囤地568萬平方米 　　11月下旬，京城遭遇入冬以來最大的寒流，凜冽的寒風(fēng)呼嘯而至。 　　此時(shí)，京城樓市更是讓人有著透徹心扉的寒意，席卷全國的降價(jià)潮開始蔓延。而北京的通州，則成了樓市降價(jià)的急先鋒，平均降價(jià)40%。
　　日前開盤的合生世界花園更是為這波降價(jià)潮推波助瀾，推出了9980元/平方米的房源，是通州首個(gè)跌破萬元的樓盤，相比一年前，樓價(jià)已經(jīng)腰斬。
　　老牌地產(chǎn)企業(yè)合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（00754.HK，以下簡稱“合生創(chuàng)展”）此時(shí)不得不放下高貴的身價(jià)，在寒冷的冬季，降價(jià)取暖。
　　上半年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)合同銷售額53.25億元�！敖鹁陪y十”卻并沒有合生所希望的大豐收，反而是銷量大幅下滑。如果年底前再不沖刺，今年銷售額就連100億元也難保證。
　　遙想當(dāng)年，合生被人稱為華南地產(chǎn)五虎之一，被萬科集團(tuán)董事長王石稱之為“地產(chǎn)航母”。合生創(chuàng)展今天的境遇讓人唏噓不已。
　　早在2004年，合生創(chuàng)展就成為房地產(chǎn)市場第一家銷售額過100億元的地產(chǎn)公司，而當(dāng)年的萬科，銷售還只有91.6億元；2005年，合生創(chuàng)展風(fēng)光依舊，房地產(chǎn)市場上它和萬科兩家企業(yè)領(lǐng)銜百億豪門；2006年，富力、萬科、合生、中海四大房企聚首百億豪門，其排名第4位；2007年，房地產(chǎn)市場已經(jīng)有11家企業(yè)銷售額過百億元，合生勉強(qiáng)躋身百億軍團(tuán)；2008年，合生甚至沒能躋身百億豪門；2009年，合生創(chuàng)展銷售額150億元，卻被多家對(duì)手超過，名列17；2010年，合生名列房企銷量排行榜20強(qiáng)之外；2011年前三季度房企銷量排行榜30強(qiáng)上，也找不到合生創(chuàng)展的蹤跡。
　　合生創(chuàng)展的加速?zèng)]落，自然遭到投資人的拋棄。2011年1月3日-2011年10月31日，合生的股價(jià)縮水43.5%,堪稱十大最衰地產(chǎn)股之一。眾多投資機(jī)構(gòu)對(duì)其給出了負(fù)面的投資評(píng)級(jí)。業(yè)內(nèi)人士不得不發(fā)出疑問：合生創(chuàng)展怎么了？
　　而合生創(chuàng)展李茂卻拒不回答時(shí)代周報(bào)記者業(yè)績下滑的相關(guān)問題，合生創(chuàng)展行政總裁薛虎回復(fù)短信稱，最近一直在住院治病。
　　最扛不住的6家開發(fā)商之一
　　2011年越來越嚴(yán)厲的調(diào)控，成了最好的試金石。
　　房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化日益明顯，行業(yè)洗牌力度加劇。一些大型企業(yè)日益壯大，地產(chǎn)行業(yè)集中度正在不斷上升，以萬科、中海、恒大、保利為代表的中國房地產(chǎn)的航母時(shí)代正在來臨。
　　然而，在老牌地產(chǎn)企業(yè)中，最令人扼腕嘆息的是，早在2004年，銷售額就超百億元的合生創(chuàng)展，如今卻仍然為100億元的銷售額而苦苦奮斗。
　　而2004年，銷售額還不如合生創(chuàng)展的萬科集團(tuán)，在2010年銷售收入就達(dá)1086億元，而今年前9個(gè)月，萬科的銷售額就接近1000億元。
　　在房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬里，合生的沒落引人注目。與眾多地產(chǎn)大佬銷售額大幅增長不同的是：今年，合生創(chuàng)展的銷量卻小幅下滑。據(jù)其2011年半年報(bào)公布，上半年簽約銷售額為53.25億元人民幣，同比減少11.7%。
　　查閱合生創(chuàng)展半年報(bào)發(fā)現(xiàn)：2011年上半年，合生共推出16個(gè)樓盤。然而，這16個(gè)樓盤大部分集中在遭受嚴(yán)厲限購政策的一線城市。因而，這16個(gè)樓盤銷售速度大幅放緩，庫存量隨之上升。
