四月中旬“國十條”的調(diào)控風(fēng)暴,讓去年以來高燒不退的樓市從沸點轉(zhuǎn)入冰點,兩個月來,市場的低迷和老百姓的觀望氛圍始終無法化解,開發(fā)商和消費者從未像今天這樣困惑:樓市將何去何從?回暖的拐點何時能出現(xiàn)?房價會不會繼續(xù)下跌?消費者何時能結(jié)束觀望出手買房?房地產(chǎn)究竟能不能投資?而爭議頗多的房產(chǎn)稅又會不會出臺?經(jīng)濟學(xué)家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇請來十位國內(nèi)外著名經(jīng)濟學(xué)家,在觀點的碰撞中,力求為大眾解答這一系列樓市謎題
　　
　　王訶 美國紐約城市大學(xué)巴魯克分校不動產(chǎn)學(xué)系主任
　　王洪衛(wèi) 上海財經(jīng)大學(xué)副校長
　　田國強 美國得州農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟系終身教授
　　吳柏均 華東理工大學(xué)商學(xué)院院長
　　楊曉光 中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心副主任
　　高波 南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任
　　賈生華 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任
　　賈康 財政部財政科學(xué)研究所所長
　　Sheridan Titman美國金融學(xué)會副會長,美國得州大學(xué)奧斯汀分校金融學(xué)講座教授
　　Robert Edelstein 美國加州大學(xué)伯克利分校費雪不動產(chǎn)研究中心主任、不動產(chǎn)講座教授
　　
　　1問 房地產(chǎn)還是不是支柱產(chǎn)業(yè)
　　
　　由于地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)倚重很深,所以每一次的調(diào)控,往往會遭遇地方與中央的博弈,因此,改變房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的說法也開始提出,以期不讓房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟。那么,房地產(chǎn)還是不是中國經(jīng)濟的支柱,接下來市場的走勢還會如往常一般紅火嗎?
　　
　　房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)
　　作為中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心副主任,楊曉光對房地產(chǎn)市場也做了一番預(yù)測,“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。過去如此,現(xiàn)在如此,將來還會如此。不過目前房地產(chǎn)業(yè)將要進入一個相對困難的階段�！�
　　楊曉光具體分析說,1997-2004年間,房地產(chǎn)開發(fā)對GDP增長速度的貢獻率為11.6%,2007年,這一比率到達了23.2%,這還不包括房地產(chǎn)增加的就業(yè)崗位,以及對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的間接拉動。不可否認(rèn),中國房地產(chǎn)業(yè)中存在泡沫。但中長期而言,中國經(jīng)濟的高速發(fā)展、中國社會的城市化進程,以及改革開放以后成長起來的中國新生代對生活品質(zhì)的追求,是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期動力�！皩τ谥袊�房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展,我十分看好�！�
　　
　　別讓房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟
　　上海財經(jīng)大學(xué)副校長王洪衛(wèi)指出,如果房價下跌,由于銀行按揭比例只有30%左右,所以雖有打擊,但不是很大。對購房者來說,全額付款的多為二三次購房者,也即投資者,改善型購房、首次購房者才會最大限度地利用貸款杠桿。房價下跌僅僅會造成買房人經(jīng)濟上的損失,但不會破產(chǎn)。而對開發(fā)商來說,目前進入了優(yōu)勝劣汰的時機,但很多有實力的開發(fā)商都不怕,“去年賺了大錢了,所以他們不怕。而扛到什么時候扛不住呢,他們也不怕,因為他們知道有一個人比他們更扛不住,那就是地方政府�！�
