中國房地產(chǎn)泡沫凸顯,物業(yè)稅正成為時(shí)下熱點(diǎn)問題,“房產(chǎn)大蛋糕”的再一次重新分配似乎已經(jīng)迫在眉睫。 　　與以往“一邊倒”的改革舉措不同,物業(yè)稅從名詞解釋上就存有糾結(jié)。主張征的一方強(qiáng)調(diào)名詞解釋的上半段:
　　――目前,世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅,并以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例,物業(yè)稅多屬于地方稅,是國家財(cái)政穩(wěn)定而重要的來源。
　　他們認(rèn)為:既然世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅,我們當(dāng)然應(yīng)該馬上接軌。更何況,眼下的房價(jià)已經(jīng)高得一塌糊涂,征了物業(yè)稅,房價(jià)應(yīng)聲而落,財(cái)政更加充盈,國家、民眾兩相叫好,何樂而不為?
　　反對征的一方強(qiáng)調(diào)名詞解釋的下半段:
　　――物業(yè)稅的基本框架是,將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。
　　他們認(rèn)為:我們的房價(jià)中已經(jīng)包含了長達(dá)70年的土地出讓金以及城市房地產(chǎn)稅等重稅,再憑空加一道物業(yè)稅,有重復(fù)征稅之嫌,看似遏制房價(jià)實(shí)則“與民爭利”。
　　一段文字的上半段和下半段到底能不能拆分使用,要看其有沒有連貫性和因果性,如果有,就必須全面認(rèn)知、通觀詮釋,如同“虎符”,合二為一才是真。
　　
　　物業(yè)稅到底干什么用?
　　據(jù)說,我國物業(yè)稅改革從2004年開始進(jìn)入操作階段,在全國6個(gè)地區(qū)進(jìn)行模擬評稅試點(diǎn),至今試點(diǎn)已擴(kuò)大到10多個(gè)地區(qū)。從模擬試點(diǎn)的情況看,已取得應(yīng)有的成果,具備了推出物業(yè)稅的技術(shù)基礎(chǔ)之一。其中,批量評估的技術(shù)問題,通過試點(diǎn)已基本解決。房地產(chǎn)信息的統(tǒng)計(jì)問題,在個(gè)別試點(diǎn)地區(qū)也取得了成功的經(jīng)驗(yàn)。目前被有關(guān)部門認(rèn)為物業(yè)稅開征的難點(diǎn),是在于物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)。
　　但物業(yè)稅征來到底干什么用?這個(gè)很重要的命題,我們迄今還沒有得到過一點(diǎn)官方的解釋。天津財(cái)經(jīng)大學(xué)首席教授李煒光曾質(zhì)疑:我國提出要開征物業(yè)稅至今已有六七年時(shí)間,為什么沒有人認(rèn)真地向大眾解釋一下,開征的這個(gè)稅究竟要拿去做什么? 李煒光介紹,在國外,物業(yè)稅是一個(gè)典型的服務(wù)性質(zhì)的稅種,必須專款專用,只能定向用于為社會(huì)提供公共服務(wù),而不能移作其他用途。如在加拿大,物業(yè)稅征收后對應(yīng)須承擔(dān)的市政服務(wù)包括25種以上:如警察配置、消防及防火、救護(hù)車、城市公共汽車、垃圾和循環(huán)再造物品收集、圖書館、鏟雪和清理行人路、街燈、公共汽車站的候車亭、社區(qū)中心、游泳池和溜冰場、康樂活動(dòng)、兒童和老人服務(wù)計(jì)劃、動(dòng)物控制等。 李煒光認(rèn)為,這是真正意義上的物業(yè)稅。
　　從以上敘述中看出,物業(yè)稅是政府財(cái)政的一個(gè)重要組成部分,它的作用主要在于城市的大規(guī)劃管理,并非直接或全部用來打擊高房價(jià)或蓋廉租房。這似乎與相當(dāng)多的民眾期待有著很大距離。因?yàn)橄喈?dāng)大一批低收入者已經(jīng)把物業(yè)稅理解為一種“福利稅”“削富稅”,可以起到“削高填低”“殺富濟(jì)貧”的巨大作用。似乎物業(yè)稅開征之時(shí),就是高房價(jià)的滅亡之日,屆時(shí),房價(jià)應(yīng)聲而降,低收入者坦然置業(yè),天下寒士得以大庇。
