【透視世界房地產(chǎn)泡沫】房地產(chǎn)泡沫破滅的前兆
發(fā)布時間:2020-03-13 來源: 歷史回眸 點(diǎn)擊:
在世界許多國家,股市的泡沫都被房地產(chǎn)泡沫所取代。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)言,遲早一天,世界房地產(chǎn)市場的泡沫會破裂。房地產(chǎn)泡沫的破滅將對經(jīng)濟(jì)帶來怎樣的影響? 房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展避免不了“泡沫”
一般認(rèn)為,現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)意義上的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)及其后危機(jī)可從美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上找到源頭。20世紀(jì)20年代中葉美國經(jīng)濟(jì)繁榮年間,最為顯著的一個特征便是房屋建筑異常活躍,這是美國歷史上房屋建筑極為興盛的一個時期。
美國著名經(jīng)濟(jì)史學(xué)家?思{在著名的《美國經(jīng)濟(jì)史》書中深刻地指出:“當(dāng)優(yōu)良的公共土地能夠獲得的時候,土地投機(jī)就成為每一次繁榮的特點(diǎn)!睂(shí)際上,在這些土地被占有之后,接下來便出現(xiàn)了對城市房地產(chǎn)和房屋建筑的驚人投機(jī)。最后的結(jié)果是以1929年~1933年大危機(jī)強(qiáng)制性解決,房價重新回到合理價位。
世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史表明,某一產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展避免不了“泡沫”,避免不了要經(jīng)過一個由“亂”到“治”的過程,像房地產(chǎn)這樣的行業(yè)更是無出其外,F(xiàn)在全球許多國家房地產(chǎn)投資的增長速度已經(jīng)超過了經(jīng)濟(jì)增長率的幾倍,人們非常擔(dān)心,一旦房地產(chǎn)泡沫破滅將會對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來破壞作用。
房地產(chǎn)業(yè)集中的資產(chǎn)超過股票
耶魯大學(xué)的羅伯特?希勒教授2000年初以所著《非理性繁榮》警示當(dāng)時美股所深陷的“泡沫危機(jī)”,時隔不久的當(dāng)年三月,美股連續(xù)四個年頭的振蕩由此開始,希勒由此贏得“泡沫”學(xué)者的美譽(yù)。這位“泡沫”專家對房地產(chǎn)市場同樣有著獨(dú)到的見解。希勒指出了一個全球都很普遍的現(xiàn)象,那就是凡是有魅力的城市,無論從波士頓到紐約,還是從倫敦到悉尼,房地產(chǎn)市場的泡沫是必然的。
實(shí)際上,房地產(chǎn)被稱作是世界上最大的買賣。根據(jù)一項(xiàng)估計(jì),房地產(chǎn)的建設(shè)、買賣和租賃以及對自有住房者所帶來的估算收益占了富裕國家國內(nèi)生產(chǎn)總值的15%左右。房地產(chǎn)還占大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體中有形資本總額的2/3左右。個人財(cái)富絕大部分集中在股票與房地產(chǎn)領(lǐng)域。