　　王洪衛(wèi)指出,不同的數(shù)據(jù)都表明,地方政府目前負(fù)債率很高,而且絕大部分靠土地去融資。同時,土地出讓金已經(jīng)占到地方收入的30%-40%。而土地財政的錢用到哪里了?王洪衛(wèi)介紹說,他在和一些地方政府官員的交流中了解到,有三四成的土地出讓金被用于發(fā)教師等的“人頭費”,這些都屬于剛性開支。如果房地產(chǎn)市場下滑,土地價格將相應(yīng)下跌,不僅地方財政收入減少了,剛性支出沒了來源,靠土地融資也變得困難。他認(rèn)為,目前的房地產(chǎn)政策是不系統(tǒng),不完善的,解決問題的途徑,是不能讓房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟,改變土地財政為主的地方政府收入體系,要把房地產(chǎn)貢獻控制在一定程度之內(nèi)。
　　
　　2問 市場會不會形成報復(fù)性反彈
　　
　　很多人對2008年的樓市大跌和2009年的大漲都還記憶猶新,本輪調(diào)控目前已經(jīng)讓需求大幅度萎縮,一旦市場回暖,會不會因為需求的急劇釋放而造成房價的報復(fù)性反彈,我們可以采取什么措施來解決這個問題,避免重演2009年的局面?目前,雖然市場還在低谷,但對報復(fù)性反彈的擔(dān)心,已經(jīng)引起了不少專家的關(guān)注。
　　
　　“與泡沫共舞”將成為常態(tài)
　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華專門對此進行了分析�！胺績r會不會引發(fā)新一輪上調(diào),這是十分現(xiàn)實的問題。”他認(rèn)為,從2005年開始,每一輪調(diào)控都不能持續(xù)很長時間,甚至調(diào)控最終變成了政府救市。從經(jīng)驗總結(jié)來看,樓市的調(diào)控,往往采用冷凍需求的作法。比如二套房貸款門檻的提高,比如北京限新購一套房。與此同時,商品房的供給卻是大大縮減了,不少開發(fā)商拿地節(jié)奏放緩了,開發(fā)速度也變慢了。而一旦觀望結(jié)束,需求又復(fù)活了,在供給不足的情況下,供求再度失衡,往往就會導(dǎo)致一輪新政后,房價更快上漲。
　　那么,能否走出惡性循環(huán),賈生華認(rèn)為暫時走不出。房價下降維持兩三年,投資者、銀行的影響都還是很小的層面,經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)都會受拖累,而會變成更嚴(yán)重的社會問題,甚至比房價上漲的危害還要大。目前房地產(chǎn)的低迷,已經(jīng)出現(xiàn)了鋼材產(chǎn)量過剩,接下來水泥和其他建材也都有可能過剩。一般收縮超過半年,政府就要考慮城市建設(shè)資金,而放松調(diào)控,于是房價又將上漲,產(chǎn)生經(jīng)濟過熱、房地產(chǎn)泡沫、百姓不滿等其他問題,從而再引起新一輪調(diào)控。未來十年左右,這種循環(huán)局面還難以打破,房地產(chǎn)在相當(dāng)長一段時間內(nèi)是波動的,理想的均衡的市場是不存在的。對于開發(fā)商和購房人來說,唯一可做的是把握市場波動的節(jié)奏,“與泡沫共舞”,對政府來說,不要讓泡沫破滅,維持在安全水平。
　　
　　變運動式調(diào)控為制度建設(shè)
　　財政部財政研究所所長賈康認(rèn)為,本輪調(diào)控已取得了一定成效,但“治標(biāo)”還需“治本”,制度的建設(shè)更為重要。
　　賈康認(rèn)為,目前房地產(chǎn)業(yè)運行中有三個突出矛盾,一是政策理性不到位,把保障軌和市場軌混淆,二是房價信息存在誤導(dǎo),目前公布的房價水平,是上一階段成交價的平均數(shù),有時只是成交結(jié)構(gòu)的變化,比如高檔房賣的比例多了,雖然實際樓盤的銷售價沒有變化,但平均的房價水平卻漲了,就容易造成恐慌,所以建議在公布房價的同時公布當(dāng)期保障房建設(shè)情況,并公布商品房的大體成交結(jié)構(gòu),讓信息發(fā)布更透明。第三是房地產(chǎn)行業(yè)的制度缺失。交易環(huán)節(jié)有很多稅收,但保有環(huán)節(jié)卻沒有像樣的稅制。
　　
　　開發(fā)商別低估政府的調(diào)控決心
　　對本輪調(diào)控,楊曉光認(rèn)為力度前所未有,但效果并未立竿見影。今年1-5月份,全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲,5月上漲0.2%,雖然較4月份1.4%的漲幅有較大回落,但仍是上漲,而1-5月,房地產(chǎn)投資也在大幅增加。他認(rèn)為,這一切是房地產(chǎn)企業(yè)低估了政府的調(diào)控決心。政策調(diào)控效果的遲緩,將導(dǎo)致社會壓力和政策力度的不斷升溫�！拔覀冏隽艘粋�房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)的調(diào)查,目前已明顯回落,下半年還將繼續(xù)下滑。房地產(chǎn)業(yè)將要進入一個相對困難的階段,但是預(yù)計房價進行明顯調(diào)整之前,政策面不太可能轉(zhuǎn)向。就在7月1日,媒體還報道了國土資源部醞釀競買土地保證金再提高一成�！�
　　
　　3問 房價會不會繼續(xù)下跌
　　
　　對于讓人煩心的房價,專家們又有何看法?