　　據(jù)媒體報(bào)道，合生創(chuàng)展在廣東的“帝景”高端住宅產(chǎn)品系列成交乏力。統(tǒng)計(jì)顯示，從4月開始，截至9月底，包括江山帝景、帝景山莊、帝景國際等9個(gè)項(xiàng)目僅售出141套，累計(jì)未售房源855套。而8月底開盤的“帝景國際”，原定均價(jià)為2.8萬元/平方米左右，開盤后打折銷售，折后只有2.4萬元/平方米，但開盤后的1個(gè)月，僅售出65套，尚有600套未售出。
　　而在北京市場，合生創(chuàng)展旗下項(xiàng)目合生世界村于2010年5月20日就取得預(yù)售，但銷售至2011年上半年依然有房源在售，并大幅打折銷售。5月份，合生世界村、合生麒麟社降價(jià)銷售，最高降價(jià)幅度達(dá)到20%。據(jù)北京中原地產(chǎn)顧問有限公司統(tǒng)計(jì)，合生世界村以8.87億元的銷售額，在北京1-7月樓盤項(xiàng)目銷售榜上排名37。
　　整體銷量下滑之余，是合生創(chuàng)展不斷升高的負(fù)債率。截至2011年6月31日，合生創(chuàng)展的凈資產(chǎn)負(fù)債率由55％升至70％。與此同時(shí)，2011年下半年，合生創(chuàng)展還有110多億元債務(wù)需要償還，而公司賬上只有40多億元的現(xiàn)金。
　　一邊銷量受阻，另一邊債務(wù)產(chǎn)生，眾多機(jī)構(gòu)紛紛對(duì)合生創(chuàng)展維持負(fù)面評(píng)級(jí)。摩根大通認(rèn)為，合生創(chuàng)展資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，業(yè)務(wù)集中在一線城市，有政策風(fēng)險(xiǎn)，加上經(jīng)營透明度低，企業(yè)管理欠佳，凈資產(chǎn)負(fù)債率由55％升至70％，目標(biāo)價(jià)由8．5元削至5．4元，并維持“減持”評(píng)級(jí)。
　　9月，穆迪也下調(diào)合生創(chuàng)展的評(píng)級(jí)展望，由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，稱中國房地產(chǎn)市場降溫以及合生創(chuàng)展銷售不穩(wěn)定是下調(diào)至負(fù)面的主要原因。無獨(dú)有偶，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將合生創(chuàng)展的信用體系評(píng)級(jí)由 “cnBB”下調(diào)至“cnBB-”，債務(wù)評(píng)級(jí)由“cnBB-”下調(diào)至“cnB+”。同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)對(duì)合生創(chuàng)展“B+”的長期企業(yè)信用評(píng)級(jí)和未到期優(yōu)先無擔(dān)保債券“B”的債務(wù)評(píng)級(jí)。標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓表示，該公司流動(dòng)性和財(cái)務(wù)實(shí)力可能將在2011-2012年進(jìn)一步削弱。
　　此外，標(biāo)普的一份針對(duì)中國房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力測試稱：如2012年銷售額下降30%，最扛不住的6家開發(fā)商當(dāng)中，合生創(chuàng)展赫然在列。對(duì)此，合生創(chuàng)展表示：“標(biāo)普是運(yùn)用西方財(cái)務(wù)指標(biāo)來衡量企業(yè)，并不懂得內(nèi)地房地產(chǎn)的運(yùn)營模式。”
　　遭遇限購豪宅銷售不暢
　　布局的局限性，與合生創(chuàng)展的沒落有著很大的關(guān)系。
　　多年來，合生創(chuàng)展重點(diǎn)布局北京、上海、廣州、天津等幾個(gè)城市。
