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居家養(yǎng)老網(wǎng)站 從居家養(yǎng)老到養(yǎng)老社區(qū)

發(fā)布時間:2020-03-01 來源: 感悟愛情 點擊:

  “我們這些老人,雖有兒女,但都不在身邊,有的在國外,有的忙于上班。而在試住期間,我們就是一個大的集體!79歲的金阿姨是恭和苑北京雙井老年健康生活中心體驗館的“試住員”,在她看來,這里能讓老人們實現(xiàn)情感交流。恭和苑項目由樂成老年事業(yè)投資有限公司(下稱“樂成養(yǎng)老”)投資建設,今年5月以來,已有45位老人進行了試住體驗。
  在國內(nèi),養(yǎng)老社區(qū)尚是個新興產(chǎn)業(yè)。“銀發(fā)經(jīng)濟”的發(fā)展,驅動力來自于人口老齡化的趨勢。中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所在發(fā)布的《中國財政政策報告2010-2011》中披露,2011年以后的30年里,中國人口老齡化將呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢,到2030年,中國65歲及以上人口占比將超過日本,成為全球人口老齡化程度最高的國家,到2050年,60歲及以上老人占比將超過30%,中國社會將進入深度老齡化階段。
  一方面,中國的人口老齡化加速發(fā)展,但另一方面,國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和服務卻嚴重滯后,無法與之相匹配。
  養(yǎng)老社區(qū)的商業(yè)模式,美國早有成例在前。美世中國區(qū)養(yǎng)老、風險與金融咨詢總監(jiān)馮元石在美國工作了10年,據(jù)他介紹,在美國,老年人群的護理業(yè)務具有多種層級,除了類似樂成養(yǎng)老的模式外,還有的僅提供最基礎的家庭護理,老人生活在自己家,護理人員上門服務,按次數(shù)收費;更進一步是“adult day care”,類似老年人“托兒所”的概念,白天時間統(tǒng)一護理老人生活,晚上老人們還是回家休息。
  不過,老人家的養(yǎng)老錢并不好賺。以美國最大的老年社區(qū)業(yè)主以及運營商Brookdale Senior Living為例,自2005年登陸紐交所以來,營業(yè)收入從2005年的7.9億美元增長到了22.13億美元,但一直沒有實現(xiàn)盈利。
  而在2008年已在上海推出養(yǎng)老社區(qū)項目的親和源股份有限公司(下稱“親和源”),其董事長奚志勇則表示,養(yǎng)老地產(chǎn)項目要盈利,關鍵還是要看品牌和規(guī)模效應。但是規(guī)模效應上來后,管理難度也隨之增加。
  
  養(yǎng)老警報
  
  一系列關于中國人口老齡化的宏觀數(shù)據(jù)以及微觀層面上自身與親友家庭所面臨的養(yǎng)老困難,讓地產(chǎn)商們看到了方向。
  據(jù)新生代市場監(jiān)測機構副總經(jīng)理、資深消費者行為學與營銷專家肖明超透露,截至2009年底,全國各類老年福利機構包括社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護理院等有38060家,床位266.2萬張,從國際經(jīng)驗來看,市場經(jīng)濟發(fā)達國家的養(yǎng)老服務機構每千人擁有的床位數(shù)在50張~70張。而在中國,65歲及以上的老人每千人擁有的床位數(shù)不過23.5張。保守估計,養(yǎng)老機構的床位缺口數(shù)量在300萬以上。
  “我去過政府辦的養(yǎng)老院登記。北京第一福利院、第五福利院,我都去那看過,參觀過。但是住不進去,我登記好幾年也住不進去。”金阿姨嘆息。
  肖明超表示,“中國第一代獨生子女的家長已步入晚年,中國正全面迎來‘421家庭’時代,即一對年輕的夫婦需供養(yǎng)4位老人,撫養(yǎng)一個孩子。家庭結構日趨小型化讓年輕一代的負擔異常沉重。中國社會未富先老,發(fā)達國家大多在人均GDP達5000至1萬美元時進入老齡化社會,而2009年中國人均GDP為3678美元;大量中國勞動人口并未進入公共養(yǎng)老金系統(tǒng),僅有一小部分人積累足夠的金融資產(chǎn)以支撐他們的退休生活”,此外,“進入老齡化社會的同時,‘空巢’家庭比例也快速增長。據(jù)全國第五次人口普查結果,早在2000年,全國在65歲及以上老齡人的家庭戶中,‘空巢’家庭戶約占22.83%,而此比例仍在不斷增長”。
  
