政府可能考慮推動(dòng)設(shè)立工業(yè)房地產(chǎn)基金

　除了本地工業(yè)管理公司騰飛（Ascendas）研究設(shè)立房地產(chǎn)基金以外，明年市面上可能還會(huì)出現(xiàn)另一個(gè)相信由政府推動(dòng)的工業(yè)房地產(chǎn)基金。

　隨著越來越多跨國公司選擇不自己買地建廠，改而向工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主租用工業(yè)廠房，政府據(jù)悉明年或考慮促成一個(gè)工業(yè)房地產(chǎn)信托的設(shè)立，把跨國公司原在本地?fù)碛械膹S房設(shè)施資產(chǎn)集于同個(gè)基金內(nèi)。

　消息人士對(duì)本報(bào)說，這個(gè)由經(jīng)發(fā)局提出的獻(xiàn)議，目前處于非常初步的探索階段，如果真的可行，最快相信也要等到明年中才能落實(shí)。

　由于涉及的資產(chǎn)主要是工業(yè)房地產(chǎn) 和工業(yè)地，所以我國最大的工業(yè)地“地主”裕廊集團(tuán)及它的子公司騰飛料將受邀參與。

　經(jīng)發(fā)局的消息來源透露，當(dāng)局不會(huì)是設(shè)立工業(yè)房地產(chǎn)基金的機(jī)構(gòu)，但或從旁協(xié)助，“我們嘗試鼓勵(lì)其他融資選擇”。他以時(shí)機(jī)尚未成熟為由，拒絕提供進(jìn)一步詳情。

　在引介外資方面，經(jīng)發(fā)局扮演舉足輕重的角色。然而，我國雖有良好的基礎(chǔ)建設(shè)、穩(wěn)定的政經(jīng)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，但資源有限、運(yùn)作成本高是不爭(zhēng)的事實(shí)，加上中國近期的崛起，經(jīng)濟(jì)局勢(shì)迅變，更令跨國企業(yè)舉棋不定，要求較短線的投資。

　跨國公司向政府相關(guān)當(dāng)局或私人投資者租用廠地，可減少持守該資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，并有隨時(shí)進(jìn)出我國市場(chǎng)的靈活性。畢竟，在工業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，工業(yè)建筑成本一般上比地皮來得昂貴。以樟宜商業(yè)園為例，一些跨國公司就不興建自己的廠房，而只是要有關(guān)的地皮，于是便找他人發(fā)展廠房，再向?qū)Ψ阶庥谩?/p>

　因此，據(jù)本報(bào)了解，經(jīng)發(fā)局將起催化作用，協(xié)助伙伴機(jī)構(gòu)如騰飛、裕廊集團(tuán)等研究適當(dāng)?shù)恼�策，為工業(yè)市場(chǎng)的興建與出租領(lǐng)域注入更多的活力。

　市場(chǎng)人士受訪時(shí)說，若我國推出工業(yè)房地產(chǎn)信托，好處將包括：一、允許公司把它們的房地產(chǎn)資產(chǎn)從資產(chǎn)負(fù)債表中除去，提高其經(jīng)濟(jì)增值（ EVA）。這已逐漸形成一種趨勢(shì)；二、該基金的回報(bào)率應(yīng)該會(huì)相當(dāng)高，尤其是那些有限期地契的房地產(chǎn)；三、如果租用者為跨國大企業(yè)，租金回報(bào)率預(yù)計(jì)頗具保障。

　不過，針對(duì)該信托的可行性，據(jù)悉還有一些課題值得商榷，如土地的地契、法定性及裕廊集團(tuán)地段的所有權(quán)等。此外，當(dāng)局有必要先設(shè)定準(zhǔn)則，確保有關(guān)的房地產(chǎn)達(dá)到擔(dān)保、租期、租金等各方面的條件需求，才可列入信托中。

　消息人士說，工業(yè)房地產(chǎn)信托可以是以政府為后盾的，同時(shí)不排除掛牌上市的可能。如果有這么一天，它應(yīng)該會(huì)受到投資機(jī)構(gòu)和公眾的歡迎。

　他認(rèn)為，最近的新茂商產(chǎn)信托（Singmall Property Trust）之所以胎死腹中，不是因?yàn)樵撔磐械慕Y(jié)構(gòu)有問題，而或許是行銷或宣傳活動(dòng)不理想。

　一名市場(chǎng)觀察家說，這樣的工業(yè)房地產(chǎn)信托概念，看來必須由政府提出，因?yàn)橹挥姓�府或政府相關(guān)機(jī)構(gòu)才有能力買回工業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)，個(gè)人投資者能做的是有限的。

　工業(yè)地產(chǎn)錢途無限

　海外資本將傾注工業(yè)地產(chǎn)

　 戴德梁行助理董事工業(yè)部主管鵬煦透露，戴德梁行正在給美國普洛斯公司、新加坡豐樹基金和另外兩家歐美公司進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的咨詢。其中新加坡豐樹基金合作正在談判，而普洛斯公司在上海一直有項(xiàng)目運(yùn)作，在深圳剛剛購買了一處 600 畝的工業(yè)用地。

　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事商業(yè)部總監(jiān)陳立民介紹，仲量聯(lián)行正在給 7 家海外投資機(jī)構(gòu)做中國的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢。這些合作的海外投資機(jī)構(gòu)委托仲量聯(lián)行代理，項(xiàng)目談判簽署后雙方分紅，并且仲量聯(lián)行參與建造廠房項(xiàng)目的管理。

