關(guān)于潘石屹，我們還有什么不知道的呢?即使是他的私事，譬如，有兩個(gè)兒子，叫什么名字，多大了，我們都聽說過了。嗯，可能我們還想問他很多問題，但老潘想說的都已經(jīng)說了，不想說的，怎么追問想必他都會(huì)繞道而走。
　　在中國地產(chǎn)界，也許，是在整個(gè)中國企業(yè)界，幾個(gè)老板有老潘這樣的曝光率?博客的點(diǎn)擊率早就突破1000多萬。潘石屹的知名度與其透明度是如此相近，因之，我所做的不過是碎片的整理，亦即認(rèn)識(shí)潘石屹12年來的浮光掠影。
　　
　　那時(shí)候的江湖
　　
　　講潘石屹，離不開“萬通六君子”。因?yàn)椋�潘石屹是從萬通發(fā)家的。
　　如今，隨著SOHO中國有限公司的上市，潘石屹的財(cái)富已無可置疑地位居“六君子”之首。10月8日上市首日，SOHO中國收盤價(jià)9．55元，潘石屹張欣夫婦身價(jià)為317億港元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“六君子”財(cái)富之和。馮侖次之，他在萬通地產(chǎn)的股份市值也還不足8億元。
　　1991年6月，王功權(quán)、馮侖、劉軍、易小迪、王啟富等在海南成立海南農(nóng)業(yè)高科技投資公司。王功權(quán)是董事長兼總經(jīng)理，馮侖和劉軍是副董事長，王啟富是辦公室主任，易小迪是總經(jīng)理助理，隨后加入的潘石屹任財(cái)務(wù)經(jīng)理。6個(gè)人的股份是一樣的，這也為后來大吵后的分手埋下了隱患。
　　當(dāng)時(shí)海南的房地產(chǎn)正處在畸形擴(kuò)張時(shí)期。后來馮侖回憶說，一些從北京南下的人，靠政府背景拿到一塊地，僅憑一紙批文就可以獲利上千萬元，看得讓人心驚膽戰(zhàn)。很多樓盤一拿到報(bào)建批文就登廣告，連地基還沒有開始打，價(jià)格已經(jīng)驢打滾一樣地翻了幾倍�！稗r(nóng)高投”也看中了這個(gè)機(jī)會(huì)，開始炒房。
　　這家注冊(cè)資金號(hào)稱1000萬元的公司，其實(shí)只有七湊八湊的3萬元，但到1993年改名成立萬通集團(tuán)時(shí)，已經(jīng)賺到了3000萬元。
　　1993年6月，國家宏觀調(diào)控前后，萬通似乎獲得神啟，毅然撤出海南，而后不久，海南房地產(chǎn)泡沫全面崩潰，留下了綿延成片的爛尾樓，大量資金積壓其中。
　　
　　萬通挖到第一桶金后，在老大馮侖搶占多個(gè)領(lǐng)域路線的指導(dǎo)下，幾個(gè)合伙人各帶使命，全國擴(kuò)張。潘石屹去了北京。1993年，易小迪到了廣西；隨后，王啟富到深圳開拓疆土，同時(shí)王功權(quán)到美國融資；到1995年，萬通已是四處開花。房地產(chǎn)、金融、商業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資、通信、醫(yī)藥、文化等都涉及了，資產(chǎn)一度達(dá)到近50億。
　　激烈的爭(zhēng)吵開始了。譬如，馮侖等力主繼續(xù)擴(kuò)張，但管錢的“潘老財(cái)”就是不肯給錢�！耙婚_會(huì)就吵，從上午吵到深夜，還是誰也說服不了誰，”潘石屹說。1995年，“六君子”分家。王功權(quán)創(chuàng)建萬通國際，投身于風(fēng)險(xiǎn)投資。馮侖留守萬通集團(tuán)，后來終于成功借殼先鋒股份。易小迪接管廣西萬通，并由此開創(chuàng)他的陽光100集團(tuán)。王啟富先是在大連做國際貿(mào)易，后轉(zhuǎn)做木地板，現(xiàn)為海帝木業(yè)(天津)有限公司董事長。劉軍去了四川，據(jù)傳從事農(nóng)業(yè)高科技，具體公司未知，筆者查到了一個(gè)成立于2001年的成都塞瑪農(nóng)業(yè)高科技發(fā)展有限公司，注冊(cè)資金2000萬元，未知總經(jīng)理劉軍是否就是“六君子”之一的劉軍。
　　而“潘老財(cái)”潘石屹，1995年成立了紅石實(shí)業(yè)公司，6年后潘氏夫婦在此基礎(chǔ)上創(chuàng)立SOHO中國有限公司。
　　
　　老潘為何如此謹(jǐn)慎?