  銀發(fā)商機
  
  以上的種種問題顯示出中國養(yǎng)老形勢的嚴峻,而樂成養(yǎng)老等公司卻從中看到了“銀發(fā)經(jīng)濟”的巨大商機。
  2007年,有專業(yè)的調(diào)查公司對北京、上海、杭州和?4個比較發(fā)達的城市,針對老年人的服務需求、生活習慣、地區(qū)消費能力進行細致的調(diào)研,然而得出的結果卻不是那么樂觀。調(diào)研結果顯示,受調(diào)人群主要關注的是價格,他們當時能接受的價格是3000多元每月,另外,大概有90%的老人還是喜歡在家里養(yǎng)老。
  樂成養(yǎng)老營銷總經(jīng)理高峰認為,居家養(yǎng)老一直會是社會的主流,但機構養(yǎng)老必然會是一種有效的補充形式。專業(yè)機構養(yǎng)老的出現(xiàn)與發(fā)展將會帶動居家養(yǎng)老水平的提升:“如果養(yǎng)老不成為一個專門的行業(yè),你會發(fā)現(xiàn)你家里面將沒有專業(yè)的產(chǎn)品,也沒有系統(tǒng),更沒有專業(yè)的人員。當整個供應鏈體系、價值鏈體系都不存在的時候,居家養(yǎng)老就會停滯不前。作為一個探索者,我們應該做出一個產(chǎn)品模式來引導消費者!
  結合調(diào)研結果,從長遠來看,樂成養(yǎng)老規(guī)劃建立三級城市養(yǎng)老服務設施體系:第一級為社區(qū)日間照料中心,以服務半自理老人為主,提供上門日間照料;第二級為城區(qū)養(yǎng)老設施,即恭和苑業(yè)態(tài),平均每項目有300張左右的護養(yǎng)床位。項目坐落在城市核心地段而非郊區(qū),主要是出于三方面的考慮:其一,從老年心理出發(fā),老人越上年紀就越喜歡熱鬧,在郊區(qū)會加重老人的社會隔離感;其二,我國優(yōu)質的醫(yī)療資源通常都分布在城市中心的大醫(yī)院里;最后也是最重要的,核心市區(qū)交通環(huán)境較好,子女親朋探視就更加方便;第三級則是城郊綜合型養(yǎng)老社區(qū),這種業(yè)態(tài)則既包括護養(yǎng)床位租賃也包括老年住宅售賣,社區(qū)內(nèi)建有醫(yī)院、商業(yè)、休閑中心、公共交通等配套設施。
  
  盈利之困
  
  雖然養(yǎng)老前景可觀,但回報的周期讓不少公司卻步。例如美國最大的老年社區(qū)業(yè)主以及運營商Brookdale Senior Living,2010財年的營業(yè)收入已達到22.13億美元,但一直沒有實現(xiàn)盈利,雖然2010年入住率高達87.1%,當年仍虧損4890.1萬美元。
  對樂成養(yǎng)老來說,審慎的態(tài)度也是顯而易見。其試住模式其實從2009年就開始啟動,但到如今這個項目還沒有正式開盤。
  而親和源在上海的項目則從2005年開始籌劃,至今也沒實現(xiàn)盈利,“只能說是現(xiàn)金流為正”。就目前來看,“這7年時間大約收回總投資的一半。一般說來,會員卡的銷售收入可收回房屋的建設成本,會員每年所交的服務費才是主要利潤來源。目前,親和源賣出560張卡左右,入住率達60%!鞭芍居氯缡潜硎尽
  對于如何實現(xiàn)盈利,奚志勇認為規(guī)模效應非常重要,“試想一下,500個客人,你配備的服務員如果是300人,那么當會員上升至1000人,你可能只需配備400個服務人員就夠了,這就是規(guī)模效應帶來的成本遞減!
  就收費模式而言,國內(nèi)的這兩家公司也在做不同的探索。例如恭和苑初步的收費模式采取按房間收費的模式,以普通一居室為例,一位老人或夫妻入住的費用將在每月1萬元左右,然后根據(jù)入住前對每位老人身體健康狀況的評估,恭和苑將為他們提供相應等級的護理服務,并收取相應的費用。
  而親和源采用的則是會員卡的銷售模式,例如有一次性支付89萬元,也有按年費――每年約3萬~7萬元不等。根據(jù)會員費的高低,親和源提供面積從58平方米至108平方米的大中小三種戶型。
  對此,“試住員”金阿姨的體會是:“我的退休金也就是3000元左右,離休的老同志可能是5000元左右。就我們目前中國的國情來講,對于絕大多數(shù)老年人,還是很難承受的。”
  從國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司的經(jīng)驗來看,市場培育需要相當?shù)臅r間,而在此期間,養(yǎng)老機構要解決投資之困。一方面,需要盡可能提高入住率,其實老年社區(qū)的生意有點類似酒店業(yè),可變成本較低,同時,建立老年社區(qū)往往需要持有一定量物業(yè)資產(chǎn),為部分資產(chǎn)找到穩(wěn)定和低廉的融資渠道,才能保持持續(xù)的業(yè)務擴張。因此,像樂成養(yǎng)老等公司也在尋求多元化融資渠道,比如房地產(chǎn)信托基金等。
  而對于中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前存在的風險,奚志勇認為是政策和政治風險!澳壳皣鴥(nèi)民營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒有明確的法律法規(guī),現(xiàn)有的法規(guī)都是針對國有非盈利性的養(yǎng)老院。因此這方面不確定性因素比較大。親和源的創(chuàng)新也是處于不成熟的環(huán)境中。”
  此外,隨著這些公司規(guī)模的發(fā)展,管理上的難度也將會顯現(xiàn)。奚志勇說:“我今年要求在會員的發(fā)展上放慢速度,保持會員群體的質量,此外,現(xiàn)在專業(yè)的護工非常難招,由于護工行業(yè)整體素質不高,要找到有專業(yè)知識又有文化素養(yǎng)的護工,相當困難!
  這些問題,都制約著“銀發(fā)經(jīng)濟”的快速發(fā)展。
 。ㄕ幾浴21世紀經(jīng)濟報道》。)

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