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抑制房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)投機(jī)的措施

發(fā)布時(shí)間:2019-08-22 來源: 歷史回眸 點(diǎn)擊:


  摘 要:有市場就有投機(jī),適度的投機(jī)能夠活躍市場、調(diào)劑余缺、合理配置資源,投機(jī)過度將引發(fā)泡沫。開發(fā)環(huán)節(jié)的惡意炒作,人為制造緊張的供求態(tài)勢,嚴(yán)重干擾房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,已經(jīng)危及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。文章以降低投機(jī)收益率為根本,提出了抑制開發(fā)環(huán)節(jié)投機(jī)的措施。
  關(guān)鍵詞:限利潤 預(yù)售制度 預(yù)訂備案制度
  中圖分類號:F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
  文章編號:1004-4914(2008)01-007-02
  
  有市場就有投機(jī),適度的投機(jī)能夠活躍市場、調(diào)劑余缺、合理配置資源,投機(jī)過度將引發(fā)泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的投機(jī)主要有四種,一是“炒地皮”,許多好地塊在進(jìn)入完全開發(fā)之前大多經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手,土地價(jià)格被人為放大,并隨著建安成本被轉(zhuǎn)移到房價(jià)中。二是開發(fā)商假按揭來推遲房屋實(shí)際銷售時(shí)間,既套取銀行利差,又賺取銷售利差。三是開發(fā)商投機(jī)在價(jià)格上升過程中,采用放慢建設(shè)速度或上市速度,推遲房屋上市時(shí)間或虛假銷售,獲取銷售時(shí)差帶來的利差。四是“炒房號”,各地房地產(chǎn)市場普遍存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或內(nèi)部人員、中介公司、炒房人“炒房號”抬高房價(jià)、賺取差價(jià)的現(xiàn)象。只要合同尚未交由房地產(chǎn)交易登記中心備案,開發(fā)商和投機(jī)者都有辦法應(yīng)對。
  開發(fā)環(huán)節(jié)的惡意炒作,不斷地制造緊張的供求態(tài)勢,一方面使房價(jià)不斷創(chuàng)出歷史新高,一方面培植鞏固市民房價(jià)上漲的預(yù)期心理,形成消費(fèi)者恐慌。投機(jī)者瘋狂投機(jī)的市場格局,房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展,已經(jīng)危及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。
  投機(jī)參與者的數(shù)量多少和投機(jī)資金量的大小取決于預(yù)期收益率的高低。預(yù)期收益率是左右人們投機(jī)與否的關(guān)鍵,買賣收益率的高低是房地產(chǎn)投機(jī)行為延續(xù)的動(dòng)力大小。抑制投機(jī)行為的關(guān)鍵是降低投機(jī)收益率,消除投機(jī)所帶來的利差。基于此,筆者提出以下措施抑制開發(fā)環(huán)節(jié)的投機(jī)。
  
  一、實(shí)施帶施工圖設(shè)計(jì)限開發(fā)利潤出讓土地的政策
  
  在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上,設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé),工程施工由建筑企業(yè)負(fù)責(zé),開發(fā)商所扮演的只是一個(gè)“中間人”的角色。中國社科院有關(guān)專家的研究表明,盡管開發(fā)商只是一個(gè)資源整合者,但在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈條中,它卻攫取了高達(dá)90%的利潤,包括建筑施工企業(yè)在內(nèi)的環(huán)節(jié),只得到了利潤的10%,這種利益分配方式是嚴(yán)重畸形的。①在利潤率存在差異的情況下,受利益驅(qū)動(dòng),低利潤率部門的資本必然向高利潤率部門轉(zhuǎn)移,結(jié)果是越來越多的投機(jī)者、投機(jī)資金介入到房地產(chǎn)業(yè)中。房地產(chǎn)業(yè)的這種經(jīng)營狀況越來越偏離“等量資本獲得等量報(bào)酬”規(guī)律。合理有序的資本流動(dòng)有利于資源的最佳配置,有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和提高資源配置效率,而盲目無序的資本流動(dòng)則會(huì)導(dǎo)致市場的混亂和資源的浪費(fèi)。因此,應(yīng)實(shí)施“帶施工圖設(shè)計(jì)限利潤出讓土地的政策”來杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為。
  帶施工圖設(shè)計(jì)限開發(fā)利潤出讓土地的政策是指政府首先委托相關(guān)部門對競拍地塊進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo);然后以中標(biāo)的建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)開發(fā)建設(shè)單位。參加競標(biāo)的開發(fā)商,必須以中標(biāo)的建筑設(shè)計(jì)方案為依據(jù)提供競拍地塊的施工圖設(shè)計(jì)。其次,相關(guān)部門核定開發(fā)成本,確定合理的開發(fā)利潤,限定住宅銷售價(jià)格,進(jìn)行土地招標(biāo)。最后,管理部門與中標(biāo)單位簽訂土地出讓合同和限價(jià)銷售合同。建筑設(shè)計(jì)方案費(fèi)由中標(biāo)單位支付。
  施工圖設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)的最后階段。施工圖設(shè)計(jì)的主要任務(wù)是滿足施工要求,施工圖設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容包括:確定全部工程尺寸和用料,繪制建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備等全部施工圖紙,編制工程說明書、結(jié)構(gòu)計(jì)算書和預(yù)算書等。施工圖設(shè)計(jì)所包括的圖紙及設(shè)計(jì)文件有:(1)建筑總平面;(2)各層建筑平面、各個(gè)立面及必要的剖面;(3)建筑構(gòu)造節(jié)點(diǎn)詳圖;(4)各工種相應(yīng)配套的施工圖;(5)建筑、結(jié)構(gòu)及設(shè)備等的說明書;(6)結(jié)構(gòu)及設(shè)備的計(jì)算書;(7)工程預(yù)算書。
  房地產(chǎn)的成本主要由四部分構(gòu)成:土地價(jià)值、建筑成本、稅費(fèi)、開發(fā)商的利潤。售房時(shí)的土地價(jià)值應(yīng)等于開發(fā)商取得土地時(shí)的土地成本和已支付土地成本的利息之和;建設(shè)成本是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙與工程施工情況確定的建筑造價(jià);稅費(fèi)則按現(xiàn)行的稅率進(jìn)行計(jì)算;剩余的一項(xiàng)未知數(shù)就是開發(fā)商的利潤。限利潤是指:政府科學(xué)地核定建筑成本,計(jì)算稅費(fèi),核定一個(gè)相對合理的利潤率,限定住宅銷售價(jià)格,進(jìn)行土地招拍掛。限利潤房在實(shí)施中面向所有消費(fèi)者銷售,對國民不設(shè)置任何購買障礙。對人均建筑面積超標(biāo)的居民和家庭可以征收累進(jìn)財(cái)產(chǎn)保有稅,以引導(dǎo)居民合理消費(fèi)打擊投機(jī)。
  限利潤在一個(gè)正常的市場經(jīng)濟(jì)體中,肯定是一個(gè)非正常的手段,但合理科學(xué)地控制壟斷性行業(yè)的利潤率是保障社會(huì)資源合理配置、資本合理流動(dòng)及該行業(yè)健康發(fā)展的需要。這種方法的好處是:政府可以通過控制房價(jià),把開發(fā)商的利潤控制在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi),既抑制了房地產(chǎn)投機(jī),又降低了開發(fā)商利潤率;既促進(jìn)資本的流動(dòng),又避免了流動(dòng)的盲目性。在保證開發(fā)商有利可圖的同時(shí),有效地剔除了房地產(chǎn)行業(yè)中的暴利因子,既避免暴利行業(yè)對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的沖突,又有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
  