　　據(jù)了解，合生創(chuàng)展可供銷售的面積有3050萬平方米，其中北京、上海、廣州、天津4個(gè)城市合計(jì)為2206萬平方米，占比超過70%。
　　不僅如此，合生創(chuàng)展在一線城市的項(xiàng)目還不乏豪宅項(xiàng)目，而豪宅項(xiàng)目銷售周期長，更考驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。
　　例如，合生創(chuàng)展在北京朝陽區(qū)的“合生?霄云路8號(hào)”項(xiàng)目就經(jīng)歷了漫長的銷售過程。時(shí)代周報(bào)記者查詢北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，這個(gè)以“新燕都家園”項(xiàng)目為名的豪宅項(xiàng)目，在2008年12月就拿下預(yù)售證，預(yù)售價(jià)格在8萬-12萬元/平方米之間。
　　霄云路8號(hào)2009年開盤，均價(jià)從4萬元/平方米不斷上漲。2009年3月-2010年3月，該樓盤的銷售額達(dá)到了北京歷史上的最高額，是高端地產(chǎn)和全樓市銷售排名的“雙料冠軍”。 而在2010年底的時(shí)候，合生集團(tuán)也曾傳出聲音，要將霄云路8號(hào)樓盤賣到12萬元/平方米，后來遭遇限購政策，項(xiàng)目價(jià)格不升反降，最終均價(jià)掉到了目前的5萬元/平方米。
　　事實(shí)上，霄云路8號(hào)所在的燕莎使館區(qū)是北京近年爆炒的高價(jià)樓盤集中地，其周邊有CBD、亞奧、麗都、798、空港等多個(gè)經(jīng)濟(jì)、文化核心圈層，各路開發(fā)商通過炒作該區(qū)的商業(yè)價(jià)值和文化價(jià)值，不斷刷新北京高層塔樓與板樓交易的最高價(jià)。據(jù)稱，該區(qū)高檔樓盤70%的客戶來自外地，京“十五條”出臺(tái)以后，外地人購房要提供5年的納稅證明或社保證明，霄云路8號(hào)受到了直接的沖擊。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1-7月，該項(xiàng)目僅成交14套。
　　因開發(fā)過多個(gè)豪宅項(xiàng)目，合生創(chuàng)展也被業(yè)界稱為“豪宅開發(fā)商”。然而，豪宅的運(yùn)營更加考驗(yàn)開發(fā)商，合生創(chuàng)展在天津的項(xiàng)目京津新城就顯得不是那么順利。
　　從2005年開始，合生創(chuàng)展就在天津?qū)氎骈_發(fā)被譽(yù)為亞洲最大別墅區(qū)的京津新城。合生創(chuàng)展已經(jīng)投資20多億元人民幣，建起1000座高端別墅，未來還規(guī)劃建設(shè)9000棟，這個(gè)項(xiàng)目沉淀了合生多年的積累，但是資本回收的路途卻相當(dāng)遙遠(yuǎn)。眼下，天津各區(qū)縣的造城運(yùn)動(dòng)愈演愈烈，京津新城的銷售壓力越來越大。
　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉向時(shí)代周報(bào)記者分析，重點(diǎn)城市深耕作業(yè)是一種“貴族式”的發(fā)展路線，“不過，長期來看，全面布局將適應(yīng)我國的二、三線城市化進(jìn)程”。
　　實(shí)際上，合生創(chuàng)展也開始積極布局二、三線城市，但效果不明顯。2011年上半年53.25億元的銷售額當(dāng)中，僅有8.29億元來自二、三線城市，占比不超過20%。穆迪更是指出，合生創(chuàng)展計(jì)劃進(jìn)入二、三線城市以及商業(yè)地產(chǎn)的策略仍未見效。
　　擁大量土地卻放緩開發(fā)節(jié)奏
　　購買豪宅者多為投資需求，項(xiàng)目入駐率并不高。
　　合生創(chuàng)展熱衷于打造豪宅，曾有媒體將其冠上建設(shè)“空城”的名號(hào)。然而，更讓合生創(chuàng)展遭到非議的，還是其囤地行為。
