國(guó)際麗都城調(diào)研報(bào)告

　第一部分：項(xiàng)目介紹 樓盤地址：靜安北京西路 718 號(hào) 項(xiàng)目占地：130000 平方米 建筑面積：270000 平方米 容納戶數(shù)：3200 戶 容積率：3.6 綠化率：40% 車位：810 樓層狀況：23 層高層 物業(yè)管理費(fèi)：4 元/平方米/月 1． 地理位置：

　國(guó)際麗都城地處北京西路、石門二路口，分三期開放（已全部銷售完畢）。每戶配 TEMPSTAR中央空調(diào)，德國(guó)威能壁掛式熱水爐。豪華會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)。國(guó)際麗都城位于南京西路商業(yè)圈的周邊，出行便利。交通：地鐵二號(hào)線、21、20、37、136。

　2.

　建筑風(fēng)格 麗都國(guó)際城―――――現(xiàn)代風(fēng)格的豪華建筑

　國(guó)際麗都城面臨北京西路，有一排不高的紅磚矮房，稱之為會(huì)所。在麗都城一期銷售之前就已竣工。會(huì)所古色古香，很像上海的老式洋房。就在會(huì)所的后面，在綠樹草坪間矗立著一棟棟豪華氣派的現(xiàn)代風(fēng)格的高樓，大樓外貼面磚，外觀呈淡黃顏色。住戶全部朝南，采光極好。走近大樓仰視，大樓高聳入云；遠(yuǎn)觀大樓，南向臥室全部封上進(jìn)口玻璃幕墻，豪華氣派。遠(yuǎn)觀近看，讓人心動(dòng)，令人感嘆。大到建筑與環(huán)境的融合，小到建筑線條走向及一磚一瓦的顏色搭配，無不顯示其用心。氣勢(shì)簡(jiǎn)潔而不簡(jiǎn)單，氣派而不張揚(yáng)，和諧有度的建筑比例配以精良高檔的外立面建材，使其堪稱該地段的一組標(biāo)志性建筑。

　3．項(xiàng)目背景：

　房產(chǎn)界精英聯(lián)袂的產(chǎn)物

　國(guó)際麗都城由靜安置業(yè)集團(tuán)投資開發(fā)，由上�，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司都市院負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)，擁有 1300 單元的麗都國(guó)際城是由享譽(yù)世界的ＢＥＬＴ ＣＯＬＬＩＮＳ（貝爾高林）憑藉４０多年的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和全球幾千個(gè)項(xiàng)目的成功心得負(fù)責(zé)環(huán)境設(shè)計(jì)，由享有盛譽(yù)的香港呂元祥建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)建筑立面設(shè)計(jì)，由聞名遐邇的第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理，由上海中瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司擔(dān)當(dāng)營(yíng)銷總代理�？梢哉f，國(guó)際麗都城是房產(chǎn)界精英聯(lián)袂的杰作。

　4．房型 主力房型

�。保玻捌椒矫鬃笥业亩�房二廳

　與前兩期不同的是，３月份推出的Ｇ棟東單元和西單元是清一色的二房二廳，有１５０套，均價(jià)１４０００元／平方米，毛坯房，每套總價(jià)１７０萬元左右。有１１５平方米－１２７平方米四種房型。細(xì)看樓層平面圖紙，每個(gè)單元四戶配置三部三菱電梯。

　每戶均是雙衛(wèi)，設(shè)備陽臺(tái)不計(jì)面積，套內(nèi)使用面積８０平方米左右，最高達(dá)８６平方米。

　Ｇ０４房：廳房使用過于局促

　轉(zhuǎn)角陽臺(tái)朝向不佳

�。牵埃卜浚弘p臥及廳全部朝南

　Ｇ０４房：

�。保保梗�８平米 ２房２廳

　此房型的特征是廳為東西狹長(zhǎng)橫向布局，這樣雖有利于南北兩臥室的通風(fēng)但可能會(huì)影響一天中除早晨外大部分時(shí)間的采光，同時(shí)整個(gè)廳的空間受到兩個(gè)臥室房門間的動(dòng)線的切割而影響了使用效率。加上廳的套內(nèi)面積２５平方米，其使用面積僅２０平方米出頭，該套房廳的使用會(huì)有過于局促之感。該房型的圓形轉(zhuǎn)角大陽臺(tái)面積形式極好但其朝向西北相當(dāng)可惜。主臥中有衣帽間和北面不計(jì)銷售面積的設(shè)備陽臺(tái)以及雙衛(wèi)生間全部有窗是該房型的幾個(gè)比較人性化的亮點(diǎn)。

