雖然宏觀(guān)調(diào)控政策出臺(tái)了無(wú)數(shù)條。但房?jī)r(jià)仍然難止?jié)q勢(shì)。更多制度性和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控舉措注定效果不明顯。 　　自2003年之后，中央政府也開(kāi)始進(jìn)入了樓市的動(dòng)態(tài)調(diào)控階段，然而，一個(gè)極其尷尬的現(xiàn)實(shí)是，迄今為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有按照人們期望的那樣去發(fā)展。過(guò)去的6年中，關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)測(cè)被證明只是一個(gè)又一個(gè)的傳說(shuō)。
　　這個(gè)市場(chǎng)糾纏著太多的不確定因素：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱過(guò)冷、土地供應(yīng)政策的調(diào)整、貨幣政策的調(diào)整、購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠政策的調(diào)整等等，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，這都是些未知數(shù)。影響因素在地產(chǎn)市場(chǎng)之內(nèi)，又在地產(chǎn)市場(chǎng)之外。
　　2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控又一次在繼續(xù)著這個(gè)未知的變局，雖然它出臺(tái)了一些被號(hào)稱(chēng)為“有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控措施”，但在混亂的統(tǒng)汁數(shù)據(jù)中，恐怕還是不得不接受這樣的事實(shí)：行政調(diào)控像游戲浮在水面上的汽球，托起來(lái)，壓下去，壓下去，浮起來(lái)……
　　
　　宏調(diào)未了
　　
　　2008年至20lO年3年問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了所謂一波三折，2007年9月底的二套房貸首付及利率提高政策以及2008年的金融危機(jī)，導(dǎo)致整體市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，成交量萎縮，價(jià)格滯漲。但至2009年，隨著極度寬松貨幣政策和積極財(cái)政政策的出臺(tái)，依靠房地產(chǎn)保增長(zhǎng)的宏觀(guān)基調(diào)再次讓市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，土地成交量、投資額、銷(xiāo)售量及銷(xiāo)售價(jià)格都大幅飆升。
　　而正是由于2009年強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)刺激政策，各方對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格泡沫和通貨膨脹的憂(yōu)慮加強(qiáng)，亦更因?yàn)樽》繂?wèn)題已成為中國(guó)部分城市的社會(huì)矛盾集中點(diǎn)，終迎來(lái)了2010年一系列嚴(yán)厲的宏觀(guān)調(diào)控舉措。
　　根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事局主席任志強(qiáng)的統(tǒng)計(jì)，2010年1-8月，共出臺(tái)了國(guó)家與部委的政策調(diào)控文件17份，平均每個(gè)月3份多。而截至11月，2010年共出臺(tái)了15項(xiàng)主要的調(diào)控措施。
　　其中，4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，被稱(chēng)作“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策。接下來(lái)，從國(guó)四條、國(guó)十條到全面叫停銷(xiāo)售訂金，加強(qiáng)廉租房政策，再到規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等等，涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)、信貸、稅收、融資、購(gòu)買(mǎi)、保障等多個(gè)環(huán)節(jié)�！跋拶�(gòu)令”、“限囤令”不一而足。
　　調(diào)控舉措是全方位的，在產(chǎn)業(yè)鏈鏈條上，從地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商到投資者全部覆蓋，從供應(yīng)、生產(chǎn)和需求多端著力。而縱觀(guān)這諸多的調(diào)控手段，仍然主要集中于土地供應(yīng)政策和金融信貸政策，一為供應(yīng)，一為需求。在歷史的多次調(diào)控中，土地和資金這兩大閘門(mén)是政府最為慣常的調(diào)控手段。
　　而綜觀(guān)今年以來(lái)的調(diào)控目標(biāo)，則主要集中于“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”和“打擊投資投機(jī)性住房”。后者更是今年宏觀(guān)調(diào)控的主要目標(biāo)，關(guān)于非自住型購(gòu)房的各種限購(gòu)令措施之嚴(yán)厲，力度之大前所未有。
　　但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，調(diào)控卻難言有多大效果。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，全國(guó)新建房1－10月平均同比漲幅12.96％，二手房1－10月平均同比漲幅7.84％，在重點(diǎn)調(diào)控的“部分城市”如北京、上海、廣州、深圳、杭州等地，成交量雖有所萎縮，但房?jī)r(jià)漲幅同比和環(huán)比下降效果并不明顯。進(jìn)入11月，并出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象。
