張寶全,文藝青年的海南涅?|張寶全 紅樹林酒店
發(fā)布時間:2020-03-18 來源: 感悟愛情 點擊:
第一次去海南時,張寶全從北京電影學(xué)院畢業(yè)沒多久。在海南,他只待了半年,收獲的不止是第一桶金。2004年,他最早地重新回到海南,連續(xù)開發(fā)多個地產(chǎn)項目。好似未卜先知,海南在2010年重新大熱時,張寶全已在這里布局成功。
在今典花園的辦公室,張寶全打開辦公桌旁的大音響,背景音樂縈繞耳畔;他養(yǎng)著幾只彩色的鳥兒,飛過涓涓流水旁的綠植,一派自然生機。窗外,樓宇相間,車來車往。
2010年1月,隨著海南房地產(chǎn)引發(fā)的熱潮,今典集團董事長張寶全在海南投資房地產(chǎn)的故事,不斷被媒體關(guān)注和好奇。
淘金
張寶全曾是一名文學(xué)青年,熱愛文學(xué),寫小說,出版過報告文學(xué)《強兵強將》,中篇小說集《啊,哈雷》、《火祭》等作品。
1976年,19歲的張寶全入伍當兵。1984年,隨軍上老山前線任戰(zhàn)地記者。四年后,他轉(zhuǎn)業(yè)到北京,騎著自行車,從東城跑到西城,和朋友做起了生意。
其中,一筆石油生意,讓張寶全和朋友賺了5萬元錢,他分得1.5萬元錢,在當上“萬元戶”就很牛的1980年代,這筆錢支持他到北京電影學(xué)院讀完了導(dǎo)演專業(yè)。
1992年畢業(yè)時,張寶全35歲,張寶全的老師謝飛,為籌拍《本命年》需70萬的“巨額”資金,到處找錢。想當導(dǎo)演,對一個雙手空空的年輕人來說,幾乎不可能。
最初,張寶全想著要是能夠掙到50萬,然后,再回來當電影導(dǎo)演,拍電影。“我想,老師拍部電影需要70萬,學(xué)生50萬應(yīng)該就夠了吧!”為了掙到這50萬,張寶全選擇了“下!苯(jīng)商。
當時,時值鄧小平南巡講話之后,掀起改革開放的新一輪高潮,深圳、海南進入創(chuàng)業(yè)熱潮中,人人爭當個體戶,爭相下海經(jīng)商,一片繁榮景象。深圳、?诘瘸鞘,成為市場經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡。
在這股全民熱潮中,張寶全南下第一站,先來到深圳。抬頭四望,他發(fā)現(xiàn)深圳并沒有想象中的那么多機會。他看見周圍的人都穿著皮鞋。看不到機會的他,選擇離開。
轉(zhuǎn)頭,繼續(xù)往南,來到海南。
海南讓他感覺,身邊有很多人還“光著腳”,也有人穿著“草鞋”。這讓他很興奮。站在海南的土地上,他覺得,似乎到處都是機會。
張寶全到海南不久,1992年10月4日,國務(wù)院批準,要在海南建立國家級旅游度假區(qū)――亞龍灣國家旅游度假區(qū),批準設(shè)立了?诒6悈^(qū)。炒賣地皮之風(fēng)一時興起。
當時,工商銀行下屬的一家企業(yè)認為張寶全善于管理和經(jīng)營,就委托他辦一個二級房地產(chǎn)開發(fā)公司,然后要求他一起合作開發(fā)。張寶全花了一星期時間,全部給辦完。
起初的生意經(jīng),非常簡單――先找好買家,再利用銀行的資金,找到上游的土地,轉(zhuǎn)手賣出,風(fēng)險很小。
張寶全說,那時他還是個“無名之輩”。他只聽聞過馮侖的故事,像老潘(潘石屹)、王石等著名地產(chǎn)商還沒有耳聞。
他注冊的安泰公司剛創(chuàng)立時,公司配套極其簡陋,從總經(jīng)理到掃地的,就他一個人。全公司最昂貴的辦公設(shè)備是一個286電腦。
張寶全普通話不好,也不會打字,他用這臺電腦熬夜學(xué)拼音,自己打出來了公司里的第一份“紅頭文件”。
并沒有太多從商經(jīng)驗的張寶全,牢記著經(jīng)濟學(xué)理論中講的道理:“不要把所有的雞蛋放在一個籃子里!”在投資房地產(chǎn)生意時,他同時注意到大量的糧食和貨物進出海南,便成立了一家海運公司,買了一些二手船,開展另外一項生意:海運。
后來的事實也證明,這個教條式的道理幫了他,在他房地產(chǎn)生意遇到經(jīng)營困境時,海運生意幫他分散了風(fēng)險。生動一課
從1992年底到1993年中旬,那半年時間,張寶全看著周圍的人,拿到一塊地,一天漲一個價,看著一個人從一無所有瞬間暴發(fā),看著一個人怎么成為富翁。又看著那些人,掙的錢越來越多,拿地的膽量越來越大,最后落水,變成負翁。
1992年開始的經(jīng)濟熱潮由于缺乏有效的宏觀調(diào)控機制,到了1993年的下半年。已經(jīng)出現(xiàn)極度過熱的現(xiàn)象,信貸規(guī)模急劇膨脹,物價飛漲。
不過,目睹當年海南的經(jīng)濟過熱現(xiàn)象,對張寶全來說,卻非常重要。張寶全比喻說:“這就像在當年部隊打仗一樣,打仗,解決的是生死問題;海南,解決的是經(jīng)營問題。其實,經(jīng)營的本質(zhì)就是規(guī)避風(fēng)險!
