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談?wù)劮康禺a(chǎn)收入的確認(rèn)

發(fā)布時(shí)間:2019-08-20 來源: 歷史回眸 點(diǎn)擊:


  中圖分類號(hào):F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí):A 文章編號(hào):1009-4202(2012)07-000-01
  摘 要 本文首先介紹了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入確認(rèn)的一般定義和條件,然后根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn),對(duì)房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)條件進(jìn)行具體分析。
  關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 收入確認(rèn)
  房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的銷售,因其銷售、回款以及產(chǎn)品交付都與其他行業(yè)顯著不同,決定了其收入確認(rèn)核算的特殊性。如何準(zhǔn)確地確認(rèn)收入,是正確計(jì)量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的前提。本文從收入確認(rèn)的一般定義、條件出發(fā),結(jié)合行業(yè)特點(diǎn),闡述了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行收入確認(rèn)。
  房地產(chǎn)行業(yè)在過去的二十多年間發(fā)展迅猛,同時(shí),國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售的規(guī)管也越來越規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在應(yīng)對(duì)來自政策、市場(chǎng)、資金等諸多問題的同時(shí),都不可避免地在會(huì)計(jì)核算中遇到新的問題。如何把握會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì),準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)貙?duì)收入進(jìn)行確認(rèn)非常重要。筆者根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入確認(rèn)的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合自身工作經(jīng)歷,下面將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入會(huì)計(jì)核算談些粗淺的看法。
  在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,對(duì)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)做了如下定義:指企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。此外,還要求商品銷售收入同時(shí)滿足下列條件,才能予以確認(rèn):
  1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;
  2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制;
  3、收入的金額能夠可靠地計(jì)量;
  4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);
  5、相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。
  上述定義與條件是對(duì)收入確認(rèn)的原則性闡述。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,由于其產(chǎn)品投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng),產(chǎn)品驗(yàn)收合格、交付使用、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序比較多,再加上銷售方式不斷變化,使房地產(chǎn)企業(yè)銷售的會(huì)計(jì)處理與其他行業(yè)相比有著明顯的特點(diǎn),而準(zhǔn)則對(duì)收人確認(rèn)條件的一般性表述并沒有明確地概括出房地產(chǎn)行業(yè)的判斷標(biāo)準(zhǔn),使得財(cái)務(wù)人員在判定收入實(shí)現(xiàn)的條件上不易掌握。
  在現(xiàn)實(shí)操作中,很多房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)政策上采取下述方法確認(rèn)收入,即在房地產(chǎn)已竣工并經(jīng)綜合驗(yàn)收合格且面積已經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定,發(fā)出“入住通知書”,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發(fā)票后,確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入。
  該確認(rèn)收入的方法看似正確,但卻不夠嚴(yán)謹(jǐn),并不完全符合房地產(chǎn)產(chǎn)品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移的法律標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的房屋存在延期交付、面積誤差比絕對(duì)值超過3%、主體工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格等情況時(shí),買受人即可以行使單方面解除合同的權(quán)利。因此,這種確認(rèn)收入的方法尚存在一定的問題。