最重要的是,房地產(chǎn)屬于最大的資產(chǎn)類別,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他類別。擁有住房的人數(shù)大大超過擁有股票的人數(shù)。除了德國以外,在所有大的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中,所有居民戶當(dāng)中擁有住房的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一半。在大多數(shù)歐洲國家和澳大利亞,住房占了居民戶全部財(cái)富的40%到60%,而在美國則占30%左右。在美國,按照平均收入計(jì)算,典型居民戶所擁有的居住用房地產(chǎn)方面的財(cái)富也是其股票方面財(cái)富的六倍。也正因如此,投資者們套在房地產(chǎn)中的資金大大超過套在股票或者債券之中的數(shù)額。
房地產(chǎn)業(yè)的興盛對各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展功不可沒。日本經(jīng)濟(jì)就是隨著房地產(chǎn)泡沫的推動走向了快速的繁榮。
同樣,美國的房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前美國經(jīng)濟(jì)衰退期間一枝獨(dú)秀,一直保持高速增長,除了硅谷等少數(shù)地區(qū)房價出現(xiàn)較大幅度下跌外,全美多數(shù)地區(qū)的房價都是以兩位數(shù)的比例上升。目前,美國年平均房價上升9%,創(chuàng)下了實(shí)際房價增長的歷史最高紀(jì)錄。
世界房地產(chǎn)熱能撐多久
目前,世界經(jīng)濟(jì)正處于緩慢復(fù)蘇和調(diào)整階段,但新的不確定因素也在同時增加,房地產(chǎn)業(yè)就是其中的最后一個堡壘。不斷上漲的房價也正編織著一串尚未完結(jié)的“泡沫”。
這在美國首先受到懷疑。統(tǒng)計(jì)顯示,迄今年6月底,68.3%美國家庭有“自置物業(yè)”,其總市值達(dá)14.1萬億美元,比持有的股票價值多了近三倍。因此,房地產(chǎn)價格變化對消費(fèi)的影響遠(yuǎn)大于股票價格的影響。簡而言之,假如美國一般民眾的住房只要升值1~2萬美元,哪怕股指跌一半,對于消費(fèi)者總體而言也沒有損失,此即美聯(lián)儲主席格林斯潘近期“股市虧了房市補(bǔ)”之語的含義。美國的房地產(chǎn)熱潮迄今為止已經(jīng)持續(xù)了11年,超過正常繁榮周期一倍多。在美國,從1999年以來,像紐約、華盛頓和舊金山等城市,房地產(chǎn)價格大約暴漲了50%。市場已發(fā)出警告,在科技股泡沫破裂之后,美國房地產(chǎn)市場可能正在形成泡沫,這股熱潮恐持續(xù)不長。如果美國經(jīng)濟(jì)此次復(fù)蘇力度減弱,就極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂,那意味著美國還得過一段“苦日子”。為了消除各種不利的推測,2002年7月間,格老稱美國沒有房地產(chǎn)泡沫。這是他第一次使用“房地產(chǎn)泡沫”這個字眼,市場解讀這個問題在他心中已占有一定的分量。
美國物業(yè)價格升勢會不會逆轉(zhuǎn),人們的看法不盡相同。樂觀派認(rèn)為,美國銀行現(xiàn)在利率很低且房地產(chǎn)需求殷切,并未到下跌的時候。其主要證據(jù)是:今年上半年已經(jīng)落成的待售物業(yè)成交量585萬個單位,比去年同期的560萬個單位還多。新樓的存量只能供應(yīng)3.5個月的需求,比一年前的4.2個月少。一句話,美國房地產(chǎn)市場在相當(dāng)程度上而言還存在短缺現(xiàn)象,因此美國房地產(chǎn)的價格在一段時間里不會下跌。目前,關(guān)于美國有無房地產(chǎn)泡沫還在爭論之中。
在英國,按照英國最大的抵押貸款銀行哈利法克斯銀行的估算,英國房地產(chǎn)價格在一年之內(nèi)上漲了約23%,而10年來商用和住宅用房地產(chǎn)兩方面的總報(bào)酬率一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%,超過了股票或者金邊證券的報(bào)酬率。近三年來,英國的房價上漲了55%,而股票價格則下跌了40%。西班牙等歐洲一些國家房地產(chǎn)業(yè)的情況與英國的相差無幾。那么,世界房地產(chǎn)熱潮到底還能持續(xù)多久呢?
