“地王”背后 　　“地王”頻現(xiàn),房價急升,并不一定意味著房地產(chǎn)市場的繁榮。相反,在此背后,加劇了樓市泡沫的風險。巨額信貸投放到房地產(chǎn)市場,制造了供需兩旺的假象,加重了通脹的預(yù)期。
　　同時,在此輪房產(chǎn)新熱潮中大型國企的介入,也將迫使實力不濟的民營地產(chǎn)企業(yè)推出競爭,會改變中國房地產(chǎn)行業(yè)的運行規(guī)則和行業(yè)性質(zhì)
　　
　　潘石屹可能沒有想到他會失手北京廣渠路15號地。
　　作為SOHO中國有限公司董事長,潘石屹在6月30日之前就開會研究如何參加廣渠路15號地的競標,大有勢在必得之勢。
　　根據(jù)他原來的測算,極限接受單價是1.4萬元/m2,總價為35.4億元左右。但為了能最終拿下這塊地,最后,潘石屹決定把單價上調(diào)1000元/m2,即1.5萬元/m2,總價大約為38億元。
　　據(jù)潘石屹自己透露,做這一決定時,“一邊吃飯,一邊開會,我很緊張,兩次咬破了嘴唇�！�
　　努力歸努力,但接下來的發(fā)展并不如潘石屹所愿。
　　6月30日下午,北京市國土資源局二層交易大廳,包括萬科、保利地產(chǎn)、SOHO中國、遠洋地產(chǎn)在內(nèi)的11家房企參加了加廣渠路15號地的最后競價。
　　30億,31億,32億⋯⋯經(jīng)過激烈角逐,廣渠路15號地最終以40.6億元的天價被橫空出世的“黑馬”――中化方興投資管理(北京)有限公司收入囊中,溢價率高達146.51%。
　　這意味著,“扣除廉租房、托兒所、幼兒園和小學的面積,建筑面積土地的單價是1.6萬元/m2。”潘石屹說。
　　盡管在招標現(xiàn)場,潘石屹招牌式的笑容始終沒有中斷,但在鎩羽而歸之后,在其博客中,潘石屹仍不無嫉妒地寫道:又出現(xiàn)了當年“面粉的價格比面包的價格貴”的現(xiàn)象,結(jié)果是“面包”一定會漲價⋯⋯我們可以說,北京土地市場的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)了。
　　記者了解到,在此之前的6月25日,通州區(qū)九棵樹大街地塊剛剛拍出17.4億的天價,6月26日,朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊就拍出19.6億元的更高價,這個價格高出了起始報價8.7373億元約10.86億元,溢價率為124%。
　　一周之內(nèi),北京土地市場“地王”頻現(xiàn),說明開發(fā)商爭戰(zhàn)正酣。
　　從2008年開始的一年多時間里,土地市場一直處于持續(xù)“降溫”中,各地流拍事件均有發(fā)生,土地如“燙手山芋”讓開發(fā)商左右為難。
　　然而僅僅事隔一年之后,土地市場開始“回暖”,曾經(jīng)的“燙手山芋”又變成了“香餑餑”了,甚至一度又再現(xiàn)2007年“面粉價”貴過“面包價”的情況。為什么房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在這么急于拿地?如何看待當前土地市場的“回暖”?土地市場是不是泡沫泛起?都值得一一認真分析。
　　
　　為何熱衷拿地?
