隨著中國國際化步伐的加速，以及中國GDP的持續(xù)高速增長，中國開始進(jìn)入一個消費(fèi)社會。商業(yè)地產(chǎn)也成為近年城市發(fā)展的新亮點(diǎn)，其投資價值被廣泛看好，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為項(xiàng)目開發(fā)中不可或缺的 部分，有人把2006年評為商業(yè)地產(chǎn)的分水嶺，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。濟(jì)南作為一個省會城市，不僅住宅地產(chǎn)正在努力向一線城市靠近，商業(yè)地產(chǎn)也在加緊腳步穩(wěn)步發(fā)展，試圖給城市帶來新的生機(jī)和活力。濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展目前呈現(xiàn)出一種平穩(wěn)有序的狀態(tài)，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完成、正在完成和計劃完成著。位于濟(jì)南老城區(qū)中心縣西巷的匯泉地王廣場就是一個正在開發(fā)著的商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)界評論，匯泉地王廣場的建成和運(yùn)營很可能帶給濟(jì)南史無前例的機(jī)遇。為此，我們采訪了匯泉地王廣場的開發(fā)商――匯泉新世界置業(yè)有限公司的總經(jīng)理助理?xiàng)钜勒�，在他富于激情的表述中，我們了解到�?jì)南市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展以及匯泉地王廣場將帶給濟(jì)南的驚喜。
　　記：您認(rèn)為一個成功的商業(yè)項(xiàng)目需要具備哪些要素？
　　楊：一個成功的商業(yè)項(xiàng)目必須具備兩個要素，前期開發(fā)和后期管理是同樣重要的。首先，地段是商業(yè)地產(chǎn)成功的一個保證，這就需要在前期開發(fā)過程中做好長效和短效的綜合評估。另外，作為商業(yè)地產(chǎn)，它的后期運(yùn)營管理是成功的另一個保證，這不但關(guān)系到項(xiàng)目的發(fā)展方向，也關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，也就決定了項(xiàng)目的生命力，所以說，前期開發(fā)和后期管理缺一不可。
　　記：目前很多地產(chǎn)商像潘石屹等都明確表示不碰住宅，只專注于商業(yè)地產(chǎn)，那么在濟(jì)南，商業(yè)地產(chǎn)的競爭是否激烈？競爭壓力是否過大？
　　楊：有開發(fā)就會有競爭，這是必然的。就濟(jì)南目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況來看，以專業(yè)性和主題性居多，像海鮮大市場和以女性消費(fèi)為主題的圣凱摩登城等，都是依據(jù)自身特色尋找最適合發(fā)展的方向。而像匯泉地王廣場則選擇了混合型業(yè)態(tài)，它的整合業(yè)態(tài)可以吸引不同業(yè)態(tài)的消費(fèi)人群，與其它幾家地產(chǎn)不會形成直接競爭。
　　另外，由于地處的商圈不同，每個項(xiàng)目所服務(wù)的人群以及對城市的影響也會不同，不會存在本質(zhì)上的競爭，比如說，匯泉地王廣場北邊就是大明湖，大明湖改造后水面會延伸到明湖路，與項(xiàng)目一路之隔，到時候大明湖的南岸是免費(fèi)開放的，類似于西湖的湖濱。所以，從小的方面來看，濟(jì)南目前的商業(yè)項(xiàng)目是各具特色，八仙過海，各顯神通，并不存在惡性競爭的情況。從大的方面來看，大家都服務(wù)于泉城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都是為了更好地滿足廣大市民需要，更好的展現(xiàn)泉城風(fēng)貌，也不存在所謂的競爭壓力過大的情況。
　　記：北京等一線城市商業(yè)地產(chǎn)的多種新商業(yè)格局已經(jīng)形成，但是目前濟(jì)南還沒有形成這樣種格局，您認(rèn)為差距在哪里？
　　楊：作為一個省會城市，濟(jì)南近年來取得了長足的發(fā)展，其商業(yè)格局也是在逐漸形成并發(fā)展的。從總體上看，濟(jì)南商業(yè)格局呈現(xiàn)出多元化及多中心化的分布態(tài)勢，并已經(jīng)初步形成了各具特色的商圈，這些商圈構(gòu)織在一起，形成了一張巨大的商業(yè)網(wǎng)，覆蓋了整個濟(jì)南，衍射到周邊地區(qū)。近兩年來，在房地產(chǎn)市場和城市經(jīng)濟(jì)的綜合作用下，這些商圈都不同程度得到了提升，在商業(yè)面貌和經(jīng)營結(jié)構(gòu)上得到顯著改進(jìn)。如西市場商圈以小商品批發(fā)為特色，山大路商圈以IT服務(wù)經(jīng)營為特色，北園商圈以建材經(jīng)營為特色，馬鞍山路商圈以經(jīng)營文化用品為特色等。特色經(jīng)營為商圈的發(fā)展提升找到了最有利的發(fā)力點(diǎn)，同時也形成了各個商圈固有的風(fēng)格和氣質(zhì)。所以，不能說濟(jì)南還沒有形成這樣的商業(yè)格局，當(dāng)然了，和一線城市相比，濟(jì)南的商圈存在一個明顯的不足就是形象性較弱。一個城市的發(fā)展還代表著一種對外形象，這就需要一個商圈可以集中展示這個城市的整體形象，就像紐約的曼哈頓、上海的陸家嘴。在這方面，恐怕我們還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到。