　　
　　降價是最好的應(yīng)對措施
　　楊曉光認(rèn)為,這場調(diào)控對于房地產(chǎn)企業(yè)的最大壓力,預(yù)計是資金問題�！胺康禺a(chǎn)企業(yè)必須用現(xiàn)金而非利潤來支撐運營,方能挺過艱難時期,預(yù)計行業(yè)資金面總體偏緊,初步估算會出現(xiàn)將近7000億元的資金缺口�！睏顣怨饨ㄗh,在資金缺口比較大的情況下,地產(chǎn)商需要增加自籌資金,降低運營成本,但是最有效的辦法還是提升銷售額,“應(yīng)該適度降低房價,促進銷售,將資金缺口填平。”
　　而高波也建議開發(fā)商降價10%-15%,可以換回市場銷售的好轉(zhuǎn)�！叭绻�降到30%的話,大家就可以去抄底了。”
　　
　　今年底明年初可買房
　　雖然現(xiàn)在房價出現(xiàn)了下跌勢頭,但很多老百姓仍然不肯買房,都在等著房價繼續(xù)下跌�，F(xiàn)在還能不能買房?華東理工大學(xué)商學(xué)院院長吳柏均認(rèn)為,如果政府不出進一步的調(diào)控政策,市場到今年年底、明年年初將會水落石出,該跌的跌了,不跌的也很難再有調(diào)整,“如果我自己有錢要買房的話,我會選擇在這個時間出手�！�
　　美國紐約城市大學(xué)巴魯克分校不動產(chǎn)學(xué)系主任王訶則建議,想購房的市民可以比一下房價與現(xiàn)在的租金和將來的租金,有沒有很大差距,如果差距太大,那就不要買。
　　而賈生華認(rèn)為,房價短期會跌,但從長遠(yuǎn)來看是穩(wěn)中有升的,所以如果是剛性需求的話,可以適時出手。而且市場和房價會持續(xù)呈現(xiàn)波動狀態(tài),市民需要把握消費節(jié)奏。
　　
　　4問 新政能不能管住投資
　　
　　在本輪調(diào)控中,有一個明顯的特點是遏制買房投資,限制二套房貸款,限制異地購房,包括可能實施的房產(chǎn)稅,都是以打壓投資為目的的。房地產(chǎn)的投資屬性會不會從此收到遏制,在目前投資渠道單一的情況下,我們還能不能繼續(xù)投資房地產(chǎn)?
　　
　　房地產(chǎn)是最好的投資品
　　目前,房地產(chǎn)已經(jīng)是不少城市居民的投資選擇,連一些80后的年輕人,也開始熱衷于賣多套房。對此,曾有多年房地產(chǎn)市場從業(yè)經(jīng)驗的吳伯均表示,抑制房地產(chǎn)投資很苦難。“中國的房地產(chǎn)就是投資品。而投資品的價格不會在短期內(nèi)取決于需求,比如黃金的實際需求和購買量是完全脫離的。在目前投資渠道單一的情況下,還找不到比房地產(chǎn)更好的投資品,它比黃金好,比股票更好,而且投資房地產(chǎn)不像藝術(shù)品那樣需要經(jīng)驗�！眳遣�均指出,影響房價的因素很多,包括城市化等等,但會有彼此抵消的作用,其中有兩大因素需要多加考慮,一時各地大量興建基礎(chǔ)設(shè)施會增加土地價值,增加絕對地租和級差地租,所以房產(chǎn)增值有客觀基礎(chǔ);二是中國投資渠道非常少,越來越多的收入沒有出路,在這樣的形勢下,有什么理由會減少房地產(chǎn)的投資。
　　“有錢沒錢的人都是房奴,一生都在為房忙�！眳遣�均說,有經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為,中國的股市是“賭場”,從某種意義上來講,房地產(chǎn)市場也是個“賭場”,沒有能力的人也熱衷擠進來。理由很簡單,在這個市場上輸?shù)娜说浆F(xiàn)在幾乎沒有,而股市這兩年卻跌得慘不忍睹。目前這一狀況很難改變,因為涉及中國人對財富的理解,社會保障制度的設(shè)計,私有財產(chǎn)很難有投資渠道,導(dǎo)致不具備投資能力的人也擠上買房投資的“獨木橋”。要解決這個問題,如果有嚴(yán)厲的稅收約束,會改變投資預(yù)期收益,可能使投資風(fēng)險增加,或者有更好的投資品出現(xiàn),否則是基本不會發(fā)生變化的。
　　
　　不買房產(chǎn),買房地產(chǎn)信托