　　
　　對于當前土地市場的“地王”頻現(xiàn),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示,今年1到5月份銷售數(shù)據(jù)表明,全國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)暖趨勢明顯。開發(fā)商銷售回款和購房者購買欲望都增強了,這種情況下,政府推出好的土地,一定會吸引開發(fā)商積極參與購買。
　　而在倪勇看來,開發(fā)企業(yè)拿地熱情回歸原因有多種。作為北京一家房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理,倪勇也對記者明確表示,最近北京的土地市場屢創(chuàng)新高,實在是讓人意想不到,如此下去,就連他們業(yè)內(nèi)人士也心驚肉跳。
　　盡管“心驚肉跳”,但倪勇仍然向記者強調(diào),如果有機會,他會在合適的地塊,以合適的價格“拿地”。
　　
　　為倪勇的話佐證的是,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年前5個月各大城市樓市回暖,全國商品房銷售額11389億元,同比增長45.3%,開發(fā)商尤其是大型開發(fā)商資金回籠速度加快。
　　另一方面,倪勇覺得,以資金來換土地,可以持續(xù)保值增值�！爱斍柏泿裴尫帕烤薮�,業(yè)內(nèi)開始關(guān)注經(jīng)濟回升時是否伴隨通貨膨脹,通貨膨脹的預(yù)期促使企業(yè)更加謹慎。”倪勇說。
　　但是,倪勇對房地產(chǎn)未來市場充滿了信心,這也是他熱衷于拿地的最主要原因�！霸谕�脹預(yù)期下,不排除明年3-6月之間,房價會有一個上漲�！蹦哂抡f。
　　在倪勇看來,中國股市的不斷復(fù)蘇給房地產(chǎn)業(yè)界提供了資金和信心,“根據(jù)我的發(fā)現(xiàn),股市超過2000點之后,進入樓市的資金會明顯增多�！蹦哂抡f。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,多重因素促成了房地產(chǎn)企業(yè)在最近一段時間拿地的高潮:一是開發(fā)商去年都沒怎么拿地,一直處于“饑餓”狀態(tài);二是國務(wù)院把普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%,開發(fā)商資金運作余地增大;三是金融系統(tǒng)新增貸款房地產(chǎn)業(yè)占了最大的一塊,市場上資金比較充沛。
　　
　　警惕土地泡沫顯現(xiàn)
　　
　　2007年,業(yè)內(nèi)判斷土地市場出現(xiàn)嚴重泡沫時曾總結(jié)了一個現(xiàn)象:“面粉貴過面包價”,事隔僅僅兩年,該現(xiàn)象再次出現(xiàn)。
　　“目前廣渠路周邊項目房價每平方米在1.4萬元到2萬元之間,因戶型、朝向和樓層不同價格有所不同。而這次拍賣的這塊土地樓面價達到每平方米1.6萬元,已經(jīng)超出了周邊房子的平均價格�！痹谀玫厥Ю�后,潘石屹在博客里做了這樣的分析。在他看來,土地市場泡沫又出現(xiàn)了。
　　但也有開發(fā)商認為,近期土地市場的火爆主要集中于部分熱點區(qū)域,整體而言,市場還處于復(fù)蘇階段。如首創(chuàng)集團總經(jīng)理劉曉光就表示,該公司也正在尋找好的地塊,比如核心城市的核心地段�？傮w而言,現(xiàn)在土地的價位還處于低位,地王是個別現(xiàn)象。
　　因此,眾多業(yè)內(nèi)專家呼吁,在面對土地市場價格輪番上漲時,應(yīng)該保持理性的拿地態(tài)度,以免地價上漲幅度超過房價,引發(fā)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。
　　7月1日,國土資源部有關(guān)負責人在給記者發(fā)的新聞通稿中表示,寬松的貨幣政策、2008年下半年以來的地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策,以及下游房地產(chǎn)市場回暖相互關(guān)聯(lián),對土地市場回暖起到了主要支撐作用。如果以上因素持續(xù)平穩(wěn),土地市場有效需求將繼續(xù)擴大。
　　“當然,金融危機帶來的不確定因素依然存在,建立在消費者收入和房地產(chǎn)市場真實需求基礎(chǔ)上的主要因素并不穩(wěn)健,這就說明了這輪土地市場回暖,現(xiàn)在還不足以判斷為全面性的�！痹撠撠熑吮硎尽�
　　在這位負責人看來,當前一些城市出現(xiàn)了開發(fā)商購地勢頭趨熱的現(xiàn)象,打破了盤桓于各大城市一年多的低迷氣氛,但土地市場回暖是否能成為趨勢,是否具有可持續(xù)性,都值得一一認真分析。
　　中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究院研究員倪鵬飛也認為,土地市場最困難的時期已經(jīng)過去,但是下半年不會出現(xiàn)進一步瘋狂搶地的局面,下半年土地市場將逐漸回歸理性。
　　“這主要是因為宏觀經(jīng)濟形勢還沒有完全好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場形勢預(yù)期也不是非常明朗�！蹦啭i飛說。
　　
　　
　　樓市泡沫風險加劇
　　
　　“市場好像和絕大多數(shù)人開了一個玩笑,沒有任何信號和前兆,突如其來的一輪成交放量和價格飆漲,確實在我們的意料之外�！币晃辉诒据喰星橹刑た盏拈_發(fā)商十分郁悶。
　　南京一位主管部門的負責人表示:“這一輪復(fù)蘇勢頭比預(yù)料的要猛,實在看不清,只能走一步看一步,下一步的市場還有待觀察。”
　　股市跌跌爬爬勉強回到3000點,而房價早已是旱地拔蔥。一個不可否認的事實是,房價已經(jīng)漲回2007年市場最高峰,許多城市的房價已從萬元邁向2萬元、3萬元的“新時代”。
　　對房地產(chǎn)近期的偏熱,有必要深刻提示其成因和可能的影響。
　　一個直接原因是,從去年下半年開始,房地產(chǎn)市場增量投資極少,新的樓盤不開,地沒人敢拿,炒房者離場,購房者觀望,市場在去年底和今年春節(jié)前幾乎冷到極點。而隨著4萬億經(jīng)濟刺激措施的實施,公眾心理預(yù)期改善,地方政府出臺強力的減免稅費政策,銀行和地方政府聯(lián)手放寬房貸政策,如放寬公積金的準入門檻和提供公積金的可貸額,取消限制措施,多種力量角力博弈,終于在二季度以后,市場積蓄的購買力被“哄起來”后集中地釋放,短時間內(nèi)房地產(chǎn)庫存量消化殆盡。
　　大幅度的貨幣擴張和低利率必然導致價格上升。房子是傳統(tǒng)意義上的有形資產(chǎn),其心理價值高過股票,只要市場一活躍,剛性需求、改善性需求和投機性需求一起噴涌而出。到6月底,全國信貸投放量超過7萬億元,中長期固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)貸款占相當比重。貨幣閘門決堤洞開支持了“地王”和高房價。在實體經(jīng)濟沒有完全復(fù)蘇,過量貨幣投放追逐有限存量土地和房產(chǎn),也必然導致交易急速放大和價格的非理性上漲。
　　過量的流動性是市場再次狂飆的燃料和助推劑。中國巨大的內(nèi)需市場使得經(jīng)濟率先復(fù)蘇成為可能,而近期人民幣升值預(yù)期的再現(xiàn)使得境外資本通過各種渠道進入內(nèi)地。
　　商業(yè)銀行在激烈的競爭中,對開發(fā)商的騙貸和投機客睜只眼閉只眼也起到推波助瀾的作用。據(jù)南京當?shù)孛襟w報道,南京一位“生意不做”專職炒房的“房蟲”對記者說,炒房盡量要用銀行的錢,自己的錢一分都不多用,只要能貸款的全部貸款。除了有貸款支持,他手上還有20多張各家銀行的信用卡,充分利用銀行的免息期,一張一張地套著刷,短時間內(nèi)就能籌集上百萬的免息資金。
　　一個健康的房地產(chǎn)市場能增強貨幣政策和國民財富的有效性,但泡沫化的暴漲只會增強國民財富的虛幻性,并扭曲社會資源配置。在這一輪的全球經(jīng)濟復(fù)蘇中,各國都是通過無限量注入流動性來改善基本面,但貨幣因素給未來堆積了很大的通脹壓力。世界銀行預(yù)測局局長漢斯?蒂莫7月1日指出,寬松貨幣政策的逆轉(zhuǎn),最可能從中國和美國開始。如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)亢奮,這些信號可能就會兌現(xiàn),而政策面一旦出現(xiàn)調(diào)整,比如突然收縮流動性,提高利率,那市場將會不可避免地出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)和劇烈震蕩。
　　在中國,貨幣過量投放之后,人民幣沒有自由兌換,大手筆制造出來的“貨幣深化”和“信用創(chuàng)造”不能像美元那樣漫游世界,中國巨量貨幣投放的主要壓力還主要由國內(nèi)市場消化,短時間在房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)市場過度堆積,應(yīng)對通脹的考驗將是貨幣政策制訂者必須直接面對和高度警惕的問題。
