看清大勢(shì)，理念先行 　　嚴(yán)控招租，讓利租戶 　　知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù) 　　居民入股，政府支持 　　 　　吳梅森將田子坊的成功歸結(jié)為：“看清了大勢(shì)；理念、策劃先行；招租對(duì)象相當(dāng)明確，招什么、不招什么，嚴(yán)格控制；還有就是一定要少投入，這樣資金回報(bào)的壓力就沒那么大，就可以讓利給租戶；進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，對(duì)于園區(qū)內(nèi)原創(chuàng)產(chǎn)品進(jìn)行有力保護(hù)；下一步，跟政府和居民在籌劃居民入股的事，把大家的利益捆綁在一起……”
　　在采訪過程中，感覺田子坊很注重“虛實(shí)結(jié)合”，政策吃得透、戰(zhàn)略定位準(zhǔn)確不說，還有很多相應(yīng)的戰(zhàn)術(shù)，玩得很細(xì)，算得很精，不斷地在發(fā)展中解決問題，吳梅森說起來(lái)頭頭是道，記者聽起來(lái)更是津津有味，之前也采訪了不少創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，要么太“虛”，不知道自己在干什么，要么太“實(shí)”，就是簡(jiǎn)單的租金回報(bào)、稅收優(yōu)惠，很乏味，找不出亮點(diǎn)、興奮點(diǎn)，而田子坊一路都讓記者高度興奮，很多時(shí)候記者的問題剛開了個(gè)頭，吳梅森就沿著思路講下去了。讓你不得不感慨：這就是實(shí)實(shí)在在一手一腳做出來(lái)的田子坊，這就是熱鬧的喧囂的世界的卻又上海的成功的田子坊。
　　
　　秘籍一：“別人沒看清的我看清了”
　　
　　“老廠房不要拆，居民區(qū)的特色建筑可以保留，像國(guó)外那樣，把旅游、休閑、產(chǎn)業(yè)集群放在一起。吸引老外過來(lái)，這才是真正的國(guó)際化”，吳梅森說，這個(gè)大勢(shì)他看清了，在簡(jiǎn)單粗暴的推倒重建中，城市失去了特色，上海成了紐約、東京。任何一個(gè)國(guó)際大都市，就不是上海了，“民族的才是世界的”，上海國(guó)際化道路似乎不該這么走。而且，在大拆大建中，各方利益搏弈、矛盾激化，受傷的永遠(yuǎn)是老百姓，他們成了城市邊緣人，而高檔住宅、各種Mall在中心地帶的“扎根”，令城市空心化，失去了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)……在吳梅森看來(lái)，國(guó)家肯定要調(diào)整這種開發(fā)模式，有了國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)支撐，自己完全可以先行一步，順勢(shì)而為。
　　
　　秘籍二：
　　“理念決定創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成敗，不是錢的問題”
　　
　　“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不冒煙、不污染、能耗少、附加值高，這些特點(diǎn)正好符合城市中心地帶的產(chǎn)業(yè)布局要求，很像現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，但似乎又有點(diǎn)高于服務(wù)業(yè)，反正我們不是搞研究的，概念的東西爭(zhēng)來(lái)爭(zhēng)去沒有意義，但觀念的東西一定要弄清，那就是發(fā)展這種產(chǎn)業(yè)會(huì)帶來(lái)什么好處，什么能做，什么不能做，怎么做，當(dāng)時(shí)我們請(qǐng)的策劃團(tuán)隊(duì)就給了我們非常好的理念，用創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)盤活舊廠房、舊民居，經(jīng)營(yíng)者、從業(yè)者大多屬于個(gè)體創(chuàng)作型選手，他們進(jìn)來(lái)，可以住，也可以開店，‘居改非’，綜合用房，這在上海好像是首創(chuàng)。”吳梅森反復(fù)強(qiáng)調(diào)理念、策劃，不拆不建不搞房地產(chǎn)開發(fā)、選擇創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、居改非、讓居民得利、吸引老外……這些都是戰(zhàn)略定位問題，這些明晰了，下面的事才好辦。
　　“千萬(wàn)別用資本運(yùn)作的方式玩創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，要給足夠的空間，讓靈感滋生，而不是用金錢澆滅他們�！眳敲飞�很詩(shī)意地表達(dá)他對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的建議。目前，田子坊已形成了“創(chuàng)作一周邊加工一出口”良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)鏈。