�。牵埃卜浚�

�。保保罚�７平方米二房二廳

　同樣是二房二廳，０２房的總建筑面積還小于０４室，但是０２房由于沒有過道，其廳和房間的面積反而大于０４房。此為該房型相對(duì)０４房的優(yōu)點(diǎn)，另外該房型的最大亮點(diǎn)是雙臥及廳全部朝南，但缺陷也頗為明顯，整套房間通風(fēng)不佳以及次陽臺(tái)采光不足。

　第二部分：項(xiàng)目 SWOT 分析：

　1．

　優(yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì) 交通優(yōu)勢(shì) 無與倫比的地理位置。地處上海人傳統(tǒng)觀念中的“市中心頂級(jí)地段”，離南京西路距離僅百步之遙。而南京西路在上海的地位如同紐約的曼哈頓、東京的銀座、香港的中環(huán)、臺(tái)北的忠孝東路，都是世界聞名的商業(yè)街。停留在四季酒店、波特曼、錦滄文華、貴都、希爾頓等四星、五星級(jí)大酒店以及上海展覽中心。出入的是恒隆、中信泰富、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)組成的金三角商圈。游走在繁華的南京西路。鐘情于哈根達(dá)斯的濃香在舌尖慵懶的滑過。２００２至２００３年，上海辦公樓中最著名的莫過于嘉里中心，雖然租金最高，卻吸引了通用電氣等世界知名企業(yè)。綠色環(huán)境。與國(guó)際麗都城一路之隔的靜安區(qū)東８塊地塊原是前些時(shí)期上海人人皆知的“地產(chǎn)大王”周正毅旗下的農(nóng)凱集團(tuán)計(jì)劃開發(fā)的高級(jí)住宅地盤，目前這里將開發(fā)上海市中心最大規(guī)模的綠地上海體育公園。對(duì)于國(guó)際麗都城的業(yè)主而言，這無疑是令人振奮的巨大利好。

　2.劣勢(shì) 價(jià)位問題 （三期）開盤價(jià)：國(guó)際麗都城１４０００元/平方米（05 年 3 月）

　（二期）全裝修房開盤價(jià)：１６０００元/平方米 個(gè)人想法：南京西路ＣＢＤ實(shí)際上具有與淮海路ＣＢＤ在地段上的競(jìng)爭(zhēng)地位的話，加上麗都城邊上遠(yuǎn)大于太平橋綠地的上海體育公園綠地的建設(shè)，那么國(guó)際麗都城完全有理由

　與淮海路南測(cè)太平橋地區(qū)單價(jià)高達(dá)每平方米２００００－３００００元住宅樓盤相媲美。（現(xiàn)今國(guó)際麗都城價(jià)格已售 28000～32000）

　第三部分：目標(biāo)客戶群分類：

　一期、二期 1.

　多為中港臺(tái)及外籍人士 2.

　高級(jí)白領(lǐng)（月收入 10000 以上）

　購房者大多是做長(zhǎng)期投資或自住。這些樓盤的價(jià)格受政策影響不大，依然穩(wěn)步上漲。比較典型的樓盤———國(guó)際麗都城目前的平均成交單價(jià)已經(jīng)達(dá)到 31000 元/平方米。這一區(qū)域成交活躍的樓盤還有曼克頓豪庭(怡景苑)，該樓盤的品質(zhì)和服務(wù)一流，只是地段方面稍遜一籌，目前的成交單價(jià)在 22000 元/平方米，可以說是物有所值。

　特殊：（上海人買房實(shí)在是買個(gè)感覺，上海人特別看中地段、位置。只要地段、位置好，不用做廣告，不用代理商，房子也能賣掉。）

　第四部分：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1.

　靜安風(fēng)景苑（現(xiàn)今售完）

　 2.

