[摘 要]在房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程中，招投標(biāo)工作起到了承上啟下的紐帶作用。無論是從設(shè)計還是到施工，對于成本的控制都尤其重要。文章就房地產(chǎn)項目的招投標(biāo)階段這一重要環(huán)節(jié)中，對于成本控制所應(yīng)采取的措施進(jìn)行研究與分析，并分別從招標(biāo)、評標(biāo)與最終合同的簽訂三方面進(jìn)行闡述。
　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；招投標(biāo)；成本控制
　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.12.100
　　伴隨我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升以及社會的持續(xù)進(jìn)步，我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展進(jìn)入了“快車道”。房地產(chǎn)企業(yè)無論是從規(guī)模或者是集中度，其發(fā)展都有了極大的突破。然而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目的品質(zhì)與價格是項目開發(fā)能否成功的關(guān)鍵所在，將投資效益最大化的實現(xiàn)作為其最終的目標(biāo)。[1]因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)階段的成本控制就凸顯出了其重要性。筆者就房地產(chǎn)項目開發(fā)招投標(biāo)過程中三個主要階段所存在的問題以及為實現(xiàn)成本控制應(yīng)采取哪些舉措進(jìn)行分別闡述。
　　1 招標(biāo)階段
　　1.1 確定招標(biāo)的形式
　　公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)是房地產(chǎn)項目招標(biāo)常采用的兩種招標(biāo)方式。招標(biāo)的方式選哪一種，應(yīng)該由招標(biāo)的內(nèi)容來決定，不可一成不變，要靈活變通。
　　首先，公開招標(biāo)的優(yōu)勢在于其可使招標(biāo)方對承包商的選擇空間更加的廣泛，對于投標(biāo)者而言，此類招標(biāo)方式也可使其自身技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢與競爭力得到更加充分的發(fā)揮。但是公開招標(biāo)只能根據(jù)投標(biāo)單位提供的標(biāo)書判斷他們的實力，這樣的判斷很片面。
　　其次，邀請招標(biāo)是主動對外發(fā)放投標(biāo)邀請書，對其有合作意向的特定投標(biāo)者發(fā)出邀請，組織投標(biāo)。此類招標(biāo)形式是在招標(biāo)方對投標(biāo)方實力、經(jīng)驗、資信度都有了深入了解，確認(rèn)可靠的基礎(chǔ)上開展的，不僅可以邀請到具備較強實力的投標(biāo)者，而且在投標(biāo)之前就可以事先說明招標(biāo)方有哪些特殊要求需要投標(biāo)人滿足，預(yù)先達(dá)成共識。這樣既保證了投標(biāo)報價的競爭性，也為施工開始后的工期、工程質(zhì)量以及工程安全等方面提供了保障。[2]
　　1.2 投標(biāo)者資質(zhì)審查
　　招標(biāo)項目通常具有其自身特點與需求，針對這些特點與需求，潛在的投標(biāo)者必須提供相應(yīng)的文件來證明自己能夠滿足這些要求，因此就需要在投標(biāo)之前，對投標(biāo)者的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，包括投標(biāo)者行業(yè)資質(zhì)水平、信譽方面、技術(shù)能力方面、資金實力以及曾有過哪些業(yè)績等。既能將不符合要求的投標(biāo)者排除，更能為招標(biāo)單位節(jié)約大量資金與時間的成本，招標(biāo)的效率明顯提升。
　　1.3 招標(biāo)文件的編制
　　投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件一般來講都是以招標(biāo)文件為根據(jù)，招標(biāo)文件同樣也是招標(biāo)單位與中標(biāo)單位最終得以簽訂合同之基礎(chǔ)。文件中所包含的各項要求指標(biāo)對招投標(biāo)雙方具有同等的約束力。因此，招標(biāo)文件的編制是招標(biāo)工作與工程造價控制能夠順利完成的重點，具有重要意義。招標(biāo)文件通常包括以下幾項，即工程大概情況、投標(biāo)方用什么方式承包、投標(biāo)根據(jù)什么報的價格、如何供應(yīng)材料、工程款以什么方式支付和結(jié)算以及怎樣管理和控制工程質(zhì)量與工程安全等內(nèi)容。[3]另外，還要跟具體的房地產(chǎn)項目開發(fā)情況相結(jié)合，考慮同時期市場行情的波動，對成本控制中對應(yīng)著的內(nèi)容跟條款作出約束。
　�。�1）必須明確投標(biāo)報價的依據(jù)與要求：定額的計價費率招標(biāo)與工程量清單計價招標(biāo)是招標(biāo)報價中的兩類主要計價方式。通常，多數(shù)企業(yè)會選擇招標(biāo)方式都在總承包單位招標(biāo)計價方式中選擇，如果是分部分項的計價規(guī)則，或者是單價計取均套用定額。對于投標(biāo)單位，通常來說，他們主要通過在費率報價上給出一些優(yōu)惠來競爭。此類報價形式能夠較早開始進(jìn)入招標(biāo)階段，通常在項目完成擴初設(shè)計后即可，而不必等施工圖都完成了之后才開始，這讓總承包單位的選擇至少能夠提前2～3個月。就算是之后發(fā)現(xiàn)工程圖紙要有更改的地方，定額計價費率招標(biāo)也會有相應(yīng)的調(diào)整依據(jù)。