從海南“淘金”回來,凡事在做決定前,他常和公司員工講,“先不要告訴我你能掙多少錢。先告訴我有多大風(fēng)險。這些風(fēng)險,能不能平掉它,如果能,我才信你。”
在張寶全那里,海南的經(jīng)驗,已變成他的一個潛意識。他說,其實,商人還有很多天生的東西去促進創(chuàng)業(yè),這點和藝術(shù)家相似,也都很敏感,似乎能預(yù)感到要發(fā)生什么。
當年,為防止整個國民經(jīng)濟運行失控,1993年6月24日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》,采取緊縮政策,促使經(jīng)濟“軟著陸”。
經(jīng)濟整頓一開始,海南房地產(chǎn)熱浪就應(yīng)聲而落,數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離,遺留下大量荒蕪的閑置建設(shè)用地和銷售不出的空置商品房,留下遍地的爛尾樓。
張寶全說:“如果不考慮清楚風(fēng)險在哪里,就不要進去,進去,你怎么死都不知道。”張寶全因為當時并沒有很多錢,投資也非常謹慎。掙到一點錢,就趕緊收手,趕緊跑。即使別人能給他幾千畝地,他也沒有底氣去接。
這讓他在金融政策調(diào)控前,幸運地從海南撤離出來。
從海南離開后,海南進入經(jīng)濟的最低潮。這次目睹倒賣地皮的經(jīng)歷,對他觸動很大。以至于后來,做很多事情,都表現(xiàn)得很保守,不敢冒進。
保守的心態(tài)一直持續(xù)到現(xiàn)在,聽聞萬科等其他房地產(chǎn)公司都競相上市時,張寶全固執(zhí)地不愿意輕易地將自己的公司上市。
張寶全說,如果公司上市,他每年就要去拿地,要做報表。比如北京,樓面價已經(jīng)到1.5萬元,把房蓋好,按樓面價100%投資回報,得賣4萬。當一個房子賣4萬,一定會賣得很慢,要想賣到像白菜一樣,這個還需要5年時間,投資回報率也就在20%,利潤率更低。期間,再經(jīng)歷金融、政策的風(fēng)險,利潤低,抗擊風(fēng)險的能力就低。
“所以,為了上市而囤地打死他也不干!辈簧鲜校渴裁?他說:“我能算得清三年,算不清五年,不知道五年之后干什么!”
因為做藝術(shù),張寶全自認為敏感度很超前。海南的見聞讓他變得更加敏感和謹慎。
有時候,他更傾向于保守,即使在面臨創(chuàng)新的時刻。他說,創(chuàng)新沒有數(shù)據(jù),也沒有經(jīng)驗,創(chuàng)新是要對未來的趨勢和現(xiàn)實的經(jīng)驗,在這兩者之間做出準確的判斷。
當然,機遇也很重要!叭绻F(xiàn)在再讓我進入房地產(chǎn)業(yè),就是給我兩個腦袋,我也很難成功!