　靜安豪情苑（只有 5 號(hào)樓未售完）

　價(jià)位 26500 第五部分：業(yè)主和市民的評(píng)論 1．

　名人（據(jù)調(diào)查：財(cái)經(jīng)頻道的郎閑評(píng) 30000/平方米購買了國(guó)際麗都城）。

　2．

　對(duì)物業(yè)的評(píng)論（3 位業(yè)主對(duì)物業(yè)的管理表示不滿）。

　3．

　 第六部分：調(diào)查結(jié)論：

　1．中心地段房產(chǎn)價(jià)格普遍較高。按揭貸款是廣大消費(fèi)者的必然選擇。

　2. 對(duì)月供的承受能力。

　按調(diào)查分析,消費(fèi)者所能承受的月供與上海市目前的人均收入完全不相符,這就要提醒房地產(chǎn)開發(fā)商,產(chǎn)品要與市場(chǎng)、消費(fèi)者的能力緊密的聯(lián)系起來。我們進(jìn)一步分析就會(huì)發(fā)現(xiàn),一套 280 萬元左右的房子,三成首期,20 年按揭,其月供正好在 8200 元左右。從某種意義上說,工資在 3500 元/月的工薪階層都是市場(chǎng)的潛在客戶群。

　3. 目前購房者擔(dān)憂的問題 調(diào)查顯示，有多數(shù)人認(rèn)為國(guó)際麗都城售價(jià)房?jī)r(jià)較高；還有少部的人認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)極不合理，房?jī)r(jià)非理性上漲。

　4.本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)依然是影響市民消費(fèi)的第一要素。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)規(guī)律顯示，一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格就是一平方米房?jī)r(jià)等于白領(lǐng)階層一個(gè)月的收入，由于上海市整體居民收入 3500 元/月，消費(fèi)者將購房?jī)r(jià)格作為首要考慮因素也在情理之中。因此在付款方式中“分期付款”、“銀行按揭”比較引人注目，是普通老百姓買房的主要渠道，而金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)積極推出切實(shí)可行、方便快捷的購房方式，同時(shí)應(yīng)根據(jù)客戶的不同消費(fèi)需求進(jìn)行消費(fèi)貸款的品種配套，以適合不同消費(fèi)群體的市場(chǎng)需要。

　5.誠(chéng)信與品牌將成為開發(fā)商角逐市場(chǎng)的法寶。誠(chéng)信是企業(yè)進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的一個(gè)必備要素，品牌更是一個(gè)企業(yè)知名度和美譽(yù)度的體現(xiàn)。令人欣喜的是，現(xiàn)在不少開發(fā)商已然認(rèn)識(shí)到誠(chéng)實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)的重要，鑄造精品樓盤是企業(yè)的發(fā)展之路。

　6. 許多消費(fèi)者都認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多弊端，如誤導(dǎo)性廣告、不按時(shí)交房、房地產(chǎn)中介混亂、物業(yè)管理差、交房時(shí)的套內(nèi)面積與買房時(shí)的面積存在較大差異。這就呼吁規(guī)范房地產(chǎn)商市場(chǎng)法律出臺(tái)，給消費(fèi)者一個(gè)強(qiáng)有力的保障。從一定意義上講，隨著最近中國(guó)政府出面整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作的深入開展和房地產(chǎn)業(yè)理性化程度的提高。房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)的行為將進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)將日趨完善，消費(fèi)環(huán)境將有效改善。開發(fā)商與購房者、中介機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者、物業(yè)公司與業(yè)主之間將建立起良好的互信合作關(guān)系。從而使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步走向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化。

　 在看到上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，我們也應(yīng)清楚的看到其存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，市中心區(qū)可利用的土地資源越來越稀缺，將會(huì)導(dǎo)致土地成本上漲；上海市居民收入不處于較高的水平，沒有足夠的有效需求支持房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。因此房地產(chǎn)商開發(fā)產(chǎn)品就必須高度重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)問題。在這種情況下，只能由產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)去適應(yīng)產(chǎn)品的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費(fèi)者去購買不適應(yīng)他們消費(fèi)水平和愛好的產(chǎn)品。

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