在中國,國家發(fā)展與改革委員會旗下研究所的一份最新報(bào)告警告,中國的房地產(chǎn)泡沫正面臨破滅。該報(bào)告說,現(xiàn)在全國房地產(chǎn)投資30%的增長速度已經(jīng)超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度的幾倍,與中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展根本不相適應(yīng)。統(tǒng)計(jì)顯示,到2002年,全國商品房空置面積達(dá)1億多平方米,其中空置一年以上的達(dá)50%,占壓資金2500多億元,居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。十分明顯,如果房地產(chǎn)泡沫爆破了,銀行就將陷入金融危機(jī)。
在香港,房地產(chǎn)一直是經(jīng)濟(jì)的重要支柱。在港英政府高地價高樓價的政策下,樓價只升不跌,香港房地產(chǎn)業(yè)成為一個全世界罕見的暴利行業(yè)。在這種畸形經(jīng)濟(jì)下,造就了一群牟取暴利的“炒樓族”,一直炒到了失去理智的程度。香港藝人章小蕙、鐘鎮(zhèn)濤就因炒樓虧損2.5億,個案的背后反映的正是房地產(chǎn)泡沫下的悲劇。目前,香港房地產(chǎn)價格已從1997年的頂峰下挫了60%,但下跌趨勢似乎還未到頭。
房價暴跌的危害猛于股價
可以斷定,房價暴跌比股價暴跌對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的影響更為嚴(yán)重。通過比較二戰(zhàn)后各國房價暴跌的個案表明,各國房價暴跌幾乎都是同時發(fā)生的。在上世紀(jì)80年代初和90年代初經(jīng)濟(jì)衰退時期,各國同時出現(xiàn)的房價下跌的情況較之于股價同時下跌的情況更多。此外,如果從產(chǎn)出增長開始下落至其反彈為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,房價暴跌之后的經(jīng)濟(jì)減速期是股價暴跌之后的兩倍。
相關(guān)的實(shí)證研究表明,房價暴跌更有可能隨著房價高漲之后到來,此即意味著房價過高必然會面臨更大的經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)。具體講,房價暴跌具有五方面的嚴(yán)重危害:
其一,房價暴跌較之于股價暴跌會產(chǎn)生更大的負(fù)財(cái)富效應(yīng)。房價暴跌時,私人消費(fèi)將迅速且劇烈回落,但在股價暴跌時只是較為輕微和漸進(jìn)式下落。
其二,房價暴跌對銀行系統(tǒng)有迅速且極強(qiáng)的沖擊力。房價暴跌對銀行貸款的能力和意愿都有較大的負(fù)面影響,進(jìn)而造成私人投資減少。首先,銀行在房價暴跌后面臨著準(zhǔn)備金成本迅速升高,實(shí)際上反映出不良貸款急劇增加。其次,銀行資本對資產(chǎn)的擔(dān)保率大幅、快速降低,這意味著銀行貸款能力受到更多限制。第三,房價暴跌之后,銀行的稅前利潤降低,顯示其貸款意愿下降。在許多房地產(chǎn)泡沫破裂的案例中,銀行都受到償債問題的影響。事實(shí)上,據(jù)國外學(xué)者研究,在二戰(zhàn)后工業(yè)化國家中,幾乎每次較大的銀行危機(jī)都是與房地產(chǎn)泡沫破裂同期發(fā)生的。
其三,房價暴漲與暴跌之間聯(lián)系緊密,暴漲之后暴跌的可能性較之于股價表現(xiàn)強(qiáng)烈。據(jù)國際貨幣基金組織實(shí)證研究表明,房價暴漲之后暴跌隨之而來的概率高達(dá)40%。
其四,房價上漲時,將導(dǎo)致資產(chǎn)價格產(chǎn)生連鎖提價效應(yīng)。同理,房價暴跌之后也將導(dǎo)致資產(chǎn)價格全面暴跌。此外,房價不斷上漲也促成了證券市場上的投機(jī)行為,例如,房屋可用作貸款擔(dān)保,然后再以貸款從事股票投機(jī)。
其五,房價暴跌與緊縮的貨幣政策密切相關(guān)。絕大多數(shù)房價暴跌要么發(fā)生在上世紀(jì)70年代后期、要么是80年代初期以及80年代后期。當(dāng)時,控制通貨膨脹成了發(fā)達(dá)國家的重要政策目標(biāo),而緊縮政策的實(shí)施則增加了實(shí)際債務(wù)負(fù)擔(dān),暴露出與通脹相關(guān)的過度投資以及脆弱的金融體系。