  正確地確認(rèn)房地產(chǎn)收入,應(yīng)當(dāng)是既滿足會(huì)計(jì)上對(duì)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn),也應(yīng)符合法律法規(guī)的規(guī)定。為了準(zhǔn)確的把握收入確認(rèn)的實(shí)質(zhì),我們不妨在準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的基礎(chǔ)上,從謹(jǐn)慎性原則出發(fā),按照房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行重新表述,具體化為以下五點(diǎn),可能會(huì)更加合適:
  1、工程已經(jīng)竣工并通過有關(guān)部門驗(yàn)收合格。通過有關(guān)部門驗(yàn)收,是指經(jīng)政府有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目核驗(yàn),并取得發(fā)放的“竣工備案表”。
  2、實(shí)際銷售面積符合合同規(guī)定。在實(shí)際操作中,實(shí)際銷售面積往往與合同規(guī)定的面積存在一定的差異,應(yīng)取得政府有關(guān)部門測(cè)繪后留存的面積測(cè)繪表,按實(shí)際測(cè)繪面積計(jì)算房屋總價(jià)。
  3、完成房屋交付手續(xù)或購(gòu)買方已接到書面交房通知,且購(gòu)買方在通知確定的交付使用時(shí)限結(jié)束后無正當(dāng)理由拒絕收房。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際交付時(shí)可能存在以下兩種情況:(1)業(yè)主方正常來公司辦理房屋交接手續(xù),填寫“房屋交接單”,憑業(yè)主方簽字確認(rèn)的房屋交接單確認(rèn)銷售收入;(2)業(yè)主沒來辦理房屋手續(xù),按銷售合同規(guī)定的送達(dá)方式送達(dá)后,業(yè)主在合同約定的時(shí)限內(nèi)未來辦理手續(xù)的,如按合同規(guī)定可以視同房屋已交付的,則確認(rèn)銷售收入。送達(dá)的確認(rèn)的方式可以采取以下幾種:(1)采取報(bào)紙公告的,留存報(bào)紙?jiān);?)采用郵遞方式的,留存快遞底單;郵局寄出的,留存郵局回執(zhí);(3)采用傳真、電話等其他方式的,應(yīng)留存錄音或傳真回執(zhí)等相應(yīng)的記錄或回單。
  4、履行了合同規(guī)定的義務(wù),且價(jià)款取得或確信可以取得。一般情況下,客戶一次性全額交情房款的,應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí),可辦理房屋交接手續(xù),確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);對(duì)于按合同約定分期付款的,則按合同約定的時(shí)點(diǎn)履行交接房手續(xù),在辦理房屋交接手續(xù)后,可以確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn);采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收到首付款及銀行按揭貸款之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
  5、成本能夠可靠的計(jì)量。成本可靠計(jì)量是指工程成本已結(jié)算完畢或雖未結(jié)算,但可以按確定的全部工程量進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)。
  以上具體化的收入確認(rèn)原則適用于房地產(chǎn)銷售的一般情形,即如果房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方,通常表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給了買方,企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售收入。
  對(duì)于某些特殊的銷售方式,也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后,所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬沒有轉(zhuǎn)移的情況。所以,我們?cè)谧裱鲜鲈瓌t確認(rèn)收入的同時(shí),對(duì)每一筆業(yè)務(wù)進(jìn)行核算時(shí),還應(yīng)其剖析實(shí)質(zhì),以確定能否確認(rèn)收入。例如以下兩種常見情況就屬于風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的:
 。1)合同存在重大不確定因素,例如,現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售,加速資金回籠,有時(shí)會(huì)在售房合同內(nèi)添加部分保障買方權(quán)益的條款:約定買方在達(dá)到特定條件下有退房選擇權(quán),或者是買方有權(quán)獲取房?jī)r(jià)下跌形成損失補(bǔ)償。在這種情況下,由于收入的確認(rèn)存在一定的不確定性,所以企業(yè)應(yīng)在這些不確定因素消失后才能確定收入。
 。2)房地產(chǎn)銷售后,賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入,比如,在銷售時(shí),與客戶簽訂一種附帶協(xié)議,承諾保證買方在特定時(shí)期內(nèi)獲得既定投資報(bào)酬等。在這種情況下,企業(yè)則應(yīng)分析交易的實(shí)質(zhì),以確定是作為銷售處理,還是作為融資、租賃或是利潤(rùn)分成處理。
  綜上所述,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)具有不同于其他企業(yè)的特殊性,其收入確認(rèn)的主觀性高于其他行業(yè),因此,應(yīng)以新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的五個(gè)條件為基本原則,結(jié)合房地產(chǎn)銷售不同形式的具體特點(diǎn),確定地產(chǎn)銷售確認(rèn)的具體標(biāo)準(zhǔn),從而避免因不同判斷形成不同結(jié)果而使會(huì)計(jì)信息失去可比性。
  參考文獻(xiàn):
  [1]財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫組.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解.2010.
  [2]李曙亮.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù).

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