　工業(yè)廠房如此受到青睞的主要原因是由于供求關(guān)系的影響。鵬煦分析，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)來說，中國的工業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)成本、人力資源、勞動(dòng)力相對(duì)有競(jìng)爭(zhēng)力。隨著國際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，如現(xiàn)在國際電信業(yè)飛速發(fā)展，給制造業(yè)帶來了很大的商機(jī)，外國把亞太總部移到中國，國際企業(yè)的進(jìn)入使中國產(chǎn)能大量提高。工業(yè)地產(chǎn)目前市場(chǎng)上的實(shí)際需要很大，可以說是供不應(yīng)求，特別是關(guān)內(nèi)，很多工業(yè)用地已經(jīng)不批廠房了。此外，也有一些有實(shí)力的商家買下廠房作為投資，這也使供求關(guān)系持續(xù)上升。目前中國工業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)上，只要有合適的廠房，無論價(jià)格高低都一定租得出去。

　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事商業(yè)部總監(jiān)陳立民認(rèn)為，海外投資機(jī)構(gòu)除了考慮地理因素，他們更多的是考慮政策因素，考慮什么時(shí)間有回報(bào)。

　以往中國鼓勵(lì)工業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)值沒有得到體現(xiàn)，2004 年國家使用宏觀調(diào)控手段，調(diào)控土地使用，8000 個(gè)項(xiàng)目遭到調(diào)查。2003 全國有 3763 個(gè)工

　業(yè)園區(qū)被減掉，而 2004 年就有 4813 個(gè)項(xiàng)目被減掉。土地供應(yīng)突然減少，每平方米土地值錢了，無論是賣或租，租金價(jià)格都提高了，形成了市場(chǎng)價(jià)，這時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)有了投資價(jià)值。在這種情況下，工業(yè)發(fā)展成熟的城市如上海、蘇州、北京、天津等成了工業(yè)投資大有可為之地。

　此外，投資廠房回報(bào)率極高也是一個(gè)重要原因。目前投資廠房的年回報(bào)率已經(jīng)高達(dá) 12%至 15%，一般七八年之內(nèi)就能收回成本，這相對(duì)于目前一般房地產(chǎn)投資的 5%至 10%的回報(bào)率來說，收益就顯得十分誘人。

　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事商業(yè)部總監(jiān)陳立民說，對(duì)海外投資機(jī)構(gòu)來說，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾，從 2002 年—2004 年，地產(chǎn)工業(yè)中外商投資了 50%，去年達(dá) 60 億美金，上海就達(dá)到 6.5 億美金，60%—70%投資在實(shí)業(yè)方面。

　 無限“錢”景

　上海在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面在全國領(lǐng)先，最引人注目的是上海建國中路的 “8號(hào)橋”。8 號(hào)橋是在原上海汽車制動(dòng)器廠 1.5 萬平方米舊工業(yè)廠房的基礎(chǔ)上建立起來的“時(shí)尚創(chuàng)作中心”。改造時(shí)完全保留了舊廠房的結(jié)構(gòu)，但又融入了全新的建筑文化理念。據(jù)介紹，上海市中心城區(qū)還留有不少五六十年代的工業(yè)建筑，如莫干山路就有不少舊廠房。有關(guān)人士指出，在城市改造中保留部分舊廠房進(jìn)行創(chuàng)意改造，可以形成城市的“盆地”，并營造獨(dú)特的城市景觀，發(fā)展邊緣產(chǎn)業(yè)。

　對(duì)于涉足中國工業(yè)地產(chǎn)的海外投資機(jī)構(gòu)來說，最成功的是新加坡投資的蘇州工業(yè)園區(qū)。

　蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府的重要合作項(xiàng)目，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司是園區(qū)的開發(fā)主體，由中新雙方財(cái)團(tuán)組成：中方財(cái)團(tuán)由中糧、中遠(yuǎn)、中化、華能等 14 家國

　內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)出資組建；新方財(cái)團(tuán)由新加坡政府控股公司、有實(shí)力的私人公司和一些著名跨國公司聯(lián)合組成。

　蘇州工業(yè)園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積 288 平方公里，下轄四個(gè)鎮(zhèn)，戶籍人口 25 萬，其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)完成后，這幾年的經(jīng)濟(jì)效益十分可觀。就拿 2004 年來說，全區(qū)共實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 503 億元，完成地方一般預(yù)算收入 29 億元，增長42%；進(jìn)出口總額達(dá) 281 億美元，其中出口 119 億美元，分別增長 96%和 99%；固定資產(chǎn)投資 282 億元，增長 39%，成為了國內(nèi)開發(fā)速度較快、協(xié)調(diào)發(fā)展較好、競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的開發(fā)區(qū)之一。

