摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)尖浪口，為此我們就要通過(guò)對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行分析，來(lái)對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理的方式和目標(biāo)進(jìn)行確定，以提高房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理;方式;目標(biāo)
　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)與其他商品的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點(diǎn)，因而在開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)高以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，進(jìn)行有效的經(jīng)營(yíng)管理，具有十分重要的意義。
　　一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)
　　房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)不同于傳統(tǒng)行業(yè)。一是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有一定的時(shí)間周期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先要在市場(chǎng)上通過(guò)招拍掛方式獲取土地，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、報(bào)建才到建設(shè)，同時(shí)建設(shè)主體達(dá)到一定條件下，并取得預(yù)售證前提下才能進(jìn)行銷(xiāo)售。銷(xiāo)售后并不能馬上結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤(rùn)，而是完成五方驗(yàn)收達(dá)到交房條件后才能實(shí)現(xiàn)收入和利潤(rùn)。二是房地產(chǎn)行業(yè)受政府調(diào)控。房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格受到限價(jià)、限購(gòu)、限貸等政策影響，銷(xiāo)售單價(jià)受限，無(wú)法突破;同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控一直是政府工作的重心，大調(diào)小調(diào)不斷。為此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資存在以下特點(diǎn)：
　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)大
　　由于房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)存在一定的時(shí)間周期，且歷時(shí)較長(zhǎng)，政府調(diào)控較為頻密，存在還在報(bào)建階段，就已經(jīng)受到政府各種調(diào)控影響，如取得預(yù)售證方可銷(xiāo)售，銀行不再續(xù)貸，房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格受政府限價(jià)無(wú)法突破，購(gòu)房者由于無(wú)法獲取較低的貸款利率間接影響需求。為此，房地產(chǎn)項(xiàng)目不能再按項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告執(zhí)行，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不可控。
　�。ǘ┩顿Y建設(shè)的成本高
　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，未取得預(yù)售證不能進(jìn)行銷(xiāo)售無(wú)法回流資金，未完成五方驗(yàn)收實(shí)現(xiàn)交房無(wú)法結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤(rùn)。近年來(lái)，由于政府調(diào)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行限貸，甚至直接斷貸。一些較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不到海外上市或發(fā)債融資，甚至通過(guò)在國(guó)內(nèi)以基金的形式融資，間接增加了項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用。由于銀行抽貸，很多中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法滿足投資建設(shè)現(xiàn)金流需求，所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾。為此，從招拍掛土地到建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本上使用自有資金或融資成本較高的貸款，加上房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)周期，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般行業(yè)項(xiàng)目成本。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式
　�。ㄒ唬┎粩嗤晟骑L(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系
　　一是憑借以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過(guò)了解和掌握現(xiàn)階段行業(yè)內(nèi)最新的土地供需關(guān)系、同類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況、購(gòu)買(mǎi)者的需求變化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。二是密切關(guān)注政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的動(dòng)作并進(jìn)行預(yù)測(cè)，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。首先，從新聞、政府工作報(bào)告以及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控方向進(jìn)行把握，如現(xiàn)在推行“租售并舉”和二胎政策，預(yù)測(cè)小戶型房子需求下降，加大大戶型房子的建設(shè)。其次，銀行降本降息也能直接刺激房地產(chǎn)供需關(guān)系。最后，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的影響，如加速公積金貸款放款速度，舊城改造等等。
　　（二）創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方法
　　1、實(shí)行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的有效方式，也是目前大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售的成功經(jīng)驗(yàn)。分期付款是指在取得預(yù)售證時(shí)已交納了一部分房款，按規(guī)定時(shí)間內(nèi)逐步分期付清其余款的付款方式。