  二、取消預(yù)售制度
  
  我國香港特區(qū)的商品房預(yù)售制度稱作“賣樓花”。②其實(shí)質(zhì)是房屋的期貨買賣, 買賣的是一張房屋期貨合約。③我國內(nèi)地1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,建立了預(yù)售許可制度,并對預(yù)售條件、監(jiān)管做出了原則性規(guī)定。2001年8月15日修改的《城市商品房預(yù)售制度管理辦法》規(guī)定了預(yù)售的條件。商品房預(yù)售制度在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展的同時(shí),也把消費(fèi)者的權(quán)益裸露在開發(fā)商手中。在我國目前的房地產(chǎn)市場行情下,如果開發(fā)商拿業(yè)主的錢蓋樓,將不用付任何成本,無資金壓力地囤房待售、抬高房價(jià)。如果利用借貸資本開發(fā),房屋銷售延后一天就得支付一天的利息,面對資金壓力大多開發(fā)商就會(huì)慎重考慮是惜盤捂售,還是盡快銷售樓盤,借貸成本的存在能夠在一定程度上阻止開發(fā)商對房價(jià)上漲推波助瀾。允許預(yù)售實(shí)際上是為開發(fā)商提供了無成本囤房投機(jī)的機(jī)會(huì),也默認(rèn)開發(fā)商無償使用購房者的資金提高開發(fā)利潤率。同時(shí)預(yù)售資金的監(jiān)管主體沒有確定,消費(fèi)者的利益沒有保障。我國的房地產(chǎn)業(yè)已完成了其資本的原始積累,不再需要國家的全力扶持,為杜絕開發(fā)階段的投機(jī)炒作,制止開發(fā)商哄抬房價(jià),保護(hù)消費(fèi)者利益,維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,應(yīng)取消商品房預(yù)售制度。
  
  三、建立房號預(yù)訂備案制度,打擊違規(guī)期房投機(jī)
  
  一是開發(fā)商進(jìn)行房號預(yù)訂之前要辦理商品房房號預(yù)訂許可證,要將所有待售商品房信息(詳細(xì)到每套的房號、樓層、朝向、面積等)輸入系統(tǒng),同時(shí)編制與房號對應(yīng)的房號預(yù)訂編碼。二是以媒體公示房號預(yù)訂時(shí)間、房源數(shù)目以及房號預(yù)訂編碼與房號的對應(yīng)關(guān)系。三是房號預(yù)訂編碼要大于房源數(shù)目,即房號預(yù)訂編碼的數(shù)量要超過房源數(shù)量的20%~30%,以避免名義退號實(shí)際炒號的投機(jī)行為,也就是說如有退號者,不得重新放號,而是按超過房源數(shù)量的房號預(yù)訂編碼依此替補(bǔ)。四是預(yù)訂房號時(shí)進(jìn)行選房,房號預(yù)訂編碼、房號、持號人姓名和身份證號碼要一一對應(yīng),不得更改,以防止工作人員違規(guī)炒號。五是對房號預(yù)訂結(jié)果登記備案。六是房號預(yù)訂信息系統(tǒng)與預(yù)售管理信息系統(tǒng)接軌,以保證房號預(yù)訂編碼、房號、持號人姓名與預(yù)售合同或銷售合同中的購房者一一對應(yīng)。這種一致意味著,房號預(yù)訂者、預(yù)售購房合同、預(yù)售登記以及最后的產(chǎn)權(quán)證中的購房者必須是同一人,確保在這期間房屋沒有被私下轉(zhuǎn)讓。通過建立和完善房號預(yù)訂備案制度,嚴(yán)格控制“售前環(huán)節(jié)”,能夠杜絕非法“炒號”等投機(jī)行為。
  
  四、實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)貸款利率政策,抑制開發(fā)環(huán)節(jié)的投機(jī)

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