　東莞市莞太路和生文具批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)，曾經(jīng)是一個(gè)經(jīng)營了近三十年的電子公司的廠房，占地 2 萬 7 千多平方米，但已經(jīng)空置了差不多一年。不過由于地段比較優(yōu)越，吸引了不少商家與莞城區(qū)政府接觸，最后都由于業(yè)態(tài)不適合沒有最終達(dá)成意向。一家公司 2003 年 5 月開始進(jìn)行項(xiàng)目的整改，總體改造資金超過 1500 萬元。主要是重建了外立面，對(duì)內(nèi)部 60x20 米的廠房進(jìn)行了合理隔斷，重新裝修，同時(shí)整改了內(nèi)部交通、出入口、停車場(chǎng)，并在商業(yè)氛圍的營造上下了大力氣。從 2003 年 11 月開業(yè)至今，達(dá)到了收支平衡。據(jù)記者了解，這塊近 3 萬平方米的地，原來做廠房每平方米的租價(jià)不過 7 元左右，開發(fā)公司地產(chǎn)協(xié)議的租價(jià)是每平方米 10 元左右，而目前 C 館上面的寫字樓租價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米 18 元。當(dāng)然商鋪的價(jià)值還會(huì)更高。可以說，這是廠房轉(zhuǎn)型一個(gè)成功的實(shí)例。

　據(jù)悉，北京順義區(qū)的仁和鎮(zhèn)、李遂鎮(zhèn)、楊鎮(zhèn)、木林鎮(zhèn)也在進(jìn)行工業(yè)開發(fā)。投資商進(jìn)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的開發(fā)建設(shè)及出租經(jīng)營，4 個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)將建設(shè) 15萬平方米工業(yè)廠房，每個(gè)園區(qū)建設(shè)約 3 萬平方米。據(jù)專家分析，如對(duì)此處投資，預(yù)計(jì)投資回收期為 5-6 年，年投資利潤率達(dá) 18-20%。

　未知之?dāng)?shù)

　投資中國工業(yè)地產(chǎn)，不是哪個(gè)機(jī)構(gòu)都可進(jìn)入的，外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國不但需有適應(yīng)期，更需要有幾十個(gè)億的資金量。“海外投資機(jī)構(gòu)的資金來源一般是國外的基金或海外集資。”仲量聯(lián)行的陳立民說。

　陳立民強(qiáng)調(diào)，“因?yàn)橥顿Y物流設(shè)施需要承擔(dān)很大的空置率風(fēng)險(xiǎn)。在國外，一個(gè)物流設(shè)施必須在 5%的空置率下才能保持 10%的回報(bào)，如果空置率達(dá)到15%，利潤就全被淹沒掉了。而 15%的空置率只相當(dāng)于一年中有兩個(gè)月沒有找到客戶而已。所以，在這個(gè)行業(yè)里必須擁有強(qiáng)大的客戶資源才能保持贏利。而客戶群則是根據(jù)客戶需求、研發(fā)機(jī)構(gòu)和物業(yè)要求來定位的。” 海外投資機(jī)構(gòu)的運(yùn)營模式有兩種，一是對(duì)值開發(fā)，根據(jù)客戶需求制造廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶；二是代租收購，收購一些帶有租約好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。

　國內(nèi)目前大部分倉庫都是建于七八十年代，設(shè)施狀況與國際標(biāo)準(zhǔn)存在很大的差距，陳立民說：“現(xiàn)在國內(nèi)符合國際標(biāo)準(zhǔn)的倉庫只占 2%。”目前國內(nèi)倉庫的平均利用率只有 60%-70%，而國外一般能達(dá)到 90%。

　“工業(yè)地產(chǎn)資金投入大，投資回報(bào)周期長。海外投資機(jī)構(gòu)投資工業(yè)地產(chǎn)追求的是保值，收租時(shí)間 5 年、10 年、15 年不等。工業(yè)投資以長期租賃為主，國內(nèi) 5—10 年，國外為 10—15 年。他們的投資回報(bào)周期在 8—10 年。”陳立民說。

　戴德梁行的鵬煦認(rèn)為，海外投資機(jī)構(gòu)涉足內(nèi)地工業(yè)地產(chǎn)，目前還面臨著許多瓶頸。“各大工業(yè)區(qū)批租土地，有很多限制，比較歡迎制造業(yè)，但對(duì)于地價(jià)、投資密度、稅收要求，海外投資機(jī)構(gòu)不一定會(huì)滿足。就拿普洛斯與當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)合作來說，在上海領(lǐng)港合作，在天津與泰達(dá)合作。他們更看重的是普洛斯客戶網(wǎng)絡(luò)與管理。”

　目前很多的工業(yè)園區(qū)并不具備園區(qū)的基本要求和特征，有的僅僅圈起一片地、修了幾條路、搬進(jìn)了幾家企業(yè)，就打起了工業(yè)園區(qū)的招牌。工業(yè)園區(qū)的基本要求是達(dá)到“七通一平”，可實(shí)際上那些所謂的園區(qū)能達(dá)到“三通一平”就很不錯(cuò)了。“我們希望政府能夠制定一個(gè)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻，來防止園區(qū)建設(shè)的過多過濫。”一位業(yè)內(nèi)人士提出這樣的呼吁。

　對(duì)海外投資機(jī)構(gòu)涉足工業(yè)地產(chǎn)如何控制風(fēng)險(xiǎn)，陳立民認(rèn)為，在涉足具體的項(xiàng)目時(shí)，要做前期的調(diào)研，項(xiàng)目操作中執(zhí)行內(nèi)審機(jī)構(gòu)，進(jìn)行內(nèi)部評(píng)估。通過有效的內(nèi)部評(píng)估和外部調(diào)研減少風(fēng)險(xiǎn)。

　 資訊：

　工業(yè)地產(chǎn)

