摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了躺著賺錢的黃金歲月，轉而進入了白銀時代。面對樓市的持續(xù)調整震蕩，行業(yè)驟變，房企紛紛創(chuàng)新轉型，以謀求更好的發(fā)展。
　　關鍵詞：白銀時代；房企；轉型
　　一、中國房地產(chǎn)市場進入“白銀時代”
　　（一）“白銀時代”的定義及特征
　　當前，我國經(jīng)濟結構深化改革與轉型繼續(xù)推進導致經(jīng)濟增速下滑壓力加大，房地產(chǎn)投資增速下滑，樓市亦供大于求，成交量往下走，中國樓市由“人人都能賺錢”的黃金時代進入了投資需求減少、以剛需為主的“白銀時代”�！鞍足y時代”有以下幾個特點：成交量往下走；房地產(chǎn)市場步入均利時代；開發(fā)商從賣產(chǎn)品向賣服務、賣品牌轉變。最明顯的是萬科的轉變，過去萬科是為普通人蓋房子，后來是“蓋有人住的房子”，到現(xiàn)在是“蓋有人用的房子”。
　　（二）未來10年樓市依然有利可圖
　　衣食住行是老百姓的基本生活需求，也是拉動國民經(jīng)濟的主要內需，房地產(chǎn)業(yè)的影響范圍廣，涉及到幾十個行業(yè)、幾千種產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展是國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的一個前提條件。此外，2013年，我國城鎮(zhèn)化率53%左右，按照近10年來每年1%點多的增速，要達到發(fā)達國家75%以上的城鎮(zhèn)化率，還需要20年左，城鎮(zhèn)化為城市房地產(chǎn)業(yè)提供了巨量需求。再者，各種產(chǎn)業(yè)升級換代也為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的機會，如養(yǎng)生房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、養(yǎng)老房地產(chǎn)等。因此，未來10年樓市依然有利可圖。
　　二、轉型成為房企生存發(fā)展必然的選擇、
　　房企轉型是指房企長期經(jīng)營方向、運營模式及其相應的組織方式、資源配置方式的整體性轉變，是企業(yè)重塑競爭優(yōu)勢、提升社會價值，達到新的企業(yè)形態(tài)的過程。
　　賣得少，庫存高正是當下房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困境。一方面，2003至2013年“黃金十年”期間，開發(fā)商的大規(guī)模投資，已在近些年形成結構性供給過剩；另一方面，居民需求熱點已從“住上房”變?yōu)椤白『梅俊保�“提供住所”的老思路已不適應市場出現(xiàn)的新需求。單從供給與需求來看，轉型已成為房企生存發(fā)展必然的選擇。
　　三、房企四大轉型路徑分析
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求得生存和發(fā)展，就必須認清形勢，與時俱進。
　　房企轉型路徑圖
　�。ㄒ唬┒嘣�化
　　白銀時代來臨，住宅開發(fā)獲利走低，開發(fā)商開始意識到以單純的住宅開發(fā)業(yè)務為主的模式難以為繼，標桿房企早已開始加速向其他行業(yè)滲透，如圖所示分為二個方向，一個是投資其他行業(yè)，另一個是延伸房地產(chǎn)業(yè)鏈。例如，萬達瞄準兒童消費，宣布到2020年將開業(yè)200家兒童樂園；恒大涉足食品快消行業(yè)，2014年8月，贏商網(wǎng)恒大集團成立了恒大乳業(yè)集團、恒大畜牧集團和恒大糧油集團三個新業(yè)務公司；目前保利已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個城市規(guī)劃及建設了7個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
　　多元化有利于平滑房企的運營風險、提升公司業(yè)績的穩(wěn)定性、降低融資成本。然而，如何才能使互不相干的產(chǎn)業(yè)更有效的組合在一起就就目前而言還是一難題。
　　（二）地域擴張
　　2010年以來，我國一線城市房價上漲過快，受政策調控壓制過多，開發(fā)商轉戰(zhàn)受政策調控較少的二三四線城市，引得二三四線城市房價飆升，很快使得其庫存積壓，開發(fā)商又重回需求更強勁和持續(xù)的一線城市。一線城市雖真實需求強勁，但卻不符合城鎮(zhèn)化的政策導向。今年正式發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出“常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右”的目標。其實，早在2013年中，綠地集團就正式啟動“智慧城鎮(zhèn)戰(zhàn)略”。