　　房地產(chǎn)衍生的問題將不僅僅是孤立的經(jīng)濟問題。我們的房地產(chǎn)融資過度集中在銀行,渠道窄,期限偏長,易進難退,這意味著風險的高度集中和難以分散。中國的房地產(chǎn)金融體系沒有這樣的傳導和分散風險的通道,如果出問題,照單全收的必將是銀行體系。中國商業(yè)銀行體系內(nèi)由于占負債大頭的短期存款與長期房地產(chǎn)貸款之間亦存在嚴重的期限錯配,在經(jīng)濟波動和利率頻繁變動中,地產(chǎn)貸款的金融風險就可能被放大,極易引發(fā)系統(tǒng)性風險。
　　“地王”頻現(xiàn),房價急升,并不一定意味著房地產(chǎn)市場的繁榮。相反,在房價虛高、“地王”榮耀的背后,加劇的是樓市泡沫的風險。當前,經(jīng)濟企穩(wěn)回升處于一個十分關(guān)鍵的時期,基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固,經(jīng)濟仍處于困難時期。巨額信貸投放到房地產(chǎn)市場,會擠占制造業(yè)、民生工程,造成樓市供需兩旺的假象,加重通脹預(yù)期。短時間內(nèi)資金過度流入房地產(chǎn)業(yè),這種現(xiàn)象不符合經(jīng)濟健康運行的邏輯,也無助于經(jīng)濟基本面的良性改善。不僅不能有效拉動內(nèi)需,甚至成為抑制內(nèi)需、對沖其他實體經(jīng)濟部門復(fù)蘇的負面因素。
　　這一輪房產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)性增長,一定有值得深思的經(jīng)驗,同時也一定會有值得深刻記取的教訓,這是復(fù)雜環(huán)境下復(fù)蘇的代價和市場內(nèi)在的必然邏輯。
　　
　　房價重回2007年
　　
　　在金融危機影響尚未結(jié)束、中國宏觀經(jīng)濟沒有完全好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)價格仍然畸高的情況下,更意味著一輪危險的賭博。對這樣的風險如果在政策上不能預(yù)先予以重視,一旦調(diào)整真的來臨,受損的可能是整個經(jīng)濟。
　　業(yè)內(nèi)人士認為,此次房價上漲是房地產(chǎn)泡沫再次出現(xiàn)的結(jié)果。因為,無論從消費者的購買預(yù)期、房地市場的實際情況還是成交量來看,房價都不具備連續(xù)上漲的條件。房價連續(xù)上漲,更多的是外部非正常因素的影響和刺激。
　　分析此次房價上漲的原因,另一個不可忽視的因素是,地方政府借“保增長”之機大拆大建,助推了房價的連續(xù)上漲。因為,許多城市在拆遷過程中,實行的都是貨幣化拆遷政策,拆遷戶在拿到拆遷資金以后,必須購買商品房或二手房,這從6月份二手房銷售價格同比上漲2.2%也可見一斑。同時,伴隨著城市建設(shè)力度的加大,土地價格也出現(xiàn)了連續(xù)上漲的趨勢,很多城市都出現(xiàn)了新的“地王”,且“地王”的帽子連續(xù)更換。
　　房價的連續(xù)上漲,也從一個側(cè)面反映了政府在保障房建設(shè)方面的不作為。因為,如果城市保障房建設(shè)步子很大、步伐很快,就目前的情況而言,是很難出現(xiàn)房價連續(xù)上漲、普遍上漲的現(xiàn)象的。所以呈現(xiàn)這樣的格局,說明保障房建設(shè)仍然停留于口頭上,而沒有真正落實到行動中。
　　房價的連續(xù)上漲,決不是房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否復(fù)蘇,關(guān)鍵要看市場成交量的變化、消費者的購房預(yù)期以及房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。從市場成交量來看,進入6月份以來,很多地區(qū)都出現(xiàn)了成交量萎縮的現(xiàn)象,到7月份,成交量萎縮的現(xiàn)象更加明顯,一些地區(qū)重新回到了新一輪的等待觀望期。
　　一個不可回避的事實是,如果房價繼續(xù)上漲下去,那么,已經(jīng)變得越來越理性的消費者,將會用更加“理性”的態(tài)度對待房價上漲,剛剛出現(xiàn)的剛性消費需求又可能要回到零點。那么,房地產(chǎn)市場將被打回原形,重新回到冬天,這應(yīng)當不是各方希望看到的結(jié)果。
　　(綜合7月7日《人民政協(xié)報》、《中國經(jīng)濟時報》、7月9日《第一財經(jīng)日報》、7月11日“東方網(wǎng)”)

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