　　據(jù)瑞銀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，合生創(chuàng)展超過兩年未開發(fā)的土地有568萬平方米，占土地儲(chǔ)備的28%。其中2007年拿的地塊當(dāng)中，有546萬平方米至今未開發(fā)。從目前房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)來看，合生創(chuàng)展不僅在絕對(duì)數(shù)量上位居第一，遠(yuǎn)超過第二名綠城地產(chǎn)的98萬平方米，從土地儲(chǔ)備占比來看，也是位列第一。其中，合生創(chuàng)展在一線城市中的疑似閑置土地所占比例為16%，而半數(shù)以上的閑置土地位于廣州。
　　事實(shí)上，擁有大量土地的合生創(chuàng)展，早在前幾年就放緩開發(fā)節(jié)奏。2010年，合生創(chuàng)展更因銷量下滑勉強(qiáng)躋身百億豪門，跌出銷售排行榜前20名。合生創(chuàng)展行政總裁薛虎在接受媒體采訪時(shí)表示，合生創(chuàng)展正在進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由追求速度和規(guī)模型的公司轉(zhuǎn)變?yōu)樽非笃焚|(zhì)和效益的公司。
　　合生創(chuàng)展這一策略明顯不同于國內(nèi)追求快速周轉(zhuǎn)的萬科、恒大、中海、保利等房企，而類似于香港的新鴻基地產(chǎn)、和黃、九龍倉等很多優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)商，并不單純追求規(guī)模或現(xiàn)金。而是更注重物業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量。
　　為謀求更穩(wěn)定的利潤，合生創(chuàng)展表示未來幾年將發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的多元化，以謀求更為均衡化和科學(xué)化的投資結(jié)構(gòu)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住宅與商業(yè)的“雙輪驅(qū)動(dòng)”。
　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌向時(shí)代周報(bào)記者表示：商業(yè)地產(chǎn)資金回籠慢，對(duì)房企資金鏈、運(yùn)營能力提出較高要求。時(shí)代周報(bào)記者了解到，新鴻基地產(chǎn)等港企雖注重商業(yè)的運(yùn)營，但其資產(chǎn)負(fù)債率僅維持在20%-30%的水平。反觀合生創(chuàng)展，其負(fù)債率不升反降。
　　薛虎對(duì)合生創(chuàng)展面臨的資金壓力表示：“我們堅(jiān)持比較審慎的財(cái)務(wù)管理政策，所以我們的負(fù)債比率要放在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行比較，還有要在行業(yè)里進(jìn)行比較，讓我們的杠桿水平保持在一個(gè)比較合理的狀態(tài)�！�
　　事實(shí)上，為回籠資金，合生創(chuàng)展多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)銷售。更夸張的是，最近，合生創(chuàng)展在北京通州的一個(gè)項(xiàng)目幾乎以近零利潤銷售。11月21日，合生世界花園開盤推出了500多套房源，9980元/平方米起價(jià)，均價(jià)1.2萬-1.3萬元/平方米。
　　北京中原地產(chǎn)分析師向時(shí)代周報(bào)記者分析，合生世界花園項(xiàng)目所屬地塊為2010年12月出讓，144885平方米，總價(jià)7.68億元，樓面價(jià)為5300元/平方米。因?yàn)閷痈?.2米，且贈(zèng)送部分面積，建安成本就達(dá)到3500元/平方米甚至以上，稅費(fèi)2000元/平方米以內(nèi)，財(cái)務(wù)及宣傳費(fèi)用1000元/平方米左右，精裝修成本在1500-2000元/平方米，實(shí)際成本或超過1.2萬-1.3萬元/平方米。
　　

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