　　雖然有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，按照目前的CPI和PPI指數(shù)，下半年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅環(huán)比縮小，相當(dāng)于“遏制過(guò)快增長(zhǎng)”的政策調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但與居民收入增長(zhǎng)與CPI漲幅相比，這樣的效果難以讓人滿(mǎn)意。
　　這也有可能意味著，2010年的宏觀(guān)調(diào)控仍然是一個(gè)未了局，政策的連續(xù)性仍然會(huì)延續(xù)，包括正在熱議中的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，以及明年將可能持續(xù)的央行加息。
　　
　　供給和需求
　　
　　在目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，倘若宏調(diào)失措，也并不見(jiàn)奇。對(duì)于如何遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)問(wèn)題，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一就是究竟是通過(guò)加大供給還是抑制需求(主要指投資投機(jī)性需求)來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。
　　一方觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)的主要問(wèn)題在于供給不足，主要又是指土地供給不足導(dǎo)致的房屋供應(yīng)量不足，不但是商業(yè)用地供給不足，保障性住房用地供給亦不足，這又導(dǎo)致了產(chǎn)品短缺，價(jià)格自然上漲。在每次的宏觀(guān)調(diào)控之后，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，主要原因在于政策強(qiáng)壓之下，投資和開(kāi)工建設(shè)率下降，房屋供給減少，導(dǎo)致需求井噴。
　　土地原屬稀缺資源，而政府壟斷商品房建設(shè)土地供給更導(dǎo)致短缺，土地價(jià)格飛漲，土地價(jià)格的飛漲又被指為房?jī)r(jià)上漲的主要原因。
　　由于對(duì)18億畝耕地紅線(xiàn)的硬性指標(biāo)，城鎮(zhèn)國(guó)有土地的出讓權(quán)集中于地方政府之手，自2002年招拍掛制度出臺(tái)及2004年8月31日取消土地協(xié)議出讓之后，土地價(jià)格便一路上漲，而歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，2004年之后商品房?jī)r(jià)格進(jìn)人快速上漲的通道。
　　但現(xiàn)實(shí)的情況并不完全如此，一方面是招拍掛制度實(shí)施之后，土地的購(gòu)置量與之前相比，呈現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的情況。另一方面在土地供應(yīng)量同比下降之時(shí)，開(kāi)發(fā)商的囤地現(xiàn)象又在增加，根據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù)，截至5月底，全國(guó)共上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地3070宗，接近19萬(wàn)畝。其中，閑置土地2815宗，接近17萬(wàn)畝，分別占上報(bào)總宗數(shù)和面積超過(guò)90％。
　　隨著土地供應(yīng)閘門(mén)的收緊，土地價(jià)格不斷飛漲，造成土地價(jià)格不斷飛漲的原因，主要?jiǎng)t源自于地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。這不僅推高了對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，也造成成本的上升，推高了房?jī)r(jià)的上漲。盡管從供需關(guān)系上來(lái)說(shuō)，是需求決定了價(jià)格，而非成本決定。但從近年來(lái)的數(shù)據(jù)看，地價(jià)與房?jī)r(jià)二者不可分割，互相推動(dòng)。
　　在需求上，大概這樣的共識(shí)是已經(jīng)形成的：中國(guó)快速的城鎮(zhèn)化，使得大量人口涌進(jìn)大中型城市，對(duì)住房需求的劇增，必然會(huì)推高房?jī)r(jià)的上漲。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年底，全國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)到37.9％。中國(guó)人民大學(xué)人口研究所的預(yù)測(cè)顯示，預(yù)計(jì)到2029年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率將提高到65％，達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家城市化過(guò)程進(jìn)入穩(wěn)定期的水平。
　　根據(jù)這一預(yù)測(cè)，2029年全國(guó)人口將達(dá)到14.4億人。按發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均規(guī)模2.7人的水平計(jì)算，屆時(shí)的城鎮(zhèn)家庭數(shù)量將達(dá)到約3.47億戶(hù)，較目前增加1.32億戶(hù)，平均每年薪增660萬(wàn)戶(hù)。