根據(jù)國際貨幣基金組織報(bào)告預(yù)測,全球尤其是在美國、澳大利亞、英國、愛爾蘭、荷蘭和西班牙的房地產(chǎn)市場的泡沫,可能會在幾年內(nèi)紛紛破裂,屆時美國的實(shí)際房價將平均下跌15%~20%,其他地方的實(shí)際房價則平均下跌30%以上。但這種預(yù)測與也存在相當(dāng)大的爭議。誠如英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志指出:“一個泡沫破滅以前,它永遠(yuǎn)也無法得到積極的確認(rèn)。”應(yīng)當(dāng)說房地產(chǎn)泡沫是世界經(jīng)濟(jì)諸多不確定因素中較為復(fù)雜的一個,盡管難以判斷,但早做預(yù)案、適度降溫和有序發(fā)展卻是減少市場震蕩和促使經(jīng)濟(jì)“軟著陸”的不二法門,這點(diǎn)已成為目前各國政府和學(xué)界的共識。
閱讀背景
房地產(chǎn)市場泡沫的幾種主要類型
房地產(chǎn)市場的泡沫主要分為地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。日本的地產(chǎn)泡沫就屬于前一種。土地價格由于稀缺和市場需求無限拉動,加上投機(jī)炒作,就會出現(xiàn)泡沫,土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲。日本六大城市的地價指數(shù),在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍,地價市值總額高達(dá)4000萬億日元,相當(dāng)于美國地價總值的4倍,土地單價為美國的100倍。1991年以后日本地價暴跌,房地產(chǎn)市場崩潰,遺留下來的壞賬至少高達(dá)6000億美元,日本從此陷入通縮深淵。
亞洲金融危機(jī)中暴露出來的東南亞國家存在的房地產(chǎn)泡沫則屬于后兩種。上世紀(jì)90年代中期,大量外資進(jìn)入泰國、菲律賓和印尼的房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī)性活動,當(dāng)時不僅沒有引起政府的重視,反而進(jìn)一步解除了對金融市場的限制,結(jié)果是這些國家的商業(yè)銀行大肆向國外借美元,然后借給房地產(chǎn)發(fā)展商。銀行放貸激增最終出了問題,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給大大超過市場需求,構(gòu)成泡沫并最終失控,造成還貸困難,連帶引起金融危機(jī)。
閱讀背景
股價暴跌與房價暴跌影響之比較
股市暴跌、房價暴跌對以市場為基礎(chǔ)和以銀行為基礎(chǔ)的金融體系的沖擊是不同的。比較而言,以銀行為基礎(chǔ)的金融體系更易受到房價暴跌的影響,而建立在市場基礎(chǔ)之上的金融體系更易受到股價暴跌的影響。股價暴跌之后,受財(cái)富效應(yīng)的影響,消費(fèi)和投資增長減緩的程度在以市場為基礎(chǔ)的金融體系里更快、更大。相反,房價暴跌后,受銀行與房地產(chǎn)借貸之間特殊關(guān)系的影響,對建立在銀行基礎(chǔ)之上的金融體系而言,由此造成的對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響更加嚴(yán)重。由于亞洲國家基本上是以銀行為基礎(chǔ)的金融體系,這就不難理解為何亞洲金融危機(jī)對亞洲地區(qū)、特別是東南亞地區(qū)所產(chǎn)生的破壞作用會如此之大。
根據(jù)國際貨幣基金組織在今年春季頒布的《全球經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》,從1970年開始,全球有14個國家使用房價指數(shù)。判斷房價暴跌的標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)價格下降14%(股票市場則為37%)。14個國家在1970年第一季度至2002年第三季度間房價指數(shù)紀(jì)錄表明,共計(jì)有20次房價暴跌,大約是每20年在一個國家有一次暴跌,其中絕大多數(shù)發(fā)生在1980~1982年間和1989~1992年間,不同于股價暴跌基本均勻分布在各個時間段中。大體上,股市暴跌平均13年一次,持續(xù)兩年半,造成4%GDP的損失。房價暴跌平均20年一次,但持續(xù)時間大約五年,對GDP造成的損失也是股價暴跌的兩倍。此外,從下跌幅度與持續(xù)時間看,房價下跌幅度平均為30%,而股價平均則為45%。房地產(chǎn)泡沫破裂后,房價波動較之于股價波動稍輕,同時也較股市資金流動慢。
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