同樣的政策,為何在香港可以精確打擊高房價,在內(nèi)地卻舉步維艱,阻力重重? 　　李永剛 南京大學(xué)教授 　　為了應(yīng)對平均樓價快速上升引發(fā)的公眾不滿和潛在經(jīng)濟威脅,近日香港特區(qū)政府凌厲出手,聯(lián)手財政司、金管局、香港按揭證券公司,以及香港運輸及房屋局等相關(guān)機構(gòu),一舉推出多項政策,主要包括:禁止炒賣一手樓花等投機交易,提高首付比例,提升按揭供款對收入的比率等。久經(jīng)樓市調(diào)控考驗的內(nèi)地百姓,對這些舉措毫不陌生。但令人疑惑的是,同樣的政策,為何在香港可以精確打擊高房價,在內(nèi)地卻舉步維艱,阻力重重?
　　基于直觀經(jīng)驗的偷懶答案可能是,香港乃彈丸之地,只有700萬人口,每年供應(yīng)的新樓才數(shù)千個單位。而內(nèi)地情況復(fù)雜,人口眾多,單是北京平均一年的房產(chǎn)交易量就有27萬套。管小家易,治大國難。不過,我們可以暫時抑制“國情特殊論”的無可奈何心態(tài),深入樓市治理的諸多環(huán)節(jié)去探究比對,也許仍能得到有意義的啟示。
　　首先,港府并沒有急切的土地財政壓力,在經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展中掙錢才是主導(dǎo)觀念。經(jīng)過數(shù)十年的現(xiàn)代化起飛,香港已經(jīng)走過了財政焦慮和收入饑渴的歷史階段。由于城市化早已成型,需要大手筆開銷的建設(shè)項目相對較少,因此,不僅在理財方面持穩(wěn)健取向,不輕易擴張赤字;在斂財方面更是十分小心,總的思路是量出為入,以正常的民生需求來估算,夠用就好。在此背景下,如何吸引資本和人才進來,保持競爭優(yōu)勢,才是政策優(yōu)先考慮的著力點。土地供給的多與少,則可以跳出入賬的自利考量,使其真正成為調(diào)控價格的杠桿。相對而言,內(nèi)地的地方政府在現(xiàn)行分稅體制下,財政汲取能力不足,而土地收益點石成金,又能夠自主支配,當(dāng)然不會輕易放過。主管官員受經(jīng)濟發(fā)展績效考核的壓力約束,又被城市建設(shè)的巨大投入或空前債務(wù)所牽引,無論是出于積極的私心盤算,還是被動的填充窟窿,都很難自我約束。
　　其次,港府有過樓市崩盤的切膚之痛,相關(guān)政策部門對打壓過高房價有基本共識,能夠同心同德,鼎力而為。1997年以前,香港享受了與房價持續(xù)走高相伴隨的經(jīng)濟繁榮。但亞洲金融風(fēng)暴忽然來襲,之后泡沫破滅,此后又經(jīng)歷了美國9?11恐怖襲擊造成的傳染性低迷,以及2003年SARS的打擊,香港經(jīng)濟飽受折磨,房價十年踏步不前,切膚之痛記憶猶新。港人意識到,盡管土地收益仍是港府重要的收入來源,但保持經(jīng)濟發(fā)展、市場活力和民心安定,才是更為根本的利益所在。當(dāng)樓市高位運行時,政府有強烈意愿出手干預(yù)。在內(nèi)地,樓市自2003年開始大漲以來,其間只有小小起落,地方政府不僅沒有經(jīng)歷過慘痛挫敗,反而賺得盤滿缽滿,防范意識明顯不足。再加上地區(qū)發(fā)展的不平衡效應(yīng),超級都市樓價飆升的同時,二、三線城市才剛剛起步,各地并沒有達成調(diào)控共識。
　　再次,港府有卓越的城市管理經(jīng)驗,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)扎實,配套政策完善,投機者不容易鉆空子。窺一斑可見全豹,有心人只要認真閱讀港府公開的各類統(tǒng)計報告,就不得不佩服他們在“數(shù)目字管理”方面所下的硬功夫。不夸張地說,99%的港人擁有多少和多大房屋,位于哪里,價格幾何,港府都能清晰羅列。不僅是房價的整體和局部走勢,甚至連成交個案,也能被公眾知曉。與此相關(guān)的是,在精細的稅收監(jiān)管系統(tǒng)中,越是高收入的人,越被嚴密監(jiān)察;低收入階層則能獲得小到綜合援助,大到廉租屋和居屋的體恤照顧。在內(nèi)地,由于跨地區(qū)交易和灰色收入的廣泛存在,許多重要數(shù)據(jù)要么殘缺不全,要么背離常識,無法提供有力的決策支持。強勢利益階層還能左右輿論,在政策夾縫中來去自如。
　　最后,港人有完善的社會保障體系,有豐富的多元投資渠道,不會把寶都壓在住房上。住多大的空間,是否要擁有住房產(chǎn)權(quán),價格能夠承受,主要是通過計算家庭負擔(dān)來權(quán)衡的技術(shù)問題。反過來說,當(dāng)公共服務(wù)匱乏,教育負擔(dān)沉重,醫(yī)療費用高昂,抗風(fēng)險能力低下時,民眾對住房及其價格的極度較真,就會成為一個關(guān)乎生存權(quán)利和利益分配的政治問題。

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