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2018年中國房地產(chǎn)排名_警惕與隱患,不斷升溫的香港房地產(chǎn)

發(fā)布時間:2020-03-01 來源: 感悟愛情 點擊:

  2010年年底,香港房地產(chǎn)不斷地升溫引起全球關(guān)注。國際貨幣基金組織IMF發(fā)布報告指出,香港房地產(chǎn)泡沫風險在加劇,如果香港房價保持過去兩年的漲速,經(jīng)濟放緩時將遭遇巨大沖擊。
  事實上,目前香港房價已到達歷史最高點。據(jù)香港貿(mào)易發(fā)展局的數(shù)字統(tǒng)計,目前香港住宅價格比2008年12月房市受全球金融危機影響的時候高出39%,比2008年9月危機前高20%,部分地區(qū)房價已經(jīng)回升到1997年亞洲金融危機前的水平。同時,香港貿(mào)發(fā)局的數(shù)字還顯示,以家庭收入能力計算,目前香港的房價已接近歷史最高水平。因此,國際貨幣基金組織IMF呼吁港府應(yīng)立即采取降溫措施,以免泡沫破滅后一地雞毛。
  然而,在香港政府為房地產(chǎn)業(yè)降溫措施初顯成效的同時,依然存在著隱患。香港高力國際執(zhí)行董事Ricky Poon總結(jié)說:“2010年11月推出的降溫措施已初見成效,成交量在新歷新年后明顯放慢,買家購房情緒放緩,發(fā)展商亦沒有推出新的住宅發(fā)展項目。不過,農(nóng)歷新年后成交量又開始回升,樓價上漲了3%至5%,但成交金額則下降了15%至20%!
  如果稍加理性地分析香港房地產(chǎn)業(yè),可以看到兩個方面:一方面香港的房價與地理條件及人口密度有很大關(guān)系。香港總面積只有1078平方公里,人口卻超過700萬,能夠開發(fā)利用的土地不到總面積的30%。所以香港政府一直非常謹慎地沿用較為嚴格的土地供應(yīng)政策。20世紀80年代以來,曾經(jīng)不斷上揚的地產(chǎn)改變了香港人的投資和消費習慣,有不少人傾其所有投資在房地產(chǎn)上。在城市化過程之中,政府不斷建設(shè)新市鎮(zhèn)的一系列政策(如公共設(shè)施完善等),直接推動房地產(chǎn)市場走強。
  另一方面,香港地產(chǎn)泡沫的形成與20世紀90年代初港英政府嚴控土地供應(yīng)量密切相關(guān)。90年代初,在香港經(jīng)濟蓬勃發(fā)展拉高土地需求的時候,港英政府并沒有增加土地供應(yīng)量。1995年以前,香港每年私人和政府蓋的房子加起來不超過4.5萬套,遠低于市場需求。到1996年的時候,在香港要買房,還得先花150萬港元買一個“買樓號”。1997年,特區(qū)政府為了遏制漲得離譜的房價,高調(diào)推出“八萬五計劃”,即政府每年推出8.5萬套政府補貼公屋,以不到市場價二成的價格出售給合資格人士。這年夏天的亞洲金融風暴,使房價一瀉千里。大傷元氣的香港私人房地產(chǎn)業(yè)再遭遇大量政府補貼公屋的沖擊,顯得雪上加霜。進而直接導(dǎo)致了2001年8月份的個人破產(chǎn)數(shù)超過了1997年全年的個人破產(chǎn)數(shù)。另外,以對房地產(chǎn)商貸款和為買樓人做按揭為主要業(yè)務(wù)的香港銀行普遍出現(xiàn)了壞賬。
  因此,在香港房地產(chǎn)業(yè)重振旗鼓的今天,反思因亞洲金融危機帶來的負面因素,可以歸納出以下幾點警惕或者教訓:第一,房地產(chǎn)市場規(guī)模龐大,涉及到千家萬戶,而且具有明顯的周期性。其上漲和回落,往往以數(shù)十個月作為單位。因此,千萬不能急于求成,希望看到調(diào)控有立竿見影的效果。必須要有足夠的耐心來應(yīng)對房地產(chǎn)市場這個龐然大物發(fā)展帶來的種種挑戰(zhàn)。第二,經(jīng)濟重心不能過分集中于房地產(chǎn)行業(yè),必須多元化。香港經(jīng)濟被房地產(chǎn)行業(yè)套牢,而且,幾大家族壟斷經(jīng)營,完全扼住了香港經(jīng)濟的咽喉。李嘉誠等少數(shù)家族財團從事房地產(chǎn)壟斷經(jīng)營,在外資的推動之下,加速推動香港資產(chǎn)的泡沫化,使得香港的經(jīng)濟基礎(chǔ)極其脆弱。第三,必須強化金融系統(tǒng)風險防范機制。在1997年亞洲金融風暴過后的6年中,香港的地產(chǎn)價格陰跌不止,但香港銀行的貸款拖欠率僅有小幅增加。雖然出現(xiàn)了很多警告的聲音,大量出現(xiàn)的負資產(chǎn)也并沒有危及香港的金融系統(tǒng)。這幾乎可以說是一個奇跡。這得益于自有市場在競爭中不斷完善的機制以及香港銀行業(yè)形成的自身嚴謹?shù)娘L險控制機制。
  目前,中國內(nèi)地資金大量涌入股市和樓市,房價飛漲,與香港金融危機之前具有鮮明的對照。從“香港經(jīng)驗”來看,內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)過熱的發(fā)展至少有兩點可以借鑒:第一,抑制投機,提高自有開發(fā)資金比例,減少對銀行的依賴性,推進融資多元化;第二,類似于“八萬五”的政府公屋可以減少需求降低房價,那就多建廉租房吧。
 。ㄙY料來源:《中國經(jīng)濟周刊》、《別拿投資當回事》、《解放日報》)

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