成功舉辦屆全運會，對舉辦地經(jīng)濟和基礎設施建設都會形成巨大的推動力。第十屆全運會舉辦城市南京，其城市化進程至少加快了20年。而“后奧運時代”的北京，一年來在城市規(guī)劃建設、場館賽后利用，城市管理服務等諸多方面進行了積極而有益的探索，正極大地吸收和發(fā)揮著這些奧運遺產(chǎn)的能量。那么，十運后的濟南，將進入怎樣的”后全運”時代?
　　
　　樓市新版圖
　　
　　全運會的舉辦，促使?jié)�南的城市地位提高，房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景也逐漸高漲，房價更是節(jié)節(jié)攀升。后全運時代，省城樓市格局將如何演變?對于濟南房地產(chǎn)，是機遇還是挑戰(zhàn)?
　　據(jù)山東大學經(jīng)濟學院相關專家預測，濟南的房地產(chǎn)目前受全運影響，正處于市場“高潮期”。 “后全運”時代濟南樓市將呈現(xiàn)出四個方面的變化。
　　奧體中心建設及省市級政務中心東移助力濟南東部房產(chǎn)。全運對濟南特別是東部的城市建設推動尤為顯著。全運使東部新城的基礎設施建設迅速完善。大量企業(yè)總部和政務中心向東部遷移。企業(yè)總部方面，像重汽、黃金 魯信，魯銀、國電等大型企業(yè)的總部已經(jīng)或即將向東部遷移，一些保險公司、銀行等金融機構(gòu)的區(qū)域總部也將向東部遷移。省政府和市政府的些部門已經(jīng)或即將遷到東部。目前東部新城已經(jīng)構(gòu)建起奧體中心奧體中心周邊東部城區(qū)三層相互銜接的完善道路網(wǎng)絡。全運場館的建設特別是奧體中心
　　場三館 的建設使奧體文博片區(qū)快速崛起。圍繞著奧體中心，省博物館 省科技館 省檔案館等都開發(fā)建設了新館，省立醫(yī)院在此建設了新區(qū)， 些商業(yè)配套設施也在迅速開發(fā)。同時，一大批中高檔住宅小區(qū)正在建設或即將投入使用。
　　全運會前后，濟南東部房產(chǎn)毫無爭議地成為最大贏家。東部地產(chǎn)價格上漲速度最快，平均漲幅在30％該地區(qū)也成為銷量最大的地區(qū)。豪宅也出現(xiàn)在這一區(qū)域奧龍官邸創(chuàng)出了濟南最高房價3.6萬元/平方米。
　　一個典型的案例是，海爾綠城全運村項目已經(jīng)成為奧體片區(qū)的標桿去年年底開盤價曾短暫定在6500元左右，年初價格在7800元左右，而目前均價已在12000元。
　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，3月份A9月份，整個濟南東部樓盤成交總量占濟南市區(qū)樓盤成交總量的四成，而剩余的六成則由西部南部北部以及中部的樓盤組成。
　　地產(chǎn)業(yè)有關人士認為，中海，海信，鑫苑等系列品牌開發(fā)商紛紛在東部拿地。全運會后至少在兩三年內(nèi)+濟南樓市的主要供應量還將在東部。
　　濟南樓市將上演“全國品牌秀”。 “后全運”時代是線房地產(chǎn)企業(yè)風起云涌進入濟南的時代。全運給濟南城市建設帶來巨大的提升，為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供了巨大空間。像保利 中海、綠城海爾，海信等知名房企的主戰(zhàn)場都在東部全運成就了一批企業(yè)在濟南的大發(fā)展�！昂笕�運”時代還將有大批全國性品牌企業(yè)涌入濟南，像綠地、萬科，世茂,富力等一線品牌已經(jīng)或即將以各種方式殺入濟南。外來品牌開發(fā)商將在“后全運”時代主導市場。從最近招拍掛土地的成交情況看，外來開發(fā)商挾大量資金不斷攻城略地，而本土企業(yè)鮮有斬獲。
　　開發(fā)熱點將東西兩旺�！昂笕�運”時代濟南的開發(fā)熱點將由東部向西部轉(zhuǎn)換，或者出現(xiàn)東西兩熱的情況。全運會前，東部一直是城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，而全運會后，大家將會把更多的目光轉(zhuǎn)向西部，西部新城將迅速崛起。京滬高鐵西客站的建設、園博會的舉行張莊機場的搬遷為西部城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好契機。如果說全運為濟南打造了一個類似南京河西新區(qū)的東部新城，那么西部將在‘后全運。時代出現(xiàn)類似鄭州鄭東新城的變化，濟南東，西部可能出現(xiàn)同時崛起、同樣精彩 比翼雙飛的局面。
　　住宅產(chǎn)品將快速升級。像萬科、綠地，綠城等線品牌都擁有領先的產(chǎn)品和完善的產(chǎn)品體系。他們進入濟南將帶來先進的產(chǎn)品理念和完善的產(chǎn)品研發(fā) 生產(chǎn)體系，從而拉動濟南的住宅產(chǎn)品迅速升級。濟南的住宅發(fā)展水平和人居環(huán)境舒適度都將上個大臺階。像海爾綠城開發(fā)的全運村由于產(chǎn)品品質(zhì)高端等因素受到濟南市民歡迎，目前銷量占到8000元/平方米以上住宅40％的市場份額。“后全運”時代，這樣的產(chǎn)品在濟南將更加受到歡迎。整體發(fā)展新引擎