　工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物用途有較大的范圍。這樣的范圍通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等。工業(yè)房地產(chǎn)是由市場(chǎng)利益和環(huán)境驅(qū)動(dòng)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，具有專業(yè)性強(qiáng)、投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為 50 年

　 普洛斯－－“物流地產(chǎn)”啟航中國之旅

　一年前，在業(yè)界有“工業(yè)物流地產(chǎn)老大”之稱的美國普洛斯(Prologis)公司登陸中國，稱計(jì)劃今后 5 年在中國物流市場(chǎng)投資 20 億美元。這一舉措引起了人們的關(guān)注——

　 一年前，美國普洛斯公司攜帶著“物流地產(chǎn)”這個(gè)新概念登陸中國市場(chǎng)，開始了緊鑼密鼓的布陣。如今進(jìn)展如何？最近，我們采訪了美國普洛斯第一副總裁中國區(qū)董事總經(jīng)理梅志明和中國市場(chǎng)總監(jiān)盧利民。

　 問：請(qǐng)您向我們的讀者介紹一下普洛斯公司的概況，它在國際同行中的實(shí)力和信譽(yù)度如何？

　 答：普洛斯是在美國紐約證交所掛牌的上市公司，開發(fā)及管理超過 120 億美元的資產(chǎn)。作為全球最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，普洛斯總出租面積已超過 2300 萬平方米。而與其他房地產(chǎn)投資信托不同的是，普洛斯專注于物流地產(chǎn)的投資業(yè)務(wù)。

　 我們已與 4000 多家企業(yè)建立了良好的合作，其中全球 1000 強(qiáng)企業(yè)中有近一半是我們的客戶，如寶潔、通用汽車、聯(lián)合利華、HP 和全球四大物流公司等。如今，普洛斯為DHL 及其旗下的附屬機(jī)構(gòu)服務(wù)，延伸至 3 大洲 15 個(gè)市場(chǎng)的 22 個(gè)設(shè)施，使 DHL 網(wǎng)絡(luò)覆蓋了全球 220 多個(gè)國家和地區(qū)的 12 萬個(gè)速遞終端。從全球布局來看，北美、歐洲和亞洲都將是我們的業(yè)務(wù)重點(diǎn)。

　 問：普洛斯公司的到來給中國物流業(yè)引入了一個(gè)新概念 —— “ 物流地產(chǎn) ” ，請(qǐng)您給我們講解一下普洛斯 “ 物流地產(chǎn) ” 的投資模式和具體的操作方式？

　 答：普洛斯所謂的“物流地產(chǎn)”，就是由普洛斯先選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個(gè)資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理，他們的工作主要是提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。也就是說，普洛斯只是從事地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，而日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶或客戶制定的物流公司操作。

　 問：也就是說，普洛斯的本質(zhì)是地產(chǎn)商而非物流商。那么， “ 物流地產(chǎn) ” 模式的價(jià)

　值 在于什么呢？

　答：“物流地產(chǎn)”模式的價(jià)值就在于更有效地幫助客戶管理運(yùn)用資金、降低成本，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　 地產(chǎn)和物流設(shè)施占據(jù)了物流公司的很大一部分固定成本。而我們可以根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)、運(yùn)營與管理專用物流設(shè)施，而且準(zhǔn)備采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間與合適的地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施。為了不斷增加客戶的財(cái)務(wù)目標(biāo)，普洛斯還將采用收購的方式，將客戶目前擁有的物流配送設(shè)施購買回來，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回轉(zhuǎn)給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代物流設(shè)施。

　 通過普洛斯提供的收購與回租方案，不少物流公司削減了固定資產(chǎn)，將其主要精力放在核心業(yè)務(wù)上，因此提高了資產(chǎn)回報(bào)率，減少了企業(yè)負(fù)債率。普洛斯公司最近在北美用 16 億美元完成了一項(xiàng)收購。

　 問：聽說早在 7 1997 年普洛斯就開始對(duì)中國市場(chǎng)進(jìn)行考察。為什么選擇現(xiàn)在進(jìn)入中國市場(chǎng)？進(jìn)入中國市場(chǎng)的目的是什么？

　 答：普洛斯一直致力于創(chuàng)建一個(gè)全球性的物流配送網(wǎng)絡(luò)。中國市場(chǎng)是世界上潛力最大的區(qū)域市場(chǎng)，隨著普洛斯全球范圍業(yè)務(wù)的不斷拓展，普洛斯正在加速拓展在中國的投資范圍。

　 改革開放 20 多年來，中國的經(jīng)濟(jì)取得了長足的發(fā)展，特別是加入世貿(mào)組織后，中國經(jīng)濟(jì)已融入全球化進(jìn)程，物流業(yè)也取得了高速發(fā)展。近年來，我們?cè)絹碓礁杏X到物流和供應(yīng)鏈管理在中國已被提到一個(gè)很高的高度。很多企業(yè)都在考慮怎么降低成本，怎么提高效率。普洛斯覺得這是進(jìn)入中國市場(chǎng)的最好時(shí)機(jī)。

　 問：普洛斯進(jìn)入中國市場(chǎng)，是否遇到一些障礙？比如會(huì)不會(huì)由于文化上的差異產(chǎn)生沖突，會(huì)不會(huì)遇到客戶對(duì)一種全新運(yùn)作模式的抵觸？