　　
　　潘石屹的精明、保守(或者說穩(wěn)健)、謹(jǐn)慎，在早期萬通就已表露出來。
　　老潘是從甘肅天水走出來的苦孩子。沒有任何人給他提供先天可以依賴的資源，沒有。潘石屹是憑借與身俱來的市場(chǎng)敏感、商業(yè)嗅覺，抓住了房地產(chǎn)市場(chǎng)突然爆發(fā)的機(jī)遇，小心謹(jǐn)慎，一步一步完成了自己的原始積累。但是，1993年海南乃至中國房地產(chǎn)熱的形成及其巨大破壞力、后遺癥，多年后仍是潘石屹頭腦中揮之難去的深刻圖景。他血液里的謹(jǐn)慎、保守基因，一直伴隨著他，進(jìn)而，企業(yè)創(chuàng)始人的這種性格無可避免地滲透進(jìn)了SOHO中國的企業(yè)性格和企業(yè)文化里。
　　只有潘石屹自己才最清楚，他創(chuàng)立的紅石以及后來的SOHO中國，發(fā)展到今天是多么不容易。他積累的財(cái)富雖然日益巨大，但他多次對(duì)筆者說：“我從不拖欠施工企業(yè)的工錢，也從來不偷稅漏稅�！边@也就是為什么每年中國地產(chǎn)納稅榜公布后，潘石屹總是要以其慣有的作秀姿態(tài)張揚(yáng)一番。
　　潘石屹是靠自己雙手打拼出來的民營地產(chǎn)商。他同樣有著許多民營企業(yè)家所共有的敏感脆弱、謹(jǐn)小慎微的心態(tài)。每一次被社會(huì)輿論解讀為“打壓”的政策調(diào)控，總是令老潘誠隍誠恐。有一次，筆者告訴潘石屹，據(jù)說有關(guān)部門要抓一批壞的地產(chǎn)商典型，作為整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的代表，老潘聽了，連連問：是真的嗎?是真的嗎?而每一個(gè)市場(chǎng)化、法制化政策的出臺(tái)，老潘總是會(huì)迫不及待地表態(tài)贊成。
　　謹(jǐn)慎、保守，曾讓潘石屹付出了代價(jià)。
　　在2004年初的一次采訪中，老潘向筆者承認(rèn)，他的SOHO中國在2002年下半年至2003年錯(cuò)失了很好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，“因?yàn)槲姨�相信政府的政�?執(zhí)行力)，”潘石屹說。他說這話的背景，與2002年國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(11號(hào)令)和北京市政府貫徹執(zhí)行11號(hào)令的33號(hào)文件有關(guān)。2002年5月9日頒布的11號(hào)令明確規(guī)定，自2002年7月1日起，停止協(xié)議出讓經(jīng)營性項(xiàng)目土地，而一律實(shí)行招標(biāo)、掛牌、拍賣。11號(hào)令公布的那一天，筆者正在外地出差，潘石屹在電話中興奮地說，“革命，這絕對(duì)是一次前所未有的土地革命!”
　　很顯然，潘石屹們認(rèn)為，從此以后，無論是國有企業(yè)還是民營企業(yè)，無論有無政府資源，大家都必須通過公開市場(chǎng)來競(jìng)買土地，從土地的獲得方式來看，這無異于一場(chǎng)革命。
　　2002年下半年至2003年，潘石屹一直在等待市場(chǎng)公開出讓土地，而未敢去尋求協(xié)議土地，“因?yàn)槟鞘欠欠ǖ摹�。但潘石屹和他的SOHO中國一起失望了。2002年下半年以來，“土地革命”遭到利益集團(tuán)堅(jiān)決而有效的抵抗。僅7月至10月，北京就有8800多萬平方米土地被圈走。2003年，全國查處了16.8萬起土地違法案例，北京98％以上的土地仍是通過協(xié)議方式出讓。
　　“要是那時(shí)(2002、2003年)就拿地做項(xiàng)目，到2004年差不多可以收尾了”，潘石屹后來說。
　　潘石屹觀望的代價(jià)，是他喪失了一次市場(chǎng)良機(jī)。2003年，“非典”之后，北京商品房銷售形勢(shì)一片高漲，并且延續(xù)至今。為此，老潘屢次被公司同事指為“太保守”。
　　潘石屹其時(shí)的謹(jǐn)慎與保守，與他內(nèi)心對(duì)北京地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂有很大關(guān)系。經(jīng)過1999～2001年的高速增長后，北京市場(chǎng)是否有足夠的需求支撐其日益增加的龐大供應(yīng)量?老潘心存疑慮。他認(rèn)為，管理層必然要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控。如果調(diào)控到來，SOHO中國拿地的話，豈不是撞在了槍口上?
　　我們現(xiàn)在都知道，潘石屹那時(shí)是判斷錯(cuò)了。北京房?jī)r(jià)一直在迅猛上漲，而且似 有越調(diào)控上漲越瘋狂之勢(shì)。但2002～2003年的潘石屹，仍然滿足于一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目地做，不追求規(guī)模。
　　
　　“獨(dú)特的商業(yè)模式”
　　
　　除了遙遠(yuǎn)的博鰲藍(lán)色海岸，在北京，潘石屹做的每個(gè)項(xiàng)目銷售都很火爆，為什么他要堅(jiān)持一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目地做，而不愿意多拿幾塊地，幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)做?