　　隨著國內市場競爭越發(fā)激烈，地價高漲、限購政策施壓等一系列因素的影響，加上國外融資成本、土地成本相對較低，今年出現(xiàn)房企“集中出�！爆F(xiàn)象。從一線城市到小城鎮(zhèn)，從國內到海外，房企戰(zhàn)略布局從全國化擴展至國際化，無疑好處多多（海外項目資金使用效率較高、可以吸引國內高端置業(yè)客群海外置業(yè)獲取細分市場收益等），不過在國際化過程中將面臨復雜的政治、匯率、人才等難題，經(jīng)驗匱乏的房地產(chǎn)企業(yè)能否解決好這些問題仍是未知數(shù)。
　　（三）借力金融
　　房地產(chǎn)的核心就是金融問題，轉型路上，資金更加重要。入股銀行業(yè)意味著房企融資更加方便，隨著民營銀行政策的放開，開發(fā)商進軍銀行就更加容易。2013年至今，先后有越秀集團、萬科、恒大地產(chǎn)等打通銀行融資渠道，或控股或入股，成為不同銀行的股東。除與銀行聯(lián)姻，金融板塊也成為房企的新盈利點，很多房企都涉足了小額貸款、金融租賃、產(chǎn)投基金等業(yè)態(tài)。“美國模式”則是另一種探索方式，即成為金融服務型地產(chǎn)公司，萬科是學習“美國模式”的典型房企之一。今年3月份，萬科宣布將探索“小股操盤”的輕資產(chǎn)運營模式。
　　對于房企而言，入股銀行，從前期融資到中期按揭，及后續(xù)社區(qū)金融體驗，各個環(huán)節(jié)的成本均可下降，具有穩(wěn)定回報。但房地產(chǎn)向銀行進行股權滲透，銀行的獨立性會被削弱，這不利于銀行系統(tǒng)的穩(wěn)健性。
　�。ㄋ模┗ヂ�(lián)網(wǎng)思維
　　互聯(lián)網(wǎng)思維的價值放到到地產(chǎn)行業(yè)，可以理解為找到業(yè)主痛點，為業(yè)主創(chuàng)造價值。對于房企來說，數(shù)量巨大的業(yè)主群是一筆寶貴的財富，那么增加客戶粘性就顯得尤為重要，經(jīng)過探索，萬科開始推進社區(qū)商業(yè)，這也成為了增加客戶粘性的最有效方式。不僅是萬科，作為招商地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)方面的探索，2013年，“到家網(wǎng)”成功上線試點運行，“到家網(wǎng)”已初步實現(xiàn)了“數(shù)字化、集成化、智慧化”的服務應用，成為打造了O2O的新型物業(yè)服務模式。
　　互聯(lián)網(wǎng)的本質是開放的，房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)化思維結合是一種趨勢，經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)思維改造的房地產(chǎn)，各類配套服務及項目附加值都可以得到提升——以更好的品質去面向市場。但有一點不可忽視，不管是互聯(lián)網(wǎng)思維下的商業(yè)社區(qū)，還是傳統(tǒng)商業(yè)社區(qū)，開發(fā)商都應抓住最根本的東西——服務好客戶。
　　四、結語
　　在市場環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生重大變化的背景下，為了突破增長瓶頸，房地產(chǎn)商們紛紛開始轉型，縱向方面，向上游探索金融，下游開發(fā)房地產(chǎn)配套服務；橫向方面，由一線城市向小城鎮(zhèn)下沉、尋路海外，并拓展房地產(chǎn)業(yè)鏈、投資其他行業(yè)，多元化經(jīng)營。但在這種“混沌”的環(huán)境中，鹿死誰手還很難說，轉型成功關鍵在于怎樣并把四種轉型的元素整合起來形成一個新的核心競爭力。（作者單位：四川大學經(jīng)濟學院）
　　參考文獻：
　　[1] 王松才.樓市進入白銀時代房企轉型是必然[N].中國改革論壇，2014-10-30.
　　[2] 告別地產(chǎn)黃金十年房企從“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”模式尋跨界[N].贏信網(wǎng)，2014-9-5.
　　[3] 傅白水.樓市已進入白銀時代？[N].杰盟地產(chǎn)機構，2014-6-16.
　　[4] 瀟棋.房企轉型的四個方向[N].商業(yè)價值，2014-4-14.
　　[5] 姚嵐.地產(chǎn)行業(yè)金融化的利弊觀察[N].人民網(wǎng)，2014-3-13.

相關熱詞搜索：淺析 轉型 路徑 時代