　答：這些情況在創(chuàng)業(yè)初期總是難免的。但通過公司全體員工的不懈努力，“物流地產(chǎn)”投資模式還是很快贏得了眾多客戶的信任和認(rèn)可。普洛斯和中國企業(yè)完全可以通過合作各取所需，共同發(fā)展。因?yàn)橹袊�的不少物流企業(yè)在快速發(fā)展中取得了良好的業(yè)績，但是在物流園區(qū)的管理上也存在一些問題，同時(shí)有的物流企業(yè)也存在無法適應(yīng)現(xiàn)代物流

　市場(chǎng)配送要求的問題，而單靠自身的經(jīng)驗(yàn)又無法實(shí)現(xiàn)運(yùn)作模式上的重大突破。所以，我們準(zhǔn)備通過與中方合作，將我們成熟的運(yùn)作模式輸入中國物流市場(chǎng)，從而達(dá)到雙方共贏的目標(biāo)。

　 問：那么，普洛斯在中國的園區(qū)建設(shè)中取得了哪些實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展？下一步如何打算？

　答：這兩年，我們準(zhǔn)備先在重要戰(zhàn)略地區(qū)搭建物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，比如在上�？拷�海港、空港、陸港和工業(yè)區(qū)的地帶設(shè)置三四個(gè)點(diǎn)；然后在長三角、珠三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等沿海地帶布置；再從沿海向內(nèi)陸拓展，將隨著我們業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)的延伸推行我們一貫的服務(wù)。

　 普洛斯在上海已合作開發(fā)了上海西北物流園區(qū)。與蘇州物流園區(qū)的合資談判也已順利結(jié)束，我們準(zhǔn)備投資近 3 億美元的資金來發(fā)展這個(gè)園區(qū)。目前，普洛斯在蘇州興建的物流園憑借其優(yōu)越的位置與交通、高品質(zhì)的規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展支持理念與良好的發(fā)展環(huán)境，已成為成功的物流園區(qū)之一，蘇州工業(yè)園區(qū)建區(qū) 10 年已經(jīng)吸引了 1500 多家外商投資企業(yè)。最后，普洛斯公司及其合作伙伴正與當(dāng)?shù)卣�府合作，在蘇州物流園內(nèi)進(jìn)行第二次開發(fā)，根據(jù)不同客戶的需求，為該物流園提供普通倉儲(chǔ)、保稅倉儲(chǔ)與出口監(jiān)管倉儲(chǔ)等。最近，國家海關(guān)總署已批準(zhǔn)蘇州物流中心開展 B 型保稅物流中心試點(diǎn)運(yùn)作。物流中心是封閉的海關(guān)監(jiān)管區(qū)域，與現(xiàn)有的“直通點(diǎn)”連接，具備口岸功能。建立保稅物流中心將對(duì)提升蘇州工業(yè)園區(qū)乃至整個(gè)長三角地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有積極意義�？梢哉f，目前普洛斯的業(yè)務(wù)范圍從最初的上海市區(qū)拓展到了整個(gè)華東地區(qū)，業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的上升態(tài)勢(shì)。我們也已開始在廣州和深圳等地積極的籌備和規(guī)劃。下一步我們將進(jìn)入北京、天津等環(huán)渤海地區(qū)

　普洛斯的中國路 切入中國工業(yè)地 產(chǎn)市場(chǎng)難得契機(jī)

　緊縮銀根和嚴(yán)控土地，卻很可能為已在華潛行一年多的普洛斯切入中國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)難得的契機(jī)

　 盧利民終于決定在蘇州租房了，因?yàn)檎�天來往于上海與蘇州之間確實(shí)非常辛苦。

　去年普洛斯(Prologis)進(jìn)入中國之時(shí)，盧利民擔(dān)任中國市場(chǎng)總監(jiān)一職，現(xiàn)在他兼任蘇州普洛斯物流園開發(fā)有限公司的總經(jīng)理。這是普洛斯與蘇州物流中心有限公司合資的一家物流設(shè)施開發(fā)公司，在經(jīng)過一年左右的談判協(xié)商后，4 月 28 日雙方正式簽約。合資雙方各持 50％的股份，總投資 3 億美金，公司注冊(cè)資本 1 億美金，蘇州物流中心以現(xiàn)有的倉庫和土地形式入股。

　 蘇州物流中心總裁沈臻說：“合資公司在 5 月份正式開始運(yùn)行。”盧利民說：“我要準(zhǔn)備在這打持久戰(zhàn)了，今后 90％的精力都要放在蘇州這邊。”盧利民希望，能在一年多時(shí)間里把公司帶上正軌，解決好合資雙方的磨合，并把普洛斯的管理理念帶進(jìn)來。這也正是蘇州物流中心希望看到的，因?yàn)樗�瞄�?zhǔn)的是普洛斯的管理理念及其身后龐大的客戶群。

　 沿海先行

　 普洛斯創(chuàng)立于 1993 年，10 年間，當(dāng)時(shí) 3000 萬美元的啟動(dòng)資金已經(jīng)膨脹成 130億美元的固定資產(chǎn)，物流配送設(shè)施網(wǎng)絡(luò)遍布北美、歐洲和亞洲的 70 多個(gè)市場(chǎng)。目前普洛斯已開發(fā)及管理著超過 110 億美元資產(chǎn)，總出租面積已超過 2100 萬平米。