　　除了買房投資,還有沒有更好的投資渠道?美國金融學(xué)會副會長,美國得州大學(xué)奧斯汀分校金融學(xué)講座教授Sheridan Titman認(rèn)為,應(yīng)積極擴大REITS(房地產(chǎn)投資信托)市場,是一種為中小投資者設(shè)計、專門投資于房地產(chǎn)的信托投資單位。投資對象為單元樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館酒店等,當(dāng)募集資金完畢之后,這種信托單位便作為封閉式基金公開掛牌上市。REITS收入主要來源于房地產(chǎn),包括租金、抵押利息,或銷售房地產(chǎn)財產(chǎn)的收益。Titman介紹說,美國、澳大利亞等不少西方國家都有REITS產(chǎn)品,中國在未來幾個月內(nèi),REITS市場也將會開始啟動。它的好處是以最低成本在房地產(chǎn)業(yè)投資,減少對單個實體商品房產(chǎn)品的投機,也可以減少空置房。Sheridan Titman建議,中國的REITS市場啟動后,消費者如何選擇合適的信托產(chǎn)品可以關(guān)注兩點,一是REITS的規(guī)模要足夠大,可以吸引分析師的注意力,增加市場透明度;二是REITS產(chǎn)品投資渠道要集中,比如只投資上海的寫字樓,或者北京的住宅樓。
　　
　　5問 房產(chǎn)稅時機成熟了嗎
　　
　　房產(chǎn)稅是現(xiàn)在樓市的熱點,目前雖還沒有確切的消息,但國務(wù)院已經(jīng)同意逐步推進房產(chǎn)稅,而上海房產(chǎn)稅試點政策更是呼之欲出。房產(chǎn)稅有沒有可能開征?對市場會造成什么影響,會不會是致命的一擊?
　　
　　房產(chǎn)稅一定要收
　　作為上海的專家,王洪衛(wèi)認(rèn)為,“房產(chǎn)稅一定要收,一套可以不收,二套、三套應(yīng)堅決收。”
　　王洪衛(wèi)建議,應(yīng)調(diào)整稅收制度。資源性稅收歸中央,比如賣地收入,讓產(chǎn)業(yè)收入地方化,這樣才能改變地方對土地的貪婪。同時大力減少開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收和政府部門搭車的收費,加大持有領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收。“目前很多有房子的人不贊成,那可以先從二套,甚至三套收起來,5年、10年以后再擴大的一套房�！逼浯问钦魇赵鲋刀�,如韓國就對二套住房征收50%的增值稅,對三套房收60%�！氨匾獣r還要征收空置稅,上海差不多已有800萬套住宅,以一家三口計算,可以住2400萬人。其實這么多房子里有很大一部分是空置的,要通過空置稅把它們趕到市場上。政府可以貼息,幫助買不起房的市民在市場上租房,而不是造大量的保障房,來解決中低收入家庭的住房問題�！�
　　賈康也認(rèn)為,物業(yè)稅和房產(chǎn)稅討論很久,如果房產(chǎn)稅可以在一線城市先行開征的話,空置房會減少,租房市場也會有更多的房源,供應(yīng)會更加合理。
　　
　　房產(chǎn)稅可解決效率和公平
　　美國得州農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟系終身教授田國強也是房產(chǎn)稅的積極推崇者,他認(rèn)為,中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“病根”在哪里?并不是房價過高,而是效率和公平�！皼]有房產(chǎn)稅,這么解決房產(chǎn)配置的無效率?”他表示,上海、北京等大城市的商品住宅空置率都那么高,而收了房產(chǎn)稅,就可以把空著的房子“擠”到市場中來,提高房子的使用效率。此外,有房沒房產(chǎn)生了巨大的貧富差距,房價的上漲,很大程度上是政府在建公共配套設(shè)施,不斷改善居住環(huán)境,帶來了房子的增值,所以當(dāng)然要征稅,這也是在體現(xiàn)公平。
