關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言每天都在上演，但迄今為止依然只是停留在紙面討論，尚未有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，就連名稱也在“房產(chǎn)稅”和“物業(yè)稅”之間徘徊不定其間難度可想而知。 　　房產(chǎn)稅在中國并非新稅種，早在1986年的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中就已經(jīng)有房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納的規(guī)定，繳納標(biāo)準(zhǔn)為房產(chǎn)原值次減除10％至30％后的余值計算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為12％，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。不過，當(dāng)時的規(guī)定對5種情況予以免征，其中包括個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。房產(chǎn)稅其實(shí)是一直存在的稅種只不過是免予征收。
　　房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的種作為則產(chǎn)稅，最重要的前提就是產(chǎn)權(quán)的明晰而中國房地產(chǎn)市場除了商品房之外還有很多有限產(chǎn)權(quán)的住房，比如經(jīng)濟(jì)適用房合作建房集資建房房改房等，在產(chǎn)權(quán)關(guān)系理清之前貿(mào)然開征房產(chǎn)稅顯然會帶來更大的混亂。同時，中國房地產(chǎn)是住宅私有而土地國有住宅所有者只對土地?fù)碛?0年的使用權(quán)，而不是像大多數(shù)國家那樣的永久產(chǎn)權(quán)。而物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，前提是對產(chǎn)權(quán)所有者征稅。
　　世界上其他大部分國家和地區(qū)都是住宅和土地私有制，所以物業(yè)稅的征收理所當(dāng)然，住宅私有而土地公有的代表為新加坡和中國香港地區(qū)，他們雖然也征收物業(yè)稅或者產(chǎn)業(yè)稅，但征收辦法和西方主要國家明顯不同，西方國家是對土地和住宅統(tǒng)一征收，以物業(yè)價值作為稅基，而新加坡，香港地區(qū)則以物業(yè)租金作為稅基。比如新加坡以年租金的4％和10％作為標(biāo)準(zhǔn)，無論房屋是否出租都必須繳納，年租金標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)只是評估機(jī)構(gòu)計算出的虛擬租金。香港地區(qū)則分為差餉稅(原用于警政開支，后來擴(kuò)大用于支付街燈供水消防等)和物業(yè)稅兩種，差餉稅的征收和新加坡類似，以虛擬年租金為基礎(chǔ)，無論是否出租都必須繳納
　　物業(yè)稅則以實(shí)際出租為準(zhǔn)如果實(shí)際出租獲得了收入，則繳納物業(yè)稅。
　　中國居民在購房時已經(jīng)一次性支付了70年的土地出讓金如果再次征收物業(yè)稅，顯然屬于重復(fù)征收。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅那么已經(jīng)購買了住房的居民顯然不應(yīng)該再重新支付，在計算房屋價值作為納稅基礎(chǔ)時如果不以物業(yè)租金為標(biāo)準(zhǔn)，而是以物業(yè)價值為準(zhǔn)
　　那么也應(yīng)該扣除土地價值，僅以房屋價值為稅基。在70年土地使用年限下，不同年限的住房如何估值?70年到期之后如何征收?這些都是懸而未決的問題。
　　對于物業(yè)稅推出之后的新售住房，壓力在于，是否還應(yīng)該像從前那樣一次性繳納70年的土地出讓金7如果土地出讓金轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅，那就意味著一次性收取的70年租金分化為年復(fù)一年收取的稅金。而沒有70年土地出讓金的支撐，住房價格理應(yīng)大幅下跌，與此同時，由于物業(yè)稅的存在，居民持有住房的成本將會大幅上升。但是，由于物業(yè)稅開征的初衷并不以打壓房價為直接目的，所以，即使將來正式推出
　　對于那些希望房價下跌的人而言，距離他們的期望值也會有很大距離。
　　從中央政府來看，未來將面臨較大的財政收入壓力，財政壓力將在定程度上成為物業(yè)稅出臺的誘因。2007年，中央財政收入增速高達(dá)35.6％，但是2008和2009年的增幅分別只有17％和9.8％，今年的預(yù)計增長也只有6％，但與此同時，為了應(yīng)對金融危機(jī)，財政支出并未減緩，2009年的中央財政支出同比增長24.1％，2010年預(yù)計支出6.3％，中央財政收支相抵，赤字8500億元，增加1000億元。