　 作為全球最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，這家美國公司專注于物流地產(chǎn)租賃服務(wù)。他們以各種方式拿地建成倉庫，然后轉(zhuǎn)租給客戶，之后再派出一個(gè)資產(chǎn)管理隊(duì)伍提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。普洛斯在投資物流設(shè)施時(shí)有三種模式：為客戶定制生產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)(批量生產(chǎn))、還有收購回租。

　 普洛斯在去年正式進(jìn)入中國時(shí)，曾引起業(yè)內(nèi)的一片驚呼。時(shí)任寶供物流中國區(qū)市場(chǎng)經(jīng)理的謝家濤說：“普洛斯來了！物流資產(chǎn)外包的理念也在中國登陸。而該公司的進(jìn)駐有可能打破現(xiàn)有的行業(yè)格局，為中小型的 3PL 企業(yè)注入新的活力。”

　 普洛斯在全球擁有超過 4000 家客戶，其中 460 多家名列世界 1000 強(qiáng)企業(yè)，而其中大部分客戶已經(jīng)在中國開始了他們新的發(fā)展旅程，普洛斯把住了中國市場(chǎng)的進(jìn)入時(shí)機(jī)，開始果斷出牌。事實(shí)上，普洛斯在中國一年多的潛行，所針對(duì)的客戶以及帶來的新鮮活力不僅是 3PL 企業(yè)，還有在中國日漸成熟的制造企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的零售企業(yè)。

　 在中國，普洛斯打算前兩年重點(diǎn)發(fā)展沿海地區(qū)，兩年后再進(jìn)一步向內(nèi)地發(fā)展，目標(biāo)是在整個(gè)中國鋪設(shè)完整的網(wǎng)絡(luò)。梅志明說：“不管客戶到哪里，只要有需求我們就可以提供服務(wù)。”普洛斯與上海西北物流園區(qū)的合作開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)簽下協(xié)議，梅志明

　表示，在廣州、深圳和北京的幾個(gè)點(diǎn)，年內(nèi)也都將有定論。

　 投資蘇州物流園區(qū)無疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手筆。這次投資開發(fā)的蘇州物流中心在蘇州工業(yè)園區(qū)的三期規(guī)劃里面，現(xiàn)有面積 0.5 平方公里，合資公司成立后將再增加開發(fā) 1 平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)在經(jīng)過 10 年的長足發(fā)展后，已經(jīng)成為中國國家級(jí)開發(fā)區(qū)中發(fā)展最快、投資環(huán)境最好、競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的開發(fā)區(qū)之一。

　 普洛斯中國區(qū)董事總經(jīng)理梅志明說：“其實(shí)蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)物流園不缺資金，也不缺客戶，但之前一直把重點(diǎn)放在發(fā)展工業(yè)上，所以要找專業(yè)的物流設(shè)施開發(fā)商合作。”沈臻在談到雙方的合作時(shí)說：“經(jīng)濟(jì)全球一體化，跨國公司面臨著如何來中國鋪設(shè)它的網(wǎng)絡(luò)的問題，而對(duì)于我們物流中心而言，問題是如何走出去。這正是我們各自企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的矛盾，而這矛盾通過雙方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)可以巧妙的化解掉。”

　 從地理區(qū)位上看，蘇州物流園區(qū)處在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，東面有昆山，西面有蘇州新區(qū)，南面還有吳江，距離上海也只有 80 公里，它剛好處在一個(gè)制造業(yè)發(fā)展成熟區(qū)域的中心。滬寧高速公路上的工業(yè)園區(qū)出口到蘇州物流園區(qū)只有 5 公里，而在交通干線方面，除了有東西向的滬寧高速外，還有南北向的蘇杭高速，這對(duì)蘇州物流園輻射華東地區(qū)具有很大的優(yōu)勢(shì)。

　 而除了考慮地理因素外，普洛斯在中國投資需要重點(diǎn)關(guān)注的是政策因素。蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)帶有中新兩國的合作背景，能夠從政府得到許多支持以保證園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。5 月 16 日，國務(wù)院副總理吳儀在蘇州會(huì)見了新加坡副總理李顯龍，這是在蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 10 周年之際中新兩國領(lǐng)導(dǎo)人的一次重要會(huì)面。兩位副總理在會(huì)面前后，都分別參觀了蘇州物流中心。蘇州物流中心背靠工業(yè)園區(qū)，在軟硬件功能和設(shè)施上往往先人一步。目前，物流園區(qū)內(nèi)新的物流辦公大樓已經(jīng)基本建成，屆時(shí)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的所有海關(guān)辦事機(jī)構(gòu)將全部入駐，其他政府職能部門也將入駐為物流園區(qū)提供一站式服務(wù)。物流園區(qū)可以提供保稅倉庫和出口監(jiān)管倉儲(chǔ)等功能。

　 5 年 20 億美金

　 工業(yè)地產(chǎn)資金投入大，投資回報(bào)周期長，梅志明說：“工業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)回報(bào)周期一般在 10 年左右。”一季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 9.8％，4 月底以來，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高燒不退迫使中央政府出手降溫以實(shí)現(xiàn)軟著陸，加強(qiáng)工業(yè)土地管理和緊縮銀根，就是其中最關(guān)鍵的兩帖藥，也確實(shí)引起了投資物流基礎(chǔ)設(shè)施的普遍不適反應(yīng)。

