【摘 要】隨著房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，在給房地產企業(yè)帶來巨大商機的同時，對其資金管理也提出了更高的要求，針對當前房地產資金管理在資金籌集階段、投放使用階段、資金回籠階段面臨的不同風險，文章提出要完善資金籌集模式、規(guī)范資金投放使用、加速資金有效流通，旨在為房地產資金風險防范與控制提供參考，推動房地產行業(yè)健康發(fā)展。
　　【關鍵詞】房地產；資金；風險；控制
　　作為房地產企業(yè)的生命線，資金管理對于房地產企業(yè)來說至關重要，但是隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，房地產資金管理也面臨著諸多的風險，這關乎房地產企業(yè)的生存和發(fā)展�；�于此，如何分析、識別當前房地產資金風險并制定相應的防范、控制措施，確保房地產資金在籌集、使用、回籠過程中處于一個安全的環(huán)境，對于房地產行業(yè)具有重大探討價值，也是目前房地產行業(yè)關注的關鍵議題。
　　一、當前房地產資金管理風險分析
　　1.房地產項目前期存在盲目融資、規(guī)劃不合理的風險
　　在當前房地產行業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，越來越多的企業(yè)開始進入到房地產“大蛋糕”的爭奪戰(zhàn)當中，但是在這看似一片繁榮的表面之下，實則是房地產項目在前期就會面臨資金融資、項目競投等問題，而在其中也存在相應的資金風險。首先是在資金籌集方面，作為典型的資金密集型企業(yè)，這就要求房地產企業(yè)在擁有強大的自有資金之外，必須進行相應的外部融資，但是就目前的房地產企業(yè)的融資方式而言，還相對比較單一，部分房地產企業(yè)只是依靠銀行貸款的方式進行融資，導致過度依賴銀行業(yè)，一旦出現(xiàn)銀行貸款中斷就會直接制約房地產企業(yè)的資金供應，就有可能給房地產資金管理帶來巨大的風險。其次是在項目規(guī)劃方面，在房地產行業(yè)的激烈競爭中，會導致部分房地產企業(yè)盲目融資、盲目參與項目競投，非理性的認為只要拿下項目就能夠獲得巨大利潤，最后卻發(fā)現(xiàn)融資成本過高、項目消化困難等問題，究其原因是房地產企業(yè)對自己的資金狀況缺少一個全面的盤點，同時對競投項目缺少可行性分析和經濟利潤評估，導致出現(xiàn)錯誤的投資決策，一旦房地產企業(yè)在某個項目競投上出現(xiàn)問題，都可能給企業(yè)帶來巨大乃至致命的損失。
　　2.資金投放使用時存在資金不足、內控不健全的風險
　　資金先行是房地產行業(yè)的一個典型特征，而在資金投放使用的過程中，如果不能很好地進行資金預算、做好資金安排，并且進行有效的資金使用成本控制，不僅加大了企業(yè)的負擔，也企業(yè)帶來相應的資金風險。首先，資金預算不合理導致房地產資金不足，由于房地產項目建設的復雜性，加上項目前期調研的有限性，在很大程度上會影響房地產項目預算的全面性和科學性，而且有些房地產企業(yè)在編制項目可行性方案或測算方案比較激進，對預算進一步壓縮，這就可能導致房地產項目的資金預算與實際支出存在較大出入，而一旦房地產企業(yè)沒有相應靈活的資金安排，就會直接影響項目的開發(fā)進度，進而直接給房地產企業(yè)帶來經濟損失。其次，在房地產項目建設的過程中，成本控制的效果也會影響項目的經濟效益以及資金安全。例如一些房地產企業(yè)在制定開發(fā)周期時不合理，制定目標成本也不盡科學，難以起到通過動態(tài)成本真正隨時監(jiān)控目標成本差異，資金成本偏高等不利于成本優(yōu)化的情況。再次，由于房地產項目開發(fā)的特殊性，部分企業(yè)追求“快進快出”，以追求項目開發(fā)速度為第一目標，而忽略了項目建設過程中設計、建安工程、甲供材料設備采購等環(huán)節(jié)的精細化成本控制，加上當前的成本控制更多只是停留在單純的建安成本核算層面，導致最后雖然項目建設順利完成，但是項目整體開發(fā)成本也相對較高。
　　3.資金回籠過程中存在沉淀嚴重、銷售競爭大的風險
　　不同階段房地產資金風險也有所不同，在房地產資金回籠階段也會受到政策法規(guī)、市場環(huán)境、營銷方式等影響，給房地產資金管理帶來相應的風險。
　　（1）國家經濟調控政策影響房地產資金回籠，盡管目前房地產行業(yè)仍然處于上升發(fā)展期，但是隨著國家各種限購、限價政策的提出，很大程度上影響了房地產經濟，特別是在當前房地產泡沫嚴重的情況下，國家的經濟調控政策會嚴重影響房地產行業(yè)發(fā)展，這對于房地產資金回籠提出了更高的挑戰(zhàn)。
　�。�2）房地產資金回流周期長、資金沉淀嚴重，根據相關統(tǒng)計分析，目前我國房地產行業(yè)資金回流時間一般在4年左右，資金回籠周期較長，加上資金回籠的形式基本是銷售、租賃，形式比較單一，導致很多房地產企業(yè)的資金投入并沒有轉化成企業(yè)的利潤，而是變成房屋庫存，容易造成較為嚴重的資金沉淀，影響房地產企業(yè)的資金流通。
　　（3）房地產銷售競爭大，營銷面臨行業(yè)內外諸多的挑戰(zhàn)，一旦房地產建成項目不能很好的銷售出去，房地產的資金回籠周期將會拉長、回籠難度會增大，給房地產企業(yè)的發(fā)展帶來阻礙。
　　二、加強房地產資金風險控制的對策
　　1.多元融資、合理規(guī)劃，完善房地產資金籌集模式
　　為了更好地規(guī)避房地產項目前期在融資、競投等方面的資金風險，房地產企業(yè)要拓寬自身的融資方式，合理規(guī)劃企業(yè)的發(fā)展方向。
　　（1）要形成多元融資方式，面對當前多種多樣的融資方式，房地產企業(yè)要根據自身情況和實際需要，選擇合適的、最佳的融資方式，并且通過制定融資計劃進行有效執(zhí)行，確保融資方式的可行性，比如為了更好地整合多方資源，降低獨自承擔的風險就可以采取合作開發(fā)模式；為了緩解企業(yè)的資金壓力、促進房地產資金的有效流動，可以采取房產項目融資模式�？梢哉f，不同形式的融資模式為房地產企業(yè)資金籌集提供了更多的可能性，也能夠規(guī)避過分依賴銀行貸款的資金風險。當然，在融資的過程中也要進行成本測算與風險分析，不能夠為了資金籌集而進行盲目融資。
　　（2）要進行合理規(guī)劃，一般來說，房地產建設項目的選擇是要有一定的方向，這和房地產企業(yè)本身的定位息息相關，所以房地產企業(yè)在參與競投前要對競投項目有一個全面調研，認真分析是否和企業(yè)的發(fā)展定位相符合，最大程度上實現(xiàn)競投項目與企業(yè)發(fā)展的一致性。
　　2.精準預算、加強內控，規(guī)范房地產資金投放使用

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