàn)
  [1] 齊斌.《淺析降低建筑工程造價(jià)的措施》[J]. 建筑經(jīng)濟(jì),2000.
  [2] 趙燕玲,張仕廉.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理》[J]. 重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào),2004.
  
 。ㄗ髡邌挝唬荷虾|苑美盈置業(yè)有限公司上海201100)

相關(guān)熱詞搜索:成本控制 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 如何做好 論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何做好成本控制 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

版權(quán)所有 蒲公英文摘 www.huhawan.com