　　“桑瀾圍巾”作為田子坊內(nèi)的注冊(cè)品牌，現(xiàn)已發(fā)展到+多家。設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售一體化。
　　
　　秘籍三：“招租條例很細(xì)，業(yè)態(tài)規(guī)劃很清，招女性、招老外”
　　
　　田子坊管委會(huì)有一整套明晰的招租條例，招什么樣的企業(yè)進(jìn)來(lái)，進(jìn)來(lái)后有什么要求，比如晚上10點(diǎn)要關(guān)門，不能影響居民生活等等，非常細(xì)。業(yè)態(tài)規(guī)劃很明確：以服裝設(shè)計(jì)、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)為主業(yè)，各類藝術(shù)工作室、畫廊、工藝品店、古玩收藏店等為輔。餐飲等作為相關(guān)配套服務(wù)得以進(jìn)駐，但一定要控制其進(jìn)駐比例，一般在20％以下，目前進(jìn)駐的咖啡廳、特色餐廳大約45家，理發(fā)店、實(shí)體工廠不給進(jìn)。
　　吳梅森說起招租就非常有趣，甚至有些“古靈精怪”�！罢f實(shí)話，我們當(dāng)初就奔著老外去的，他們喜歡純東方的、純上海的。我說了，我們的策劃團(tuán)隊(duì)都是老外，他們非常清楚外國(guó)人要什么，我覺得老外天生就是玩創(chuàng)意的，有那個(gè)基因。開始就是策劃團(tuán)隊(duì)以朋友、熟人的身份招他們進(jìn)來(lái)的，大家感覺很好，就口耳相傳了。像日本人喜歡扎堆，我們就按照這個(gè)目標(biāo)人群的需求，進(jìn)行‘團(tuán)體推廣’，首批就招到了18家日本人進(jìn)來(lái)，因?yàn)樗麄儑?guó)家有些建房、投資抵稅的政策，所以他們很樂意扎堆進(jìn)來(lái)。”目前，田子坊已有26個(gè)國(guó)家的人在此經(jīng)營(yíng)，各國(guó)國(guó)旗飄揚(yáng)，很有些世界大同的意味。
　　吳梅森的另一個(gè)招租殺手锏是“招女性，特別是海歸女性”。他對(duì)女性評(píng)價(jià)相當(dāng)高：守規(guī)矩、講信用、有耐性、流動(dòng)率小，懂得細(xì)水長(zhǎng)流地經(jīng)營(yíng)，對(duì)于田子坊來(lái)說，還是一道美麗的風(fēng)景。目前，田子坊70％是女性經(jīng)營(yíng)者，流動(dòng)率不超過7％，非常穩(wěn)定，她們還自發(fā)地成立了“女企業(yè)家聯(lián)盟”。“她們進(jìn)來(lái)了，老外更愿意來(lái)了”，吳很直白，“更好玩的是，不少女性進(jìn)來(lái)田子坊，就是為了‘找對(duì)象’，因?yàn)檫@里老外扎堆，而且她們覺得在田子坊經(jīng)營(yíng)一個(gè)店。是身份的象征，相當(dāng)于‘美國(guó)護(hù)照’，有容貌有事業(yè)有品位，這樣的女人誰(shuí)不喜歡啊，呵呵。”吳梅森笑道，“招租是一門學(xué)問，物以類聚、人以群分，對(duì)于我們來(lái)說，最重要的是通過招租對(duì)象的界定，營(yíng)造一種空間氛圍，形成一個(gè)人脈鏈條，只有這樣，這個(gè)場(chǎng)才旺得起來(lái)，而不是只盯著錢，不加把關(guān)，什么人都讓進(jìn)來(lái)。比如對(duì)于江浙做生意的我們就很謹(jǐn)慎，他們一般都是拖兒帶女的，跟整個(gè)環(huán)境不搭調(diào)，即使再有錢，也不讓進(jìn)……”
　　吳梅森對(duì)那些天天啃著方便面、生活得烏煙瘴氣、動(dòng)不動(dòng)就罵娘的“窮畫家”非常反感，堅(jiān)決不讓這群人進(jìn)來(lái)，他覺得他們是另類，不是主流，不會(huì)經(jīng)營(yíng)自己、更不會(huì)經(jīng)營(yíng)公司，不解決就業(yè)、不產(chǎn)生稅收、不進(jìn)行正面引導(dǎo)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需要智慧、靈感，但更需要有效經(jīng)營(yíng)，畫家是“自顧移民”，產(chǎn)業(yè)少管，自顧發(fā)展。
　　
　　秘籍四：“一定少投錢，讓利租戶，把錢花在軟什投入、品牌經(jīng)營(yíng)上”
　　
　　吳梅森一直強(qiáng)調(diào)這個(gè)項(xiàng)目他沒投什么錢，所以就不會(huì)急著要回報(bào)。讓利給租戶。同比一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，田子坊的租金算是便宜的。當(dāng)初，吳以0.8元，平/天的價(jià)格拿下了近5000平方米的舊廠房，花了很少的錢修葺了一下，目前租金已漲到4～5元，平/天，這樣的回報(bào)讓吳梅森很滿意。“如果當(dāng)初投了很多錢在硬件改造上，不僅破壞了原生態(tài)，而且肯定會(huì)把這塊投入轉(zhuǎn)嫁到租戶身上�！�
