歷史房價走勢篇一：香港房價歷史走勢圖和上海對比

香港房價歷史走勢圖和上海對比

香港一直被稱為亞洲金融中心，這是現(xiàn)代城市的最高榮譽，上海一直在模仿香港的模式發(fā)展，國際金融地位日益提高，近年東方明珠旁邊兩棟金融摩天大樓的落成，世博會的舉行以及A股國際版也準備推出，上海的和香港的城市地位現(xiàn)在幾乎不相上下了，這兩座國際化的大都市的房地產(chǎn)價格走勢圖：

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如下幾點值得大家深思：

1：香港的房價20年以來并沒有呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的態(tài)勢，在其中是一波三折，大起大落，其實投資任何“保值”資產(chǎn)（包括黃金包括房產(chǎn)包括美金包括礦山）用長遠的眼光來看到都是大起大落，只漲不跌是神話，只賺不賠是傳說！

2：香港的房價在1997年前走了好多年的牛市，是基于香港回歸“利好”的預(yù)期，因為內(nèi)地會全力以赴實現(xiàn)“香港明天會更好”的諾言，注定了最優(yōu)良的政策面支持，而投機客搶占先機，把房價提前給炒上去了，等這個利好出盡之后香港房產(chǎn)熊市隨即來臨，房價連續(xù)大跌6年之久才有微弱反彈，但反彈很微弱，隨之橫盤調(diào)整，最近幾年通貨膨脹，房價再次上漲，但離歷史高位還差之遠矣！ 3：香港房價從99年到03年的走勢和上海呈現(xiàn)明顯的負相關(guān)性；

4：上海10年的平均房價已經(jīng)翻了五倍，這種增長速度是古今中外歷史罕見的，太異常了！比當(dāng)年新興市場的香港漲的還猛烈，物極必反，隨后香港的房價走勢告訴了你結(jié)局！

5：一般來說，日本經(jīng)濟領(lǐng)先中國20年，香港經(jīng)濟領(lǐng)先內(nèi)地10年，上海的隨后的房價走勢可想而知！

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6：還有一張走勢圖我沒有拉上來，其實這張圖大家都再熟悉不過了，那就是3年前的A股大牛市，這種加速上攻的走勢是不是很相似？翻了N倍之后的結(jié)果呢？

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歷史房價走勢篇二：中國歷年平均房價

日期 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014(1-3月)

全國平均房價 人均月收入

874 716 950 781 1045 876 1235 1026 1368 1168 1520 1344 1900 1623 2280 1971 3800 2131 5034 2497 5377 2931 5791 3201 6237 3484 6595 3831 房價收入比

1.22 1.22 1.19 1.20 1.17 1.13 1.17 1.16 1.78 2.02 1.83 1.81 1.79 1.72

歷史房價走勢篇三：中國當(dāng)前房價走勢和分析

中國當(dāng)前房價走勢和分析

關(guān)于房地產(chǎn)市場的討論，是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟領(lǐng)域討論中問題最多、意見最不易統(tǒng)一的領(lǐng)域。鑒于此，筆者認為，目前要選擇從長期看來是正確的調(diào)控政策，必須先就討論中經(jīng)常出現(xiàn)的似是而非的觀點，從宏觀角度予以理論上的澄清。基于澄清后的正確認識，可以說調(diào)控房市的長期政策傾向本應(yīng)是清晰的、簡單的。

關(guān)于房價的長期與短期問題

媒體上經(jīng)常將上海、北京房價與香港比，認為中國房價將持續(xù)上漲。確實，如果看好中國經(jīng)濟持續(xù)高增長和再過20年經(jīng)濟總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經(jīng)濟在進一步提高全球化水平過程中城市化進程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然。由于土地資源有限，從長期看，房價會呈上漲的趨勢。

但是，也應(yīng)該看到，因為經(jīng)濟周期調(diào)整的原因、因為目前房地產(chǎn)市場尚未成熟，政策尚需不斷完善的因素、因為人口老齡化，城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房產(chǎn)逐漸增多的因素、或是宏觀政策出現(xiàn)重大失誤后的調(diào)整因素等等。由于諸多的不確定性，決定了在某個歷史時期，房價未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現(xiàn)在人們所預(yù)期的走勢。因此，投資房市特別是借錢進行投資，也許就會遭到嚴重損失，甚至是傾家蕩產(chǎn)。所以，討論房價問題，要防止輿論上將長期與短期問題的混淆。

關(guān)于民生與市場的問題

經(jīng)過近幾年對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的摸索，人們越來越清楚，居民住房問題不僅是個市場問題，也是個民生問題、社會政治問題。調(diào)控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權(quán)，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質(zhì)之外的一切住房，從宏觀經(jīng)濟變量間平衡的角度出發(fā)予以市場化調(diào)控。

