房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程項(xiàng)目管理分析研究
發(fā)布時(shí)間:2018-06-26 來源: 感悟愛情 點(diǎn)擊:
摘要:本文根據(jù)多年建筑工程實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn),從開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工以及三者協(xié)調(diào)管理和促進(jìn)等方面詳細(xì)分析闡述了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的建筑工程項(xiàng)目管理的實(shí)質(zhì)和涵義。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 建筑工程項(xiàng)目 項(xiàng)目管理 協(xié)調(diào) 平衡
1.前言
近年來,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要,它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長期,仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問題。
2.開發(fā)管理
開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理,也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。
開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力,建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程,以現(xiàn)代化的信息管理為依托,不斷開發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營,核心在于工程項(xiàng)目的開發(fā)過程,而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開發(fā)運(yùn)營過程中的具體要求。
3.規(guī)劃管理的重要涵義
規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的“兩套”專業(yè)化軟件,前者面向的是“管理”,后者面向的是“設(shè)計(jì)”。
規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切,規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn):
3.1開發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定,作為管理系統(tǒng)中輸入要件,在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估,適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整,并最終選擇設(shè)計(jì)方案。
3.2規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo),需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖,改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。
3.3提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都使用AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),因此需要根據(jù)上述原則,在已有國家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》,向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí),制定相應(yīng)措施,保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。
3.4通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn),規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng),與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示,同時(shí)可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較,進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。
3.5將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。審批通過的規(guī)劃圖(如控制性詳規(guī)等),可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料,為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程。
4.施工管理的重要性分析
所謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理,而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來確定。常見的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有:平行承發(fā)包模式(分別發(fā)包)、施工總承包模式(GC)、施工總承包管理模式(MC)、(設(shè)計(jì)加施工)承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM(Construction Management)承發(fā)包模式等。在我國,房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來進(jìn)行,即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成,要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目(建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議,負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度,其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位,以一個(gè)承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產(chǎn)組織方式,來進(jìn)行施工管理,直接指揮施工活動(dòng),在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng),一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接,且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo),開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用,即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查(包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施,開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。
5.建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理,顯然,如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此,協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系,并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容(部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中)。
房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高;但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來了很多問題。比如,設(shè)計(jì)者不了解施工工藝,從而使設(shè)計(jì)方案施工困難,影響項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度;或者施工單位經(jīng)驗(yàn)不足,不太懂建筑設(shè)計(jì),未能“按圖施工”。為了解決這類問題,工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法。因此,可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素:
5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者,開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上,即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論,集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。
5.2盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期,項(xiàng)目決策的成本很少,但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響,可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì),產(chǎn)生的效益也是如此。
5.3持續(xù)開展研究。一方面,可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究,充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。
6.結(jié)語
綜上所述,企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理,即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營,加強(qiáng)管理,并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn):
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[2] 呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2004.
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