　外高橋保稅物流園區(qū)享有政策上的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，所以上海外高橋物流中心有限公司在做倉儲(chǔ)設(shè)施開發(fā)時(shí)，根本就不用擔(dān)心會(huì)沒有客戶租用，一期 4 萬平米的倉庫很多企業(yè)排著長隊(duì)準(zhǔn)備入駐。二期開發(fā)也已經(jīng)準(zhǔn)備動(dòng)工，但據(jù)公司職員透露，二期設(shè)施打算以出售為主，因?yàn)閭}儲(chǔ)設(shè)施的投入太大，公司希望加快資金回籠。帶有政府背景的開發(fā)公司尚且有資金上的憂慮，更何況是一般的中小企業(yè)呢。

　 而普洛斯這個(gè)洋和尚卻似乎能抗過敏。梅志明說：“銀根緊縮對(duì)于普洛斯來說是一件好事，因?yàn)檫@可以避免市場(chǎng)上一些對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的短期炒作行為。”在歐洲，5 年內(nèi)普洛斯投資了 50 億美金，在日本，每年 0.7 億美金，3 年共投資 2 億美金。而在中國，土地價(jià)格比較便宜，所以普洛斯把在中國能在 5 年內(nèi)投資 20 億美金看作是一個(gè)很大的目標(biāo)。而這些資金從哪里來？

　 普洛斯有三個(gè)主要資金來源。普洛斯是一家上市公司，可以在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資，也可以通過銀行貸款，普洛斯作為一家信托公司還擁有 80 億美金的管理基金。在中國前兩年的 2 億美金投入將由母公司提供，通過這 2 億美金可以再向銀行貸款 2億，之后會(huì)用受托的管理基金追加投資。普洛斯希望能在 5 年內(nèi)能投入 20 億美金，但能不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，“還要看中國整個(gè)市場(chǎng)有沒有那么多的需求和機(jī)會(huì)”。

　 國內(nèi)很多企業(yè)利用物流概念圈地，導(dǎo)致國家最近不斷出臺(tái)加強(qiáng)土地管理的政策。梅志明引述他在鄭州的經(jīng)歷稱，當(dāng)?shù)匾晃还賳T帶領(lǐng)商家參觀規(guī)劃中的 10 平方公里物流園，指著其中一片土地，說廣東有家企業(yè)在那里要了 2000 畝地，準(zhǔn)備開發(fā)成一個(gè)物流園，而事實(shí)上這家企業(yè)本身不是物流企業(yè)。梅志明表示，像普洛斯這樣大規(guī)模的專業(yè)開發(fā)公司，一般在短期內(nèi)一次性最多也就只能開發(fā) 300－400 畝地。他說：“土地審批嚴(yán)格，在短期內(nèi)對(duì)我們拿地是有一些麻煩，但從長遠(yuǎn)看我們也希望土地管得越嚴(yán)越好。”

　 機(jī)會(huì)也不是沒有，比如類似蘇州的合作項(xiàng)目，因?yàn)樗麄兪遣蝗蓖恋氐摹?/p>

　 命脈：客戶資源

　 梅志明更大的底氣，來自普洛斯的客戶群，全球四大物流公司租用普洛斯的物流設(shè)施總面積超過了 150 萬平米。

　 他一再強(qiáng)調(diào)：“工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)、住宅地產(chǎn)不一樣，這里沒有暴利。”因?yàn)橥顿Y物流設(shè)施需要承擔(dān)很大的空置率風(fēng)險(xiǎn)。在國外，一個(gè)物流設(shè)施必須在 5％的空置率下才能保持 10％的回報(bào)，如果空置率達(dá)到 15%，利潤就全被淹沒掉了。而 15％的空置

　率只相當(dāng)于一年中有兩個(gè)月沒有找到客戶而已。所以，在這個(gè)行業(yè)里必須擁有強(qiáng)大的客戶資源才能保持贏利。

　 目前國內(nèi)倉庫的平均利用率只有 60％－70％，而國外一般能達(dá)到 90％。國內(nèi)目前大部分倉庫都是建于七八十年代，設(shè)施狀況與國際標(biāo)準(zhǔn)存在很大的差距，梅志明說：“現(xiàn)在國內(nèi)符合國際標(biāo)準(zhǔn)的倉庫只占 2％。”

　 他把這看作是普洛斯在中國絕好的機(jī)會(huì)。在國外，各行業(yè)分工都非常清晰，往往都會(huì)把資金投在自己的核心業(yè)務(wù)上。第三方物流公司的核心業(yè)務(wù)是物流，在鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)、升級(jí)軟件系統(tǒng)和維護(hù)品牌等方面都需要大量的資金投入，不會(huì)過多投資于倉庫等基礎(chǔ)設(shè)施。如果物流設(shè)施的資金投入太大，就會(huì)影響其發(fā)展速度。這個(gè)規(guī)律在中國不應(yīng)該有例外。

　 他提醒企業(yè)必須好好算一筆帳。第三方物流公司在某個(gè)地方設(shè)點(diǎn)，因?yàn)樗�的客戶在那里。如果選擇自建倉庫，那會(huì)有兩種情況發(fā)生，一是過一段時(shí)間后發(fā)現(xiàn)倉庫不夠大需要擴(kuò)增；另一種情況是一兩年后客戶改變了，那倉庫的空置率就會(huì)很高。這兩種情況對(duì)于第三方物流公司都是相當(dāng)不利的。