因此，基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點，基于國民福利水平的提高是個漸進過程的特點，在調(diào)控中，只要是確保了宏觀經(jīng)濟的基本平衡，即使面對居民改善性住房及其他房價的上升，輿論上的引導(dǎo)，不能給居民購買改善性住房和大學(xué)生畢業(yè)沒幾年就可以按揭買房，以更高的期望值。同樣，在調(diào)控中，面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌關(guān)措，應(yīng)盡量由市場規(guī)律發(fā)生作用。因為只要宏觀經(jīng)濟保持了基本的平衡，短期內(nèi)房價出現(xiàn)較大幅度的漲跌，并不意味宏觀調(diào)控出了問題，需要研究解決的可能是一個不成熟房地產(chǎn)市場中的其他政策制度的問題。只有區(qū)分了民生與市場的關(guān)系問題，宏觀調(diào)控才有主動權(quán)，才有空間。

關(guān)于支柱產(chǎn)業(yè)與虛擬資產(chǎn)問題

毫無疑問，房地產(chǎn)市場已是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。盡管如此，我們也應(yīng)承認，

當(dāng)前的中國，買房既可作為消費，又可作為投資，這也是一個現(xiàn)實。因此，如果政策引導(dǎo)不當(dāng)，房價上漲預(yù)期較快，這時購房的投資、投機因素往往是大于消費因素，虛擬資產(chǎn)的特征會明顯突出。而在實際生活中，支柱產(chǎn)業(yè)因素與虛擬資產(chǎn)因素又是混合、同時存在的。虛擬資產(chǎn)因素往往又是宏觀經(jīng)濟周期過度波動的干擾因素。因此，基于宏觀調(diào)控的長期政策思考，第一，應(yīng)想盡辦法消除房市中虛擬資產(chǎn)因素對宏觀經(jīng)濟周期波動的負面影響；第二，即使作為支柱產(chǎn)業(yè)也不是鼓勵其做得越大越好，似乎一說支柱產(chǎn)業(yè)就不應(yīng)該在一定時期采取壓縮、限制其過快發(fā)展的政策。因此對一個支柱產(chǎn)業(yè)同樣應(yīng)在宏觀經(jīng)濟總量保持平衡的前提下，考慮其在增長與物價諸平衡間的取舍問題。特別是在當(dāng)今流動性過多、存在資產(chǎn)價格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調(diào)控房市的政策尚處摸索階段時，更要關(guān)注其虛擬資產(chǎn)因素對宏觀經(jīng)濟的負面影響。

在這方面，中國要吸取世界各國發(fā)展房地產(chǎn)市場中的經(jīng)驗與教訓(xùn)。凡是將房市作為消費市場的，一國經(jīng)濟周期波動就比較小，如德國、法國等。凡是將房市作為投資市場的，一國經(jīng)濟周期波動就比較大，如美國、日本、西班牙等�；�于此現(xiàn)實，"十七大"文件提出要提高老百姓的財產(chǎn)收入，應(yīng)鼓勵老百姓從投資實體經(jīng)濟中獲得更多的財產(chǎn)收入(資本回報)，而不是鼓勵老百姓從投資虛擬資產(chǎn)市場去獲得不穩(wěn)定的財產(chǎn)收入(靠資產(chǎn)價格上漲)。

關(guān)于跨期消費與信用膨脹的問題

美國金融危機后，使越來越多的人看清了，中國經(jīng)濟不可持續(xù)的問題之一，是結(jié)構(gòu)問題。集中反映諸多結(jié)構(gòu)問題的突出表現(xiàn)是"高儲蓄、低消費"的結(jié)構(gòu)問題。因此，擴大消費是當(dāng)今宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整中的核心內(nèi)容。由此出發(fā)，鼓勵居民利用金融功能進行跨期消費是題中之義。但是，跨期消費應(yīng)該不應(yīng)該有個"度"？"度"在哪里？這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的平衡角度進行思考。相對于房價的持續(xù)、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢，此時宏觀經(jīng)濟周期波動較大而出現(xiàn)利率水平的頻繁調(diào)整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現(xiàn)貸款償付風(fēng)險，或者出現(xiàn)信用膨脹的宏觀風(fēng)險。因此，從宏觀經(jīng)濟平衡增長出發(fā)，必須對跨期消費要有一個"度"的控制。既要允許跨期消費，又要防止信用過度膨脹。在這個方面，美國金融危機已提供了一個典型的反面教訓(xùn)。

基于以上四點宏觀思考，面對中國當(dāng)前房市調(diào)控中的一系列政策，有些政策在短期內(nèi)加以糾偏、調(diào)整有一定的難度，但從中長期看，必須毫不動搖予以明確堅持的原則是：

第一，對民生與市場問題，要有清晰的區(qū)別政策，不能含糊不清。在保民生的廉租房建設(shè)上，要把政策用足。從土地、資金供應(yīng)，到城市交通規(guī)劃、租金補貼等方面，政府應(yīng)予以充分的政策傾斜。只有在基本確保民生和社會穩(wěn)定之后，政府才能有充分的、更大的空間調(diào)控房市，才能在調(diào)控中減少各種顧慮。當(dāng)前，在加快廉租房建設(shè)的同時，應(yīng)逐步淡化遭人議論批評的、在民生和市場關(guān)系上容易含糊不清的經(jīng)濟適用房政策和其他一些"似民生"又"市場化"的政策。