　　城市綜合體應該是微縮的城中之城，可以滿足人們居住，購物，辦公休閑 美食運動健身和娛樂等物質(zhì)享受和精神享受的“一站式”要求，需要基本具備現(xiàn)代城市的全部功能。城市綜合體同時也是城市地標性的建筑群體依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區(qū)域的發(fā)展。
　　山東省社會科學院相關專家認為，后全運時代，濟南應打造有生命力的城市綜合體，成為經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。
　　今年的濟南市委理論學習中心組讀書會確定了當前和今后個時期全市的工作重點，其中的項重大戰(zhàn)略部署是，以城市綜合體。建設為切入點，作為推動經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設的新引擎，推動城市建設發(fā)展繼續(xù)保持強勁勢頭。濟南要打造有特色有生命力有活力的城市綜合體，就必須有產(chǎn)業(yè)的支撐，使得綜合體在功能齊全的前提下，還能夠創(chuàng)造就業(yè)，增加稅收帶來效益，只有這樣才能形成強大的輻射力，成為推動城市發(fā)展的新引擎。于是，能否有長久生命力是衡量城市綜合體的標準之一。這就決定了居住功能不能成為城市綜合體的主要功能。大型的居住小區(qū)配套有商業(yè)設施，娛樂場所交通設施等，居民國然可以不出小區(qū)完成很多事，但這些配套都是為居民居住服務的，主打的還是居住功能，對濟南經(jīng)濟難以產(chǎn)生持續(xù)的拉動，這樣的城市綜合體“活力”不強。
　　實例證明，一個成功的城市綜合體，必然是一個區(qū)域甚至城市的新中心，而這個中心的高度，往往又決定了區(qū)域綜合實力和競爭力的強度。不過近幾年來，全國各大城市綜合體項目上馬不少，失敗的案例也屢屢出現(xiàn)。濟南的很多大型樓盤，開發(fā)商都打出了“城市綜合體”的宣傳口號，但仔細分析下，不少樓盤的“綜合體”只不過是開發(fā)商賣房子的噱頭。
　　打造有特色 有生命力，輻射力強的城市綜合體，其核心應當是產(chǎn)業(yè)支撐。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的，是大量就業(yè)機會不斷增加的稅收、功能齊全的配套等。如以會展業(yè)為支撐的綜合體，會展中心是主打，是這綜合體發(fā)展的關鍵，其他酒店，商業(yè)娛樂等設施都是為會展業(yè)配套的。
　　正在建設的萬達廣場片區(qū) 恒隆廣場片區(qū)、振興街的銀座中心片區(qū)，都是以商業(yè)服務業(yè)為產(chǎn)業(yè)支撐和特色的城市綜合體，帶來大量就業(yè)稅收等資源。
　　前不久在北京召開的2009中國城市綜合體發(fā)展峰會上，有專家提出，一個成功的城市綜合體應該實現(xiàn)四個目標，是提高城市土地利用效率，二是創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益，三是要改善城市居民的生活質(zhì)量，四是能代言城市的時代精神。另外也有專家建議，后全運時代，城市綜合體的開發(fā)必須根據(jù)不同區(qū)域、地段的特點來研究如何形成自己的特色，不能照搬個項目的模式。
　　濟南市規(guī)劃局相關負責人介紹，通過各種功能的有機組合，城市綜合體能夠產(chǎn)生的能量和價值，是不可用普通的房地產(chǎn)住宅或商業(yè)的價值來衡量的。第一，由于城市綜合體的緊湊布局和多樣化的功能組合，它能夠大大節(jié)約每一個人的生活成本和時間成本。第二，它通過高端酒店、超市，百貨，步行街，娛樂樓餐飲樓等功能的組合，能夠產(chǎn)生極高的社會價值。第三，附加值高，不但能使自身的地塊價值提升，而且能夠帶動整個周邊土地價值大幅提高。
　　許多經(jīng)濟學專家認為，作為經(jīng)濟大省山東的省會，濟南已具備了發(fā)展城市綜合體的條件，發(fā)展時機已經(jīng)成熟。
　　據(jù)了解，根據(jù)市委理論學習中心組讀書會要求，市規(guī)劃局會同西區(qū)投融資中心，圍繞打造‘齊魯新門戶泉城新商埠，城市新中心“的目標任務，先期開展了西客站片區(qū)概念規(guī)劃與城市設計等規(guī)劃編研工作，先后共完成1 50多項規(guī)劃成果。根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)作為未來西部城區(qū)的發(fā)展核心，將依托高鐵站建設，發(fā)展成為集金融服務，總部經(jīng)濟會展酒店、商業(yè)休閑，多功能居住為一體，環(huán)境優(yōu)美，配套完善、活力充盈的高鐵新城，成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的直接承載地和高端產(chǎn)業(yè)集聚地，成為濟南乃至山東經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡以及未來濟南市對外形象展示的標志性地區(qū)。
　　后全運時代的濟南，已步入發(fā)展建設有生命力的城市綜合體時代。

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