　　我們既往出臺的若干改革政策,在社會(huì)實(shí)踐中都出現(xiàn)過“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的后遺癥,譬如醫(yī)療、譬如教育、譬如房地產(chǎn),它們的負(fù)面作用顯而易見,而糾正起來又談何容易。其出臺時(shí)不容置疑的高調(diào)宣傳壓倒了理性分析和科學(xué)預(yù)測是一個(gè)重要原因。物業(yè)稅的出臺似乎不應(yīng)該只把重點(diǎn)放在“怎么收”的淺層面上,而“為什么收,收來怎么用”也應(yīng)該真誠征求納稅人的意見,要講清用途,通過必要的審核、聽證、批準(zhǔn)程序才可避免違背初衷的后遺癥。近有媒體報(bào)道:
　　“物業(yè)稅即將在京、滬、深、渝等重點(diǎn)城市開通。記者求證時(shí),有關(guān)人士告知:中央政府即將開征的是房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅,而非物業(yè)稅,因?yàn)槲飿I(yè)稅必須經(jīng)過全國人大批準(zhǔn)才能施行。這位消息人士也表示,現(xiàn)在對房屋征稅的具體細(xì)節(jié)還不清楚,但他也表示,這次國家是下決心了。”
　　其實(shí),大眾期待的是一種合理合法、符合公眾利益的稅收,而不是將爭議稅種進(jìn)行更名,這樣不乏機(jī)謀,卻缺少了一點(diǎn)管理者的誠意和大智慧。
　　
　　物業(yè)稅是不是壓倒駱駝的
　　最后一根稻草?
　　真正厘清物業(yè)稅的構(gòu)成,深入論證其作用非常重要,因?yàn)闊o論怎么說,物業(yè)稅的增收也是房產(chǎn)的一種“加價(jià)”行為。一個(gè)很高價(jià)的、已經(jīng)讓人買不起的東西,通過再一次加價(jià)后,價(jià)格就能平抑?這其中的道理似乎過于復(fù)雜和玄妙,非尋常百姓所能破解,確實(shí)需要論證和說理,況且物業(yè)稅倡導(dǎo)者們的初衷,在很大程度上是讓政府的財(cái)政收入得到持續(xù)的增長。
　　如果真的是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng),那將是一個(gè)振奮人心的好消息,因?yàn)榕偃チ艘陨隙愘M(fèi),你房子的成本價(jià)也就是每平方米兩三千元。有發(fā)展商說:其實(shí),房價(jià)本不應(yīng)現(xiàn)在這么高,高層電梯房,在現(xiàn)在各種建筑成本、人工成本較高的前提下,建安成本在1200元左右,除去土地費(fèi)用的成本,加上各種稅費(fèi),賣2200元/平方米,利潤就不低了!如果是多層的非電梯房,1200元/平方米,就足夠了!如果考慮到其他因素,至多3000多元。
　　試想,如果土地不再是一次性拍賣50或70年的地價(jià),而是每年以物業(yè)稅的形式由購房戶自己承擔(dān),那應(yīng)該也是一個(gè)不錯(cuò)的結(jié)果,起碼你不用花上每平方米幾萬元去買房。但關(guān)鍵的是,已經(jīng)買了高價(jià)房的(或者說,已經(jīng)預(yù)交了70年土地出讓金的)怎么辦?難道退稅(金)給你,把它們存入銀行,可隨時(shí)支取,然后讓他們在以后的70年里緩釋?這敢情好,但似乎是白日做夢。
　　事實(shí)上,已購房者并不期待“退稅”,而是害怕再加上一筆。他們?yōu)榱朔孔右呀?jīng)透支了余生的很多幸福追求,如果重復(fù)收稅,他們的房子將變得越來越不可人疼了。當(dāng)然,有人會(huì)說,物業(yè)稅是為了抑制炒房者,自住房是不交的。我們姑且認(rèn)同以上說法(還沒有官方的承諾),但很多人有這樣一種疑慮――這些年來,瘋狂翻番的房價(jià)都沒有能夠遏制住炒房者的熱情,那么,區(qū)區(qū)一點(diǎn)物業(yè)稅奈他也何,他們難道不能通過抬高租金轉(zhuǎn)嫁成本?如果在市場供求關(guān)系沒有發(fā)生變化的前提下,物業(yè)稅又怎么能成為壓倒“高房價(jià)駱駝”的最后一根稻草?如果只是壓倒“高房價(jià)駱駝”的倒數(shù)第N根稻草,那么,物業(yè)稅后面還應(yīng)該有什么稅?我們還要在自己本來高昂的房子上扒下幾張皮來。