第二，必須運用稅收、金融等手段，減弱房地產(chǎn)市場中的虛擬資產(chǎn)市場因素。這應(yīng)該是一個長期堅持的方針。為此，(1)應(yīng)該擴大國有控股企業(yè)資本分紅的范圍與比例，擴大國有控股企業(yè)(包括非上市企業(yè))國有股有計劃減持套現(xiàn)，在充實財政預(yù)算擴大居民消費、鼓勵居民私人投資替換國企投資的同時，減少國有大企業(yè)資金充裕--投資房市--賺錢--再擴大投資房市，不斷出現(xiàn)國企中標"地王"，助推虛擬資產(chǎn)市場膨脹和進一步惡化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象。(2)如果要真正鼓勵引進外資重點是引管理、引技術(shù)，提高引進外資的質(zhì)量與水平，應(yīng)盡快調(diào)整政策，不鼓勵甚至限制外資投資中國房地產(chǎn)行業(yè)，減弱其對中國經(jīng)濟周期波動的助推作用。(3)先易后難，通過稅收手段，加大對投資房而非自住房的擁房成本(包括物業(yè)稅)。

第三，只要是涉及金融放大功能的，一定要堅持一定的監(jiān)管限制政策。對居民改善性住房和第二套住房，要堅持嚴格的首付按揭制度。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要堅持嚴格的自有資本金制度。調(diào)控中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，不能把焦點僅僅集中在金融政策上。不能將調(diào)整購房首付比例作為像調(diào)整利率那樣，作為日常短期調(diào)控手段進行經(jīng)常性的調(diào)整，或者給予微觀企業(yè)一定的浮動自主權(quán)。除廉租房外，對居民購買、流通第二套房的界定統(tǒng)計、按揭首付、按揭利率、出售納稅等涉及投資的一系列行為予以法律意義上的硬約束，不能給予政府主管部門、微觀企業(yè)經(jīng)常變動的、市場性的調(diào)整。同時，當(dāng)前認為金融政策是決定房地產(chǎn)冷熱的輿論，是不正確的、危險的，要加(轉(zhuǎn) 載 于:www.huhawan.com 蒲 公英文 摘:歷史房價走勢)以正確引導(dǎo)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前我國國民經(jīng)濟中與其他相關(guān)行業(yè)一樣，是重要的支柱行業(yè)，但同樣要看到，這個支柱行業(yè)與其他相關(guān)支柱行業(yè)又有不同的虛擬資產(chǎn)意義上的行業(yè)因素。在影響經(jīng)濟周期的因素中，此行業(yè)發(fā)展的快或慢，有著與其他支柱行業(yè)相同的影響因素，又有著與其他支柱行業(yè)不同的影響因素。因此，越是在宏觀經(jīng)濟周期波動較大或者在周期的轉(zhuǎn)折關(guān)頭，越要警惕過分運用貨幣政策，防止貨幣政策助推、夸大房地產(chǎn)市場本身的虛擬資產(chǎn)市場的作用。金融活動的實質(zhì)是什么？是為社會跨期交易活動提供信用替代品，是在提供替代品的過程中引入信用的不確定性和風(fēng)險。一定意義上說，房地產(chǎn)市場是一個資產(chǎn)市場。正如在美國極負盛名的美國金融研究會主席富蘭克林·艾倫曾說過："當(dāng)資產(chǎn)價格由金融系統(tǒng)來確定時，可能就會產(chǎn)生泡沫"。因此，我們在運用金融功能支持房地產(chǎn)企業(yè)進行跨期生產(chǎn)，和支持居民跨期消費時，都不能僅僅看到其實體經(jīng)濟意義上的投資與消費的作用，而忽視其宏觀風(fēng)險。必須把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策之一的金融政策，置于經(jīng)濟增長與物價、經(jīng)濟增長與信用供給、國際收支平衡的最基本的長期考量中。

總之，只要在解決好房市中的民生問題，并將房市按消費品市場進行一定風(fēng)險度控制的制度約束，中國的房市自然會出現(xiàn)一個穩(wěn)定發(fā)展的走勢，政府的宏觀調(diào)控也不會因房市過度波動而帶來煩惱與被動。

但是，目前政策的調(diào)整也許會影響房地產(chǎn)行業(yè)，進而影響投資。對此，調(diào)整策略可采�。�1)堅持漸變、先易后難、逐步銜接的原則，用兩到三年的時間，把調(diào)控思路逐漸引導(dǎo)到以消費為導(dǎo)向的發(fā)展方向上。2)保持清醒認識，對于短期內(nèi)投資下降的問題，不應(yīng)采取簡單的飲鴆止渴政策，更不該遷就從長期看早應(yīng)解決的制度問題。我們應(yīng)盡快通過改革來實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟政策和投資消費政策協(xié)調(diào)發(fā)展，從而達到全社會和諧發(fā)展的大目標。

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