　　在吳梅森看來(lái)，作為投資人，投資創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，更多地該在軟件投入上下功夫。比方說他們從2004年開始與政府、專家一道舉辦“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)論壇”，成立“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，籌劃“石庫(kù)門博物館”等等跟文化、產(chǎn)業(yè)相關(guān)的活動(dòng)，做推手的角色，站在產(chǎn)業(yè)的高度，進(jìn)行品牌經(jīng)營(yíng)，田子坊的品牌響了，對(duì)于政府、投資人、商家、居民來(lái)說才是最大的利好。“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)說歸其就是文化的事情，一定要用腦子玩文化，不要總是盯著資本、設(shè)施這些硬件”，吳梅森說道。
　　
　　秘籍五：“LV　A貨，再多錢也不讓進(jìn)，大假不要僅靠政府，還要從基層、源頭上遏制”
　　
　　創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最核心的價(jià)值在于“原創(chuàng)”，因此知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)對(duì)于業(yè)主來(lái)說至關(guān)重要。“中國(guó)現(xiàn)在做高端產(chǎn)業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)和成本就在于知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不到位，到處山寨，打假成本又高。山寨形成了產(chǎn)業(yè)鏈，一時(shí)半會(huì)兒難一刀切地取締，所以完全指望政府來(lái)做這件事，不現(xiàn)實(shí)。我們作為田子坊的經(jīng)營(yíng)者，就要從租戶這個(gè)源頭上控制假冒。比方說，做LV A貨的店鋪想進(jìn)來(lái)，給多少租金我們都不租。而且一旦發(fā)現(xiàn)了里面的店鋪仿別人的。就漲租金，勸他們離開。甚至主動(dòng)打電話給工商局舉報(bào)、罰款、清場(chǎng)。我們?cè)谡凶鈼l例中就把知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的事說得清清楚楚，絕對(duì)是從源頭上控制�！睋�(jù)吳梅森說，他們已經(jīng)成立了“知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)聯(lián)盟”，得到了知識(shí)產(chǎn)權(quán)局的認(rèn)可。丹麥商家沈翠娜的設(shè)計(jì)被其他商家仿冒后，仿冒者被請(qǐng)出了田子坊商圈。
　　
　　秘籍六：“政府火投+企業(yè)中投+居民小投，利益擱綁”
　　
　　田子坊現(xiàn)在已由政府接手，政府、企業(yè)、居民一起來(lái)打造。政府現(xiàn)在已經(jīng)投了5000萬(wàn)元進(jìn)行硬件改造，還有每年幾千萬(wàn)的品牌推廣。而對(duì)于進(jìn)駐的創(chuàng)意企業(yè)的租金、稅收優(yōu)惠政策、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)政策等等，政府都在“軟硬兼施”地投入。目前，上海專門成立了“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)席會(huì)議”，由市委副書記任組長(zhǎng)，副組長(zhǎng)包括市經(jīng)委、宣傳部的領(lǐng)導(dǎo)。拿出城市中心地帶幾百萬(wàn)平米做創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，盤活舊廠房，而不是“賣地”。每年搞創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)論壇，搞創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)周，進(jìn)行創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)授牌、企業(yè)認(rèn)定等等，政府的支持力度非常重要。
　　聽吳梅森說，對(duì)于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的投入，上海采取的是“政府大投+企業(yè)中投+居民小投”的模式，大家利益捆綁在一起。像田子坊，居民不僅收租，還可以八股創(chuàng)意企業(yè)，由政府擔(dān)保，跟政府簽合同，“租金+分紅”對(duì)于居民來(lái)說還是很有誘惑力的。這樣一來(lái)也減少了房東與商戶的矛盾，居民也成了投資人。

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