　　工程量清量計價方式跟前者相比，形式上更簡明一些，投標(biāo)方在總價與單價這兩點上都展開競爭，會參考企業(yè)定額來給出他們的報價，并且與市場價格水平相結(jié)合。一般，工期短、工程量基本一定的項目，像是市政園林景觀或者室內(nèi)裝飾裝修這類，這種方法使用得較多。
　�。�2）明確材料與人工等價格波動調(diào)整：人工成本的確定成為工程項目順利完成，承包方能獲得利潤的重要前提。人工成本調(diào)整跟項目開工的具體時間與施工地的不同而有所差異，成本控制的效果也不一樣。另外，項目用到的材料定價、來源等也影響了工程成本。建筑項目總成本的60%以上都用在項目所需材料與設(shè)備的花銷上，因此在招標(biāo)文件中必須把發(fā)包方與承包方在這方面所擔(dān)的責(zé)任與風(fēng)險劃分明確。而且，也要明確動態(tài)管理人工成本和項目材料等受價格實時變化而影響的方法和價差計算口徑跟調(diào)整公式。[4]
　　2 評標(biāo)階段
　　2.1 評標(biāo)工作
　　招投標(biāo)過程的核心所在。評標(biāo)工作原則就是“公平、公證、科學(xué)與擇優(yōu)”。一般來講，評標(biāo)方法有兩種常見的，就是“經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法”“綜合評估法”，另外還包括了一些其他法律法規(guī)允許的方法。在評標(biāo)方式的選擇上，應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)實際的內(nèi)容中存在的不同來選擇適宜的評標(biāo)方式。
　　“經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法”在性能與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)通用，或招標(biāo)人在這一部分沒有什么特殊要求的項目里適用性比較好。中標(biāo)方要保證自己的投標(biāo)與招標(biāo)文件里的技術(shù)要求跟標(biāo)準(zhǔn)保持一致，且保證評審?fù)稑?biāo)價格要最低。但是，在“綜合評估法”評標(biāo)時，中標(biāo)方會被要求其綜合來看能夠最大限度滿足招標(biāo)文件里的每一項評價標(biāo)準(zhǔn)。
　　實際工作中，中標(biāo)人在確定之前，都必須接受對投標(biāo)內(nèi)容的翔盡的評審與分析，這與其采用哪種評標(biāo)方法無關(guān)。對于發(fā)現(xiàn)存在的遺漏內(nèi)容必須進(jìn)行必要的補正，仔細(xì)審核投標(biāo)書中的承諾，對于投標(biāo)內(nèi)容是否真實、有效并且合理要做進(jìn)一步的確認(rèn)，盡最大可能減少履行合同時出現(xiàn)爭端與扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。
　　2.2 詢標(biāo)工作
　　詢標(biāo)會議旨在對招投標(biāo)過程中本來應(yīng)該解釋清楚卻并沒有解釋清楚的事項進(jìn)行最后的確認(rèn)，并且要對投標(biāo)企業(yè)的實力與項目經(jīng)理曾經(jīng)有哪些業(yè)績做更為深入的了解。投標(biāo)文件中如果有錯誤、矛盾或解釋不清楚的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)請投標(biāo)方解釋清楚，投標(biāo)報價也應(yīng)該反復(fù)地確認(rèn)。由此可見，詢標(biāo)工作對投標(biāo)報價的控制也是對招投標(biāo)成本控制的深化。
　　3 簽訂合同
　　在中標(biāo)單位最后確定下來后，招標(biāo)方就應(yīng)向其發(fā)放中標(biāo)通知書，約好簽訂工程合同的日期并于約定之日簽訂合同。通常工程合同包括三類：單價合同、總價合同、成本加酬金合同。最后決定選擇哪種合同，應(yīng)在招投標(biāo)過程中，根據(jù)招標(biāo)項目特點來選取。在選擇合同類型上，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)把握主動權(quán)，綜合考慮項目相關(guān)的各類因素以及承包人的能力范圍，結(jié)合自身利益作出選擇，從而有效地控制工程成本。
　　在起草和編制合同條款時，對于風(fēng)險與責(zé)任部分的約定應(yīng)當(dāng)尤其注重，盡可能量化可能存在的風(fēng)險，確認(rèn)好各方的責(zé)任，雙方的利益都應(yīng)該維護(hù)到。合同的條款里所有作出了約定的內(nèi)容，跟招標(biāo)文件里的都應(yīng)該是一樣的。另外，合同還應(yīng)有招標(biāo)文件、詢標(biāo)紀(jì)要這些招標(biāo)階段資料，這些都跟合同一樣有效，故前期造價文件跟最后簽訂的合同中條款必須保證統(tǒng)一。
　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)對于招投標(biāo)階段的各項工作內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)牢牢把握住，如此方能選擇到優(yōu)秀的承包合作單位，同時又能夠有效地控制工程成本，降低工程造價。
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]燕強.論房地產(chǎn)項目招投標(biāo)中的成本控制對策[J].中國市場，2017（21）：232-233.
　　[2]余喆.淺談如何在項目的招投標(biāo)中做好項目成本控制工作[J].讀與寫，2017，14（23）：8-10.
　　[3]吳友祥.淺析房地產(chǎn)項目招投標(biāo)中的成本控制[J].江西建材，2015（14）：250.
　　[4]桑麗麗.試論房地產(chǎn)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2016（24）：232.

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