　　而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2004年至2009年，全國(guó)每年的全部住房竣工套數(shù)為704萬(wàn)套(其中商品住房499萬(wàn)套)，每年的商品住房銷(xiāo)售套數(shù)為528萬(wàn)套。按目前商品住房建設(shè)水平，未來(lái)10年內(nèi)要充分滿(mǎn)足城市家庭需求并不樂(lè)觀(guān)。
　　但在需求中，又分為居住需求和投資需求，事實(shí)上，很難從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上分析屆住需求和投資需求的比例各占多少，但住房作為資產(chǎn)，在通貨膨脹的預(yù)期中，作為固定資產(chǎn)投資的保值增值空間無(wú)疑是可觀(guān)的。財(cái)富分配體制的不合理，投資需求的旺盛，導(dǎo)致投資需求擠壓居住需求的現(xiàn)象普遍。
　　加大供應(yīng)和抑制投資需求，正是此輪宏觀(guān)調(diào)控的著力之處。今年的供地指標(biāo)要 比去年10萬(wàn)公頃供地指標(biāo)增長(zhǎng)80％，達(dá)到18.5萬(wàn)公頃，其中保障性住房用地高達(dá)70％。而大部分的調(diào)控政策，都落在了抑制投資需求上
　　在供給和需求關(guān)系無(wú)法達(dá)到平衡之前，宏觀(guān)調(diào)控的效果看來(lái)仍然難以實(shí)現(xiàn)。政府與市場(chǎng)
　　每一次的宏觀(guān)調(diào)控出臺(tái)，都能引發(fā)行政干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相矛盾沖突的爭(zhēng)議。1998年取消福利分房，住房市場(chǎng)化改革之后，10年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府與市場(chǎng)的關(guān)系就從來(lái)沒(méi)有理順過(guò)。
　　時(shí)至今日，市場(chǎng)中的主體一再地呼吁主張政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。但由與中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制結(jié)構(gòu)性矛盾和住房需求的公共性質(zhì)，二者難以分離。住房市場(chǎng)化改革之初至2007年期間保障性住房體系的缺失，更導(dǎo)致商品房市場(chǎng)的矛盾愈為突出。
　　中國(guó)快速的城鎮(zhèn)化使得住房的商品市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)看漲，但問(wèn)題在于上漲速度是否過(guò)快，是否出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格的泡沫化，是否與居民收入增長(zhǎng)比例嚴(yán)重失調(diào)。
　　按照價(jià)格信號(hào)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)供需關(guān)系的原理，供不應(yīng)求價(jià)格上漲，供過(guò)于求或者價(jià)格泡沫，市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)整。但由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)分依賴(lài)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府的財(cái)政過(guò)分依賴(lài)于土地出讓金，這使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)又與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相連。
　　在樓市的調(diào)控中，雖然國(guó)土資源部公示了罔地黑名單，國(guó)土問(wèn)責(zé)風(fēng)勁吹，但由于這些閑置用地涉及地方政府的合同執(zhí)行問(wèn)題，打擊囤地也勢(shì)必會(huì)影響地方財(cái)政收入，所以其效果并不理想。開(kāi)發(fā)商與地方政府的利益結(jié)盟，使得這種治理一時(shí)難以被打破。
　　二套房貸基準(zhǔn)利率和執(zhí)行，開(kāi)發(fā)貸款的限制，銀行機(jī)構(gòu)也并不嚴(yán)格執(zhí)行，在多地，仍有二套房貸拿7折甚至更低的利率，開(kāi)發(fā)貸款的收閘看起來(lái)也并不完全收緊，央行三季度數(shù)據(jù)顯示開(kāi)發(fā)貸與去年相比，不減反增。
　　民怨導(dǎo)致政府強(qiáng)行使用行政手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，“限購(gòu)令”在某種程度上就足行政的強(qiáng)行干預(yù)，而某些地區(qū)對(duì)“價(jià)格漲幅”的硬性限定，則是一種計(jì)劃的手段。這形成了一種悖淪，政府不干預(yù)，市場(chǎng)價(jià)格的泡沫化將使經(jīng)濟(jì)和民生失損，但干預(yù)的邊界不清，又會(huì)使市場(chǎng)扭曲，問(wèn)題仍然無(wú)法解決。
　　雖然宏觀(guān)調(diào)控政策出臺(tái)了無(wú)數(shù)條，但房?jī)r(jià)仍然難止?jié)q勢(shì)，似乎又驗(yàn)證了市場(chǎng)規(guī)律的作用。保障性住房體系的不完善，義使得低收入群體得不到保障。更多制度性和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控舉措注定仍效果不明顯。

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