　　究其實(shí)，還是謹(jǐn)慎、保守的性格，使得潘石屹非�？粗噩F(xiàn)金流。張欣對(duì)筆者說，“潘石屹投資非常非常保守，有20元恨不得只投10元。這可能與他在海南的經(jīng)歷有關(guān)。親眼看到有人迅速地上去了，有人又飛速地下來了。我有時(shí)也覺得他投資太保守了，其實(shí)也有一些機(jī)會(huì)可以做的。但潘石屹的這種理念有一個(gè)很大好處，就是我們的資金流非常健康，從來不負(fù)債�！�
　　2006年底以前，老潘曾經(jīng)幾次對(duì)筆者說，“我們沒有欠銀行一分錢�！比绻�此言屬實(shí)，這是一件很奇怪的事。因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)普遍的做法是，獲得一幅土地的使用權(quán)后，很快就會(huì)把土地拿到銀行去抵押貸款，再做下一步的開發(fā)。同時(shí)，將在建物業(yè)用于抵押貸款，也是開發(fā)商的通行做法。但事實(shí)正是如此，老潘長期不肯借銀行的錢，寧愿用自有資金來滾動(dòng)開發(fā)。2004年，潘石屹從任志強(qiáng)手里購買尚都二期(即現(xiàn)在的SOHO尚都)，近10億元，用的全是自己的真金白銀。隨后，潘石屹獲得的光華路SOHO、建外SOHO項(xiàng)目，按照他的說法，均未向銀行貸款。
　　多年來，潘石屹謹(jǐn)慎、保守的性格，對(duì)SOHO中國獲取土地項(xiàng)目的影響是：僅憑自有資金，拿到的土地當(dāng)然十分有限(也十分精良)。也就是說，老潘其實(shí)是不得不堅(jiān)持一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目地做。
　　但是，潘石屹不貸款的一貫做法，在競(jìng)得三里屯項(xiàng)目時(shí)，被放棄了。2007年3月，老潘以35億元競(jìng)得規(guī)劃建筑面積近47萬平方米的三里屯項(xiàng)目(名為三里屯SOHO)，首次向銀行貸款20億元。因?yàn)�，這個(gè)時(shí)候，SOHO中國繼2002年上市懸置后，決定再度準(zhǔn)備上市。
　　SOHO中國為什么要上市?潘石屹說，有些公司2004年的時(shí)候，跟我們差不多，但上市以后近兩年的規(guī)模突然擴(kuò)大了幾倍。我們?cè)俨簧鲜�，市�?chǎng)份額都要被它們搶走了。筆者相信，富力地產(chǎn)就是其中對(duì)老潘刺激最大的地產(chǎn)企業(yè)，保利地產(chǎn)則是另一家。眾所周知的現(xiàn)象是，2006年底以來，土地出讓幾乎成了上市地產(chǎn)公司的競(jìng)技場(chǎng)，各地不斷刷新紀(jì)錄的“地5E”被上市公司悉數(shù)攬入懷中。所以，老潘還是要上市，雖然2004年初他還跟筆者說“我沒有想到要把公司規(guī)模做大”。殘酷的事實(shí)在催趕著潘氏夫婦。
　　不過，即使潘石屹能夠?qū)⑶伴T地區(qū)的33幅土地全部拿下，SOHO中國的土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積也只有區(qū)區(qū)124萬平方米，在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)商中，恐怕是數(shù)量最少的。土地儲(chǔ)備量最多的碧桂園，規(guī)劃建筑面積達(dá)5000萬平方米。
　　潘石屹的解釋是，SOHO中國不是以土地儲(chǔ)備取勝，而是以獨(dú)特的商業(yè)模式取勝。什么樣的商業(yè)模式?老潘在許多場(chǎng)合有過闡釋。筆者的總結(jié)是，專注于在城市核心區(qū)拿地，產(chǎn)品創(chuàng)新，營銷創(chuàng)新，機(jī)制創(chuàng)新。
　　“SOHO中國是不可復(fù)制的，”潘石屹說，“誰能復(fù)制我們干干凈凈的財(cái)務(wù)、稅務(wù)和經(jīng)營，能復(fù)制我們的末位淘汰制，復(fù)制我們產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新嗎?恐怕哪一個(gè)別人都學(xué)不好�！�
　　原本，潘石屹的性格限制了SOHO中國的拿地?cái)?shù)量及其持續(xù)擴(kuò)張能力。但是，由于SOHO中國的上市，這一切將被強(qiáng)大的資本改變。SOHO中國成為一個(gè)公眾公司，而不僅僅是潘石屹張欣夫婦的家族企業(yè)。潘石屹和SOHO中國將不得不按照資本的游戲規(guī)則行事。
　　或許這些都不是秘密。對(duì)于潘石屹，透明度是被放大的。

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