保守和要有判斷力,這是參與第一輪海南“淘金”后,張寶全獲得的財富。
回海南蓋房子
經(jīng)歷了1992年的海南房地產(chǎn)熱潮后,張寶全一直關(guān)注著海南這塊讓他起家的“熱土”。2004年,張寶全在“今典花 園”、“蘋果社區(qū)”等住宅項目開發(fā)成功后,重新進軍海南。
不過,這次張寶全去海南,不再是去炒地皮,他的思路發(fā)生了轉(zhuǎn)變,他要在重點旅游城市。做酒店式開發(fā),三亞是他選擇的其中一個看好的旅游城市。
2004年,張寶全在三亞亞龍灣海岸線上開發(fā)了第一座五星級度假酒店,2005年投入運營,8個月后就實現(xiàn)盈利。
海南的房地產(chǎn)市場也在發(fā)生著變化。2005年開始,國家實行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,2005年“國八條”,2006年“國六條”,海南省也建立廉租住房保障制度,進行經(jīng)濟適用住房的建設(shè),調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定房價。曾經(jīng)元氣大傷的海南房地產(chǎn)市場,開始出現(xiàn)緩慢地恢復(fù)性增長,房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資開始穩(wěn)步增長。
張寶全當時判斷,會展中心有著巨大的利潤空間,而中國還沒有非常好的硬件設(shè)施來承載高級會展的需求。
海南的房地產(chǎn)市場在逐步回暖。2007年,張寶全從21家競標單位中脫穎而出,又拿下三亞海棠灣的一塊土地,開發(fā)中國第一座七星級酒店。
2008年初,張寶全聽說三亞灣的一塊用作五星級酒店開發(fā)的土地要出讓,再次拿下,用來建造五星級“股權(quán)式”酒店――三亞灣紅樹林度假酒店,客房總量超過5000間。
張寶全要建的“股權(quán)式”酒店模式,其核心思路是酒店每間客房具有獨立產(chǎn)權(quán),對外出售,再通過補充協(xié)議把業(yè)主的產(chǎn)權(quán)化為股權(quán)組合成一個大經(jīng)營體,每位業(yè)主相當于酒店原始股東,享受長期分紅,同時享受全國紅樹林酒店體系交換入住等多項股東權(quán)益。
在這個創(chuàng)意生成時,誰也沒想到,張寶全“押寶”海南又押對了!
2010年1月4日,國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》,要重點發(fā)展建設(shè)海南國際旅游島。今后,海南還將承辦更多的國際體育賽事,而三亞灣紅樹林酒店配建有可供國際體育賽事比賽的場館,是目前三亞唯一具有體育功能的配套建設(shè)的高檔酒店,可以承辦NBA籃球、國際網(wǎng)球、國際排球等大型國際體育賽事。
投資三亞灣,是張寶全當時拿的最貴最大的一塊土地。
張寶全說,當時,三亞灣這塊地是海南拍賣的最高價,有400多畝。因為招標規(guī)定,這里只能做會展中心和酒店,它沒有配套住宅,拍賣時,拍賣不掉。
得知這塊地,張寶全果斷地拿下。“從我知道,到我拿下,一個月不到。”張寶全想的是,投資會展中心和酒店,沒有人要,他偏偏要這個,而且酒店開發(fā)用地比住宅開發(fā)用地價位低很多。
2008年底,張寶全將其他地方的土地統(tǒng)統(tǒng)放棄,包括北京的,專心做紅樹林股權(quán)式酒店全國連鎖開發(fā),經(jīng)營酒店。
現(xiàn)在,張寶全率先搶占了海南五灣中的海棠灣、三亞灣、亞龍灣、清水灣,奠定了在海南發(fā)展的基礎(chǔ)。
他相信自己的商業(yè)模式,也相信海南。
海南新一輪的投資熱,會不會變成美國的拉斯維加斯,或者是成為下一個迪拜?
張寶全認為,這一輪投資和1990年代的海南投資不一樣。當年是炒地皮,沒有幾個人蓋房子,國家出臺政策整頓,資金鏈一斷,就完了。這一次將海南定為國際旅游島引發(fā)的投資,不存在多大的泡沫,只是透支了幾年的房價,因為這些房子搶占了稀缺資源!安贿^,買我們房子的人,現(xiàn)在都賺了錢。”
張寶全自述
好心的落水者
1992、1993年的時候,落水的人多了。我知道的,當時,掙了兩三千萬的人,95%都完蛋了。
為什么呢?他們的錢不會閑在那里,都在地上。你想,他們能拿到兩三千萬,意味著他們的社會關(guān)系和能力很強。我那個時候可憐巴巴的,正因為這樣,你有壓力,不敢隨便拿地,甚至有幾千畝地給你,你拿不了,你沒有那個底氣。
其中有一個人就很慘,他就是開始倒賣一塊地掙了幾百萬,然后,又賺到了兩三千萬。賺錢以后,他就一回弄了幾千畝地。當時,坐車都坐奔馳,我那個時候開一輛切諾基。我們的同事都坐公共汽車和摩托車,坐摩托車最便宜,一塊錢,貴一點的三塊錢。跑工商局啊。
然后,他的幾千畝地,市場價格在看漲,他想給老家做點好事,老家就囤積點錢,割了一塊地給人家。結(jié)果,沒想到割完不久,“咣”掉下來了?h里的人找過來,又是公安又是檢察院的找過來。縣長也跑來,想到海南沾點光,好不容易貸了兩千萬,那個錢不得了了,結(jié)果,也跟著他掉進去了。一下掉進去,錢沒有了。
這在那個縣城是不得了的。結(jié)果,好心變壞事。那人給人家抓起來,挨了很多打。
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