　　作為在美國工作生活了三十多年的經(jīng)濟學(xué)家,王訶認(rèn)為,美國已開征的房產(chǎn)稅,也應(yīng)該在中國推廣,“買了彩電搬回家以后,看節(jié)目還是要另外收費;買房子,物業(yè)公司幫你管理小區(qū),也要交物業(yè)費;那么,政府幫你改善了交通,建起了學(xué)校,增加了配套,不也就像看電視買節(jié)目一樣,交稅不也是順理成章的事情?”同時消費者在買房時也要考慮到未來每年可能要交多少稅,來決定是否值得投資,買房的需求也會得到一個調(diào)控。
　　
　　房產(chǎn)稅開征時機不成熟
　　南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任高波則認(rèn)為,如果北京、上海要征房產(chǎn)稅,市場至少調(diào)整三年,因為沒房的不敢在房價下跌時買房�！百I漲不買跌是人之常情。對于沒有住房的中低收入家庭而言,房價上漲時,它們的購房負(fù)擔(dān)或居住成本將變大,導(dǎo)致消費減少。但如果出現(xiàn)房價下跌,他們的信心受到的打擊更大,更不敢入市購房�！�
　　他認(rèn)為,房產(chǎn)稅開征目前還不成熟�！敖ㄗh20年不收,20年以后再收�！睘楹握鞫悤r機不成熟,高波進一步分析了三大理由,首先,消費者在購房時已經(jīng)支付了30%-50%的土地款給政府,除了土地出讓金之外,還有各種規(guī)費、稅收。政府在房地產(chǎn)中已經(jīng)獲得了大量的收入,不需要再通過房產(chǎn)稅獲得更多的收益。其次,征稅的成本太高,契稅在辦證時可以當(dāng)場收,計算方式也很簡單,征收成本很低,但房產(chǎn)稅就不一樣了,兩套看起來差不多的房子,稅收可能差很多,操作起來也比較難。第三是政府征房產(chǎn)稅的目的是平抑房價,而實際上,房產(chǎn)稅與房價并無太多關(guān)系,從國外經(jīng)驗來看,美國、英國、日本等國家都征了房產(chǎn)稅,但房價仍然是該漲時漲,該跌時跌。
　　為何20年之后可以開征房產(chǎn)稅,高波指出,目前中國城市化水平在46.6%,到70%還有大約20年的發(fā)展時間,有大量的農(nóng)村人口將要進城,這意味著中國房地產(chǎn)開發(fā)還有15-20年的好時光,政府依然可以通過土地出讓獲得收益,沒有必要征房產(chǎn)稅。而大規(guī)模開發(fā)結(jié)束后,土地市場成熟了,房屋產(chǎn)權(quán)明確了,此時征房產(chǎn)稅的理由就很充分了。
　　
　　征了房產(chǎn)稅,其他稅種應(yīng)合并
　　支持房產(chǎn)稅的專家也表示,房產(chǎn)稅征收是好事,但這筆錢怎么管要嚴(yán)格約束,王訶建議,房產(chǎn)稅要�？顚Ｓ�,用于社區(qū)的環(huán)境改善。同時交了房產(chǎn)稅,土地出讓金就不要收那么高了。王洪衛(wèi)也認(rèn)為,房地產(chǎn)稅收是一個系統(tǒng)工程,房產(chǎn)稅開征后,一些其他稅種就應(yīng)消化或減少,而不是增加消費者負(fù)擔(dān)。同時也要有一個監(jiān)督系統(tǒng)。
　　而至于現(xiàn)在大家討論比較多的征稅的可行性,從一套房還是二套房起征,會不會工作量太大?田國強指出,“美國每個城市都在收房產(chǎn)稅,而且也就幾個人在做,都沒有問題,全部是電腦化操作。”他強調(diào),“做不做是原則問題,怎么做是技術(shù)問題,1%的稅率嫌多了,可以先從0.5%收起來,把制度建起來,這是最重要的。”同時他不贊成按套數(shù)征收,而是應(yīng)按面積、價格等,如果首套房1000平方米,也可以享受免征或優(yōu)惠,這并不公平。
　　來自美國的Edelstein認(rèn)為,如果引入房產(chǎn)稅,不要設(shè)置太多的細(xì)節(jié)。比如對二套房、三套房設(shè)置不同的稅率,可能會讓操作更加復(fù)雜。同時,征收房產(chǎn)稅,也要考慮開發(fā)商的利益,進行稅種的合理設(shè)置。
　　(7月6日《揚子晚報》,作者為該報記者)

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