　　記：聽說匯泉地王廣場建成后將會以一種濟(jì)南城市名片的形象出現(xiàn)，您能否介紹一下它的特點(diǎn)？
　　楊：我們希望匯泉地王廣場建成后，能成為一張城市的名片、標(biāo)識。西方歐美國家現(xiàn)在已基本實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)買賣式商業(yè)向現(xiàn)代體驗(yàn)式生活中心的轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在在國內(nèi)這個概念還沒有明確，我們把地王廣場定位在這上面。在很多人的印象中，濟(jì)南的商業(yè)中心就是泉城路、泉城廣場一帶，也就是我們說的泉城路商圈。泉城路商圈作為濟(jì)南市的一級核心商圈，它獨(dú)特的地理位置和特有的功能，決定了該商圈的中心區(qū)域商業(yè)核心地位不會動搖。但近幾年來，如同絕大多數(shù)城市的傳統(tǒng)商圈亟待升級一樣，泉城路也同樣面臨升級的壓力，以滿足更高層次，更大范圍消費(fèi)者的需求。泉城路周邊擁有濟(jì)南市最具特色的自然景觀和豐富悠久的人文景觀，但是商業(yè)與景觀缺少結(jié)合，商業(yè)人群與旅游人群尚未完全實(shí)現(xiàn)共享。
　　因此，一個兼具實(shí)用性與形象性的區(qū)域，除了完善的商業(yè)功能以外，還要有強(qiáng)有力的對外吸引力。根據(jù)《濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》對濟(jì)南市商業(yè)格局的引導(dǎo)，將把由趵突泉北路、明湖路、黑虎泉北路、濼源大街圍合的區(qū)域進(jìn)一步改造提升為都市級商業(yè)中心，形成立足濟(jì)南，服務(wù)山東，輻射周邊省市的大都市級商業(yè)中心。以古城、泉水、老字號商業(yè)為特色，把現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施建設(shè)與傳統(tǒng)泉城特色的商業(yè)旅游文化融為一體，建成既能體現(xiàn)泉城特色和古城風(fēng)貌，又能體現(xiàn)現(xiàn)代化大商都形象的標(biāo)志性商業(yè)中心。
　　匯泉地王廣場南接泉城路，北依大明湖，位于濟(jì)南老城區(qū)的中心縣西巷，它整合了泉城濟(jì)南的最具特色的景觀資源和最為悠久的歷史文化資源，同時，它又地處濟(jì)南的核心商圈，可以說是處在一個商業(yè)中心、景觀中心、文化中心三圈交會的地帶。另外，地王廣場地處老城區(qū)，西邊就是芙蓉街，不但恢復(fù)和遷建了九華樓、武岳廟這樣的經(jīng)典建筑，還修葺了保存完好的四合院，再加上項(xiàng)目內(nèi)的十八處天然泉水，可以說這是一個最能代表泉城文化特色和景觀特色的區(qū)域，所以說，地王廣場將作為一個泉城人和外地人交流的場所，吸引那些外地游客和對泉城文化有著深厚情結(jié)的老市民。匯泉地王的落成將改寫金街區(qū)域的新篇章，它所承載的意義除了滿足人們的購物需求外，從某種意義上來說，還將肩負(fù)起提高城市形象的作用。
　　記：成功的商業(yè)地產(chǎn)將會帶給城市商業(yè)的發(fā)展，匯泉地王廣場的落成會對濟(jì)南商業(yè)發(fā)展帶來什么樣的影響？
　　楊：商業(yè)發(fā)展首先要與城市發(fā)展相一致，除此之外，商業(yè)發(fā)展還要對城市發(fā)展有所推動。匯泉地王廣場項(xiàng)目在檔次、業(yè)態(tài)定位上本著商圈共同繁榮的原則，填補(bǔ)市場空白，尤其是像餐飲、娛樂這些需要大體量、引導(dǎo)型較強(qiáng)的行業(yè)。
　　本著良性互動發(fā)展的原則，地王廣場項(xiàng)目將為泉城路商圈增添幾個特色第一，在商業(yè)功能上，休閑娛樂、餐飲和旅游三大功能會得到加強(qiáng)，尤其是旅游資源的整合，這樣泉城路商圈才能稱之為真正的城市商業(yè)中心，第二，在商業(yè)布局上，將形成以泉城路為核心的東西商業(yè)軸線與以縣西巷為核心的南北新興商業(yè)軸線兩大城市商業(yè)軸線，第三，在商業(yè)重心上隨著古城區(qū)的改造，尤其是大明湖、縣西巷的改造，商業(yè)重心將向古城區(qū)偏移，第四，在商業(yè)類型上，泉城路商圈將會形成大體量商場與特色商業(yè)街共同繁榮的景象。

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