　　中央財政80％左右的支出主要是對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。1 994年分稅制之后，地方政府缺乏穩(wěn)定的稅收來源，很大程度依靠中央的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。1994～2007年，中央對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付從2389億元增加到1.8112萬億元，增長了6.6倍，年均增長16.9％。金融危機(jī)爆發(fā)后，中央對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付明顯增加，2008年中央財政收入增加17.5％，對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增加26.7％，2009年中央財政收入增加9.8％對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增長29.8％。不難看出，最近幾年地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付的增幅顯著超過中央財政的收入增幅。如果能夠適時開征物業(yè)稅將給地方政府增加個很重要的稅收來源，這將減輕中央政府對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力。另外，由于房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱性地位在短期內(nèi)不會有實(shí)質(zhì)性變化，除了考慮到物業(yè)稅的稅收功能，還必須綜合考慮物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響，不致對中國經(jīng)濟(jì)形成較大沖擊。
　　對地方政府而言，對物業(yè)稅的態(tài)度可能既愛又十R。目前中國地方政府的收入來源主要有三塊――中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付、地方本級財政收入和地方政府性基金收入。以2009年來看，中央稅收返還和，轉(zhuǎn)移支付2.86萬億元，地方本級財政收入3.26萬億元，地方政府性基金收入1.59萬億元，最后一項(xiàng)主要是土地轉(zhuǎn)讓金收入三者合計7.71萬億元。土地出讓金占地方政府的總收入比重超過20％如果物業(yè)稅的改革涉及土地出讓金，比如將一次性收取的土地出讓金分?jǐn)傊?0年內(nèi)，對于應(yīng)屆政府而言意味著收入大減，長期來看雖然可以給地方政府提供穩(wěn)定收益，但短期收入將會驟減。
　　為了配合金融危機(jī)之后的經(jīng)濟(jì)刺激計劃，各地方政府通過城投公司等融資平臺大規(guī)模融資貸款形成了極大的債務(wù)壓力。根據(jù)銀監(jiān)會披露的數(shù)據(jù)截至今年6月底，地方融資平臺貸款達(dá)7.66萬億元，存在嚴(yán)重償還風(fēng)險的貸款
　　占比23％，相當(dāng)于2009年全國GDP的23％，相當(dāng)于2009年全國財政收入的112％，相當(dāng)于地方政府本級財政收入的235％。如果按照中國5年期以上貸款利率5.94％來看，每年的利息支出就高達(dá)4550億元。
　　1994年分稅制之后地方政府一直面臨較大的財政壓力，加之地方政府無法自行發(fā)行地方債，所以對土地出讓金等預(yù)算外資金的依賴程度較強(qiáng)
　　從而在相當(dāng)程度上刺激了土地價格上漲。將土地出讓金轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅一方面能給地方政府帶來重要的稅種，減輕中央政府對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力，而且還能夠使中央和地方政府形成利益一致，在這樣的背景下，中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策也將得到最大程度的執(zhí)行和貫徹。
　　從普通居民來看，已經(jīng)購房者顯然不希望物業(yè)稅開征，等待購房者則熱盼物業(yè)稅到來能夠?qū)⒏吒咴谏系姆績r打壓下來。不過，從其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看物業(yè)稅也起不到抑制房價的作用，比如美國、日本和中國香港地區(qū)等，這些國家和地區(qū)的物業(yè)稅早已存在多年，但房價并未因此下跌。對于中國房地產(chǎn)而言，物業(yè)稅如果真的推出，對于房價也只是短期影響，不會影響房價的長期走勢。
　　對于大多數(shù)普通個人而言，目前承受的最主要稅負(fù)來自個人所得稅，如果房產(chǎn)稅對所有有房者普征，按照現(xiàn)在流傳較廣的方案來計算在北京上海等房價較高的一線城市每年所繳房產(chǎn)稅可能會和一個年薪12萬元左右的白領(lǐng)所繳個人所得稅相近，甚至可能更高，將成為個人承擔(dān)的第一大稅負(fù)。對于大多數(shù)中產(chǎn)階級而言，多年來提高個稅起征點(diǎn)的期盼尚未實(shí)現(xiàn)，而房產(chǎn)稅相當(dāng)于讓他們每年多繳一份個稅。
　　從國外經(jīng)驗(yàn)看，征收物業(yè)稅后，除了部分補(bǔ)充地方政府的財政收入很大程度上為返還至社區(qū)提供公共設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，將來如果中國開征房產(chǎn)稅，資金如何使用也應(yīng)該公開透明為宜。征稅的主要目的之一就是為納稅人提供更優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，這原本是稅收的基本常識，但從中國的稅收使用途徑來看稅收的更多用途還是用于投資拉動經(jīng)濟(jì)
　　而不是覆蓋社會保障領(lǐng)域。以2009年為例中國的財政收入達(dá)到6.85萬億元其中用于醫(yī)療教育
　　社保就業(yè)等民生的支出占比不足15％，而在很多發(fā)達(dá)國家，這一比例至少在50％以上。
　　由于房產(chǎn)稅的具體方案尚未正式出臺，最終會以怎樣的面目亮相都是未知，現(xiàn)在評述其得失還為時尚早。

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