　 然而中國企業(yè)很多還受傳統(tǒng)思想的制約，以末致財(cái)以本守之，非要掙個(gè)家大業(yè)大，什么都是自己的。梅志明說：“很多人在計(jì)算自建和租用哪個(gè)更合算時(shí)，只考慮自建一個(gè)平方成本再加利息，與一個(gè)平方的租金相比較，當(dāng)然是自建更便宜。但是企業(yè)在自建倉庫時(shí)往往要考慮到自身兩三年后的發(fā)展，所以在自建倉庫時(shí)就會(huì)留足發(fā)展空間，因?yàn)闆]有人愿意看到今年建成的倉庫明年就不夠用。”

　普洛斯公司投資 3 3 億美元建濱海新區(qū)物流配送中心

　以市委常委皮黔生為團(tuán)長的天津市代表團(tuán)連日來在美國進(jìn)行穿梭式招商活動(dòng)，取得了可喜的成果。5 月 3 日，代表團(tuán)與美國普洛斯公司簽署了投資 3 億美元

　建設(shè)濱海新區(qū)物流配送中心的合作項(xiàng)目。

　 普洛斯公司是世界最大的從事物流倉儲(chǔ)設(shè)施的開發(fā)商和服務(wù)商。根據(jù)協(xié)議，該公司將在三年內(nèi)投資 3 億美元在濱海新區(qū)開發(fā)國際水準(zhǔn)的物流和工業(yè)基地，一方面為新區(qū)現(xiàn)有的制造業(yè)客戶和物流企業(yè)提供物流配送的服務(wù)，另一方面，普洛斯還將憑借其強(qiáng)大的客戶網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)為天津引進(jìn)更多的國際知名企業(yè)。

　連日來，天津市代表團(tuán)在美國境內(nèi)進(jìn)行了高效率的招商活動(dòng)。在紐約參加了世界醫(yī)藥博覽會(huì)，與 200 多名業(yè)界人士進(jìn)行了座談；在波士頓與美國東部生物企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)總裁進(jìn)行了卓有成效的圓桌會(huì)議；在洛杉磯與美國環(huán)太平洋企業(yè)商會(huì)、美中工商協(xié)會(huì)進(jìn)行了廣泛的聯(lián)系，大力宣傳了濱海新區(qū)的投資環(huán)境，洽談了一批合作項(xiàng)目。

　 美國物流巨頭普洛斯打造中國沿海倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)

　 導(dǎo)讀-- 物流地產(chǎn)巨頭美國普洛斯計(jì)劃在未來 5-7 年內(nèi)，投資 20 億美元在中國打造沿海倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。

　一向在中國潛行的物流地產(chǎn)巨頭美國普洛斯突然發(fā)力。

　 普洛斯副總裁沈晉初昨日表示，普洛斯計(jì)劃在未來 5-7 年內(nèi)，投資 20 億美元在中國打造沿海倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。

　“我們非�？春弥袊�物流市場(chǎng)的前景”，沈晉初表示：“我們將會(huì)加大投資，中國是普洛斯在美國本土以外最大的投資地。”

　 在昨天舉行的普洛斯西北物流園區(qū)開工典禮上，沈晉初表示，普洛斯打造中國的物流倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)，正在沿海地區(qū)布點(diǎn)，一般在一線城市布 2 個(gè)點(diǎn)，上海考慮建設(shè) 5 個(gè)物流倉儲(chǔ)園區(qū)。

　 據(jù)了解，截至 2004 年底，普洛斯在上海、廣州和蘇州共投資了約 1.7 億美元，倉儲(chǔ)建成面積達(dá) 40 萬平方米。

　 工業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)利潤率比較低的行業(yè)，沈晉初表示，對(duì)于物流地產(chǎn)來說，只有不斷布點(diǎn)，形成一定規(guī)模的倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)后，才能維持一個(gè)比較穩(wěn)定的收益率。

　 作為全球最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商和服務(wù)商，普洛斯在北美、亞洲、歐洲等 70 個(gè)市場(chǎng)上擁有并管理著 1，972 處物流倉儲(chǔ)設(shè)施，共計(jì) 2700 萬平方米。

　 普洛斯客戶總監(jiān)楊松介紹說，在廣州和深圳還有項(xiàng)目正在談判。

　 目前，普洛斯在華東和華南地區(qū)均建立了物流園區(qū)，沿海戰(zhàn)略的下一步目標(biāo)是渤海灣經(jīng)濟(jì)圈。從今年開始，普洛斯將在京津地區(qū)實(shí)施大規(guī)模的投資計(jì)劃。

　 共同推進(jìn)物流發(fā)展聯(lián)席會(huì)議辦公室主任劉鍇指出，目前中國物流倉儲(chǔ)設(shè)施是過剩的，關(guān)鍵在于服務(wù)的質(zhì)量和技術(shù)水平與國際上相比差距太大，目前普洛斯大規(guī)模地投資物流倉儲(chǔ)設(shè)施，必然使得競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

　 自物流業(yè)開放以來，國際上的許多物流企業(yè)紛紛進(jìn)入中國，這對(duì)提高中國物流業(yè)的整體水平是有好處的。

　 據(jù)中國物資儲(chǔ)運(yùn)總公司和中國物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2004 年，中國儲(chǔ)運(yùn)業(yè)總收入增長 20%，高于 GDP 增長速度 10.5 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年中國倉儲(chǔ)業(yè)仍將繼續(xù)保持一個(gè)較高的發(fā)展水平。

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