　　據(jù)以上房地產(chǎn)發(fā)展商的成本分析,除去上繳政府的稅費(fèi)外,房子的成本至多每平方米幾千元,政府何不減稅、減費(fèi)、減土地出讓金以直接打壓高房價(jià)?這種減少是一種釜底抽薪的減少,也是一種根本上的減少。政府財(cái)政收入的持續(xù)增長的主要目的是解決民生問題,忽略了老百姓的生存權(quán),無視大多數(shù)人利益,“專給富人蓋房子”的人可以是無良的企業(yè)家,但決不可能是政府,這是政府的性質(zhì)決定的。
　　“摸著石頭過河”,一段時(shí)間以來,已經(jīng)成了我們的思維定式。說到物業(yè)稅的構(gòu)成,堅(jiān)持者也習(xí)慣于用這樣的解釋,“先收著看、不行再說”但愿不要成為政策制定者的潛意識。其實(shí),明眼人早就看出來,物業(yè)稅并不是河底的石頭,太多成熟國家的成熟經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,我們完全沒有必要蒙上自己的眼睛去探索。但最近的消息似乎給我們這樣一種感覺,鑒于人們對物業(yè)稅的不同認(rèn)識以及批準(zhǔn)難度大,已經(jīng)有人在“迂回”或“變更名稱”使用它了。
　　有消息說:“中國社科院金融所專家向記者透露,目前上海制訂的方案是征收住房保有稅,也是對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,其所起到的市場調(diào)節(jié)作用與物業(yè)稅相同。但因物業(yè)稅作為基本稅種需要立法等多項(xiàng)工作的配合,又受制于目前房屋和土地分離的物權(quán)矛盾,才選擇了房產(chǎn)保有稅這種方式”。在征收辦法上,專家分析,上海的住房保有稅可能對存量房和增量房一并征收,但會(huì)從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求,其中自住需求可免交保有稅(據(jù)《上海證券報(bào)》)。
　　地產(chǎn)這塊大蛋糕究竟怎么分、誰來分?這讓我們想起一個(gè)古老的寓言:兩只小白兔,因?yàn)橐桓�分不均的胡蘿卜爭吵。一只大白兔主動(dòng)為它們分。怎么分?一根蘿卜一掰兩半,多的部分,大白兔就一口吃掉,但總還是不均,于是大白兔就一口一口地吃光了。購房者不是小白兔,政府也不是大白兔,我們需要公平、合理的稅收,也需要壓低時(shí)下已經(jīng)高得離譜的房價(jià),揚(yáng)湯止沸不如釜底抽薪,相對于降低地價(jià)來說,物業(yè)稅怎么看都是湯湯水水。需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn),擁有二套以上房的不是“壞人”,將房產(chǎn)作為投資手段也不是“文革”語境中的“投機(jī)倒把”,地產(chǎn)喪失了民生保障功能的責(zé)任也不是他們。房改之初,我們過度的“重買抑租”的宣傳,土地轉(zhuǎn)讓中,過度追求財(cái)政最大化的政府行為,都不同程度地哄抬了房市�！俺捶俊币蛔宓某霈F(xiàn)不是導(dǎo)致目前狀況的全部原因。房地產(chǎn)的民生保障功能的被重視,“價(jià)高者得”短期行為的被遏制,特別是貧富差別社會(huì)問題的逐步解決才是讓房市真正降溫的一盆涼水。
　　4月6日電:今天下午,南國都市報(bào)記者從有關(guān)部門獲悉,在短短的3天時(shí)間里,海天盛筵――2010中國(海南三亞)游艇公務(wù)機(jī)奢華生活第一展吸引了200位身價(jià)在15億以上的億萬富翁到場“尋寶”,同時(shí)不少富翁對展品產(chǎn)生了強(qiáng)烈的購買意向,其中2架公務(wù)機(jī)和價(jià)值8700萬的游艇有望尋到買家。
　　這是一條挺令人擔(dān)憂的消息,這說明越來越多的億萬富翁正在飛快成長壯大,越來越大的貧富差距正在與即將出臺的物業(yè)稅躍躍欲試。因?yàn)檫@些經(jīng)營起家的大富豪們不會(huì)不懂經(jīng)濟(jì),他們一般不會(huì)將自己擁有的巨大地產(chǎn)、房產(chǎn)貼上封條冷藏起來,而一旦他們的海量房產(chǎn)投入資本運(yùn)作,再高的物業(yè)稅也得落到可憐的承租人身上不是。
　　編輯/任 涓woshirenjuan@126.com

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