　　2、實(shí)行貸款購(gòu)房：也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給購(gòu)房者用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款及其擔(dān)保，購(gòu)房者提供全部房屋價(jià)款的20%～30%作為購(gòu)房的首期付款，其余由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)貸款墊付，并且由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者提供不可撤銷(xiāo)的全部擔(dān)保。
　　3、預(yù)租預(yù)售：為了回流資金，吸引購(gòu)買(mǎi)者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)預(yù)租、代管返租的形式出售房地產(chǎn)。比如商鋪先進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪后立馬實(shí)現(xiàn)租金收入。代管返租，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)公寓的投資者簽訂公寓的銷(xiāo)售合同以及引入第三方簽訂公寓代管合同，投資者只需支付公寓的購(gòu)買(mǎi)款，公寓委托第三方裝修運(yùn)營(yíng)，約定每年返還租金給投資者。
　　（三）建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系
　　房地產(chǎn)企業(yè)高管及普通的財(cái)務(wù)人員應(yīng)從企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算和反應(yīng)機(jī)能，以財(cái)務(wù)預(yù)算作為重要手段，通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算控制建設(shè)成本，及時(shí)反饋出項(xiàng)目的投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的時(shí)時(shí)分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確而又科學(xué)的參考依據(jù)。
　�。ㄋ模┴Q立良好的企業(yè)形象和自身品牌
　　房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因?yàn)樗漠a(chǎn)品需要經(jīng)受長(zhǎng)時(shí)間的考驗(yàn)。加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量的控制，從設(shè)計(jì)到施工直到最后的驗(yàn)收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底，還需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識(shí)與觀念，掌握核心競(jìng)爭(zhēng)力，特色不突出的缺點(diǎn)。學(xué)習(xí)世界500強(qiáng)或國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。如碧桂園，推行“給你一個(gè)五星級(jí)的家”理念;萬(wàn)科是集吃喝玩樂(lè)為一體的商業(yè)大型體，讓購(gòu)房者從感官上得知，購(gòu)買(mǎi)這個(gè)品牌將獲得生活質(zhì)量及層次。
　�。ㄎ澹┘訌�(qiáng)資金管理
　　資金運(yùn)用和管理的好壞，直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益，提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要，特別是房地產(chǎn)企業(yè)。建設(shè)運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵是把控現(xiàn)金流。所以對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制，實(shí)行資金按調(diào)度使用，制定嚴(yán)格的用款制度，重點(diǎn)掌握工程項(xiàng)目資金的投向。通過(guò)加強(qiáng)資金管理也可以做到深化成本管理。
　　三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目數(shù)量和管理能力的平衡
　　產(chǎn)品的品質(zhì)取決于管理的質(zhì)量，管理的質(zhì)量取決于企業(yè)管理資源的多少。較之有限的管理能力，過(guò)多的在建項(xiàng)目必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)管理資源的分散，從而個(gè)別項(xiàng)目管理能力的不足必然出現(xiàn)，結(jié)果是產(chǎn)品的品質(zhì)無(wú)法保證。房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量一定要和其能力相匹配，切忌盲目樂(lè)觀、自我膨脹。否則，同時(shí)開(kāi)發(fā)過(guò)多的項(xiàng)目，現(xiàn)金流需求較大，不能及時(shí)應(yīng)對(duì)政府調(diào)控變化，管理能力稍微欠缺，所有項(xiàng)目都將面臨停工。
　�。ǘ┓康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)品牌發(fā)展和業(yè)務(wù)擴(kuò)展的平衡
　　房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)擴(kuò)展的同時(shí)，一定要把握品牌發(fā)展與業(yè)務(wù)擴(kuò)展的平衡。房地產(chǎn)在業(yè)務(wù)擴(kuò)展的同時(shí)，除保持管理能力的平衡，還應(yīng)保持品牌的平衡發(fā)展。因?yàn)槠放七^(guò)快發(fā)展，企業(yè)由于業(yè)務(wù)能力或管理的局限，無(wú)法將已營(yíng)造的品牌資源迅速轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益，將面臨品牌危機(jī)。碧桂園在部分城市就因?yàn)闃I(yè)務(wù)擴(kuò)展過(guò)快，質(zhì)量把控不過(guò)關(guān)，遭遇滑鐵盧。
　�。ㄈ┓康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和企業(yè)文化建設(shè)的平衡
　　在沒(méi)有形成健康的企業(yè)文化之前，企業(yè)實(shí)際上還沒(méi)有成熟。過(guò)快發(fā)展，尤其是“瘋長(zhǎng)”，其結(jié)果將導(dǎo)致企業(yè)“自取滅亡”。隨著企業(yè)的發(fā)展，環(huán)境的變化，企業(yè)文化必須不斷向高級(jí)形態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功，企業(yè)文化建設(shè)一定要與企業(yè)發(fā)展相平衡。
　　四、結(jié)語(yǔ)：
　　綜上所述，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，對(duì)其管理途徑和方式的確定有著十分重要的意義，這樣不僅使得房地產(chǎn)管理工作的效果得到有效的保障，還滿足了企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)要求，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的重要手段之一。
　　參考文獻(xiàn)：
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